1. Рассрочка – это договор с застройщиком, по которому оплату можно внести не сразу, а по оговорённому графику платежей в течение нескольких месяцев или лет.

Срок предоставления рассрочек колеблется от 1 месяца до 10 лет, а самые популярные варианты — от 6 месяцев до 2 лет. Как правило, сначала покупатель оплачивает первоначальный взнос, как и при обычной ипотеке, около 15–50% от стоимости квартиры, а оставшаяся часть вносится равными частями в течении оговорённого срока или одним платежом уже перед сдачей дома. У каждого застройщика условия отличаются, но основные параметры — это короткий срок и существенно больший, по сравнению с ипотекой, размер регулярного платежа.

Есть и совершенно чудные комбинированные варианты:

-  покупателю предлагают рассрочку, которую он затем переведет в ипотеку в расчете на снижение рыночных ставок по истечении срока рассрочки;

- парам, которые ожидают ребенка, предлагают рассрочку сроком на 9 месяцев с ежемесячным платежом, равным платежу семейной ипотеки со ставкой 6%. Делается это с прицелом на то, что после рождения ребенка остаток суммы по договору рассрочки будет переведен в семейную ипотеку. 🙈

Основные риски рассрочки – в высоких по сравнению с ипотекой суммах платежей. Если покупатель неправильно рассчитал свои возможности и не собрал вовремя нужную сумму, ему как минимум придётся заплатить штраф, а продолжительная задержка платежей может закончиться расторжением договора и потерей как квартиры, так и денег. Также цена на одну и ту же недвижимость может быть выше при оплате в рассрочку, чем при покупке за полную сумму (даже по ипотеке).

Застройщики сильно ограничены в применении рассрочек с точки зрения проектного финансирования и необходимости поддерживать уровень покрытия на эскроу-счетах, чтобы держать ставку проектного финансирования на низком уровне.

2. Субсидированная ипотека от застройщика – это договор, при котором девелопер платит банку комиссию за понижение ставки. Кажется, «вот здорово!», но расходы все равно ложатся на плечи покупателя – в виде завышенной стоимости квартиры, в среднем на 20%. Такая схема несет риски для всех сторон: банк получает залог по завышенной стоимости, а заемщик может столкнуться с проблемами при продаже квартиры – останется должен банку, продав жилье по рыночной цене.

3. Траншевая ипотека — это кредит на покупку жилья в новостройке, при котором оплата застройщику производится банком частями (траншами), чаще всего двумя. Первый транш обычно зачисляется сразу после заключения договора долевого участия (ДДУ), второй (основной) — после ввода дома в эксплуатацию. Причем первый транш может быть символическим, например 100 руб., а платеж в месяц — 1 руб. С внесением второго транша покупатель начинает платить деньги банку с основной суммы кредита, платеж повышается до стандартных размеров.

При неадекватном информировании со стороны продавца заемщик может не учитывать полностью условия сделки, и резкий рост финансовой нагрузки после перечисления основного транша может стать для него неприятной неожиданностью. Кроме того, при траншевой ипотеке застройщик, как правило, завышает стоимость жилья.

4. Ипотека с аккредитивом подразумевает, что часть средств размещается не на эскроу-счете, а на аккредитиве. За счет этого банк получает дополнительную доходность, часть которой предоставляет покупателю новостроек в виде скидки по ипотеке на время строительства. Как предупреждает ЦБ, аккредитив в отличие от эскроу-счета не застрахован, что создает дополнительные риски: в случае отзыва лицензии у банка покупатель не сможет вернуть часть средств, которая размещалась на аккредитиве.

5. Ипотека с кешбэком – часть суммы в составе первого взноса возвращалась покупателю после сделки. Это несло риски для банка и для самого заемщика. Последний мог переоценить свои силы и в конечном счете лишиться и денег, и квартиры.

Однако, с целью защиты интересов заемщиков и минимизации высокорискованных схем на рынке ипотеки ЦБ  разработали для банков специальный стандарт, который с 01.01.2025 г. ввёл запрет на субсидированную ипотеку от застройщика, аккредитивы при покупке жилья и ипотеку с кешбэком. Банки также не смогут получать комиссию от самих заемщиков за пониженную ставку по ипотеке с 1 июля 2025 года. Для застройщиков первые месяцы действия стандарта станут самыми сложными, пока совместно с банками им придётся адаптироваться под новые ограничения, искать лазейки и реализовать новые легитимные схемы стимулирования спроса. Ожидается и появление новых схем на рынке – например, застройщики станут предлагать аренду квартиры в готовых домах в счет оплаты будущего жилищного кредита и бонусные программы, не связанные с кредитом напрямую.

Текущая версия ипотечного стандарта не касается популярной сейчас на рынке новостроек рассрочки и траншевой ипотеки, соответственно, следует ожидать их более активного использования после запрета на субсидированную ипотеку от застройщика, аккредитивы при покупке жилья и ипотеку с кешбэком.

Не могу не отметить, что пока ЦБ думает, как снизить риски для покупателей и стабилизировать рынок и цены, в правительстве ищут способы поддержать застройщиков и стимулировать спрос на жилье. Например, в ответ на вопрос, как власти намерены поддерживать отрасль, Заместитель Председателя Правительства РФ Марат Хуснуллин, выступая в Совете Федерации 20.11.2024 г., ответил: «Мы на сегодня разрабатываем альтернативные механизмы финансирования. Например, я буду точно выходить с предложением в Думу и в Совет Федерации ввести законодательное право о рассрочке от застройщика». «Сегодня у нас, когда застройщик дает рассрочку, если ему не платят, он человека выселить из квартиры не может. Поэтому они рассрочку не дают. Если банки дают ипотеку, им не платят, то они могут забрать квартиру. Застройщик этого не может. Простая, казалось бы, вещь. А сегодня будет большое количество непроданных квартир, так пусть в рассрочку дают — и людям будет лучше». Главное не уточнять, каким людям будет лучше, если начнут неплательщиков выселять 😁

Драйвером роста ипотечного рынка в 2025 г. станет семейная ипотека, доля которой в 3 кв. 2024 г. в ипотеке с господдержкой составляла 71% (доля ипотеки с господдержкой в общих продажах – 59%), особенно учитывая снятие лимитов на конкретные банки и изменении ее условий в 2025 году.

Резюмируем. Несмотря на вмешательство ЦБ, основные схемы у застройщиков – рассрочка и траншевая ипотека – останутся, и, более того, их использование будет расширяться. Также застройщики, безусловно, будут искать новые схемы и легальные обходы ограничений собственной субсидированной ипотеки. Главным источником поддержания продаж в 2025 г., тем не менее, останется семейная ипотека.

Чтобы не пропустить следующие статьи, а также получать полезные аналитические материалы в Excel, подписывайтесь на Телеграм-канал DomAnalyticsInfo.

P.S. Если статья вам понравилась, и вы хотите продолжения серии, ставьте, пожалуйста, лайк! 🙂

Будучи довольным работой Алексея, я заказал у него экспертизу для дальнейшего обращения в суд для компенсации строительных недостатков по окнам. Для представления своих интересов в суде я решил снова обратиться в компанию СТ. Я полагал, что качество работы их приемщика не отражает качество работы их юридического отдела, а также полагал, что в моем деле нет ничего незаурядного и сложного, что такого рода дела ведутся по одному отработанному сценарию.

СОДЕРЖАНИЕ

В небольшом офисе компании СТ в этот воскресный день был только юрист — Аскаров Ильнар. Офис находился в известном БЦ недалеко от центра города. Ильнар был готов взяться за ведение дела. По моей просьбе среди большой кипы бумаг на столе он показал некоторые другие дела, которые ведет, а также положительные решения по ним. Я подумал, что все в порядке и решился заключить договор. Начав ознакомляться с его содержанием, меня смутило, что договор заключается не с ООО "СТ", а с ООО "БИТ ГРУП". Юрист объяснил это тем, что является партнером СТ по юридическому сопровождению дел. У меня было желание хотя бы немного погуглить эту компанию, но интернет в их офисе практически не ловил. Даже, чтобы перевести деньги за оплату услуги ведения дела пришлось вплотную подходить к окну. Я подписал договор, а юристу оставил оригинал заключения экспертизы.

Со слов Ильнара весь судебный процесс мог затянуться до года. Поэтому в дальнейшем я лишь иногда звонил ему, чтобы узнать как движется дело, примерно раз в две недели. Только спустя три месяца он запросил у меня доверенность на ведение дела. Но объяснял это тем, что на начальном этапе можно обойтись без нее. Просьбу прислать на ознакомление отправленную претензию застройщику проигнорировал. В целом приходилось самому постоянно до него дозвониваться и расспрашивать о деле. Когда удавалось с ним поговорить, всегда говорил, что да, да, вот на этой или следующей неделе планируем то или это (например, осмотр объекта застройщиком). После этого опять тишина, пока сам не позвонишь. Никакого осмотра, конечно, не произошло. Потом говорил, что якобы обсуждает мировое соглашение с застройщиком. А также, что ведет еще одно дело с этим застройщиком, поэтому в моем деле иногда ждет чего-то по тому делу, чтобы действовать по результатам.

Я устал выуживать из него информацию и в августе перестал сам инициировать контакт. Молча прошло еще три месяца. Я надеялся, что получу звонок, когда дело наконец-то завершится.

В ноябре я увидел сторис в телеграм-аккаунте компании СТ, что если возникли проблемы с Ильнаром, просим написать нам. Вначале, я решил позвонить Ильнару, но телефон был недоступен. Написал в СТ, что не могу дозвониться до их юриста. Они сказали, что у него новый номер и поделились им. Ильнар поднял трубку, на мои удивленные вопросы очень невнятно и в спешке отвечал, что косякнул в моем деле (не сказал внятно в чем именно) и что у него сейчас проблемы в семье. Но он пообещал, что вернет мне деньги. Но каждый раз когда наступала дата обещанного перевода денег, он придумывал какую-то новую причину, которая мешает это сделать (например, что ищет покупателя на свой макбук, чтобы выручить деньги), либо уверял, что вот вечером/завтра/послезавтра обязательно переведет. При этом выйти с ним на связь и поговорить теперь было чрезвычайно сложно. В офисе его уже тоже не было, хотя по телефону он говорил, что работает на том же месте, что и раньше. Только спустя месяц (в декабре) он вернул четверть, хотя во время звонка буквально 10 минутами ранее, говорил что разобьет платежи и переведет разом половину. В этот же день я улетал в отпуск и не хотел портить его этой нервотрепкой, поэтому три недели не звонил ему.

По возвращению я снова позвонил, но больше он ни разу не поднял трубку.

Компания СТ пообещала, что даст другого юриста без повторной оплаты услуг, но с повышенным процентом компенсации с суммы взыскания (25%). Сейчас занимаюсь получением копии заключения по экспертизе, ведь оригинал остался у Ильнара. Хочу попробовать написать заявление в полицию о присвоении данного имущества (экспертиза стоила 30 тысяч рублей).

На федресурсе обнаружил сообщение о предстоящем исключении ООО "БИТ ГРУП" из ЕГРЮЛ (https://fedresurs.ru/sfactmessages/ca50275c-011f-44e8-99ed-2da2ebb41797).

ЭПИЛОГ

Я верю, что большинство окружающих нас людей - это добропорядочные и надежные люди. На мой взгляд, такие люди, как Ильнар, не заслуживают их доброго, человеческого отношения. Такими поступками, они бросают в них комок грязи, паразитируют на них, пользуясь их доверием, и подрывают его. Поступив подобным образом, они трусливо скрываются, вынуждая тратить много энергии на попытку восстановления справедливости и призвания их к ответу.

Бизнес то он как думал? По привычке на русском мужике выезжая - ща вот навезем гастеров, они нам такой объем выдадут! Ого-го! И берет кредиты под строительство, скупает престижные земельные участки в центре, закупает качественные материалы, под без дураков неплохие проекты. А в результате? Ту работу что брала компания с русскими рабочими за объект строительства например и заканчивала его либо в срок, либо с минимальными задержками (ибо репутационные потери никто не отменял), компания гастеров делает дольше, малоквалифицированно и похуй им на репутацию, главное деньги. Как были шабашниками так и остались...

Теперь компаний с квалифицированными чисто русскими рабочими мало, работы у них хватает и без больших застройщиков, на мелких объектах можно заработать не меньше, а то и больше чем на больших, а вот гемора практически нет качественно сделал - сдал . И нет никаких запар с Застройщиком, Генподрядчиком и главное с владельцами квартир...

И вот приходит дядя Застройщик к дяде Политику... ( ой, они ж не знакомы и никто не получает откаты и преференции, все сугубо случайно!) и говорит:

- тут такая фигня... надо бы нам помочь... А то ведь (разводит руками) - ппц будет... И ни фига не заработаем... (оглядываясь в поисках микрофонов) - не заработаю... Поможите, а?

Политик мудря щурясь: - Подумаем...

Как говорится - просчитался но где?

А теперь разгоняющим эту тему: - подумайте на кого вы рассчитываете написав свою дурость? Просто включите голову и себе ответьте на вопрос а почему все так?

И начните с себя. Что вы сделали чтобы изменить ситуацию? Обосрали в тырнете закон?

Да всем похер. У нас законы пишут для бизнеса. Вы этого не знали? Просыпайтесь.

Добро пожаловать в дивный новый мир.

Хохликам привет-эта тема тех кто поумнее не цепляет, думайте следующую))