Пожалуй, лучшее средство
Telegram - Mem's_Bakery
Telegram - Mem's_Bakery
Очень рад моим подписчикам, не думал что такому количеству людей интересно, честно, просто когда сам решил окунуться в эту эпопею, то первым делом прошестрил весь пикабу на эту темму и практически никакой информации не нашёл.
Чем же все закончилось.
Ипотека под 0.01% и 1% - удорожание может быть на 30+%- и после оценки квартиры банком вам необходимо внести первоначальный взнос, разницу между стоимостью и оценкой, так для квартиры оцененной банком в 6.8 ляма, на первоначальный взнос нужно внести 3.8ляма. 😬
Ипотека под 6.7% для квартиры за 6.6ляма это 36тыс.руб в месяц на 30лет, с ПВ в 1лям, страховка в год около 30тыс.руб
Кредит предложили с лучшими условиями в Альфе 1 301 000 под 10.49%, но со страховкой дающей дисконт, без страховки 22.49% платёж в месяц 37тыс руб на 5 лет
Почему 1.3 ляма, а не 1, т.к. если брать меньше процент будет выше, и платёж тоже, следовательно берём 1.3 ляма и 300 кидаем сразу на досрочное погашение получается 27тыс.руб в месяц, согласитесь это уже прям терпимо, 36+27=63тыс.руб мес за свою квартиру, плюс страховка и коммунальные будет 70+ а это уже напряжно, да и мебель и техника нужны будут сразу... Что делать 🙈
Вообщем мы думаем, у нас ещё время до 21 числа, скорее всего откажемся и будем жить в сьемной. Других вариантов на рынке недвижки просто сейчас нет, из расчёта уже сданное с отделкой и не дорогое. Каждый день звонят агенты и застройщики, после того как озвучиваю хотелки говорят простите ничего такого нет, Гранель так по 4 раза в день звонит)) у них наверное прям всё неочень, и сданных нет кстати, у 101 тоже нет сданного жилья, все строится, Инград ещё помучал, у них самая дешёвая однуха с отделкой от 8лям.
Вторичка кстати просаживается, почти каждый день появляются снижения у кварир, приходят оповещалки, я просто набросал в избранное за сотню штук наверное🙈. Где то была инфа что хотят семейную ипотеку изменить, ну типо сейчас она только для тех у кого ребёнок рождён после 2018, а сделать чтобы для всех семей с несовершеннолетними детьми, вот тогда думаю что рынку вторички будет получше...
Листал объявления, и наткнулся на это.
Двушка за 5 млн в Москве у метро Тропарево? Серьезно?
И подобных объявлений сотни.
В чем подвох?
У нас в Нижнем Новгороде двушки примерно столько-же стоят, а это 450 км от Москвы
Промежуточная часть о Москве
Тут самые крутые районы с человейниками и доступным жильём для даже самых не богатых это:
Некрасовка
Люберцы
Новоград павлино
Три ЖК рядом доступность до метро, инфраструктура развита, транспортное сообщение ещё наладят, дороги, развязки и все такое. Метро новое, шикарное, на конечной всегда пустые вагоны, и цены там норм.
Одинцово - тут даже не знаю, ну в целом норм район весь.
Южная Бица - в 23 году частными инвесторами булет станция прям у ЖК, ну может как всегда лет через пицот, но хотя-бы про неё говорят, для вложений в квартиру которую планируете под сдачу самое то
Белая Дача парк мне больше всего зашла, прям понравилась это пик, но выбрал я Люберцы, цена решает
Недооценненные на мой взгляд это
Сходня, не доезжая Зеленограда, 23-40мин на электричке до Москвы и в метро ныряем... Круто же... Но район старенький, лет через пять там будет космос но не сейчас...
Мытищи, да там нет метро но многие пишут что оно вот вот, да и расстояние мне больше нравится оттуда, и народу вроде как меньше, человейников не много, там за 8лям есть шикарные двушки с терассами на 7 этаже, хотя по отзывам что-то в этом жк все тоскливо, ЖК Мытищи LIte... но трасса все же манит 😁
На новых линиях метро круто, вагоны с кондеями, светло, комфортно, тихо. Когда выбирал где снимать хату ездили до Мякинино, Строгино, там метро 3 ветка, синяя, ощущения что бля выпусти меня, скрип, гул, треск, открытые форточки, сквозняк, тут минут 10 то проехать это прям через силу, не то что от Сходни на комфортной скоростной электричке.... Я бы там не купил бы квартиру чисто из-за метро)
Дома если выбирать советую в новой Москве глянуть, с пропиской будете Москвичами с загородный домом, кру то же)
Для минимального бюджета, есть комнаты, например торги от сбера, можно купить комнату за 1.5лям(может дороже, видел обьяву у сбера на торги, комната в трешке) и оформить прописку, например на батю, если ему лет 10 до пенсии, через 10 лет ему будут должны начислять +29тыс к пенсии как Москвичу, а саму комнату можно легко сдавать и перекрывать кредит) это просто мои размышления, возможно в этом есть тоже что-то подводное. Про торги от сбера тут отдельная тема уже была.
Решил описать свой опыт поиска и надеюсь что покупки квартиры в Москве) . Отмечу что на момент поиска у меня была нехилая сумма долгов в 3х банках, а может и хилая, кому как) , алименты, съемка однуха за 45т.р.и 5мес. стаж на средней для Москвы зарплате чуть больше сотки. Благо живем с девушкой и вроде хватает.
И так... Поиск...
Мы выбирали из параметров
Квартира 1 комнатная, не апартаменты, кому то может и они подойдут но что-то не по душе они нам.
До метро или станции электрички до 15мин на транспорте, в идеале до 15 мин пешком. Да потому что Москва не большая на самом деле, часа за полтора на метро можно в принципе из любой жопки прикатить.
Новостройка в сданном доме с отделкой чистовой. Чтоб просто съехать со съёмной и платить около той суммы что мы отдаём за сьем сейчас.
Вторичка это от 10+ процентов по ипотеке, а то и 11+, а новостройки от 0.01%, ну про ипотеку во второй части опишу подробнее.
Итак. Приступим. Никакая инфа не является рекламой, это чисто мой опыт и буду писать как плюсы так и минусы, надеюсь минусы просто поправят эти компании про которых напишу.
Авито - Простите но помойка, куча фейковых объявлений, никто не отвечает, отзывы явно пишут что чел на контакт не идёт, объявления снимаются, удаляются, но появляются от этих же людей, не знаю зачем, может демпинг рынка, чтоб старперы такие опа однуха за три ляма, буду тоже свою в центре продавать за три, она же рядом с метро, тогда три пиццот, нет увы все развод таких цен нет. Авито пожалуйста примите меры, сделайте пометку на фотках таких долбоящеров что у этого агента были ошибки в обьявлениях, как на Циане, и я к таким вообще не заходил смотреть, в жопу их...
Циан - тут все ровно, поиск шикарный, фильтр хорошо настрамваемый, в основном просто смотрел какой жк, почём квартиры, искал этот жк в яндексе, оставлял заявку на обратный звонок у застройщика изучив предложения с сайта.
Домклик - приложуха от сбера, принцип тот же что у циана но есть фишка, Новостройки под сниженный процент от сбера, настраиваем фильтр, Вторичка, и в самом низу фильтра, что-то типо в Собственности сберыча. Это всякие цокольный этажи и... самое главное достроенные долгострои, в собственности сбера целые дома сданные и с отделкой застройщика на которые сбер даёт пониженной процент, друзьям моим там предложили 4.99% за 47м2 за 6.8ляма с отделкой в пешей доступности от электрички Сходня, но им район не зашёл, нам тоже) хотя очень перспективный как некоторые скажут.
Яндекс недвижимость хороша только по домам, по квартирам ну так, можно посмотреть там только тех что нет у домклик и циана, и все они в ебенях, хотя если кому то не важно, есть машина то вариант найти что-то там есть.
Этажи - мне не понравились совсем, фильтр убогий, найти что-то сложно, и не все варианты.
Застройщики:
Самолёт, Пик, ИНГРАД, ФСК - самые популярные, у которых есть хаты подходящие мне.
Самолёт, надо связываться с ними, они дают доступ к своей приложухе, выбирать купить и все оформить можно прям там, минусы, нельзя просто так взять и попасть в лк.
Пик - приложуха уг. Логинился на сайте, ставил лайки на хатах которые подходили по фильтру, потом в избранных они появлялись в приложении. В сомом приложении нереально найти в сданных домах там фильтр не отображает, через сайт удобно, показывает всю инфу и ипотечные программы, бронь на 10 дней 5000р. Ну в прочем как и у остальных.
Инград и ФСК только с застройщиком по телефону предложили варианты и пригласили в офис что бы условия все уже там обговорить, офис у каждого ЖК свой, а если я ещё не определился, предлагают сначало в один, потом в другой.
Абсолют недвижимость, они продали землю Самолёту, а он с ними расплатился хатами, имеют те-же условия как и у застройщика но хаты и цены разные у них, если не нашли у самолёта идите к ним.
В итоге выбор пал на новостройки до 7лямов с первоначальный взносом 15% и процентной ставкой около 6% потребительский кредит на ПВ и примерно выходит также сумма что и за сьем) но хоть своя 😁 а не дяде за год полляма отдать, по потреб кредиту за пять лет процентами с ляма те-же полляма банку, а после пяти лет уже проще с платежами по ипотеке, да и если что можно будет свалить куда и сдавать её до конца своих дней за 40тр в мес)
Во второй части расскажу про подводные камни ипотек у разных застройщиков, как и что там. Если есть вопросы пишите в комментах, я как настоящий аналитик изучил все предложения, и ещё много застройщиков, отзывав, и с каждым пообщался по телефону. Но я не писатель, не знаю какой то сумбур наверное) Если есть советы и дополнения пишите.
Часть 2.
Квартира в Москве, купить без мам, пап, зато в кредит и ипотеку. Часть 2. Про районы, кварталы
Посмотрите это видео. Максимальный репост, пожалуйста. Россия начала бесплатно раздавать квартиры "новым россиянам" с присоединённых украинских территорий. Круто! Не родился в России-Не жил в России-Не работал в России-Не платил в России налоги-Получай новенькую квартиру. А свои, коренные россияне, не могут дождаться квадратных метров десятилетиями. Под видео есть ссылка на телегу, буду рад любым советам по ситуации. Что ещё сделать, чтобы добиться несчастных 33 кв.метра?
Ссылки: https://www.rbc.ru/politics/13/10/2022/634828c39a7947faa6f32...
https://www.kommersant.ru/doc/5620399
https://www.livekuban.ru/news/specoperaciya_rf/byvshim-grazh...
Одна вакансия, два кандидата. Сможете выбрать лучшего? И так пять раз.
Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Пляжный сезон закончился, а инвесторы не хотят падать в цене. Но так ли это? А еще Сочи впервые обогнал Москву по ценам новостроек в объявлениях… WTF!
Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел август-сентябрь 2022. За месяц есть несколько интересных изменений.
Первым делом отправляемся на юг, смотреть, что там в горах и на пляжах. Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно).
Данные отсюда: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/
Видим, что первичка резко ушла вниз в конце сентября и тут же вернулась обратно. Цены в объявлениях на вторичку не падают. За месяц вторичка подорожала с 292к до 294к за метр (+2к). Первичка отыграла провал и полетела дальше в космос с 268к до 327к за метр (+59к или 22%). Вполне допускаю, что в сентябре был баг со статистикой цен новостроек, а никакого падения не было. Но в том году было снижение в октябре. Сейчас же частные инвесторы в бетон не спешат снижать цены, сочинский рынок из-за своей специфики продолжает развлекаться. Спроса нет, но цены только вверх. Цены, по которым ХОТЯТ ПРОДАТЬ. Но не цены реальных сделок.
Сочи: сентябрь -> октябрь
Первичка: 269к -> 327к (+22%)
Вторичка: 292к -> 294к (+0,7%)
А теперь в Москву. Здесь видим, что вторичка шла вверх, потом вниз, ну и снова решил подняться, а первичка медленно ползет вниз, приближаясь к прошлогодним. Здесь также по ценам в объявлениях.
Данные отсюда: https://msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/
Вторичка снижается в цене с 365к до 357к за метр, а первичка слегка снижается с 327к до 321к.
Москва: сентябрь -> октябрь
Первичка: 327к -> 321к (-1,8%)
Вторичка: 365к -> 357к (-2,2%)
Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.
СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.
Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary...
Итак, по Москве в реальных сделках по первичке метр стоит 268к (месяц назад стоил 269к). На 53к или 16,5% ниже, чем в объявлениях. Кстати, постепенно цены идут навстречу друг другу. 2-3 месяца назад разница была более 20%, а 4-5 месяцев назад разница была 25%. Все хотят продать дороже, чем смогут на самом деле, в итоге разница объявлений с реальными сделками — минус 16,5% от цен в объявлениях. Естественно, каждый случай индивидуален, а если верить одному широко известному в узких кругах челу из Высоцкий Эстейт (я про Смирнова), то на вторичке можно отторговать около 10%. По Краснодарскому краю цены реальных сделок выросли с 147к до 148к. Но это весь край, Сочи там выделяется в дорогую сторону.
Традиционно смотрю еще на СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку. Также ради интереса Ялта.
Москва: первичка 321к, вторичка 357к
Сочи: первичка 327к, вторичка 294к
Ялта: первичка (нет), вторичка 231к
СПб: первичка 248к, вторичка 209к
Анапа: первичка 129к, вторичка 141к
Краснодар: первичка 130к, вторичка 109к
Воу-воу, Сочи впервые обогнал Москву! Но только по ценам в объявлениях и только в первичке. Но это все равно произошло впервые. Остальные города без серьезных перемен, практически на месте. Ялта дороже СПб. В Анапе все еще одни из самых низких цен на побережье.
А теперь давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела
Всего я накопил пока что около 1,413 млн с июля 2021 (отчет за 1 октября). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 12,46 млн. Месяц назад было 12,37! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора. Но на бумаге квартира за 16 месяцев подорожала на сумму в полтора раза больше, чем я смог накопить.
Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Октябрь — прогноз.