В своей работе часто сталкиваюсь с клиентами, которые покупают жилье в ипотеку. Многие видели 2 новости о повышении ключевой ставки Центрального банка с 8.5% до 12%, а затем и до 13%, естественно это отразилось и на ипотечных ставках. В этом посте решил немного подробнее рассказать об изменениях ипотечных программ, показать, что было и что стало на примерах.
Сразу же хочу сказать, что ипотечных программ огромное множество, в своем посте я расскажу о трех видах ипотек, т.к. с ними сталкиваюсь больше всего.
Для всех видов ипотечных программ приложу расчет на одинаковых условиях (стоимость объекта, срок ипотеки), что бы легче было сравнивать.
Вводные: стоимость объекта недвижимости 6 000 000 руб., срок ипотеки 30 лет.
Ипотека на вторичное жилье
Вторичным рынком недвижимости называют рынок, на котором продаются квартиры и другие объекты недвижимости, уже имевшие хотя бы одного предыдущего собственника. Это означает, что когда квартира или дом сдаются в эксплуатацию и кто-то приобретает право собственности на этот объект, он автоматически переходит из первичного рынка (новостройки) на вторичный рынок. При этом, важно отметить, что на вторичном рынке можно приобрести как жилье, в котором никто не жил, так и недвижимость, в которой уже жили или продавались ранее.
Вторичное жилье – это уже готовая кваритра в построенном доме, возможно без ремонта, а может быть уже с ремонтом, мебелью и техникой.
Кому доступна эта ипотечная программа? Всем гражданам РФ, получить одобрение по ипотеке можно по двум документам, без официального трудоустройства.
Ипотека на вторичное жилье
Ипотека на новостройку с господдержкой
Новостройкой называется жилое здание на этапе строительства или ввода в эксплуатацию, в котором никто ещё не проживал. Покупатель такой квартиры становится её первым собственником. Продавец новостройки — это юридическое лицо, застройщик или подрядчик.
Новостройка – это не обязательно голые стены без ремонта или вообще недостроенный дом и ключи только через несколько месяцев. Сейчас есть предложения в новостройках (как частные дома, так и квартиры), где Вы получаете жилье с ремонтом и даже с мебелью сразу же после регистрации сделки.
Кому доступна эта ипотечная программа? Всем гражданам РФ (один раз в жизни), получить одобрение по ипотеке можно по двум документам, без официального трудоустройства.
Ипотека на новостройку с господдержкой
Семейная ипотека
Используя ипотечную программу «Семейная ипотека» можно купить только «новостройку», т.е. ровно тот же объект недвижимости что и для ипотечной программы «Ипотека на новостройку с господдержкой», описанную выше.
Кому доступна эта ипотечная программа? Гражданам РФ удовлетворяющим одному из условий ниже (ипотек можно брать несколько одному человеку, не так как в ипотеке с господдержкой), получить одобрение по ипотеке можно по двум документам, без официального трудоустройства.
Семьи, в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года родился первый ребёнок или последующие дети;
Семьи, в которых есть двое и более несовершеннолетних детей;
Семьи, в которых воспитывается ребёнок с инвалидностью;
Родители усыновлённых (удочерённых) детей могут принять участие в программе на тех же условиях, что и кровные родители.
Семейная ипотека
Что в итоге?
С изменениями в сентябре 2023 года ключевой ставки, банки закономерно сделали менее доступной покупку жилья в ипотеку, если сравнить три, описанных выше, вида ипотеки, по моему личному, субъективному мнению, покупка квартиры на вторичном рынке в ипотеку стала практически неподъемна.
Для понимания, в моем городе (Краснодар) 6 000 000 руб это небольшая двухкомнатная квартира или однокомнатная квартира, ну или дом в пригороде.
Возвращаясь к вопросу в заголовке моего поста, и учитывая тенденцию к дальнейшему ухудшению ипотечных условий для клиентов, «пора брать» - было летом. Сейчас можно успеть запрыгнуть в последний вагон.
И если раньше на рынке недвижимости моего города была масса предложений, когда клиент покупал квартиру в ипотеку (даже без первоначального взноса) и успешно её сдавал, перекрывая арендной платой всю ипотеку, то сейчас такие предложения есть только под Семейную ипотеку и то с вложениями на ремонт этой квартиры.
Если Вы задумываетесь о покупке недвижимости в ипотеку, то есть такая, уже народная, мудрость «Нет лучше времени для покупки жилья, чем вчера».
Готов ответить на Ваши вопросы в комментариях. Если тема интересна, готов рассказать как "работает" ипотека без первоначального взноса, почему цены на первичном рынке выше вторичного и к чему это приведет в перспективе 3 лет.
И третьим фактором для анализа будет, нормы по жилью в РФ согласно Жилищному кодексу - Нормы предоставления жилплощади на одного человека — 33 кв. м, для двоих — 42 кв. м. Если семья состоит из трех человек и более, каждому из них положены минимальные 18 кв. м.
Для себя лично считаю наиболее интересными регионами Санкт-Петербург, Калининградскую область, Краснодарский край и Приморский край.
Оценим условия, которые сейчас существуют в данных регионах.
Для расчета будем брать семью из 4 человек, ведь нужно поддерживать демографию в стране. А для 4 человек нужно минимум 72 кв.м.
Значит квартира (вторичка) будет стоить: - Санкт-Петербурге 13.5 миллиона.
- Калининградской области 7,8 миллиона.
- Краснодарском крае 9,2 миллиона.
- Приморском крае 8,8 миллиона.
А в свою очередь доля с зарплатой выше средней:
- Санкт-Петербурге 43,2%
- Калининградской области 16,7%
- Краснодарском крае 17,2%
- Приморском крае 26,8%
А доля чьи доходы выше двух средних по стране:
- Санкт-Петербурге 14,5%
- Калининградской области 4,3%
- Краснодарском крае 4,6%
- Приморском крае 6,8%
Насколько реальным при таких цифрах становится процесс покупки квартиры?
Относительно лучшие результаты показала Калининградская область, где 4.3% населения нужно не есть и не пить 5 лет, чтобы позволить купить себе квартиру! И это при том, что мы не учли 2-х детей. А что уже говорить про остальные 95.7% населения? Сколько им нужно с зарплатой менее 120 000 и двумя детьми? А что насчет тех 56.8% с зарплатой меньше 60 000?
Мое личное мнение Проблема не в том, что недвижимость сильно дорогая, ведь по факту в относительных цифрах она не растет, а возможно даже дешевеет, а в том, что зарплаты очень очень малы и этому очень много причин, но на этом канале я стараюсь избегать политика.
Добрый Вечер всем! хочу обратиться к Вам за советом: мы молодая семья из Беларуси, уже три года живём в Австрии в городе Wr. Neustadt. Недавно мы задумались о покупке жилья и присмотрели несколько подходящих вариантов. Однако сейчас мы очень боимся попасть впросак, т.к. не сильно разбираемся в австрийском законодательстве и у нас ещё никогда не было опыта покупки собственного жилья. Может быть кто-то из вас уже приобретал жильё в Австрии и сможет поделиться с нами опытом? Есть ли какие-то подводные камни? необходимы ли какие-нибудь дополнительные документы для граждан стран, не являющихся членами ЕС и т.д.?нужен ли юрист или все делает риелтор? если да, то какую роль он выполняет при совершении сделки и т.д.? Нужен ли Immobilienberater или достаточно юриста? Как получать разрешение на покупку жилья иностранцам в администрации? Что для этого нужно? В банке предложили их юриста со скидкой, можно ли ему доверять или лучше нанимать независимого человека?
Прошу совета у Пикабу, может кто-то сталкивался с подобным
Место действия: Краснодар ЖК: Отражение Застройщик: Неометрия
Ситуация следующая: купили квартиру в новостройке в ЖК Отражение в Краснодаре от застройщика Неометрия. Закрытая территория, детская площадка, парковка и все такое. В ЖК 4 многоэтажных дома Один дом уже построен (сдан в прошлом году) и там живут люди, наш литер сдали пару месяцев назад и еще два на подходе. Между литерами есть парковка под стилобатом на крыше которого спортивная площадка
Изначально застройщик обещал, что эта парковка будет бесплатной для жильцов, а рядом будет отдельная крытая двухэтажная парковка и там при желании можно будет купить себе свое машино-место Но месяц назад выяснилось что застройщик решил эту общую парковку сделать платной Установил заграждения, повесил замки, а в подъездах появилось объявление о том что данная парковка теперь платная
Вот такая вот бесплатная парковка
А вот и объявление
Я зашел в офис продаж, благо он тут же за забором, в двух минутах ходьбы, где мне на вопрос "какого собственно хрена обещали одно а по факту другое?" ответили что дескать они посоветовались с юристом и по закону они соблюдают количество парковочных мест в ЖК и озвучили цену за парковку в 640 тысяч!
Официальный ответ по данному вопросу от застройщика: "Добрый день, проект возведен согласно всем градостроительным нормам и проектной декларации. Платный участок надземной парковки расположен под стилобатом, по адресу: ул. Конгрессная, д.41, строение Б. Общее соотношение парковочных мест на территории жилого комплекса «Отражение» рассчитано с учетом муниципальных норм, согласно численности населения и прогнозируемого процента автомобилей (Решение городской Думы Краснодара от 30 июня 2022 года N 38 п.1). Подробные сведения о количестве парковочных мест во дворе комплекса прописаны в проектной декларации."
Соответственно вопрос к аудитории Пикабу, среди которой, я уверен, найдутся разбирающиеся люди: как можно заставить застройщика передумать и вернуть парковку в общее пользование?
С одной стороны обещание бесплатной парковки в договоре купли/продажи естественно не прописано, с другой стороны ее же не только мне обещали, люди которые уже год как живут в этом ЖК точно также в шоке от такого поворота Т.е. одно из "рекламных обещаний" не выполняется. А о том что оно было как минимум свидетельствуют свежие отзывы об этом ЖК в Яндекс Картах
Практически все новые отзывы о ЖК с 1 звездой
Я считаю что имел место обман покупателя, ложные обещания и намеренное введение в заблуждение. Лично для меня наличие парковки внутри ЖК + потенциальная возможность купить парковочное место рядом была одной из причин выбора именно этого ЖК
Куда можно написать жалобу на застройщика (кроме спорт лото разумеется) И есть ли вообще смысл? Может сразу в суд? Или в прокуратуру?
Очевидно,что просто так обратно парковку не вернут
Такая ситуация: взял квартиру в ипотеку на этапе строительства, речь шла о квартире без отделки, но со всеми внутренними стенами, согласно плану. Проходит несколько месяцев и застройщик заявляет, что меняет проектную декларацию и в нашей квартире будет так называемая "свободная планировка", т.е. стенами огородят только санузел, а остальные стены обозначат кирпичной кладкой высотой 15 см. Подскажите, пожалуйста, кто сталкивался или просто знает: 1. Увеличится ли площадь квартиры при приемке за счет отсутствия стен? 2. Имеет ли вообще застройщик право исполнять такое? 3. Может быть я не понимаю и это на самом деле плюс? (Типо дешевле самому сделать стены чем ровнять кривые от застройщика?) P.S. Предвосхищая вопросы: Менеджеры застройщика постоянно морозятся, обещают перезвонить, в чате отвечают раз в 2 дня. Как появится время - дойду до их офиса.
Накопили вот за несколько лет. Решаем, что купить. Муж хочет дом, чтобы была своя парковка, баня, земля, в трусах в свой двор, самогонку гнать, шашлыки в беседке и все такое. Я хочу квартиру, потому что мужа знаю, за домом ухаживать нужно постоянно и вкладывать в него, а это значит, будем вызывать специалистов, а это расходы.
Квартира - ремонт делай, за коммуналку плати и продать ее легче, если что.
Дом - скважиной занимайся, септиком занимайся, крышей занимайся, все время чем-то занимайся.
Дом продать труднее.
Конечно, я тоже хочу свой дом и землю, но эта покупка будет не до конца жизни. В планах позже переехать. Значит, надо покупать то, что можно потом легко продать.
Кто уже побывал в такой дилемме, поделитесь. Хочу взвесить все за и против.
Такую задачу поставил Little.Bit пикабушникам. И на его призыв откликнулись PILOTMISHA, MorGott и Lei Radna. Поэтому теперь вы знаете, как сделать игру, скрафтить косплей, написать историю и посадить самолет. А если еще не знаете, то смотрите и учитесь.
Пикабушники, привет! Возникла необходимость покупки маленькой студии и самый доступный по цене вариант - бывшая общага. Но, как выяснилось, все не так просто.
Это пятиэтажное здание раньше (еще в советское время) было в собственности нашего местного завода и там селили подрядчиков из других городов, как я понимаю, в собственность комнаты никому не передавали. Потом здание долго пустовало и недавно его выкупил какой-то частный инвестор ипэшник. Сейчас делает там ремонт, поменяли все коммуникации, крышу, красят дом. Весь второй этаж отремонтирован, комнаты там переделаны в мини студии с санузлом в каждой. Нормальный ремонт, в подарок кухонный гарнитур.
Ещё нюанс - ты приходишь на просмотр, выбираешь НЕОТРЕМОНТИРОВАННУЮ комнату, вносишь задаток, её ремонтируют и после оформляется сделка купли-продажи.
Собственно вопрос - какие риски и подводные камни могут быть при покупке такой недвижимости?
Может быть здесь есть те, кто сталкивался с подобным?