Вопрос имею. Квартирный
Что это и как это считать? Это законно?
Продается 126/2000 квартиры... почему не 1/ 2 трлн. квартиры (ну типа весь город просто посчитать и прописать)?
Что это и как это считать? Это законно?
Продается 126/2000 квартиры... почему не 1/ 2 трлн. квартиры (ну типа весь город просто посчитать и прописать)?
Продолжаем свистеть и удивляться агентской бессовестности.
За достаточно длительный период сопровождения сделок с недвижимостью, встречаются абсолютно разные агенты - от действительно, профессионалов до обычных проходимцев.
К сожалению, профессионалов очень мало. Они не отсвечивают и делают свою работу и с ними всегда приятно взаимодействовать в рамках сделки.
40% от всей кучи агентов — это, я бы сказал, «ни рыба ни мясо». Вроде бы в теме, но не в теме. Вроде бы знаю закон и порядок проведения сделок, а вроде бы не знают.
И самые любимые 59% агентов — те самые проходимцы. Чаще всех рассказывают о том, какие они опытные, как много у них сделок каждый день и все, как на подбор, за сотни миллионов рублей. А сделка, на которой мы соприкоснулись (15–20 млн руб.), чисто для души, и вообще они такими не занимаются.
Там полный фарш. Из любимого я часто натыкаюсь на одно и то же:
Агент не отличает аккредитив и какой-нибудь СБР (зеленый сервис для расчетов через их ООО). Сюда же можно закинуть (удивительно, но факт) — агенты не знают, что такое трансферация по аккредитиву (суть в том, что ее часто используют либо для погашения ипотеки, либо для получения вожделенного агентского вознаграждения).
За*бывание клиентов звонками. Ну, тут я думаю, каждый натыкался. Чуть какое объявление, так сами понимаете...
За*бать курирующего юриста. Не поймите неправильно, дело не в том, что юрист не хочет рассказывать. Дело в том, что одним и тем же агентам рассказываешь одно и то же. О том, что такое аккредитив, что такое наследство по завещанию, наследство по закону, когда налог с продажи квартиры платится, когда нет, какой минимальный срок владения, чтобы не платить налог с продажи.
Маниакальная одержимость «сделками» в кратчайшие сроки. Желательно вчера!
Принес, значит, тебе агент говна в салфеточке пососать и, как огня боится переноса сделки даже на пару часов. Бывают разные обстоятельства у людей, когда они не могут выйти на сделку в определенную дату. Часто случается, что человек из-за занятости не успел в полном объеме собрать документы (например выписать несовершеннолетнего в другой объект).
Разумеется, чтобы не срывать сделку и всё было на подписании в полном объеме, стороны вполне не против перенести сделку на день-другой. Всё согласовано. Но тут с двух ног в сделки, как говно, всплывает агент и начинает вонять и закатывать истерики, что сделка вот-вот сорвется и без твоего ведома начинает исполнять п. 2 со всеми участниками сделки. Строят тупые схемы получения, передачи документов, усложняют схему раскрытия аккредитива и т. д., и т. п.
Задайте себе вопрос: вот вроде бы всё обговорили, обсудили и согласовали. Сместили сделку на пару дней для того чтобы сторона всё собрала и ни для кого схема сделки не становилась сложнее. Приятно ли будет вам, что агент начинает вызванивать вас по 10 раз в день и всё с какими-то идеями? А если вы возьмёте сейчас, а если через час, а завтра утром можете?
У большинства людей давление вызывает опасения ровно, как попытки убрать какие-то ранее обговоренные документы. Они начинают переживать за деньги или за передачу объекта. Их зачастую путают, а ты даже не можешь разъяснить обстоятельства, потому что агент уже насрал им в головы, не зная вообще работает ли такая схема, которую он в конвульсиях придумал.
И, пожалуй, такое же любимое, как и п. 4, это согласование встречи без документов, о чем говорил в первой части эпопеи.
Происходит встреча сторон, а юрист даже не знает, что за объект выбрали покупатели (клиенты) с подачи агента.
Лично у меня есть простое правило: чем яростнее агент себя рекламирует, тем сложнее будет сделка.
Но мы тут помним главное! Виноват, разумеется, юрист! 😊
Всем добра и выигрышных дел.
Взять жилье в ипотеку и сдать в аренду, чтобы покрывать ежемесячный платеж — звучит как отличный бизнес-план. Эксперт Яндекс Аренды Мария Дорофеева рассказала, насколько он реализуем.
Тем, кто рассматривает покупку квартиры в качестве долгосрочной инвестиции. Если вложить в недвижимость сумму первоначального взноса и сдать в аренду, через несколько лет можно продать ее в несколько раз дороже. Тем самым вы полностью отобьете свои вложения.
Также такой сценарий подойдет родителям, которые хотят заранее приобрести квартиру для детей. Пока они растут, аренда будет покрывать ежемесячный платеж без дополнительных вложений.
Наличие отдельного жилья, в котором вы будете жить, пока сдаете квартиру.
Большой первоначальный взнос. При средней ставке 16,94% в Москве уже на первом этапе потребуется вложить не менее 56% от стоимости жилья, иначе у вас не получится покрывать ежемесячный платеж арендой. Либо обратите внимание на недвижимость в тех районах, где цены и первоначальный взнос ниже — это тоже вариант!
Льготную ставку. При возможности взять льготную ипотеку условия будут более выгодными, и тогда будет достаточно более низкого первоначального вклада.
Наличие финансовой подушки на случай простоя. Если жильцы внезапно съедут, важно, чтобы у вас была возможность самостоятельно оплачивать ежемесячный взнос за ипотеку.
Чтобы избежать ситуации, когда арендаторы съехали, а ипотека продолжает капать, сдавайте квартиру с помощью Яндекс Аренды. Мы сразу начнем поиск новых жильцов и компенсируем дни простоя. Обычно новые жильцы находятся в течение четырех дней.
Коммунальные платежи. Важно прописать в договоре аренды, кто выплачивает коммуналку — собственник или арендатор.
Длительные сроки погашения. При текущих ипотечных ставках потребуется от 24 лет для погашения ипотеки за счет арендной платы.
Где и какую квартиру выбрать
Для погашения ипотеки за счет аренды лучше всего подойдут студии и однокомнатные квартиры на вторичном рынке.
С наименьшими вложениями приобрести квартиру за счет сдачи в аренду можно в нескольких районах Москвы. Например, для покупки жилья в Марфино понадобится первоначальный взнос в размере около 4,8 млн рублей. Если сдать ее за 54 600 рублей в месяц, ипотеку получится закрыть за 24 года и 11 месяцев.
Также по этой схеме можно приобрести квартиру в районах Щукино с первоначальным взносом 6 млн рублей, «однушку» в Сокольниках с минимальным вложением 7,4 млн рублей и в районе Беговой — при вложении 8,4 млн рублей. Погасить ипотеку получится не раньше чем через 25 лет
А вот для покупки жилья с помощью сдачи в аренду в других районах столицы понадобится более высокий первоначальный взнос.
Погасить ипотеку за счет аренды возможно, если размер вашего ежемесячного платежа меньше арендной ставки.
Если решились действовать по такой схеме, воспользуйтесь нашим калькулятором и узнайте, за сколько можно будет сдать выбранную вами квартиру. А найти надежных жильцов можно с помощью сервиса Яндекс Аренда — быстро и безопасно!
Реклама ООО «Яндекс Вертикали» 3+, ИНН: 7704340327
Приветствую Пикабутяне. Прошу совета у знающих.
Есть большая потребность расширять жилье, тоесть нужна вторичка. Цена вторички которая рассматривается, примерно от 10до12млн.
Имеется Студия, Стоит 6500, которую скоро начинаем продавать. Так же есть где то 2 млн накоплений.
Эксперты, посоветуйте что лучше делать при таких вводных ?
1. Самое понятное, это продавать студию, но цена на недвигу завышена сильно, продажа может затянуться, а квартира нужна. И остаток добирать ипотекой.
2. Брать ипотеку под 16-18% , если дадут. Попутно продавая или сдавая студию. Я самозанятый, не понятно дают ли ипотеку , что затребуют. Предварительно в дом клике одобрено 6млн, одобрил робот, так что непонятно.
Самого сильно беспокоят огромные проценты, вообще это нормально брать вторичку под такие проценты? Переплаты просто дичайшие.
Больше 10 лет назад родители строили дом для старшей сестры, вернее не строили, а капитально реконструировали уже существующий дом.
И если внешние работы (фундамент, укладка кирпичей, крыша и т.д.) мы делали самостоятельно, либо нанимали местных подрядчиков, то часть внутренних работ выполнила бригада узбеков (отец заключил договор с конторой у которой был русский директор, который на работу пригнал бригаду узбеков).
Что можно сказать по поводу "сотрудничества" с ними:
Они воруют инструменты и материалы. При сдаче объекта мы поймали их на этом.
Они косячат - поставили не те двери, сделали кривые стены, криво установили плинтуса для труб и т.д., лишь каким-то чудом полы оказались ровные (видимо в тот день не было выпивки).
Они жутко бухают (видимо это является причиной п. 2). После них я нашел во дворе - 30 бутылок от водки, несколько баклажек с самопальным вином, множество бутылок от пива, пару бутылок "конька". Мало того, у отца и у меня были подозрения, что они еще покуривают травку.
Они редкостные свиньи - пустые бутылки с бухлом и мусор выкидывали во двор, причем кидали в траву, чтобы мы сразу не нашли, в качестве туалетной бумаги использовали старые журналы, мало того, им было лень дойти до туалета и они гадили в песок неподалеку (песок пришлось выкидывать и заказывать новый).
Они долго выполняли работу - когда работа была фактически завершена, они закрыли дом и ушли работать на другой объект, а к нам в дом приходили ночевать.
Про то что они редкостные вонючки и редко моются, упоминать думаю, не стоит.
По итогу - бригадир узбеков при подписании акта выполненных работ получил от отца по морде за все выявленные косяки и за воровство.
Несколько позже я и отец поймали часть узбеков (не факт, что часть из них выполняла у нас дома работы, они все на одно лицо) и заставили их выкинуть за собой мусор и погрузить испорченный песок в самосвал.
В дальнейшем отец раз и навсегда зарекся работать с узбеками и для ремонта (устройство полов, потолки, сантехника) нанял по рекомендации местных татар, которые сделали все намного лучше.
Подал заявки на участие в архитектурных конкурсах - addawards, premio, КАФ-2024, good innovations. Посмотрим, как оценят другие архитекторы
Кратко - бетонный (50-150 лет) недорогой (8-25 тыр/м2) модульный дом в русском стиле.
Предыстория.
Традиционные русские избы красивы. Но строительство требует серьезных затрат времени и денег, а древесина менее долговечна и более горюча чем бетон
Предлагается решение - бетонный модульный дом с элементами декора старинной избы. Изба Хай Тек)
Бетонный модуль, отделка металлосайдингом, узоры - фрезеровка
Возможны любые варианты подсветки - моддеры оценят
Это решение в Европейском стиле:
Но с учетом наших климатических особенностей, культуры и менталитета - мало кто согласится на окна от пола до потолка с учетом необходимости отопления, а также потребности в безопасности и приватности.
Преимущества такого решения:
– Монтаж за 1 день
– Долговечность 100+ лет(некоторые производители пишут 200)
– Заводское качество
– Низкая цена (8-25 тыр/м2 бетонной коробки)
– Индивидуальный дизайн
– Любые цвета
– Любые узоры
– Любая подсветка
– Полностью готов для проживания
– Канализация
– Электрика
– Водопровод
– Кондиционер
– Интернет/тв
- Фундамент не обязателен
Из-за большого количества возможной по кастомизации - текстура отделки, варианты подсветки, разные узоры, разное количество модулей и т.д., даже при массовой застройке не будет ощущения однообразия и безликости.
Можно начать с небольшого домика и увеличивать площадь и этажность по мере необходимости - в случае роста семьи или благосостояния.
В Москве цена около 25 тыр/м2 бетонной коробки. Под ключ конечно дороже - тут всё зависит от пожеланий каждого человека по комплектации и отделке
В случае таунхауса можно съэкономить на теплоизоляции и внешней отделке общих стен
Для ЮГА лучше вариант в светлой цветовой гамме с большими окнами:
Как вариант - домик на берегу моря:
Или гостиница/коттедж:
Производитель в Анапе называет цену в 9 тыр/м2 бетонной коробки примерно.
Производство бетонных модулей налажено по всей России и хорошо отработано.
От непосвященных технологию скрывают))))))
Производителей можно найти по фразе бетонный корпус подстанции) Это как раз бетонные модули 2,5-3м в ширину 5-7 в длину и 3 м в высоту (отличаются у разных производителей)
То есть - это либо мини-домик либо комната в большом доме.
Всё что нужно - предусмотреть окна (указать в заказе). И произвести отделку/коммуникации. Некоторые производители готовы сделать под ключ, в иных случаях работы по отделке и т.д. нужно заказывать в другой компании.
Примечательно, что данное решение позволяет совместить элементы традиционного русского домостроения - резные узоры, дерево и современные технологии - модульное домостроение, тренд на эко-дизайн - мировые тренды в архитектуре 2023-2024 годов.
В итоге - наверно это самый дешевый и быстрый способ получить дом. которого хватит на всю жизнь. Пожалуй лучшее решение жилищной проблемы на сегодняшний день.
Простая минималистичная форма обусловлена минимальной ценой и как следствие - максимальной доступностью. Но если бюджет не ограничен - существует множество других технологий строительства. Как говорится "любой каприз - за ваши деньги"))
Кроме того, технологию можно применять и для надстройки имеющихся панельных домов и для строительства новых - но это уже сложнее и требует разработки конструкторской документации, согласования и т.д.
В полном соответствии с политикой правительства РФ:
«В целом задача в том, чтобы строящееся жилье становилось более доступным для семей, чтобы жилищный фонд в стране системно обновлялся.»
- выдержка из Послания Президента Российской Федерации Федеральному
Собранию Российской Федерации.
А также
б)обеспечение граждан жильем общей площадью не менее 33 кв. метров на человека к 2030 году и не менее 38 кв. метров к 2036 году;
д)повышение доступности жилья на первичном рынке;
в части исполнения Указа Президента Российской Федерации от 21 июля 2020 г.
№ 474 «О национальных целях развития Российской Федерации на период до
2030 года»
А также
- Улучшения качества жилья
- Улучшение доступности жилья
в части реализации стратегических документов социально-экономического
развития Российской Федерации (в том числе отраслевых в зависимости от
номинации Конкурса)
Технология модульного строительства несколько десятков лет успешно применяется в мировой практике - как более быстрая, качественная и эффективная. Например Modular Integrated Construction (MiC) - легко гуглится, проекты построены по всему миру
Пару лет назад в новостях писали, что отечественные компании собираются внедрять её. Однако воз и ныне там. Причина очевидна - зачем напрягаться и внедрять новое, если люди и так купят, поскольку альтернативы нет.
В 2023 году компания Монарх построила на выставке двухэтажный дом 270 м2 под ключ всего за 3 дня.
Однако, когда когда я пытался узнать подробности в этом году в компании сказали, что сейчас заказы не принимают и готов только выставочный образец(
Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи — самых дорогих городах России. Как думаете, где цены выросли сильнее? А что будет с ипотекой? Вот и узнаем. В прошлый раз я смотрел март–апрель. Изучаем, что произошло за месяц, думаем, что будет дальше.
Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём канале (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.
Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи.
Данные отсюда: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/
Здесь вторичка дорожает, а первичка дешевеет.
Сочи: апрель → май
Первичка: 425к → 412к (-3,1%)
Вторичка: 288к → 307к (+6,6%)
А теперь в Москву.
Данные отсюда: https://msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/
Здесь ситуация аналогичная.
Москва: апрель → май
Первичка: 368к → 365к (-0,8%)
Вторичка: 419к → 423к (+0,9%)
В Москве продано 42% площади, не продано 43%, а по 15% площади продажи не начаты по данным ДОМ РФ.
Данные отсюда: https://наш.дом.рф/аналитика/реализация_строящихся_квартир
Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.
Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC показывает сейчас 294к, на 3к меньше апреля.
Данные отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/
По другим городам индексов ДомКлик нет.
СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края. По России средняя цена 152к за метр — рост на 1к за месяц.
305к за метр в Москве, +4к за месяц. Обновление исторического максимума. Опережает MREDC на 11к, но тут апрельские данные, отстают от MREDC.
По Краснодарскому краю средний ценник вырос до 174к — стало на 1к дороже.
ИРН показывает 271к по Москве, на 1к меньше.
Данные отсюда: https://www.irn.ru/gd/
Но в долларах всё стабильно. 3000 долларов за метр.Цены как в 2006 или в 2017. Вдвое дешевле пика 2008 года.
Данные отсюда: https://www.irn.ru/gd/
Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПб, Краснодару и Новороссийску. Цены в объявлениях на первичку и вторичку. Москва и Сочи, конечно, вне конкуренции.
Объявления
Москва: первичка 365к, вторичка 423к
Сочи: первичка 412к, вторичка 307к
СПб: первичка 252к, вторичка 214к
Новороссийск: первичка 200к, вторичка 148к
Краснодар: первичка 171к, вторичка 129к
Самое время узнать, что дальше будет с ипотеками. На этот раз я решил поинтересоваться, что планируют сделать с льготными программами.
Нынешняя программа семейной и льготной ипотеки действует до 1 июля. Власти говорят о продлении семейной программы до 2030 года, но с корректировкой параметров. Ставка 6% сохранится для семей с детьми до 6 лет. Для семей с детьми старше 6 лет будет предварительно 12% годовых.
Массовая льготная ипотека уйдёт. Останутся семейная, дальневосточная, сельская, IT. Но в целом эта дверь под названием «льготная ипотека» прикрывается. Она себя дискредитировала и не выполнила поставленной цели. Льготы разогнали цены и использовались для инвестиций, а не для решения жилищных проблем.
Кроме того, Мутко сообщил о планах исключить из семейной ипотеки жилье меньше 35 метров. А ещё ранее решили запретить строить квартиры до 28 метров. Пока не во всех регионах.
Всего я накопил пока что около 3,75 млн с июля 2021 (данные за 1 мая), на 1 июня должно быть около 3,9 млн. Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 13 млн. Месяц назад было 12,2! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора. Ну а пока будем считать, что хватает на 12,7 метра! На окраине Краснодара за эти деньги можно купить убитую однушку.
Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Май — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).
Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.
Квартира выставлена на продажу. Сегодня обратилась риелтор с клиентом, с предложением покупки квартиры за харьковский сертификат. Пока успела начитаться негативных отзывов только о херсонском сертификате, таких как:
длительное ожидание перевода средств от покупателя;
покупатель оформляет сразу несколько сделок покупки квартиры, а деньги переводит только одному продавцу;
отказ в обналичивании сертификата повлечет за собой заморочки с возвратом квартиры, и вот ты владеешь квартирой не 20 лет, а ноль, здравствуйте налоги.
Пока этот вариант продажи выглядит скорее подозрительным, но вдруг у вас есть положительный опыт продажи по харьковскому сертификату? Риелтор делает акцент на том, что они чем-то отличаются. Может я слишком подозрительна, поделитесь опытом