🏠 Строительная компания ЛСР представила операционные результаты за I квартал 2025 г. С учётом отмены льготной ипотеки/видоизменении семейной (программ стало мало, а льготная ипотека была главным двигателем ипотеки на первичное жильё) и высокой ключевой ставки (заградительные %, которые привели к аховым платежам) ожидалось, что I квартал станет провальным для компании, но застройщики нашли "выход" из данной ситуации. Давайте рассмотрим результаты I квартала:

💬 Заключено новых контрактов: 146 тыс. кв. м (-0,7% г/г)

💬 Заключено новых контрактов: 41₽ млрд (+28,1% г/г)

💬 Средняя цена квадратного метра: 280,8₽ тыс. (+29% г/г)

Ещё в годовом отчёте за 2024 г. по операционным результатам было видно, что всего за год ипотечные программы разогнали стоимость квадратного метра в новостройках до аховых значений — 245,5₽ тыс. (+23,9% г/г). Была надежда, что рост стоимости квадратного метра будет стагнировать из-за отмены льготной ипотеки/видоизменении семейной и высокой ключевой ставки, но застройщикам понадобился всего квартал, чтобы поднять цену, и оставаться с высокой маржой на плаву. Ответ на поверхности: доля заключённых контрактов с участием ипотечных средств составила 46%, доля сделок в рассрочку — 42%.

Всё просто ипотечные кредиты перетекли в рассрочку, но рассрочка эта от застройщиков и она в корне отличается от той к которой вы привыкли (равные платежи на весь срок поделенные на сумму приобретаемого товара):

⏺ Покупатель вносит на счёт застройщика первый взнос (он меньше, чем заградительные цифры от банка в размере 20-30% от стоимости жилья, около 5-10%). Пока идёт строительство дома он платит рассрочку без оформления ипотеки.

⏺ Так как график платежей рассчитывает строительная компания, то она заинтересована в клиентах, поэтому предлагает вносить примерно 1% от стоимости жилья, а не делит всю сумму на 1-3 года пока идёт стройка. То есть платежи получаются комфортными в первое время.

⏺ За несколько месяцев до ввода жилья в эксплуатацию, вам предлагают внести оставшеюся сумму или оформить ипотеку. То есть остаток суммы вы возвращаете уже банку. Деньги, которые вы вносили как платежи, становятся первым взносом. 

А главное, что делает застройщик, это увеличивает стоимость жилья для такой рассрочки, поэтому квадратные метры так подорожали. Ещё один риск для покупателя, который выберет ипотеку после введения в эксплуатацию дома, что ключевая ставка останется на высоком уровне и платежи станут не подъёмными. ЦБ выпустил стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заёмщиков в начале 2025 г., чтобы предостеречь от различных схем кредитования застройщиками, но как мы видим это не помогло.

📌 Оживление в ипотеке с господдержкой должно в скором времени произойти, с 07.02.25 по 06.08.25 был увеличен уровень возмещения банкам на покупку квартиры до КС + 3,0 п.п. и на ИЖС до КС + 3,5 п.п., а с 1 марта смягчены макронадбавки по кредитам с LTV менее 80 и ПДН менее 70, также с 1 апреля госпрограмма по семейной ипотеке будет расширена на вторичный рынок в городах, где строится не более двух многоквартирных домов. С учётом данных по РЖД застройщики пытаются меньше строить, чтобы ограничить предложение и нормализовать спрос (получается же), поэтому никто просто так от высокой маржинальности отказываться не будет.

С уважением, Владислав Кофанов

Телеграмм-канал: t.me/svoiinvestor

• A от Эксперт РА 13.12.24

• купон до 25,5%, ежемес. (YTM до 28,71%)

• 1,5 года, 3 млрд. Сбор 28.02

Один из крупнейших застройщиков РФ (5 место по вводу жилья и 6 по объему текущего строительства в рейтинге ЕРЗ). Ключевые регионы: СПб, Ленобласть, Москва, также есть проекты в Екатеринбурге и Сочи

📋За полный 2024 у нас пока есть только операционка, там всё вполне в духе времени:

🔹Объем договоров за 2024: 664 тыс. кв м (-40,5%)

• 1 кв – 147 (-8,7)

• 2 кв – 222 (0%)

• 3 кв – 116 (-70,1%)

• 4 кв – 177 (-45,4%)

🔹Объем продаж за 2024: 163 млрд. руб (-25,5%)

• 1 кв – 32 (+23%)

• 2 кв – 54 (+31,7%)

• 3 кв – 30 (-61,5%)

• 4 кв – 48 (-32,4%)

По продажам – ужасный третий квартал, да и всё второе полугодие. Но, благодаря более высоким средним ценам, общий финрезультат г/г получился не совсем катастрофой

💰 МСФО еще нет, в 1п’24 по деньгам было так:

• Выручка: 85,1 млрд. (+13,8%)

• EBITDA скорр.: 20,3 млрд. (+3,4%)

• Прибыль скор.:  3 млрд. (+14,2%)

EBITDA 2024, судя по операционке, получится ~40-45 млрд., может чуть больше. В средне-оптимистичном прогнозе примерно столько же получится и в 2025

• Долг общий, без ПФ – 144,4 млрд. (+3,7%)

• Финрасходы: 13,9 млрд. (+40%)

На тот момент у ЛСР были вполне приемлемые спреды по банковским займам, в пределах КС+200-250. Также, в долговом портфеле есть доля недорогих облигаций (4 выпуска на 20 млрд., средняя ставка~13%). Поэтому финрасходы плюс-минус умеренные

🔮 Годовые финрасходы в 2025, полагаю, составят чуть более 30 млрд., и новый, небольшой по меркам ЛСР, выпуск сильно заметным там не будет

• Если компания притормозила вложения в новую стройку, то обслуживать долг им может оказаться вполне по силам даже из операционного денежного потока (в 1 полугодии он был отрицательным за счет опережающих закупок и платежей подрядчикам)

• На дополнительные займы для поддержания ликвидности не закладываюсь, хотя теоретически такая возможность тоже есть – но мне сложно оценить, насколько она реализуема на практике из-за нынешней более строгой регуляции (с другой стороны – речь не идет о крупных в масштабе компании суммах)

• И кроме того, у ЛСР на 1п 2024 имелась подушка кэша в 37,7 млрд. – это и финдоход, и вполне солидный запас прочности, даже если во 2 полугодии она несколько уменьшилась

Проще было бы с МСФО за полный 2024, т.к. много допущений приходится делать, а сама ЛСР тоже не рвется коммуницировать с инвесторами. Вот в 2023 они занимали по-людски, уже в конце марта, и с раскрытым годовым отчетом – но тогда и время другое было😁

✅ В целом, прямо сейчас их цифры не выглядит совсем страшно (хотя Эксперт, на мой взгляд, излишне оптимистичен в рейтинговом отчете и не до конца учитывает реалии 2 половины года – при том, что сам отчет датирован декабрем)

Пока так, дальше надо будет свериться с финрезультатами 2024, смотреть операционку за 1-2 квартал и надеяться, что снижение г/г там хотя бы остановится

📊 Параметры выпуска – вполне приемлемые. Но без восторгов, считаю, что «премия за сектор» должна быть выше, тем более стартовые параметры сейчас до финала доживают крайне редко. Также, не лучшая длина, варианты от 2 лет сейчас кажутся поактуальнее, и выбор по ним тоже имеется

Вместе с тем, несколько важнее кажется сантимент вокруг самого ЛСР, т.к. застройщик-застройщику рознь. С ним чуть получше – визуально с купоном до 24,5% премия к основной массе застройщиков того же рейтинга (их выделил синим) и к своим выпускам есть

👉 Думаю, в этих пределах и поучаствую, тем более на очереди у нас более слабые в плане рейтинга Джи Групп с тем же стартовым ориентиром и Брусника с ориентиром ниже

✅Мой телеграм, где много интересного: https://t.me/mozginvest
(пишу про облигации и акции РФ, ЦФА)

🏠 Строительная компания ЛСР представила опер. результаты за IV кв. и 2024 г. Отчёт получился предсказуемо слабым в отношении заключённых контрактов из-за отмены льготной ипотеки/видоизменении семейной (программ стало мало, а льготная ипотека была главным двигателем ипотеки на первичное жильё) и высокой ключевой ставки (заградительные %, которые привели к аховым платежам), причём результаты IV кв. ухудшились и по сравнению с III кв. 2024 г. Давайте для начала рассмотрим результаты IV квартала:

💬 Заключено новых контрактов: 177 тыс. кв. м (-45,4% г/г)

💬 Заключено новых контрактов: 48₽ млрд (-32,4% г/г)

💬 Средняя цена квадратного метра: 271,2₽ тыс. (+23,8% г/г)

Теперь перейдём к показателям за 2024 год:

💬 Заключено новых контрактов: 664 тыс. кв. м (-39,5% г/г)

💬 Заключено новых контрактов: 163₽ млрд (-24,5% г/г)

💬 Средняя цена квадратного метра: 245,5₽ тыс. (+23,9% г/г)

Всего за год ипотечные программы разогнали стоимость квадратного метра в новостройке до 245₽ тыс., конечно, бетонный пузырь с отменной программ сдувается, но не в цене квадратного метра, а в объёме проданных метров. Доля заключённых контрактов с участием ипотечных средств составила 69% по сравнению с 76% в 2023 г., отменна программ влияет на долю, соответственно, и на сам заработок компании.

Но всё эти ужасные цифры в финансовой отчётности мы увидим где-то через 2-3 года (примерно столько длится строительный цикл, поэтому данные контракты перенесутся на 2026-2027 гг.). Кстати из-за такого отражения фин. отчетности застройщики себя и чувствуют вполне благоприятно (могут ограничивать предложение, отодвигать строительство объектов), есть накопленный жирок за прошлые года, где маржа была великолепной (в финансовом отчёте за II полугодие 2024 г. будут отражены контракты за 2021-2022 гг.). Но с учётом ужесточения ДКП и изменения в ипотечных программах, то последующие сверх заработки компании находятся под вопросом:

⏺ С января 2025 г. вступит в силу разработанный ЦБ ипотечный стандарт, который должен положить конец таким популярным на первичном рынке маркетинговым предложениям, как субсидированная ипотека от застройщика, траншевая ипотека, ипотека с кэшбэком и т.п. (ставку по ипотеке снижают на 3-4 года, но зато завышают стоимость квартиры) То есть всем тем схемам, с помощью которых застройщики сейчас пытаются поддерживать продажи.

⏺ Произошло повышение макронадбавок практически по всем необеспеченным ссудам в сентябре 2024 г., а с 01.11.24 ужесточены МПЛ на IV кв.: доля кредитов наличными с ПДН 50–80% не должна будет превышать 15% (20% в III кв.). Многие брали потребительский кредит для первоначального взноса.

⏺Ипотеку с господдержкой с 1 июля власти свернули, из IT-ипотеки исключили столичные агломерации, что свело на нет весь смысл этой программы, а условия семейной ипотеки видоизменились (приобрести жильё по договору уступки прав теперь нельзя и главное, что одна льготная ипотека в одни руки, но для семейной ипотеки сделали исключение, 2 льготный кредит можно оформить при выполнении 2 условий).

⏺Введение запрета на проектирование квартир площадью менее 28 кв. м также усугубляет ситуацию с продажами. Малогабаритные студии, будучи самым дешёвым предложением на рынке, в последние годы пользовались бешеным спросом — в основном со стороны инвесторов. Доля таких квартир в общем количестве ДДУ в Москве достигала 18%.

📌 Похоже застройщикам становится некомфортно в таких условиях, случится ли поддержка их в 2025 г. большой вопрос (семейная ипотека на вторичное жильё, сниженная ипотечная ставка для участников СВО), но то, что дела начали идти хуже — это весомый факт.

С уважением, Владислав Кофанов

Телеграмм-канал: t.me/svoiinvestor