Продолжение поста «Черный риэлтор»
Короче, ребзя. Я написал этим парням и предложил зарегаться на Пикабу. И они как бы не против особо:) Скоро, надеюсь, мы их увидим тут:)
Короче, ребзя. Я написал этим парням и предложил зарегаться на Пикабу. И они как бы не против особо:) Скоро, надеюсь, мы их увидим тут:)
Если баян, маякните
P.s нашел что это Cadrol&Vitalik (@cadrolik)
Риэлтор, который продаст любое жильё.
❌ Ебонджорно
Всем привет, я Юра Лысенко, живу в Питере и уже 4 года помогаю друзьям, старым знакомым, родственникам заключать сделки по недвижимости. Последний год работаю на себя, изучаю рекламу и ищу новые адекватные способы общения с теми, кто хочет купить правильно квартиру.
На самом деле, профессия считается довольно позорной среди общества, разговоры с агентами приравнивают к изнасилованию с отягощающими, а размышления о стоимости их услуг приводит в полный шок и ярость большинство людей.
Я решил создать серию постов и рассказать, почему всё устроено именно так, чем же на самом деле занимаются риелторы (и занимаются ли), почему там не всё так однозначно.
Правильнее всего будет начать с того, чтобы уточнить а кто это такие - потому что риелторством называют всё подряд в недвижимости, но не всё им является. Итак:
Риелтор - как правило, агент, работающий в сфере вторичной недвижимости. Именно они с самой древности помогали знати реализовывать свои замки и усадьбы. Т.е. самая древняя работа, связанная с торговлей недвижимости.
Рентье - им можно назвать собственника квартиры, в которой вы снимаете жильё. Тот агент, который вам за 50% от стоимости аренды показывает где туалет, а где кухня - по сути, помощник рентье, его бегунок. Скажу прямо, внутри профессии считается самой недостойной, опытный риелтор лишь из одолжения собственнику возьмется за такое.
Агент строящейся недвижимости - относительно новое направление, особенно в России. Более структурированным и цивилизованным стало в начале 2010-ых годов. Отличий от риелторов много - агент является связующим не между двумя людьми в сделке по купле-продаже, а по сути консультантом, представляющим одного или множество застройщиков.
В свое время застройщики поняли, что дешевле обучить продавцов на фрилансе и платить им лишь по факту заключения сделок, чем содержать свой отдел продаж. Так и появились агенты.
Много агентов. Видите ли, оклада у агентов нет, но есть очень хорошие комиссионные, от 60 000 до 300 000 и выше рублей...всего за одну сделку! А если таких сделать, например, 6? Вот молодые и бегут в эту индустрию, теряя голову. И разбиваются об скалы реальности.
Что такое одна сделка? Это один клиент, у которого есть возможности, деньги и желание работать именно с вами. Легко ли такого найти? По первой - да. Мы этот этап называем "ближний круг" - когда агент-стажер как представитель Орифлейм обзванивает всех своих бро, однополчан, одноклассников, даже родственников и умоляет купить с ним квартиру. И вот, первые 1-2-3 сделки + бесценный опыт работы у тебя в кармане. А что делать дальше? А вот дальше и начинается самое жесткое.
Можно я ещё раз отвечу на вопрос, что такое одна сделка?
Одна сделка в месяц, это 5 заинтересованных клиентов, у которых есть желание, но пока нет возможности. А 5 заинтересованных клиентов это 50 успешных телефонных разговоров, где вас не послали на йух и согласились на дальнейший диалог. 50 успешных разговоров это более 500 общих звонков по контактным данным, взятым черти откуда всеми правдами и неправдами. 500! 25 новых людей в день, примерно 24 из которых пошлют тебя прямо по телефону.
С этими правилами новенькие знакомятся, но основная часть не вывозит и отваливается спустя пару месяцев (ну потому что адекватная психика не готова терпеть СТОЛЬКО оскорблений), а вот другие...у них начинает течь чердак. Вот эти вылизанные с иголочки люди-роботы с гарнитурой в ухе и вечно в костюме - бойтесь их, потому что они разменяли когда-то здоровую психику на деньги и успешную карьеру в риелторстве.
Почему там, по ту сторону трубки вы слышите голос невменяемого человека, который очень странно с вами разговаривает? 500 непрошенных звонков, отсутствие оклада и жесткий стероидный стиль продаж большинства агентств - и всё, ты становишься бесчувственным болванчиком, который перестаёт ощущать реальность.
Кто-то в свое время назвал такое профдеформацией, я же считаю что это просто вялотекущий психоз.
Все ли агенты такие? В большинстве агентств, особенно крупных - да. Я сам выходец с двух крупных контор. Решил учиться у великих, но ужаснулся от устаревших методик продаж и самого подхода к клиентам. В итоге не вписывался в сектантский коллектив, не хотел делать непрошенные звонки людям, тщетно пытаясь объяснить, что мы занимаемся какой-то херней.
Что забавно, сама профессия реально интересная, (В будущих постах я вам докажу это!) - надо знать каждый объект, каждого архитектора и строителя. Много ездить, много фотографировать. Общаться с крутыми людьми (потому что люди, решившиеся на ипотеку реально очень смелые и целеустремленные). С учетом реалий - ещё надо разбираться в каждом банке и знать каждую ипотечную программу + все юридические ограничения по сделкам и возможности обойти их.
Последний год, повторюсь, я работаю на себя. Так я могу не делиться комиссией с агентством, а лишь выплачивать за выполненные услуги юристам и ипотечным брокерам. Также, не приходится слушать всякий сектантский бред.
Как я ищу клиентов? По старинке - через сарафанку и рекомендации. Помог человеку, тот ещё двоих отправил и так далее. Я думаю так у любого знатока своего дела происходит: если ты крут, то люди сами на тебя выходят.
В свободное время пробую вести полезные колонки в Запретграмме, залетайте в гости посмеяться ( @Lysenko_yuri_ ).
Кстати, сколько я звонков делаю в месяц? Дай бог, 30-40. И то, большинство связаны с процессами самого сопровождения сделки.
Дайте знать, если было интересно и полезно. Хочется обелить репутацию моей любимой работы, показать какой недвижимость может быть интересной. Возможно, исторические сводки сделать или больше рассказать про город, урбанистику, планы развития Санкт-Петербурга дальше. Или показать, как отличать дауна в пиджаке от реально полезного агента, который поверьте, вам точно поможет на сделке. Как? Готов всё рассказать, что знаю, но в следующих постах, подписывайтесь)
- Вы квартиру продаете?
- Нет, просто показываю…
Ответ на пост
Как же задолбали риелторы… и
Покупаем квартиру, но риэлтор начал с обмана... и другие
На Пикабу есть такое сообщество – «Антириелтор». После каждого поста там хотелось сесть и написать, как оно есть на самом деле, вот, наконец, решился.
Начнем.
Как и большинство конфликтных ситуаций, эти тоже проистекают от непонимания между людьми.
Попробую немного снизить их (конфликтов) количество и разъяснить некоторые базовые вещи, связанные с рынком недвижимости в Москве. Про другие города мало что знаю, но, думаю, база везде более-менее одинаковая. Просто я работаю в Москве, и примерно знаю, что тут и как.
И причины конфликтов, описанных в постах сообщества, в основном касаются неправильного понимания работы риелтора, неправильной (непрофессиональной) оценки ситуации в силу недостатка информации, и в использовании правильных инструментов неправильным образом (или правильным образом, но неправильных инструментов).
Для чего нужен риелтор
В примерно 95% случаев риелтор нужен, если:
1. Человек ничего не знает и не умеет, или что-то знает и умеет, но все равно боится.
2. У человека нет времени и нервов общаться с неадекватами, и он зарабатывает достаточно на основной работе, и ему выгоднее нанять агента, чем заниматься этим самому.
3. Человек много знает и умеет, понимает, за что он платит агенту, осознает ценность услуги (об этом чуть ниже), и они вместе идут за ручку по всем этапам сделки и человек в итоге имеет выгоду, комфорт и безопасность.
Оставшиеся 5% – это экзотика, разовые нестандартные ситуации, расскажу при случае.
Сегменты рынка и специфика
Рынок недвижимости – достаточно абстрактное понятие. И риелторский бизнес тоже. Есть специфика, есть специализация. Например, аренда и купля-продажа, это совершенно разные бизнесы, со своими правилами и своей спецификой, но и там, и там «риелторы».
Рынки вторички и новостроя – тоже совершенно разные. Загородка – вообще отдельная тема. А есть еще земля, подряды, аукционы, девелопмент (разный), и много чего еще.
Ну, и сегментация по цене тоже очень ярко выражена. Скажем так, продать однушку 39 метров в П-30 у метро Бабушкинская – это одна технология работы и одни навыки, продать особняк в центре или 2000 квадратов в Башне Федерация – другая технология, другие навыки. Хотя ДКП и будут отличаться только суммой и адресом. Но для каждого сегмента для продажи/покупки нужен отдельный специалист.
Например, в аренде в экономе комиссию агенту всегда платит арендатор. В условном комфорте и бизнесе – или 50/50, или арендодатель. Еще дороже – всегда арендодатель. Комиссия от одного и того же застройщика тоже может быть разная, в зависимости от ЖК, от 1,5 до 4,5%, плюс-минус. Комиссия за продажу квартиры в среднем от 2 до 4%, загородка от 3 до 6%, земля до 10%, и т. д.
Сегменты разные, правила игры разные, непонимание приводит к конфликту, задача не решается.
Если риелтор продал вашему зятю гараж или м/м в Мытищах, не факт, что он сможет продать ваш пентхаус на Шелепихе. Если вы сами продали дом в Краснодаре, это не дает вам ничего к пониманию ситуации с недвижимостью в Москве, что бы вы себе не думали. И т. д.
У каждого риелтора свои пределы возможного ) Надо сделать правильный выбор.
Да, можно попробовать продать и дом, и квартиру самому, у нас свободная страна, но не удивляйтесь тогда шквалу звонков, нашествию толп самых разных людей, обманам, манипуляциям и прочему – таков рынок, так это устроены, и если вы к такому были не готовы – ваши проблемы.
В чем ценность услуги риелтора
Первое и самое главное – с ним вы продадите или купите быстрее и выгоднее. И безопаснее. Но только тогда, когда вам повезет найти хорошего агента.
Экономия на комиссии агента – это прям самая дорогая экономия, дороже только на здоровье. Почитайте на досуге судебную практику из архива Мосгорсуда, откроете для себя массу интересного. О том, как банки «проверяют» квартиры, об ответственности страховых компаний, о нотариусах, узнаете много нового. Ну и старые схемы тоже никуда не делись, просто немного изменились и осовременились.
А то, о чем пишут «Антириелторы» это от бескультурья непонимания.
Объясню.
Рынок недвижимости в Москве – отдельный огромный мир, со своими правилами, законами и участниками. На этом рынке есть профессиональные игроки – это застройщики, банки, страховые компании, оценщики, ипотечные брокеры, нотариусы, регистраторы, кадастровые инженеры, УК, ТСЖ, МФЦ, БТИ, опека, юристы, врачи, художники, фотографы, технадзор, рекламные площадки (ЦИАН, ДомКлик, Авито), агрегаторы, и т. д.
Риелтор – профессиональный участник рынка, он знает, как правильно взаимодействовать с другими участниками, и получать от этого взаимодействия выгоду для себя и для клиента, знает и умеет многое из того, о чем обычный человек не имеет представления или представляет себе все не так, как на самом деле. За счет этих знаний и умений риелтор может сэкономить время и нервы своему клиенту.
Без риелтора, при удачном стечении обстоятельств, можно продать за примерно адекватный ценник однушку рядом с метро (отдельная категория недвижимости), можно продать объект недвижимости знакомым/друзьям/родственникам, и можно продать квартиру/апартаменты в новом ЖК жителям этого же ЖК, например, если они переезжают из двушки в трешку, и при условии, что у вас идеальные документы (ипотека закрыта, справки на руках, мат. капитала не было, долей не было, адрес не открывался).
Во всех остальных случаях продаваться выгоднее (дороже, быстрее, комфортнее, безопаснее) с риелтором.
Риелторы не покупают у собственников
Да, уважаемые собственники, именно эту мысль до вас пытаются донести агенты, обзванивающие ваши объявления, несмотря на «Агентам не беспокоить», «Есть свой агент» и «С агентами не сотрудничаю». На картинке типичный график просмотра нового объявления от собственника на ЦИАНе.
Первый день – активные прозвоны от агентов, через неделю интерес почти в ноль, друг, ты больше не интересен. Мы предлагали тебе варианты, но теперь ты сам по себе. Агенты покупают только у агентов! Бывают исключения, в районе 1-2%, обычно это частники с невысоким ценником, или подмосковные риелторы, или случайные люди.
О том, как правильно выбрать риелтора и не наебаться пожалеть, об этом чуть позже.
Еще бывает, что квартиру у собственника покупает физик без риелтора, таких психов тоже примерно 1,5-2%. Остальные агенты с покупателями покупают у агентов продавцов. Хотите продать быстро, дорого, без нервов, с комфортом, – наймите нормального риелтора!
Третий вариант покупателя – инвестор с юристом, но таких около 0,5%, и вас торганут минимум на миллион-два от рынка, а вы и не почувствуете.
Пруфы? Их есть у меня. По личной инициативе второй год веду ежедневный мониторинг в ЦИАНе.
До недавних событий (заседания ЦБ) на ЦИАНе появлялось примерно 500 новых объявлений от собственников в день, при общем количестве объявлений примерно в 65 000 (Москва). Из 65 000 общего количества примерно 6 500 объявлений было от собственников. Из этих 6 500 объявлений от собственников половина стояла «в тираже», то есть объект рекламировался одновременно и собственником, и агентством (агентствами*).
*Как по мне, дебильная схема, но тот, кто ее придумал – прям Илон Маск, с 2018 года около 20 агентств на ней поднялись и заработали очень приличные деньги.
Простите, отвлекся. Итак, по логике, если выходит 500 новых объявлений от собственника в день, значит, через месяц от собственников будет уже 500х30=15 000 плюс 6500 было, минус сколько-то (немного) продалось или снялось с рекламы, итого примерно 20 000. Да? Хуй там Нет! Как было 6 500, так и осталось. И пропорция 100%:10%:5% сохраняется второй год наблюдений (напоминаю, это я сам лично наблюдал).
Идите на ЦИАН и проверьте сами (для ЛЛ: на 19:55 14 ноября 2023 года Москва, вторичка, всего 47 535 объявлений, от собственников 5 424, половина в тираже, только от собственников 2 712).
Что подтверждает написанное выше. Если человек нормальный, а таких, как мы видим, 95%, он рано или поздно уходит в агентство, обычно, месяца ему хватает (как выбрать агентство, напишу чуть ниже, или чуть позже). Если нет, продолжает продавать рекламировать просто показывать (ТМ) сам. Ну, и как у такого покупать, если он уже себя показал неадекватом?
И, сразу, чтобы 2 раза не вставать, – объявления от собственников это прям пиздец шедевр (тут должен быть мем про «Это шедевр!»). Это вообще особый вид искусства, если вы понимаете, о чем я ) Но да, наверное, это и вправду достойно отдельного поста…*
Почему же агенты не покупают квартиры у собственников?
1. Неадекватная цена (как правильно оценить объект недвижимости, напишу, видимо, позже)
2. Неадекватный собственник (вы уже поняли)
3. Агент не будет делать двойную работу за одну комиссию (сопровождение продавца на сделке и сопровождение покупателя на сделке – это две разные работы)
4. Агенту всегда комфортнее общаться с другим агентом
5. Если у собственника альтернатива, агенту покупателя придется делать три или четыре работы (сопровождать покупку альтернативы. А если в альтернативе еще альтернатива? А там еще?)
А как делать проверки? Кто за них заплатит? А как проконтролировать исполнение обязательств сторонами без договора? А пакетная регистрация? А контроль снятия с рег. учета? А коммуналка?
Одна? И все одна? Тяжело… (с)
6. Ну, и надо понимать ситуацию в целом – покупая у собственника сегодня, ты уничтожаешь свою и своих коллег «кормовую базу» на завтра. Как ИНКОМ – когда осенью 2014 году продал все, что было и даже больше, что случилось в 15-м и 16-м? Сколько отделений позакрывалось? И где сейчас ИНКОМ?
За что я должен вам платить?
У всех риелторов свои гибкие расценки, все зависит от ситуации и от того, частный риелтор, или из агентства. Кто-то работает за 100.000, кто-то за 2-4%, как договоритесь. Что сюда входит? В среднем, 50-100 тысяч, это прямые расходы агента и трудозатраты. Остальное вы платите за экспертизу и за результат.
Пример 1
Человек решил продать однушку по переуступке в ЖК «Сиреневый парк». Ну, купил в свое время, за нал, теперь решил продать. Срок сдачи – 4 квартал 2023, цена примерно в рынке (только рынка сейчас нет), выставил на ЦИАНе, от собственника. Звонит ему мой стажер, не договаривается, не получается объяснить, за что комиссия 2,5%, типа продавец сам юрист и все знает (про юристов напишу ниже) просит перезвонить меня. Перезваниваю, объясняю. Вот, допустим, у меня есть покупатель на примерно такую квартиру. Я могу отвести его к застройщику, AFI Development, и застройщик заплатит мне за клиента 2,5% со сделки. Официально, по договору. Такая же квартира, тот же корпус, тот же срок сдачи, только другой этаж. Или могу отвести покупателя к нему, и получить 0%. Вопрос: куда я поведу клиента? Помним же, да, что риелтор работает за деньги? Человек опять не понял, но задумался, договорились созвониться позже, думаю, на следующей неделе доработаю.
Пример 2
Вот, например, вы купили, допустим, Хаммер, таксовать по ночам по дорогим клубам. Оформились, обклеились и стоите такой на Саввинской, напротив ТЭЦ, в пятницу вечером. А к вам никто не садится. А в другие машины садятся. А к вам нет. А у вас и шашечки, и табличка free vacant, а все равно. И вы лезете в телефон, и читаете про агрегаторы, и такой: «В смысле 30%? За что?» А вот за то. За клиента. За то, что вас берут в систему. Так это работает.
Про цены
Квартира в рынке встает под аванс за 2 недели. Если объект дорогой или нестандартный, то до месяца. С сентября рынок падает, мы вернулись в 2015 год. «Продаем не спеша», «ждем своего покупателя» и «мы не торопимся», ну серьезно? Рынок вас ждать не будет. Нельзя продать то, что стоит 17 млн., за 20. Никак.
Или продавать сегодня за 17, или в феврале за 15. Что будет после Нового года, никто не знает, но тенденции пока такие.
В следующих постах, если доживу, и если не забанят, я расскажу о том, как:
1. правильно выбрать агента и агентство (очень просто, но не очень очевидно)
2. поговорим про объявления
3. про то, как банк покупателя влияет на цену квартиры
4. про контроль работы риелтора
5. про покупку новостроек
6. про оценку объектов недвижимости (рыночную и с помощью он-лайн сервисов, в т. ч. оценку на ДомКлик и ЦИАН «хорошая цена», да-да)
7. про «серых» и «черных» риелторов, ага, они не делись никуда, а вы как думали? Ну, да, кто-то сидит, кто-то не сел, а кое-кто уже и вышел )
8. про «супермаркеты недвижимости»
9. про приметы
10. как устроен рынок элитки
11. про проверки и закон о защите персональных данных
12. про «тираж»
13. про покупку покупателя
14. про то, как продать объект недвижимости дороже
15. про «скрытки»
16. возможно, какие-то ответы на вопросы из комментариев к посту
В заключение: все написано исходя из собственного опыта, все примеры из жизни и собственной практики, является личным мнением, все суждения оценочные, все совпадения случайны.
Не является офертой.
Живу не в России, так что про всякие Авито не знаю, но то, что риелторы - это те еще чупакабры, это факт. Из примеров:
- пошли с женой смотреть квартиру. Чуть ли не с порога риелторша начинает спрашивать, будем ли мы ее покупать. Пидарасина, мы ее сначала посмотреть может можем, а?
- пошли смотреть другую квартиру. Возникли вопросы по поводу качества здания, поэтому мы решили посмотреть квартиру еще раз, взяв с собой инженера-строителя. Риелторша была суетливая, поэтому, похоже, сразу не поняла, кого мы с собой позвали, но как же она завертелась, что твой пропеллер, когда инженер начал грамотно хуесосить качество здания;
- знакомый присматривался к земле под постройку дома, но за те пару дней, пока он думал, хозяин земли повелся на поводу у какой-то конторы риелтеров "Пидарасыч, Пидарасовна, Пидаренок и Пидарятина", заключил с ними договор, и какой итог? Стоимость земли выросла в два раза (без пизды, реально в два раза!), ее никто не покупает, а хозяин на крючке, так как в случае чего надо платить неустойку за расторжение договора.
Взять с собой побольше вкусняшек, запасное колесо и знак аварийной остановки. А что сделать еще — посмотрите в нашем чек-листе. Бонусом — маршруты для отдыха, которые можно проехать даже в плохую погоду.
Съехали квартиранты с квартиры. Подал объявление на Циан. Естественно начали звонить риелторы. Первая позвонила еще до того как объявление прошло проверку. Пыталась убедить что бы снял объявление, у нее клиентов вагон, завтра всех за ручку приведет вереницей как в детском саду. Всем отвечал "Хочешь привести клиента и сдать квартиру, приводи". Объявление снимать отказывался, включая посыл их матом. Сняла девушка для своих бабушки и дедушки, что бы рядом жили. Квартира сдана за 3 часа.
Через месяц ей пришлось забрать бабушку и дедушку к себе. Они видать этого изначально и хотели, т.к. она у них весь этот месяц и протусовалась, живя сама в соседнем доме.
Опять подаю объявление на Циан. История с риелторами повторяется. Так же смотрят несколько человек, не от риелторов и квартира сдается за те же 3-4 часа.
Но больше всего меня поразило то насколько народ заморочен риелторами. Все кто звонил что бы снять себе квартиру, не задавали вопросы по поводу самой квартиры, а описывали себя: кто, что, возраст, семейное положение, место работы, были те кто свою зарплату и адрес прописки озвучивали. При этом из всех требований к квартирантом было гражданство РФ (чисто из-за юридического гемороя в случае чего).
Когда знакомые переезжали в Португалию мы долго ржали когда они говорили, что делали презентацию семьи, что бы снять квартиру. У нас эти дормоеды скоро людей доведут до того что они тоже презентации делать будут.
Хорошо хоть Яндекс.Аренда с первого раза понимают, что их сервис мне не интересен и больше не долбят.
Объявление подавалось только на Циан. Ремонт в квартире мягко говоря не очень. Первый этаж. Цена как у квартир сдаваемых по соседству. Оба раза квартиры сданы за 3-4 часа. Предыдущий раз квартира сдалась тоже быстро, по часам уже не помню, но где-то пол выходного дня. При этом из-за риелтора который притащил 5 или 6 клиентов с интервалом минут 20-30, с реальными арендаторами пришлось договариваться, на более позднее время. Все кого притащил риелтор не захотели снимать, люди пришедшие сами сняли сразу.
Когда переезжал в Москву искал съемное жилье на время пока будет продаваться квартира и буду искать что купить в Москве. Риелторов просто слал нах, за 3 дня (даже вечера) нашел себе квартиру, безо всяких риелторов.
Квартиру продавал через риелтора, но это тупо от того что я находился в 400км и ездить показывать просто не реально. Покупал, сдавал, снимал всегда сам.
Вопрос люди зачем вы вообще к ним обращаетесь?
И с авито, зачем вы на него что-то выкладываете или ищете? Есть же специализированные площадки для недвижимости (Циан), авто (авто.ру). Зачем авито?