В примерно 95% случаев риелтор нужен, если:
1. Человек ничего не знает и не умеет, или что-то знает и умеет, но все равно боится.
2. У человека нет времени и нервов общаться с неадекватами, и он зарабатывает достаточно на основной работе, и ему выгоднее нанять агента, чем заниматься этим самому.
3. Человек много знает и умеет, понимает, за что он платит агенту, осознает ценность услуги (об этом чуть ниже), и они вместе идут за ручку по всем этапам сделки и человек в итоге имеет выгоду, комфорт и безопасность.
Оставшиеся 5% – это экзотика, разовые нестандартные ситуации, расскажу при случае.
Сегменты рынка и специфика
Рынок недвижимости – достаточно абстрактное понятие. И риелторский бизнес тоже. Есть специфика, есть специализация. Например, аренда и купля-продажа, это совершенно разные бизнесы, со своими правилами и своей спецификой, но и там, и там «риелторы».
Рынки вторички и новостроя – тоже совершенно разные. Загородка – вообще отдельная тема. А есть еще земля, подряды, аукционы, девелопмент (разный), и много чего еще.
Ну, и сегментация по цене тоже очень ярко выражена. Скажем так, продать однушку 39 метров в П-30 у метро Бабушкинская – это одна технология работы и одни навыки, продать особняк в центре или 2000 квадратов в Башне Федерация – другая технология, другие навыки. Хотя ДКП и будут отличаться только суммой и адресом. Но для каждого сегмента для продажи/покупки нужен отдельный специалист.
Например, в аренде в экономе комиссию агенту всегда платит арендатор. В условном комфорте и бизнесе – или 50/50, или арендодатель. Еще дороже – всегда арендодатель. Комиссия от одного и того же застройщика тоже может быть разная, в зависимости от ЖК, от 1,5 до 4,5%, плюс-минус. Комиссия за продажу квартиры в среднем от 2 до 4%, загородка от 3 до 6%, земля до 10%, и т. д.
Сегменты разные, правила игры разные, непонимание приводит к конфликту, задача не решается.
Если риелтор продал вашему зятю гараж или м/м в Мытищах, не факт, что он сможет продать ваш пентхаус на Шелепихе. Если вы сами продали дом в Краснодаре, это не дает вам ничего к пониманию ситуации с недвижимостью в Москве, что бы вы себе не думали. И т. д.
У каждого риелтора свои пределы возможного ) Надо сделать правильный выбор.
Да, можно попробовать продать и дом, и квартиру самому, у нас свободная страна, но не удивляйтесь тогда шквалу звонков, нашествию толп самых разных людей, обманам, манипуляциям и прочему – таков рынок, так это устроены, и если вы к такому были не готовы – ваши проблемы.
В чем ценность услуги риелтора
Первое и самое главное – с ним вы продадите или купите быстрее и выгоднее. И безопаснее. Но только тогда, когда вам повезет найти хорошего агента.
Экономия на комиссии агента – это прям самая дорогая экономия, дороже только на здоровье. Почитайте на досуге судебную практику из архива Мосгорсуда, откроете для себя массу интересного. О том, как банки «проверяют» квартиры, об ответственности страховых компаний, о нотариусах, узнаете много нового. Ну и старые схемы тоже никуда не делись, просто немного изменились и осовременились.
А то, о чем пишут «Антириелторы» это от бескультурья непонимания.
Рынок недвижимости в Москве – отдельный огромный мир, со своими правилами, законами и участниками. На этом рынке есть профессиональные игроки – это застройщики, банки, страховые компании, оценщики, ипотечные брокеры, нотариусы, регистраторы, кадастровые инженеры, УК, ТСЖ, МФЦ, БТИ, опека, юристы, врачи, художники, фотографы, технадзор, рекламные площадки (ЦИАН, ДомКлик, Авито), агрегаторы, и т. д.
Риелтор – профессиональный участник рынка, он знает, как правильно взаимодействовать с другими участниками, и получать от этого взаимодействия выгоду для себя и для клиента, знает и умеет многое из того, о чем обычный человек не имеет представления или представляет себе все не так, как на самом деле. За счет этих знаний и умений риелтор может сэкономить время и нервы своему клиенту.
Без риелтора, при удачном стечении обстоятельств, можно продать за примерно адекватный ценник однушку рядом с метро (отдельная категория недвижимости), можно продать объект недвижимости знакомым/друзьям/родственникам, и можно продать квартиру/апартаменты в новом ЖК жителям этого же ЖК, например, если они переезжают из двушки в трешку, и при условии, что у вас идеальные документы (ипотека закрыта, справки на руках, мат. капитала не было, долей не было, адрес не открывался).
Во всех остальных случаях продаваться выгоднее (дороже, быстрее, комфортнее, безопаснее) с риелтором.
Риелторы не покупают у собственников
Да, уважаемые собственники, именно эту мысль до вас пытаются донести агенты, обзванивающие ваши объявления, несмотря на «Агентам не беспокоить», «Есть свой агент» и «С агентами не сотрудничаю». На картинке типичный график просмотра нового объявления от собственника на ЦИАНе.
Первый день – активные прозвоны от агентов, через неделю интерес почти в ноль, друг, ты больше не интересен. Мы предлагали тебе варианты, но теперь ты сам по себе. Агенты покупают только у агентов! Бывают исключения, в районе 1-2%, обычно это частники с невысоким ценником, или подмосковные риелторы, или случайные люди.
О том, как правильно выбрать риелтора и не наебаться пожалеть, об этом чуть позже.
Еще бывает, что квартиру у собственника покупает физик без риелтора, таких психов тоже примерно 1,5-2%. Остальные агенты с покупателями покупают у агентов продавцов. Хотите продать быстро, дорого, без нервов, с комфортом, – наймите нормального риелтора!
Третий вариант покупателя – инвестор с юристом, но таких около 0,5%, и вас торганут минимум на миллион-два от рынка, а вы и не почувствуете.
Пруфы? Их есть у меня. По личной инициативе второй год веду ежедневный мониторинг в ЦИАНе.
До недавних событий (заседания ЦБ) на ЦИАНе появлялось примерно 500 новых объявлений от собственников в день, при общем количестве объявлений примерно в 65 000 (Москва). Из 65 000 общего количества примерно 6 500 объявлений было от собственников. Из этих 6 500 объявлений от собственников половина стояла «в тираже», то есть объект рекламировался одновременно и собственником, и агентством (агентствами*).
*Как по мне, дебильная схема, но тот, кто ее придумал – прям Илон Маск, с 2018 года около 20 агентств на ней поднялись и заработали очень приличные деньги.
Простите, отвлекся. Итак, по логике, если выходит 500 новых объявлений от собственника в день, значит, через месяц от собственников будет уже 500х30=15 000 плюс 6500 было, минус сколько-то (немного) продалось или снялось с рекламы, итого примерно 20 000. Да? Хуй там Нет! Как было 6 500, так и осталось. И пропорция 100%:10%:5% сохраняется второй год наблюдений (напоминаю, это я сам лично наблюдал).
Идите на ЦИАН и проверьте сами (для ЛЛ: на 19:55 14 ноября 2023 года Москва, вторичка, всего 47 535 объявлений, от собственников 5 424, половина в тираже, только от собственников 2 712).
Что подтверждает написанное выше. Если человек нормальный, а таких, как мы видим, 95%, он рано или поздно уходит в агентство, обычно, месяца ему хватает (как выбрать агентство, напишу чуть ниже, или чуть позже). Если нет, продолжает продавать рекламировать просто показывать (ТМ) сам. Ну, и как у такого покупать, если он уже себя показал неадекватом?
И, сразу, чтобы 2 раза не вставать, – объявления от собственников это прям пиздец шедевр (тут должен быть мем про «Это шедевр!»). Это вообще особый вид искусства, если вы понимаете, о чем я ) Но да, наверное, это и вправду достойно отдельного поста…*
Почему же агенты не покупают квартиры у собственников?
1. Неадекватная цена (как правильно оценить объект недвижимости, напишу, видимо, позже)
2. Неадекватный собственник (вы уже поняли)
3. Агент не будет делать двойную работу за одну комиссию (сопровождение продавца на сделке и сопровождение покупателя на сделке – это две разные работы)
4. Агенту всегда комфортнее общаться с другим агентом
5. Если у собственника альтернатива, агенту покупателя придется делать три или четыре работы (сопровождать покупку альтернативы. А если в альтернативе еще альтернатива? А там еще?)
А как делать проверки? Кто за них заплатит? А как проконтролировать исполнение обязательств сторонами без договора? А пакетная регистрация? А контроль снятия с рег. учета? А коммуналка?
Одна? И все одна? Тяжело… (с)
6. Ну, и надо понимать ситуацию в целом – покупая у собственника сегодня, ты уничтожаешь свою и своих коллег «кормовую базу» на завтра. Как ИНКОМ – когда осенью 2014 году продал все, что было и даже больше, что случилось в 15-м и 16-м? Сколько отделений позакрывалось? И где сейчас ИНКОМ?
За что я должен вам платить?
У всех риелторов свои гибкие расценки, все зависит от ситуации и от того, частный риелтор, или из агентства. Кто-то работает за 100.000, кто-то за 2-4%, как договоритесь. Что сюда входит? В среднем, 50-100 тысяч, это прямые расходы агента и трудозатраты. Остальное вы платите за экспертизу и за результат.
Человек решил продать однушку по переуступке в ЖК «Сиреневый парк». Ну, купил в свое время, за нал, теперь решил продать. Срок сдачи – 4 квартал 2023, цена примерно в рынке (только рынка сейчас нет), выставил на ЦИАНе, от собственника. Звонит ему мой стажер, не договаривается, не получается объяснить, за что комиссия 2,5%, типа продавец сам юрист и все знает (про юристов напишу ниже) просит перезвонить меня. Перезваниваю, объясняю. Вот, допустим, у меня есть покупатель на примерно такую квартиру. Я могу отвести его к застройщику, AFI Development, и застройщик заплатит мне за клиента 2,5% со сделки. Официально, по договору. Такая же квартира, тот же корпус, тот же срок сдачи, только другой этаж. Или могу отвести покупателя к нему, и получить 0%. Вопрос: куда я поведу клиента? Помним же, да, что риелтор работает за деньги? Человек опять не понял, но задумался, договорились созвониться позже, думаю, на следующей неделе доработаю.
Вот, например, вы купили, допустим, Хаммер, таксовать по ночам по дорогим клубам. Оформились, обклеились и стоите такой на Саввинской, напротив ТЭЦ, в пятницу вечером. А к вам никто не садится. А в другие машины садятся. А к вам нет. А у вас и шашечки, и табличка free vacant, а все равно. И вы лезете в телефон, и читаете про агрегаторы, и такой: «В смысле 30%? За что?» А вот за то. За клиента. За то, что вас берут в систему. Так это работает.
Квартира в рынке встает под аванс за 2 недели. Если объект дорогой или нестандартный, то до месяца. С сентября рынок падает, мы вернулись в 2015 год. «Продаем не спеша», «ждем своего покупателя» и «мы не торопимся», ну серьезно? Рынок вас ждать не будет. Нельзя продать то, что стоит 17 млн., за 20. Никак.
Или продавать сегодня за 17, или в феврале за 15. Что будет после Нового года, никто не знает, но тенденции пока такие.
В следующих постах, если доживу, и если не забанят, я расскажу о том, как:
1. правильно выбрать агента и агентство (очень просто, но не очень очевидно)
2. поговорим про объявления
3. про то, как банк покупателя влияет на цену квартиры
4. про контроль работы риелтора
5. про покупку новостроек
6. про оценку объектов недвижимости (рыночную и с помощью он-лайн сервисов, в т. ч. оценку на ДомКлик и ЦИАН «хорошая цена», да-да)
7. про «серых» и «черных» риелторов, ага, они не делись никуда, а вы как думали? Ну, да, кто-то сидит, кто-то не сел, а кое-кто уже и вышел )
8. про «супермаркеты недвижимости»
10. как устроен рынок элитки
11. про проверки и закон о защите персональных данных
13. про покупку покупателя
14. про то, как продать объект недвижимости дороже
16. возможно, какие-то ответы на вопросы из комментариев к посту
В заключение: все написано исходя из собственного опыта, все примеры из жизни и собственной практики, является личным мнением, все суждения оценочные, все совпадения случайны.
