Планируя покупку недвижимости под инвестиции, клиенты часто сталкиваются с выбором между двух популярных туристических направлений — Турции и ОАЭ. Сегодня мы разберем подробнее, какой рынок более привлекателен для инвестирования.
При выборе страны под инвестиции мы опираемся на 6 критериев:
1. Текущая «перегретость» рынка
2. Экономика и политика страны
3. Природные катаклизмы
4. Налоги и сборы
5. Стоимость, рассрочка и наполнение квартир
6. Кто вам потенциальный покупатель?
1. Текущая «перегретость» рынке
Согласно анализу Bubble Index, Дубай входит в «зеленую зону»: стоимость квадратного метра здесь до сих пор недооценена. Рынок недвижимости Эмиратов имеет значительный вес в ВВП страны, а потому политика государства направлена на его поддержание и повышение привлекательности для потенциальных покупателей и инвесторов.
В то же время рынок турецкой недвижимости имеет значительный риск «пузыря»: лишь за последние два года стоимость квадратного метра в лирах выросла на 480% процентов. Такой скачок обоснован высоким уровнем инфляции в стране, о котором мы поговорим в следующем пункте.
2. Экономика и политика страны
Несмотря на то, что экономика Турции растет вот уже 12 лет, кредитно-денежная политика создает значительные трудности. Экономике страны то и дело грозят дефолтом, ведь уровень инфляции стабильно держится на уровне 50-60%.
По этой части Турция не сравнима с Эмиратами, чья нейтральная политика, диверсифицированная экономика и неизменный вот уже 20 лет курс дирхама позволяют значительно снижать риски и прогнозировать рост недвижимости.
3. Природные катаклизмы
Выбирая Турцию, вы сознательно соглашаетесь на риски, связанные с географическим положением. Землетрясение, произошедшее в феврале 2023 года, обрушило не только здания, но и рынок недвижимости. Большинство популярных для жизни районов Стамбула и Антальи, близкие к морю или центру города, входят в сейсмически опасные зоны. Такие природные особенности создают повышенные трудности при выборе объектов для инвестирования, ведь локация играет ключевую роль.
4. Налоги и сборы
И в Турции, и в Дубае при покупке недвижимости вам придется заплатить 4% взнос — TDV и DLD. Также, в отличие от безналогового режима в Эмиратах, в Турции существует налог на продажу объекта, находящегося в собственности менее 5 лет, который может доходить до 40% от стоимости. Заплатить налог придется и при сдаче в аренду — от 15% до 35%. Эмираты в этом плане более привлекательны: ни при перепродаже, ни при сдаче в аренду вам не придется ничего платить государству.
6. Стоимость, рассрочка и наполнение квартир
Хоть стоимость квадратного метра в Дубае в 2-2,5 раза выше стоимости в Турции, здесь есть гибкая рассрочка, позволяющая оплачивать недвижимость разными долями до 8 лет. Также, внеся 30-40% стоимости, вы уже можете перепродавать жилье.
В Турции первый платеж составляет 30-50%, а рассрочка предусмотрена на срок не более 24 месяцев. От этого доходность объекта ROI, высчитываемая от вложенных средств, становится значительно меньше, чем при покупке недвижимости в Эмиратах.
В обеих странах квартиры сдаются в чистовой отделке, часто имеют полную комплектацию, а жители комплексов и там, и там, могут пользоваться услугами паркинга, тренажерного зала, бассейна и т.д.
6. Кто потенциальный покупатель?
Работая с анализом рынка, я в первую очередь определяю, кто впоследствии будет конечным пользователем той или иной недвижимости.
Глядя на ОАЭ, я понимаю, что интерес к стране развит во множестве стран. Это касается и западного полушария — Северной и Южной Америки, и европейцев, и представителей азиатских стран — Китай, Индия, где там живет почти половина населения мира, и, конечно, стран СНГ.
Турция обладает куда меньшим интересом. Несмотря на более низкую стоимость недвижимости, Турецкий рынок несёт инвестору значительные риски, которые необходимо учитывать при покупке. Инвестируя в недвижимость Турции, вы попросту ограничиваете себя в целевой аудитории, готовой купить ваш инвест-объект.
А что бы выбрали вы для инвестиций — Турцию, Эмираты или другую страну? Делитесь мнением в комментариях!
