Привет, пикабутяне...

Ресурс почитываю уже с год, но зарегистрироваться решила только сейчас и, к сожалению, с просьбой помочь советом! В общем, если не сложно, помогите, пожалуйста.

Начало

Мы с братом решили конвертировать десятилетние накопления мамы (с ее, разумеется, позволения) в квартиру с неблагородной, но вполне очевидной целью, увеличения накоплений после перепродажи жилплощади. Пишу так подробно, чтобы вы понимали, что мы не занимаемся "отмыванием" квартир (как нас потом пытались обвинить).

Немного о квартире

Продавала ее женщина, у которой было очень много проблем финансового плана: ипотека на эту квартиру, долги по квартплате, несколько дел по долгам у приставов. Ей нужна была срочная продажа. Мы тогда ездили с ней и закрывали все-все долги, чтобы с квартиры сняли все возможные обременения. Все закончилось благополучно. Сделка купли-продажи за известную сумму была проведена в Росреестре уже через 5 дней после подписания договора купли-продажи.

На момент сделки продавец не была замужем (был гражданский брак). Уже сейчас (спустя несколько недель) после сделки узнали, что в отношении предыдущего владельца есть еще один судебный процесс, связанный с ее машиной (сумма исковых требований не известна).

К сути

Покупатель был найден. С покупателем был заключен предварительный договор купли-продажи соглашение о занижении стоимости (нюансы такого соглашения для него и для нас были донесены до покупателя в устной форме; соглашение он подписал). Все сканы приложены ниже.

Две недели собирались все необходимые документы, обозначенные в договоре. От покупателя не поступало требований предоставить что-то еще, ни в устной, ни в письменной (тем более официальной!) форме.

В день сделки, когда мы должны были подписать основной договор купли-продажи, ехать в банк и росреестр, покупатель является в агентство недвижимости с юристом, который начинает с замечательных вопросов:

- Все ли документы вы принесли? Что даже согласие супруга не забыли?!

(*Жаааааль* - расшифровка мимики юриста)

- А квартплату внесли? Что и справки есть об отсутствии задолженности?

(*Жаааааль* - расшифровка мимики юриста)

- А скажите-ка, кем вам приходится предыдущий владелец квартиры? Как вы нашли эту квартиру? Почему сделка была проведена так быстро?

- 1. Никем. Первый раз в жизни видела на сделке. 2. По объявлению (честно, брат искал). 3. Заплатили за ускорение, потому что деньги были нужны продавцу, платила тоже она за это.

В итоге покупатель начинает отказаться от сделки, аргументирую так свою позицию:

- предоставьте нотариально заверенный документ о том, что на момент сделки предыдущий владелец не состояла в браке (при сделке хватило тогда паспорта владелицы),

- предоставьте подтверждения, о том, на какую сумму идет судебный процесс у предыдущего владельца квартиры и не собирается ли она банкротится,

- не устраивает соглашение о занижении стоимости квартиры...

В сухом остатке

Юрист покупателя составила какое-то заявление - не читала, - но, вероятно с претензиями выше, а также с требованием расторгнуть предварительный договор купли-продажи и

вернуть задаток. Предлагала его подписать на месте. Я не стала, т.к. не сильна в юр. вопросах, о чем и сообщила, да и юристы агентства недвижимости сказали, что покупатель уклоняется от сделки, т.к. требования не относятся к сути сделки, не оговорены договором, заявлены в день сделки, а не хотя бы заранее.

Покупатель настаивает на возвращении задатка. И тут, поймите меня правильно, чужих денег мне не надо, но... Я потратила очень много времени на бумажки, справки и прочее, покупатель вел себя грубо (субъективно) на встрече (что неприятно), не изъявил желания договориться полюбовно (мол, компенсирую затраты ваши, верните бОльшую часть задатка, хотя и сейчас рассматриваю такой вариант).

Вопросы

1. Насколько мотивированы его аргументы?

2. Имеет ли силу часть договора по задатку? Или судебная практика говорит иное?

3. Надо ли готовить какие-то документы и чего ждать от недопокупателя?

Добрый день, уважаемые пикабушники!

Буду признателен за мнение опытных в юридических вопросах обывателей.

В октябре 2018-го года запланировал свадьбу с любимой, в тот же период подобрали площадку и внесли залог в 30 тыс. руб. Буду честен - заранее обговорили, что залог не возвращается и подписали вот такой документ (и документ ли?).

В силу многих обстоятельств было принято решение отменить свадьбу, что далось крайне непросто, но об этом потом. Я позвонил на площадку, где меня отказались соединять с руководителем и ясно дали понять, что на возврат залога рассчитывать не стоит с формулировкой "Ну если мы найдем кого-нибудь на эту дату, то ЧАСТЬ залога вернем". Естественно нашли они кого-либо или нет проверить можно только приехав 1 июня в ресторан, но хотелось бы решить вопрос раньше и не вынуждать непричастных к этому людей быть свидетелями скандала, т.к. человек я абсолютно нескандальный)

Вопрос к сообществу - что в данной ситуации можно сделать с точки зрения законодательства? Или сам дурак и нечего было планировать свадьбу?) Всем заранее спасибо за помощь.

Меня тут в комментариях обвиняют, что не для того на меня подписывались, чтобы я рассказывал то, что по радио слышал. А подписывались ради юридических историй.

Что же... сегодня перед сном мне  хочется поумничать и поднять вопрос, который, казалось бы, должен был подниматься неоднократно, и, наверно, поднимался, но, учитывая количество граждан, которые обращаются с одним и тем же вопросом, плохо читался. Вопрос касательно "задатка, не подлежащего возврату" в отношениях, регулируемых ЗоЗПП.

На практике этим грешат риелторские агентства, работающие от застройщика, которые в обязательном порядке заключают предварительный договор (соглашение о намерениях, согласно которому осуществляется поиск, подбор квартиры и т.д.), в котором присутствует этот пункт, берут задаток предоплату в 80-100 т.р., а перед регистрацией внезапно заявляют, что цена квартиры выросла на 200 т.р., и потребитель может или доплатить 200 т.р., или задаток предоплата остается у риелторов, потому что так написано в договоре, который подписали обе стороны. И вообще любое незаконное положение договора, если его подписали обе стороны, моментально приобретает законную силу.

Для начала - что же такое задаток?

В отличии от аванса, этот термин прописан в ГК РФ.

Статья 380 ГК РФ. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Т.е. задаток - это обеспечение исполнения договора, упрощенно говоря - доказательство намерения, причем является частью основного платежа. Т.е. в обеспечение намерения приобрести квартиру стоимостью в 1 000 000 руб. вы внесли задаток в 100 000 руб. Соответственно остается доплатить 900 000 руб.

А что происходит, если сделка не проходит?

Статья 381 ГК РФ. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Таким образом, если от сделки отказалась сторона, давшая задаток - задаток остается у продавца. Если от сделки отказалась сторона, получившая задаток - она обязана вернуть задаток в двойном размере.

Возвращаясь к примеру с квартирой за 1 000 000 руб. и задатком в 100 000 руб. - если покупатель отказался от сделки, 100 000 руб. остается у продавца. Если отказался продавец - то должен вернуть покупателю 200 000 руб. и убытки, вызванные нарушением соглашения, которые сможет доказать.

Однако это все действительно для отношений, не регулируемых ЗоЗПП. Например, когда сделка осуществляется между двумя гражданами.

Однако если сделка регулируется ЗоЗПП, который

регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами, владельцами агрегаторов информации о товарах (услугах) при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг)

То положения о "невозвратном задатке" в договоре недействительно. И вот почему.

В соответствии со ст. 32 ЗоЗПП

Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Т.е. речь идет об оплате потребителем только тех расходов, которые исполнитель сможет доказать! А не о конкретной сумме задатка/предоплаты/авансы и т.д.

Но как же быть, если в договоре, который "вы же сами подписали, значить согласились" присутствует положение о "невозвратном задатке"?

На этот случай есть ст. 16 ЗоЗПП:

1. Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Положение о задатке противоречат 32 ЗоЗПП? Противоречат. Ущемляют права потребителя? Ущемляют! Стало быть являются недействительными!

Помимо того, что исполнитель обязан вернуть "невозвратный задаток" за вычетом расходов, которые сможет доказать, за это еще и предусмотрена административная ответственность:

Статья 14.8 КоАП РФ. Нарушение иных прав потребителей

2. Включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, установленные законодательством о защите прав потребителей, -

влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.

Похожим термином является аванс (кстати, никак не регламентированный в ГК РФ), который, в соответствии с позицией ВС РФ:

По смыслу положений статьи 380 ГК РФ аванс, подобно задатку, засчитывается в счет будущих платежей, то есть выполняет платежную функцию. Однако в отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, в силу каких причин не исполнено обязательство, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть.

Т.е. аванс, являясь предоплатой, подлежит возврату в любом случае, независимо от причины, по которой не состоялась сделка.

Предыдущий пост: https://pikabu.ru/story/spor_o_zadatke_sdvinulos_6301957

Часть 4. После того, как они забрали документы показать юристам, прошла неделя.

29 ноября. Молчание решили нарушить мы. Звоним: Вы собираетесь подписывать?
- Мы позвоним вам завтра и все решим.

Естественно звонить они не собирались, как обычно. 30 число прошло в тишине. 31 число тоже было тихим.
Вот и настало 1 декабря - а именно окончание срока, когда они должны были отдать остальной задаток.  Но звонка от них не поступало, а на наши дозвоны - недозвоны.

Сегодня 2 декабря (напомню, сегодня воскресенье, завтра на работу - не забудьте!) звоню уже сама. Не дозвонившись, тупо смотрю на телефон. Опа - звонок:
- Ой,  я не успела подойти к телефону.

- Вчера тоже?

- Ну у нас тут такая ситуация...

- Я понимаю... Вчера было 1 декабря, а завтра мы едем в суд подавать иск. Вы что вообще творите? Вы понимаете, что вам потом придется выплачивать больше, чем просто залог?

- Все. Мы через час приедем.

Буквально через пять минут звонит их Маман: Отдайте 30000! Я пойду к директору!.. Была мысленно послана мужем, вежливо ответившего "Нет".

Алилуя! Спустя часа полтора они приехали! С МУЖЕМ!! Наконец мы его увидели!

Сразу им сказали, что если еще Маман сделает выпал, то подадим в суд... Надеюсь, ей там снова вставят.
Подписали все документы, мило пообщались... В общем простили мы им и те 20000р. задатка и коммунальные за ноябрь.
Совесть наша чиста и гора с плеч. Радостно, что не придется окунаться в судебные разбирательства. И очень хочется, чтобы мы больше не пересекались с ними ни при каких обстоятельствах.

Спасибо тем, кто был с нами эти дни, поддерживал и помогал!

Добрый день, дорогие пикабушники. И снова я о том же.
Часть 1. https://pikabu.ru/story/spor_o_zadatke_6275038
Часть 2. https://pikabu.ru/story/spor_o_zadatke_chast_2_otkaz_6279354

Часть 3. После написания поста (11 ноября) была полная тишина от покупателей в течение недели. Ну, думаем, решают, адекватно оценивают ситуацию, правда на звонки они не отвечали.  В это время звонят люди и просят показать дом. А дом показать мы не можем все по тем же причинам: нет ключей, по договору живут еще те... То есть еще один потенциальный покупатель слетел.

20 ноября. Уже 9 вечера. Звонит их маман, та, что любит по начальникам ходить. Плачется: Маман: Отдайте деньги, они же дети (семья с 2 детьми), на что они будут жить? Его уволили, он разбил машину. Что им теперь делать?

Я: вы думаете мы будем решать их финансовые проблемы за свой счет? Мы прощаем 20 тысяч, поскольку понимаем всю ситуацию, но 30 мы не вернем. У нас все прописано в договоре.

Маман: вы обязаны вернуть! Они прожили всего 2 месяца!

Я: был бы аванс, другое дело. Это задаток - он не возвращается. А если вы будете снова на меня орать, то через суд вам придется выплатить еще и недостающие 20т.р., а еще расходы на суд и прочее. Оно вам надо?У нас прописаны все условия, они согласились и подписались. Вы вообще читали договор?

Маман: что мне его читать! Нет, я его не видела даже! Верните деньги, а то мы подадим в суд!

Я: кстати, в суд мы подаем 3 декабря, готовьтесь.

То есть человек даже в принципе не понимает о чем идет речь и лезет не в свое дело. Зачем я вообще разговариваю с ней?)))

Маман, плача: отдайте деньги!

Я: Знаете, если бы не ваше поведение, все могло быть иначе.

Ну а дальше все снова по кругу...

Отключилась.. Меня так трясло. Вот тут я не выдержала, ревела как белуга.

На следующий день, решила написать жене покупателя, мол так и так: зачем ваша Маман ходит к начальнику мужа, плачется по телефону, угрожает??? Она вас сильно подставляет, ребята. Давайте решать по-доброму, пока есть у вас время. И раз вы уже не живете в доме, просьба ходить и проверять дом.
Молчание. Звоню - не берут. Два дня я пыталась дозвониться или добиться сообщения - вижу, что просмотрено, но ответа нет. Тут решила написать: "что за кошки-мышки? Почему вы не отвечаете ни на сообщения ни на звонки? Если вы до завтра сами не позвоните, мы вызываем полицию."

Тут же звонок: Ой, простите, такие вот дела, мы в общем сейчас подъедем и все решим. Они подъехали, вышел муж. Вернулся минут через 10 и говорит:
Они общались с юристом и тот вероятно дал знать, что им ничего не светит, а если дойдет до суда - придется еще выплачивать. В общем решили-таки по-доброму. Забрали свои экземпляры отписок показать юристу. До 1 декабря должны все-таки подписать.

Самое интересное, что они были не в курсе деяний их Маман, пока я не сказала. Её дома уже поставили на место, знатно обматерив, и перед мужем очень сильно извинялись. Вот такие дела.

Теперь ждем развязки...

https://pikabu.ru/story/spor_o_zadatke_6275038 первый пост. Кратко: покупатели внесли часть задатка за дом. Не выплатив остальную часть задатка, они отказываются от покупки, хотя прошло уже 1,5 месяца. Требуют вернуть деньги, хотя по расписке все условия прописаны.

Часть 2. В тот же день мы назначили встречу с покупателем, чтобы он написал отказную от дома и подписал выезд из арендуемого жилья, вернул ключи. Пришла его жена и его мать, то есть люди, которые ничего не подписывали. Сказали, он не придет. Вообще. Класс! Требовали вернуть деньги - 30000р. - часть задатка, деньги за ноябрь.

Мы им показали вновь документы, в которых было прописано, что они нам еще должны 20т.р. и что ОНИ отказываются от покупки, следовательно залог не возвращается. При этом, они предупредили нас о выезде и отказе 30 октября, но ничего не подписали и ключи не вернули (напомню, уже было 11 ноября). Мы им предложили оставшиеся деньги за ноябрь (за 20 оставшихся дней - 4000р.) вписать в счет задатка и таким образом они нам остаются должны 16000р. Если уж так все плохо с деньгами, то мы готовы простить эти недостающие деньги, если разойдемся нормально. Но нормально не получилось...

Самый абсурд в том, что их мать пошла к (!) начальнику моего мужа, чтобы тот повлиял на него и заставил выплатить деньги. Тот лишь посмеялся (начальник очень адекватный человек, знает этих людей).

Мы понимаем, что они не хотят подписывать, ждут, пока мы выставим дом и продадим и по условиям тогда мы должны будем выплатить им задаток в двойном размере, а именно 100т.р. Но этого они не дождутся.

Итак, на сегодняшний день мы имеет:
- отказ от жилья и покупки жилья от 30 октября. То есть мы не можем выставить дом на продажу потому, что они до сих пор не подписали отказ от выкупа.

- Мы отказали нескольким потенциальным покупателям.

- Нам не вернули ключи, не подписали выезд. Фактически получается, что они там живут, хоть и вывезли всю мебель.

- Мы за это время платим ипотеку (мы бы продали дом и погасили бы ипотеку), за время от 30 октября уже начислены проценты по ипотеке.

- По телефону были оскорбления и угрозы в наш адрес.

- Задаток они должны выплатить до 1 декабря. Что потом? Мы подаем в суд?

Уже голова болит от этих бредовых разборок. Уже нет ни жалости ни уважения к ним, хоть и можем еще и списать этот остаток залога, лишь бы не начинать судебную волокиту.
Что нам дальше делать? Надеюсь на Вас, дорогие юристы.