Один хороший человек получил такое письмо, что к чему - не пойму.
Дому 10 лет уже, живёт его дочь там.
Я посоветовал замеры сделать хотя бы рулеткой самому, расстояние от дома до забора, до дороги, до соседа и т.д.
Но мне непонятны притензии. Судя по схеме на последней странице, дом расположен как-то не так. Что это значит? Его зарегистрировали неправильно или тут что-то другое?
Помогите.
Договор купли-продажи – самый важный документ при заключении соответствующей сделки. В ДКП указывается вся информация об объекте и сторонах, и он является важным аргументом в случае, если кто-то попытается оспорить сделку.
В договоре есть два типа данных: основные и дополнительные.
Основная информация для договора купли-продажи
В любом договоре купли-продажи обязательно прописывают:
– информацию обо всех участниках сделки без исключения (ФИО, дата рождения, место регистрации, паспортные данные, информация о браке);
– все данные об объекте сделки (полный адрес, статус объекта, этаж, площадь, количество комнат) и кадастровый номер (опционально);
– финансовые сведения (та сумма денег, которая фактически является стоимостью объекта, оговоренной продавцом и покупателем), включая данные о способе расчета (наличный, безналичный, ипотека, рассрочка);
– порядок освобождения квартиры (когда продавец полностью освободит квартиру, а все зарегистрированные лица будут сняты с учета);
– данные о месте и времени заключения договора (город и дата);
– подписи сторон.
Дополнительная информация
В отдельных случаях в документ вносят и другую информацию:
– Вероятность банкротства продавца. В этом случае сторона просто пишет, что не собирается в ближайшее время признавать себя банкротом, не имеет долгов и не знает, что кто-то хочет его обанкротить. Также можно отметить, что объект не входит в капитал юрлица.
– Условия решения проблем, наступивших по вине продавца. Например, продавец обязуется купить аналогичную квартиру, если покупатель лишится этой при обращении в суд третьих лиц, претендующих на нее.
– Переход оставшегося в квартире имущества покупателю (мебели и бытовой техники).
Перед подписанием договора его нужно еще раз внимательно перечитать. Если есть помарки или какая-то информация была упущена, лучше заполнить новый экземпляр.
Далее договор подписывается и заверяется у нотариуса. Это в большинстве случаев не обязательно, но желательно: рисков становится меньше, а нотариус сам передает документы на регистрацию.
Важно! Перед заключением договора не забудьте проверить объект недвижимости на юридическую чистоту.
Приобретение квартиры – дело всегда серьезное. Важно, не ошибиться и не наткнуться на недобросовестных продавцов, которые могут ввести доверчивого покупателя в заблуждение и продать за большие деньги жилье, к которому много вопросов. А то и вовсе можно угодить на мошенников и остаться без денег и без квартиры.
Это одна из самых распространенных обманных схем. И по словам риелторов, самая щадящая, если можно, так сказать. Она работает, когда покупатель вносит предоплату и заключает с продавцом договор задатка.
На это и рассчитывают недобросовестные собственники. Они сначала берут задаток, а потом все делают так, что покупатель сам разрывает отношения, но в убыток себе. Например, при просмотре квартиры продавцы скрывают какие-то серьезные детали и пускают пыль в глаза, а после внесения денег сами раскрывают все недостатки и у покупателя слетают «розовые очки».
Здесь важно не поддаваться первому порыву, не нужно сразу вносить предоплату. Попросите время «на подумать», взвесьте все плюсы и минусы и соберите максимум информации по квартире и о самом владельце.
Проще говоря, покупали вы одно, а по факту оказалось совсем другое. Особенно это распространено при онлайн-просмотрах. Во время пандемии такая практика стала очень популярна. Покупатели не выезжают на место, находясь, например, в другом городе, а осматривают жилье через видеосвязь. Заключили сделку, заплатили деньги, а потом оказалось, что все плохо с коммуникациями, очень шумные соседи и вообще, в квартире холодно. Чтобы не покупать такого «кота», нужно осмотреть все лично. Более того, заглянуть в каждый угол, пройтись по соседям, проверить окна и коммуникации, изучить квитанции, потрогать батареи. В общем, сделать полный качественный осмотр и только тогда заключать сделку.
Это может случиться даже после того, как покупатель станет законным владельцем приобретенного жилья. Человек покупает недвижимость, которую продавец получил в наследство. По закону, у других наследников, которые не знали о смерти предыдущего собственника или по объективным причинам не могли принять наследство, есть право заявить о себе через суд. Даже спустя несколько лет после сделки. По итогу судебных тяжб покупателю придется делиться своей квартирой или вовсе остаться без нее.
Поэтому важно при покупке такого жилья иметь на руках нотариальные отказы других наследников. А также обращать внимание на дату получения документа о наследовании. Либо стараться обходить такие квартиры стороной.
Кроме того, подобные проблемы могут возникнуть, если квартиру продал один из супругов без согласия другого. Жена или муж, которые не согласились с продажей или якобы не знали об этом, могут с легкостью обратиться в суд. Тогда сделку признают недействительной. Поэтому обязательно попросите согласие второй стороны и свидетельство о браке.
Если у человека есть долги (по кредитам, не оплаченные услуги ЖКХ и т.п.), от погашения которых он систематически уклоняется, на него могут открыть исполнительное производство. А на его имущество наложить арест. Под зоркий глаз судебных приставов попадают машины, земельные участки, дома и квартиры. По закону такое имущество, в том числе и недвижимость, становится непродаваемым. Должник не имеет право им распоряжаться, пока не погасит долг. Но недобросовестные собственники не останавливаются перед этим и пытаются продать квартиры, надеясь на недальновидных покупателей. Ошибка последних – не проверить вовремя наличие обременений. И поэтому случаются такие истории, когда к законному новому владельцу стучатся приставы и сделку через суд признают недействительной. Хорошо, если продавец не скроется и с него удастся получить свои деньги. А то можно остаться и без них, и без квартиры.
Один из способов обмана покупателей – продажа чужой недвижимости. Когда мошенники представляются собственниками, а настоящие хозяева, например, находятся в отъезде. Злоумышленники подделывают документы на квартиру. Или просто не показывают свой паспорт, если понимают, что перед ними совсем доверчивые люди. Покупатель, ничего не ведая, заключает договор с лжевладельцами и отдает им деньги. А потом продавец быстро исчезает. Такую сделку легко признать незаконной. Квартиру возвращают настоящим собственникам, а покупателю остается куча проблем. Повезет, если мошенников поймают и взыщут сумму по суду. Если нет, тогда все печальнее.
Чтобы не стать жертвой таких случаев, важно вовремя убедиться, что продавец действительно тот, за кого он себя выдает. Для этого его паспорт и другие документы, которые удостоверяют личность, нужно сверить с бумагами на квартиру. И дополнительно заказать выписку из ЕГРН, где будет прописан настоящий собственник.
Тоже самое касается и сделки через доверенное лицо. Когда владелец сам не является на продажу, а все действия совершает его представитель. Очень часто такие схемы используют «черные риелторы», когда продают квартиры одиноких пенсионеров. Здесь нужно проверить доверенность, ее срок действия, а лучше стараться избегать таких квартир или добиваться встречи с собственником.
Когда квартиру продают сразу нескольким покупателям. Вы выбираете жилье, оно вам очень нравится, вы вносите деньги, приходите с ключами. А потом, оказывается, что квартира далеко не ваша, вернее ваша и еще чья-то, таких же обманутых покупателей. Как вы будете делить ее и главное, где искать злоумышленников?
Чтобы не задаваться такими вопросами, важно не только проверить все документы перед покупкой, но и не торопиться с переводом денег. Если продавец просит сумму до перехода прав собственности, то это недобрый сигнал и нужно буквально убегать оттуда. А в всех других случаях всегда дожидайтесь, пока жилье зарегистрируют на вас и только тогда отдавайте всю сумму.
Мы перечислили самые распространенные схемы обмана доверчивых покупателей. На самом деле их гораздо больше. Поэтому при покупке квартиры нельзя расслабляться и до последнего нужно быть начеку. Перед тем, как внести предоплату, проверьте жилье со всех сторон.
Во-первых, пристально осмотрите квартиру.
Во-вторых, к моменту внесения денег закажите выписку из ЕГРН. В 2016 году она заменила свидетельство о праве собственности и стала практически главным документом для объектов недвижимости. По данным риелторов, после ее введения количество мошеннических случаев значительно снизилось. Кроме информации о собственнике, с помощью выписки из ЕГРН можно узнать точные параметры квартиры, практически всех ее предыдущих владельцев, а также информацию об обременениях: ипотеке, аресте. За исключением только материнского капитала.
Внимание! В выписках ЕГРН, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников.
Стоимость коммунальных услуг всегда вызывает споры между собственниками квартир и управляющими компаниями. Большая сумма в платежке может быть оправдана либо нет.
Сегодня разберемся, как правильно читать квитанцию и не переплачивать за услуги ЖКХ.
Шаг 1. Проверьте характеристики квартиры
Здесь важны два параметра: количество прописанных и площадь квартиры. Если в жилье прописаны два человека, а в квитанции указано три, вы наверняка переплачиваете. То же самое относится к площади квартиры. Чем ее площадь больше, тем дороже обслуживание. Проверить квартиру можно тут.
Шаг 2. Посмотрите показания счетчиков
Нужно оценить, совпадает ли размер платы за воду и электричество с переданными показаниями. Иногда собственники встречаются с неправильными расчетами приборов. В таких случаях владельцу квартиры стоит сообщить об ошибке в УК.
Шаг 3. Обратите внимание на мусор
В домах, оборудованных мусоропроводом, содержание жилья дороже. Если же мусоропровод в вашем доме не работает и вы ходите с пакетами до контейнеров, это повод требовать перерасчет.
Шаг 4. Дополнительные услуги в квитанции
Управляющая компания может прописать отдельной строкой, к примеру, видеонаблюдение в доме. Однако такие расходы обязаны закладывать в содержание общедомового имущества (СОИ). Их нельзя выносить как отдельную услугу, если это не обговаривалось на общем собрании жильцов.
Шаг 5. Взгляните на содержание общедомового имущества
СОИ представляет собой разницу между потреблением ресурсов всеми квартирами и показателями общих счетчиков. У СОИ есть максимальный норматив, выше которого плату начислять нельзя. Исключение: если на собрании собственников разрешили считать СОИ сверх норматива.
Тарифы и нормативы потребления устанавливают в каждом регионе. Обычно их можно посмотреть на сайте министерства, департамента или отдела, который занимается этим вопросом. Тарифы и нормативы можно сравнить с тем, что указывают в платежке. Все расходы в квитанциях должны быть понятно расписаны для потребителей.
Иногда решить жилищный вопрос с помощью ипотеки мешает вовсе не страх перед кредитом. У семьи просто-напросто нет накоплений, ведь главное условие банков – иметь первый взнос. Впрочем, сегодня можно взять ипотеку без первоначального взноса. Существуют альтернативные способы это сделать.
Первоначальный взнос по ипотеке представляет собой часть стоимости квартиры или дома, которую покупатель вкладывает в недвижимость из своих накоплений. Деньги предназначены не банку, а продавцу жилья – владельцу недвижимости или же застройщику.
По условиям банков чаще всего сумма первоначального взноса составляет 15-20% от цены объекта недвижимости. У каждой финансовой организации свои требования к размеру первоначалки. Если денег совсем нет, то ипотеку могут не одобрить либо увеличат ипотечную ставку.
Требуя у заемщика первоначальный взнос, банк преследует две основные цели:
Получить гарантию платежеспособности клиента. Накопления заемщика говорят о том, что он финансово подкован, умеет обращаться с деньгами, а значит, обязательно выплатит кредит.
Получить гарантию собственной безопасности. Квартиры, купленные без какой-либо первоначалки, менее ликвидны: если вы не сможете выплачивать кредит, банку придется ее продавать по рыночной цене, а это долго.
Взять ипотеку без первоначального взноса на вторичное и первичное жилье вполне реально. Однако придется выполнить определенные условия банка:
иметь доход, который позволит без проблем рассчитываться с банком;
платить по максимальной процентной ставке;
платить больше за страховку, чем если бы первоначалка была.
Соответственно, эти условия оборачиваются для заемщика внушительными допрасходами.
В качестве первоначального взноса вполне могут выступить средства маткапитала. Если, конечно, есть на руках сертификат. Закон позволяет использовать деньги по такому назначению. Кому-то хватит, чтобы полностью отдать первоначалку, а кому-то придется дополнять сумму собственными накоплениями.
Важно! Если в ход идет материнский капитал, то банк обяжет выделить в жилье доли каждому ребенку в семье. Потом продать или разделить жилье будет трудно.
Купить жилье в ипотеку без первоначального взноса стало проще. Это позволяют сделать разные госпрограммы, которые призваны улучшить жилищные условия россиян. Из самых популярных можно выделить программы «Молодая семья» и «Военная ипотека».
В программе «Молодая семья» участвуют люди, которым еще не исполнилось 35 лет: как семейные пары, так и родители-одиночки. Государство дает субсидию. Ее размер составляет от 30 до 35% от цены квартиры. Эти средства можно направить на первоначалку.
Военная ипотека создана специально для военнослужащих. Они становятся участниками накопительно-ипотечной системы (НИС): каждый год государство перечисляет какую-то сумму на счет. Спустя три года после того, как человек вступил в НИС, он вправе распорядиться накоплениями, в том числе отдать их как первый взнос на ипотеку.
Еще один вариант купить квартиру при нулевых накоплениях – ипотека от застройщика без первоначального взноса. Девелопер договаривается с определенным банком о льготах для покупателей квартир в своих новостройках. В некоторых случаях застройщик сам платит в финансовую организацию эту самую первоначалку. Получается, что стоимость недвижимости для покупателя возрастает на сумму взноса.
И это далеко не единственный минус. Недостаток такого варианта кроется еще и в том, что можно приобрести квартиру только в строящемся доме и в конкретном доме или жилом комплексе. К тому же на продажу с такими условиями выставляют лишь определенный пул квартир. То есть покупатель лишен возможности выбирать.
Если уже есть какая-то недвижимость, можно оставить ее в залог банку. В этом случае тоже получится приобрести жилье в ипотеку без первоначального взноса. В залог берут все, что угодно: подойдет гараж, земельный надел за городом, частный дом или квартира.
Итак, мы выяснили, можно ли взять ипотеку без первоначального взноса. Как видите, сделать это не так трудно, как кажется. Другой вопрос: а нужно ли? Ведь покупка квартиры или дома в ипотеку без первоначального взноса имеет свои минусы. Вот некоторые из рисков и неудобств, которые грозят покупателям:
Высокая процентная ставка. Если нет лишних денег в копилке, ставка по ипотеке будет выше как минимум на 1%. Таким образом банк пытается нивелировать свои риски.
Большая переплата. Ощутимая переплата будет не только за счет повышенной процентной ставки. Но и из-за того, что занимать придется больше, чем если бы была первоначалка.
Более тщательный анализ заемщика. Банк будет внимательно проверять кредитную историю, уровень дохода, оценивать обеспечение, которое заемщик может предоставить.
Расширенный пакет документов. Банк может потребовать поручителей. Их финансовое положение тоже тщательно проверяют, поэтому и документов предстоит сдавать больше.
Иногда нельзя рассмотреть жилье на вторичке. Если нет ничего, что можно отдать под залог, отсутствует материнский сертификат, вы не имеете отношения к военным, ипотека на вторичное жилье без первоначального взноса невозможна. Ее дадут лишь на квартиру в новостройке.
Повышенная стоимость страховки. Ипотечную недвижимость обязательно страхуют. Если же ипотека без первоначального взноса, то банк может потребовать страхование жизни, здоровья и т.д., а это дополнительные расходы.
Если вы все же решились взять квартиру в ипотеку без первоначалки и банк просит оформить всевозможные страховки, то постарайтесь найти самый выгодный полис. В этом поможет сервис ЕГРН.Реестр Страхование ипотеки.
Дорогая ипотека
Центробанк обновил требования к ипотеке с очень низкими ставками. С сегодняшнего дня банки работают по новым правилам расчета долговой нагрузки заемщиков (ПДН). Среди условий, к примеру, есть такой пункт: к заемщикам с ПДН не выше 60% не будут применять надбавки к коэффициентам риска, если первоначальный взнос составляет не меньше 20% с 1 июня 2023 года. В январе 2024-го требование к первоначалке вырастет еще на 10%.
Льготы на коммуналку
С июня оформить льготы на коммунальные услуги стало проще. Чтобы получить субсидию, теперь достаточно прийти в МФЦ или подать заявление на портале Госуслуг. Собирать документы для льгот не придется. Предполагается, что все государственные структуры договорятся между собой и сформируют пакет документов сами.
Выплаты на детей
Ежемесячные выплаты из материнского капитала начисляют по-новому. Ранее это происходило в конце месяца. К примеру, 24 марта и 25 апреля за текущий месяц. Теперь же выплаты будут приходить на счет в начале месяца 5 числа. То есть 5 июня мать получит деньги за май.
Компенсация за недострой
С 27 июня начнет действовать постановление Правительства РФ, по которому дольщики смогут получить компенсацию через Госуслуги. Раньше направить заявление на жилье взамен недостроя можно было на почте либо на сайте Фонда развития территорий. Еще один плюс: заявка на новое жилье сформируется автоматически. Главное – иметь усиленную электронную подпись.
Налог для дольщиков
Другая хорошая новость для пострадавших дольщиков – они не будут платить налог на компенсацию. Соответствующий закон вступит в силу уже 29 июня. Послабления относятся к дольщикам, которые получили другую квартиру при банкротстве застройщика от регионов и за счет имущества Фонда развития территорий. Также важно, чтобы у дольщика было включенное в реестр требование о передаче жилья.
Эксперт Иван Панов рассказал о том, как правильно брать ипотеку, а также дал несколько советов, как сделать это грамотно, чтобы не только не переплачивать, но еще и заработать.
