Большинство немцев арендуют жилье
Более половины семей в Германии (56%) арендуют жилье, в котором проживать, и только 44% являются владельцами недвижимости.
Интересно, что это самый низкий показателей владельцев в ЕС. Для сравнения, в Испании и в Португалии собственное жилье имеют 83% и 72% населения; даже в соседних Нидерландах и Франции владельцы квартир и домов в большинстве (57% и 55%, соответственно). В странах, которые являются относительно недавно присоединились к ЕС, количество владельцев существенно выше. В Словакии, например, это 90%.
Ситуация в Германии, где большинство населения не являются собственниками жилья, имеет большое на то количество причин. Эти причины являются историческими (разрушение в течение Второй Мировой Войны), культурными ("мой дом - моя крепость" является относительно непопулярной концепцией в современной динамичной Германии), а также экономическими.
Экономический фактор: доступная аренда
Среди экономических причин, важным фактором является относительная невысокая арендная плата за жилье. Среднестатистическая немецкая семья тратит на аренду жилья примерно 27% своего дохода (около 25% в Мюнхене, 21% во Франкфурте, Кельне и Берлине). Между тем, в Мадриде, Риме или в Варшаве семья в среднем тратит более 40% ежемесячного дохода на аренду жилья.
Цены на аренду жилья отличаются в разных регионах страны. Дороже снять жилье в крупных городах Западной Германии: Гамбурге, Франкфурте, Дюссельдорфе, где стоимость арендованного жилья составляет около 10 евро за квадратный метр. Примерно такие же цены в городах, где есть крупные университеты: в Гейдельберге, Бремене, Марбурге.
Лидером дороговизны аренды жилья является столица Баварии Мюнхен - здесь стоимость одного квадратного метра составляет от 12 евро и выше. За пределами крупных городов снять жилье будет стоить примерно 6-8 евро за квадратный метр. Конечно, на стоимость аренды влияют и другие факторы: год постройки, район, наличие инфраструктуры и тому подобное.
Кроме непосредственно арендной платы, арендатор платит также и коммунальные услуги (Nebenkosten): воды, отопления, уборка придомовой территории и тому подобное. Совокупно размер коммунальных услуг в Германии составляет примерно 2-3 евро за квадратный метр. В эту сумму обычно не входит электроэнергия, за которую надо платить отдельно (арендатор сам выбирает поставщика), отдельно также обычно оплачивается место на парковке или гараж.
Расходы, связанные с переездом
Ежегодно 8,5 миллионов немцев (10% населения) меняют место жительства. Соответственно, существует налаженная система поиска жилья для аренды.
Поиск начинается с рассмотрения предложений: для этого существуют несколько крупных общенациональных сайтов (таких как immobilienscout24.de), объявлениятакже и есть в местных газетах.
В большинстве объявлений, кроме описания квартиры или дома и фотографий, указан и размер маклерского гонорара (Provision) - обычно он составляет арендную плату за месяц, умноженную на коэффициент 2.38 (без учета коммунальных платежей). Реже можно встретить объявления непосредственно от владельцев (von Privat).
К тому же, в объявлениях часто указывают размер залога (Kaution) – данную сумму арендатор перечисляет на отдельный счет - эти деньги, или их часть, владелец жилья имеет право использовать на ремонт квартиры или дома после выезда арендатора - однако, если претензий нет, то залог возвращается арендатору. Как правило, залог равен двум месячным арендным платам.
Таким образом, нетрудно посчитать, что переезд на новое место жительства обойдется минимум в 4 с половиной месячных арендных платежа.
Как найти хорошее жилье для аренды
Единственным универсальным фактором, который повышает Ваши шансы снять хорошее жилье - это размер дохода. Остальные имеет второстепенное значение.
Для подтверждения платежеспособности потенциального арендатора, обычно необходимо предоставить трудовой договор и выписки из заработной платы за последние 3 месяца.
В некоторых случаях, хотя это и нетипично, владелец может поинтересоваться и суммой сбережений на вашем счете или наличием у Вас задолженностей по кредитам.
Негласно считается, что арендная плата не может превышать трети дохода семьи, иначе арендатор считается "ненадежным".
Существуют также и представление о минимальной площади и конфигурации жилья, необходимых для проживания семьи. Например, двухкомнатную квартиру площадью 50-60 квадратных метров вряд ли сдадут семье с одним ребенком старше 3 года. Немцы считают, что небольшая 2-комнатная квартира пригодна для проживания 1-2 человек, но не семьи с детьми, ведь в квартире должна быть хотя бы одна комната, которая не является спальней.
Контракт аренды
Владелец жилья имеет право сдавать его только по контракту, и никак иначе. Это означает, в частности, что он должен платить налоги с прибыли от аренды собственной недвижимости. Прибыль с аренды засчитывается в совокупный доход, и к этому доходу применяется прогрессивная шкала налогообложения.
В контракте аренды жилья (Mietvertrag) прописаны основные моменты договора (срок аренды, как правило, указывают "неопределенный"), размер арендной платы и коммунальных услуг, определяется также и повышение платы (по закону, повышение арендной платы владельцем может вводиться не чаще одного раз в год).
Зачастую в договорах прописано, что собственник имеет право повышать арендную плату с оглядкой на таблицу индексов арендной платы (Mietspiegel). В этой таблице указаны суммы аренды, общепринятые в данном регионе для жилья с похожими характеристиками (площадью, качеством ремонта, близостью к инфраструктуре и т.п.).
Впрочем, поскольку арендатор имеет право опротестовать повышение арендной платы, то нередко в контрактах сразу четко фиксируют условия повышения.
Во многих договорах об аренде отсутствие домашних животных выносится в отдельных пункт, или же, наоборот, оговаривается, какого размера и породы собак и/или кошек допускаются. Попугаи и рыбки обычно допускаются, но после письменного обращения к владельцу.
Защита арендатора
Важной причиной очень спокойного отношения немцев к аренде является то, что арендаторы очень хорошо защищены законом от неприятностей, как то, например, от принудительного выселения или необоснованного повышения арендной платы.
В большинстве случаев договора об аренде подписывают на неопределенный срок. По такому договору, владелец может разорвать контракт только в двух случаях: за неуплату арендной платы (после судебного процесса, который продлится около года), или если недвижимость станет ему нужной для собственных нужд (например, он захочет сам проживать в этой квартире или поселить в ней своих ближайших родственников - родителей или детей).
В таком случае, если арендаторы прожили в квартире до 5 лет, то владелец их должен предупредить о своем решении за 3 месяца; если же более 5 или 8 лет - то за 6 и 9 месяцев соответственно.
Более того, существует ряд закрепленных в законодательстве "особых причин" (Härtefälle), когда выезд можно существенно отодвинуть за пределы оговоренных 3-9 месяцев. К этим причинам относятся беременность, потребность в получении специального ухода за здоровьем, тяжелые болезни (например, СПИД), психологические расстройства и др. В некоторых случаях - если арендатор является инвалидом, - закон на стороне арендатора: расторгнуть договор с ним владелец жилья не имеет права.
Таким образом, у квартир и домов в Германии чаще меняются владельцы, чем арендаторы.
К тому же, если владелец хочет продать свою квартиру, то семья, арендует его, имеет приоритетное право его выкупить (Vorkaufsrecht).
"Основное место жительства" вместо прописки
В Германии есть понятие «основного места жительства" (Hauptwohnsitz), под которым понимают адрес проживания человека. Не имеет значения, снимает ли он жилье или является собственником. Именно по этому адресу происходит регистрация в городской администрации (Rathaus), по этому адресу регистрируются рождения, браки, этот адрес используют для банковской и другой корреспонденции.
Важно, что в городском совете по "основному месту жительства" человек получает паспорт (Personalausweis), который с 2010 года имеет вид пластиковой карты. В паспорте указано основное место жительства. Если человек меняет место жительства, то регистрируется в городском совете по новому адресу и получает новый паспорт, а также получает доступ ко всей инфраструктуре (детские сады, школы, врачи и т.д.). По основному месту жительства определяют и место голосования - за несколько недель до выборов приходит специальное приглашение. В день выборов, письма-приглашения и паспорта достаточно, чтобы иметь возможность проголосовать.