Когда небоскреб строят, снаружи работает вот такой лифт. Все называют его Пега - по имени фирмы-изготовителя.
Pega проезжает мимо окна.
Если тебе предлагают подняться на пеге по-быстрому- подумай. Это безопасно, но не для паникеров, которые боятся высоты
На каждом этаже площадка высадки
Решетки, стенок нет. На площадках тоже решетки.
Пол тоже решетчатый. Сначала страшно, потом привыкаешь. Но на шпильках заходить 100% не надо
В связи с ростом цен практически на все, прошу совета у Пикабу-всемогущего.
Есть дом без отделки в Подмосковье, где сейчас живу, и в который хочу переехать.
Есть отдельно участок в аренде у государства, на котором нужно что-то построить и получить на основании этого собственность на участок, перестать платить аренду, возможно отбить все расходы и может даже продав этот будущий дом без отделки - получить небольшую прибыль.
Все это предполагалось делать за счёт имеющейся квартиры и родительского дома, которые нужно продать. Сразу или постепенно, по мере этапов строительства.
Так вот, вопрос:
- начала то-ли мучить жаба родительский дом сейчас дёшево отдавать, то-ли чуйка, что чуток придержать (например или до конца спецоперации, или пока волна подорожания с прилавков магазинов не докатиться до недвижки.)
Рад буду любому мнению. эксперты, застройщики, инвесторы - что скажете?
Конкретику разжую в комментариях.
ставлю "без рейтинга".
приветствую любые советы и случаи из личного опыта, относительно как правильно переложить капиталл из региона в регион, из старого жилья в новое и т.п.
И делать ли это в период таких потрясений или в периоды затишья.
Поговорку, что кризис - это ещё и период возможностей - знаю.
спс.
Если есть инвесторы, или знаючие как поступить с арендным участком - тоже пишите. сюда, в личку или телегу (логин тот-же)
Данная статья относится к Категории: Ошибки типовые
«После того как я всё рассказал об архитектурном убранстве, то есть о пяти ордерах, и показал, как их необходимо строить, изобразив в профилях все их части согласно с тем, что я видел у древних, мне кажется уместным предупредить здесь читателя о многих нарушениях, которые встречаются с тех пор, как они были введены варварами; это поможет занимающимся архитектурой избегать их в своих произведениях и обнаруживать в чужих.
Будучи (подобно другим искусствам) подражательницей природы, архитектура не терпит, чтобы какая-нибудь её часть была чужда природе и далека от того, что свойственно природе. Поэтому мы видим, что древние архитекторы, строившие из камня здания, до того строившиеся из дерева, делали колонны вверху менее толстыми, чем у основания, беря пример у деревьев, всегда более тонких в вершине, чем по стволу или у корней. Подобно этому, в подражание предметам, которые сплющиваются от положенной на них большой тяжести, они устроили под колоннами базы, кажущиеся благодаря своим валикам и выкружкам сплющенными от тяжести; точно так же они ввели в карнизы триглифы, модильоны и зубцы, представляющие торцы балок, которые служат для поддержки крыши. Все это, если внимательно подумать, окажется верным и для всякой другой части, в силу чего нельзя не порицать тех приёмов постройки, в которых архитектор, отклоняясь от указаний природы и от простоты, присущей всякому её творению, как бы создает другую природу и уходит от истинного, хорошего и прекрасного способа постройки.
Поэтому непозволительно вместо колонн или пилястров, предназначенных поддерживать тяжесть, помещать свитки, именуемые картушами, - завитки, чрезвычайно неприятные для глаза понимающего, у непосвященного же вызывающие чувство скорее недоумения, нежели удовольствия, в общем пригодные только для увеличения расходов по постройке. По той же причине не следует сочетать эти картуши и с карнизами; ибо все части карниза рассчитаны на определенное впечатление, а именно - изобразить то, что было бы, если бы постройка была из дерева; кроме того, эти картуши являются излишними ещё и потому, что для несения тяжести требуются предметы твёрдые и могущие выдержать груз, вроде балки или стропила, которые никак не могут произвести впечатление, похожее на то, какое вызывают картуши; поэтому совершенно непонятно, из каких соображений под твёрдые и тяжёлые предметы помещают предметы, имеющие вид гибких и мягких.
Но особенно достойна осуждения, по моему мнению, манера прерывать посредине фронтоны дверей, окон и лоджий: созданные первыми зодчими, которых научила сама необходимость, эти фронтоны своими скатами говорят о защите здания от дождя; поэтому я не могу себе представить ничего, более противного здравому смыслу, нежели прерывание посредине той именно части, которая должна производить впечатление защиты от дождя снега и града обитателей дома и всех туда входящих. И хотя разнообразие и новизна всем должны быть приятны, тем не менее, нельзя делать того, что противоречит правилам искусства и указаниям разума. Ведь мы видим разнообразие также и у древних, однако они никогда не уклонялись от некоторых общих и необходимых для искусства правил, как видно будет из моих книг об античности.
Также немалым нарушением является манера делать, карнизы и другие украшения сильно выступающими вперед; ибо, выступая за пределы того, что им подобает, они загромождают и обезображивают закрытое помещение, всегда угрожая падением и вызывая страх у тех, кто находится внизу. В той же мере следует избегать карнизов, несоразмерных с колоннами; ибо кто усомнится в том, что от больших карнизов на маленьких колоннах или от маленьких карнизов на больших колоннах вид здания приобретает уродливую внешность? Также необходимо (по мере возможности) избегать разбивать форму колонн, окружая их кольцами или гирляндами, как бы соединяющими и скрепляющими отдельные части, ибо чем колонна кажется более цельной и прочной, тем более она кажется отвечающей своему назначению, а именно - быть надёжной и устойчивой для лежащей на ней тяжести. О многих подобных нарушениях я мог бы ещё рассказать, как, например, о неправильной пропорции частей карниза, но все они могут быть легко обнаружены на основании того, что я показал выше. Теперь остаётся перейти к описанию отдельных и главных частей здания».
Первая книга об архитектуре Андреа Палладио / Четыре книги об архитектуре Андреа Палладио в коих, после краткого трактата о пяти ордерах и наставлений наиболее необходимых для строительства, трактуется о частных домах, дорогах, мостах, площадях, ксистах и храмах, М., «Издательство Всесоюзной академии архитектуры», 1936 г., с. 61-62.
Дополнительные материалы
Правила проектирования виллы по Андреа Палладио
Плейлист VIKENT.RU из 162-х видео: ЦИКЛ КОНФЕРЕНЦИЙ «СТРАТЕГИИ ТВОРЧЕСТВА» ПОРТАЛА VIKENT.RU
Изображения в статье
Андреа Палладио — итальянский архитектор, один из основоположников классицизма / Public Domain
Kanongieterij: cartouche boven deur gevel Nieuwe Uitleg / CC BY-SA 4.0
Оригинал статьи: https://t.me/GorkJournal/816
Архитектура: Fuksas
Генеральный подрядчик: Acons Gpoup
Фото: Кирилл Горожанин
Полетели
Один из главных стопоров развития туризма в России - тотальное отсутствие транспортной инфраструктуры. Как бы удивительно это ни казалось, данный вопрос касается не только отдаленных уголков, но и популярных туристических направлений.
Недавно у меня состоялся спонтанный диалог с представителем Acons Group Анной Розановой, в процессе которого я узнал об эпичном проекте нового аэропорта в Геленджике. Буквально за пару дней, согласовав с генподрядчиком возможность рассказать про этот необычный объект, я прыгнул в самолет, чтобы отснять материал со строительной площадки. Предлагаю почитать и посмотреть, что из этого получилось.
Инженерное искусство
Начнем с того, что далеко не каждому известен факт о существовании в Геленджике действующего аэропорта. Старый авиахаб - это советская коробочка, вызывающая ироничную улыбку. Но стоит отметить невероятно живописную взлетно-посадочную полосу у аэропорта, стартующей прямо от береговой линии, параллельно которой простирается поле для гольфа. Эта взлетная полоса достанется по наследству новому аэропорту, который рассчитан на пассажиропоток в 1 млн человек в год. Это позволит разгрузить часть туристов со стороны Адлера и станет определяющим фактором для развития Новороссийского направления.
Первое, что бросается в глаза — это форма здания. По одной из версий, прообразом послужил полет птицы. И правда: параметрическая кровля консольно выступает в четырех местах и поддерживается очень необычными колоннами, о которых поговорим чуть позже. Вообще, конструктив аэропорта - предмет гордости архитекторов и инженеров, разработавших и воплощающих этот проект. Здесь важно отметить, что локация аэропорта Геленджик — это сейсмически активная зона (проектом заложена сейсмоустойчивость в 8 баллов). Как следствие, сложность всех строительных и проектных работ кратно увеличилась по отношению к обычному гражданскому строительству.
Несущий блок для кровли весом 1000 тонн представляет из себя связку из бетонной подушки, 9 внутренних и 4 внешних параметрических колонн. Последним стоит уделить особое внимание, поскольку конструкция кровли плавно перетекает в форму внешних колонн. Выглядит довольно футуристично. Это не уникальное решение (есть, например, стадион «Динамо» в Москве), однако, практика его применения для аэропорта уникальна. Конструкция состоит их цельных стальных шаров, соединенных между собой балками, которые создают замысловатую форму. Вся форма при этом стоит на подвижных механических платформах, дающих ход конструкции в диапазоне 25 см. Важно отметить, что конструкция не имела возможности “подгонки” на месте, а учитывая уникальность углов резьбы каждого элемента, сложно представить точность, с которой станки ЧПУ изготавливали эти детали.
Из интересного, мне особенно хочется отметить алюминиевые панели для интерьерных павильонов. Они представляют из себя “бутерброд” из перфорированных листов алюминия (похоже на аэрохоккей), внутри которого расположен звукопоглощающий утеплитель. Проходя мимо павильона, обшитого таким материалом, меня попросили подойти к стене и прислушаться (при этом загадочно улыбаясь). Ощущение, будто плавно включаешь режим активного шумоподавления в наушниках. Какая-то магия!
Параметрическая архитектура
Про концепцию архитектуры уже было упомянуто в начале статьи, теперь хотелось бы сказать пару слов об интерьере. Предметом гордости всех сопричастных к данному проекту людей является внутренняя поверхность крыши. Она напоминает морские волны. Собранная из тысяч подвесных треугольных полигонов, она имеет еще одно важное функциональное решение. Внутренняя часть почти половины из этих частиц имеет ниши, в которые устанавливают led-освещение. Это позволит не просто освещать все пространство интерьера, но и при помощи цвета создавать различные сценарии - бесконечное поле для творчества)
В какой-то момент у меня в голове засело сравнение аэропорта в Геленджике с аэропортом Барахас в Мадриде. Геленджик и Мадрид, чувствуете разницу? А вот и зря! Как-то наш заказчик Школы 800 в Нижнем Новгороде на мой резонный вопрос, зачем строится «кампус эппл» в районе, где лучшим развлечением является поход за алкоголем, ответил, чтобы изменить среду в лучшую сторону, надо создавать условия. Такой пример, как аэропорт в Геленджике, как раз и является этим условием. Ярким и знаковым!
Открытие
Окончание строительных работ запланировано на декабрь 2021 года. Пожелаю всей команде успешного завершения строительства в срок! На этом я заканчиваю и предлагаю полюбоваться фотографиями этого потрясающего проекта.
PS Друзья, мы хотим дать охват для материала и найти сообщников для нашего коммьюнити в тг: https://t.me/GorkJournal - там посты выходят регулярнее. Если вам будет интересно, будем дублировать их сюда. Спасибо! Кирилл.
Итак привет всем моим 23 подписчикам, сегодня у нас речь пойдёт о финансовом обосновании принятых решений...
Итак, если взять данные из предыдущего поста, то попробуем прикинуть следующие ТЭПы:
У нас - Общественно-деловая зона.
Плотность - 35 тыс м на 1 га.
Высотность - 30 м.
0,57 Га * 35 = 19,95 тыс м кв. надземной площади может быть ГПЗУ или его можно будет перевыпустить под этот показатель, но тут столько не поместится, парковки не пройдут.
Начнём с пиров, и с получения на строительство.
Документация для получения на строительство регламентируется 87 ПП и прохождение экспертизы, для общей прикидки воспользуемся онлайн калькулятором (я использую Калькулон.ми):
Ой, это не тот Калькулон, вот то что требуется:
Итак получаем общие затраты в 60 млн р, хотя такие ценники выдают с тендерной документацией и с полным дизайном всех помещений, обычно от общегородских ценников такой проект обойдётся примерно 20-25 млн р. + сам участок, 60-70 млн.
Итак нам на подготовку документов потребуется 80-95 млн р и почти 9 месяцев работы, это если без сюрпризов.
Дальше прикидываем затраты на строительные работы, не зная объёмов, которые определяются на стадии проектирования точной цифры ни кто не скажет, поэтому чаще всего пользуются укрупнёнными показателями для расчёта стоимости строительства.
И дальше мы идём от класса здания. Построить саму коробку не особо сложно и дорого, основные деньги сейчас заложены в оснащении объекта системами и отделочных работах, если класс объекта высок.
офисы класса С - примерно 50-70 тыс р за 1 метр общей площади,
Офисы класса В 90-150 тыс р за 1 метр квадратный
Офисы класса А 150 - 250 тыс р за 1 м кв, - но тут это ни кто строить не будет
Всё зависит от того какой класс недвижимости в данном районе,
Мы возьмём Б, для того чтобы не быть в совсем трэшь сегменте, и использовать преимуществом близость к метро.
Итак укрупнёно 19 950 м2 * 100 000 рублей за метр получим почти 2 ярда, которые нам надо растянуть примерно на 2 года строительства.
Не кажется ли вам что в сравнении с общей стоимость проекта затраты на проектирование это мелочь, хотя многие закладывают, что проект должен стоить 5-10 % от СМР, Если не считать оснащение , отделку и меблировку, то получим примерно 600 - 1200 млн на коробку, что примерно и составит 10% ПИРов по сборникам.
Часто экономя на проекте, пользуясь услугами полупрофессионалов люди закладывают себе большие проблемы, поскольку:
Не экономьте на консультации, зачастую 1 градостроительный анализ стоит намного дешевле,чем внезапно всплывшее ограничение или затенение 50 квартир в жилом доме с нарушением инсоляции.
Итак вернёмся к финансам.
Мы получили затраты, что же у нас с потенциальными доходами, во первых у здания есть КПД, это полезная площадь которую можем сдавать, в офисах и торговых центрах, она порядка 75 %. Итак и из 19 950 м2 сможем сдать в лучшем случае 14 900 м2. стоимость офисов в этом районе
И при самых идеальных условиях мы сможем сдать примерно за 2000 за 1 м2 в месяц. и это месячный доход порядка 29,8 млн в месяц, 357,6 млн в год, и чтобы перекрыть затраты, это примерно 6 лет, если считать грубо без дисконтированного дохода, без учёта инфляции и тд, но это полный возврат инвестиций.
В итоге мы получаем готовый объект который лет за 6-7 может вернуть затраченные средства, если конечно вы строите не в кредит, там другой расчёт, и нужен залог, поскольку сейчас ЗУ не может являться предметом залога для кредита, но это совсем другая история.
В общем выводы следующие считайте и планируйте, и обращайтесь к знающим людям желательно к тем кто это уже делал, на ваше удивление многие с вас даже денег за консультацию не Возьмут. Итак получилась не полная статейка и тут всё примитивно, но многие даже так не прикидывают по своим объектам, уже потом спрашиваешь их:
- Тут бассейн???, это же промзона, до жилья и офисов 30 мин на машине, кто туда ходить то будет?.
- Не ну а чё, у меня знакомый построил, нормально, да и я плавать люблю....
а после постройки:
Так что берегите себя, а следующая статья будет про финмодельки:
1) Выбор участка - Градостроительный анализ территории.
2) Разработка стратегии развития территории.
3) Финансово-экономическое обоснование принятых решений.
4) Финансовая модель проекта .
5) Эскизное проектирование - массинг.
6) финансовый план, бюджетирование.
7) Проектирование.
8) Согласование.
9) Строительство.
10) Ввод объекта в эксплуатацию и дальнейшая жизнь объекта.
«Стратегические просчеты невозможно компенсировать тактическими успехами.»
―Карл фон Клаузевиц.
В предыдущем посте мы проговорили про анализ территории для застройки, можно сравнить это с разведкой местности.
Теперь настало время проговорить про определение основных целей и путей их достижения.
Как в любом бизнесе основной целью являются деньги и ускорение их оборота, для возвращения вложенных инвестиций. и сразу определимся с масштабом - примерно пешеходной доступности в 0.6 - 1.2 км от нашего объекта, чтобы не анализировать Всю Москву для определения вектора развития.
Имея следующие исходные данные из предыдущего поста :
У нас - Общественно-деловая зона.
Плотность - 35 тыс м на 1 га.
Высотность - 30 м.
Сколько де мы можем посадить на этом участке????
0,57 Га * 35 = 19,95 тыс м кв. надземной площади может быть ГПЗУ или его можно будет перевыпустить под этот показатель, но тут столько не поместится, парковки не пройдут.
Развивая эту или иную территорию мы следуем подсказкам, что же у нас тут уже есть?
в непосредственной близости от метро мы имеем коробку с кучей всякой всячины от детского мира до пиццы хат.
По площади у нас проблема с парковкой и самым здравым будет определение здания под 50 % застройку участка чтобы площадь первого этажа у нас была не менее 2000 м2, поскольку у многих ретейлеров в требованиях это определено как минимальная площадь для аренды.
на 30 метров это примерно 6 этажей по 2000 м2, в которых полезной останется около 70 % в лучшем случае. итак пот торговлю сдаваемая площадь 3000 м2 под офисы и иные предприятия ещё 6000м2.
На данном этапе неплохо было бы заключить предварительное соглашение об аренде с отсрочкой до ввода здания в эксплуатацию, чтобы выполнить проект уже под технологию конкретных арендаторов и учесть их бренд буки в отделке помещений (если они имеются).
Вблизи имеем детский мир - звоним в Кораблик и Дочки сыночки,
Рядом Пятёрочка - пишем в Магнит, Магнолию, Окей, Дикси и другим ретейлерам.
Торговлю планируем только на 2-первых этажа (выше торговля не работает).
Далее офисы или фитнесс-центр, одно для другого является большим преимуществом.
И сначала думаем, потом вкладываем деньги. вкладывая деньги в стройку своди деньги люди хотят их вернуть за 3-5 лет, если строительство идёт за кредитные деньги, то обычно кредит берут лет на 10, в любом случае, прежде чем что то сделать надо подумать, если не знаешь как делать - спроси того кто знает.
Проведя работу с потенциальными клиентами и набрав пакет арендаторов и имея документы на землю - мы можем начать планировать бюджет на наше строительство, об этом уже в следующем посте.
План постов:
1) Выбор участка - Градостроительный анализ территории.
2) Разработка стратегии развития территории.
3) Финансово-экономическое обоснование принятых решений.
4) Финансовая модель проекта .
5) Эскизное проектирование - массинг.
6) финансовый план, бюджетирование.
7) Проектирование.
8) Согласование.
9) Строительство.
10) Ввод объекта в эксплуатацию и дальнейшая жизнь объекта.
Итак краткий план постов на перспективу, чтобы потом нельзя было бы слиться):
1) Выбор участка - Градостроительный анализ территории.
2) Разработка стратегии развития территории.
3) Финансово-экономическое обоснование принятых решений.
4) Финансовая модель проекта .
5) Эскизное проектирование - массинг.
6) финансовый план, бюджетирование.
7) Проектирование.
8) Согласование.
9) Строительство.
10) Ввод объекта в эксплуатацию и дальнейшая жизнь объекта.
День добрый товарищи.
Это наш второй выпуск.
Сегодня расскажем вам о том какие интересности нас ждут при выборе участка под развитие и на что стоит обращать внимание при приобретении.
1-е и основное это место расположения, рассмотрим пример один участок к районе метро Царицыно.
пешая доступность до метро, но начнём в общем от расположения
Далее мы смотрим потенциальных пользователей нашим объектом, если это у нас магазин, надо смотреть на поток проходящих мимо людей. По данным метрополитена через эту станцию проходит.
У крупных сетей Х5, магнит и других, есть специальный софт написанный в виде ГИС-системы, для определения потенциальных посетителей и потенциальной прибыли, в зависимости от этого они сразу определяют рентабельной объекта.
Но тут попробуем в рукопашную.
Общий поток 128 тыс человек, но помимо метро есть ещё и ЖД станция.
Из соседних объектов есть гостиницы, рынок, радиорынок, в районе мало офисных помещений.
С учётом близости к метро - офисы - это отличный вариант, нужен якорный арендатор, если найти такого кто займёт 25 % от площади (хотя в сказки уже пора перестать верить) да и офисы сейчас отмирают из-за коворкнгов и тд, поэтому мы можем найти государственного арендатора, некий центр, который создаст поток посетителей (это уже разрабатывается в стратегии развития).
Вернёмся к анализу территории.
Потом нам интересна категория земель, в зависимости от категории начисляется кадастровая стоимость, и от этого платят налоги. сейчас не будем углубляться в каждую отдельную категорию, а рассмотрим основные, если кому интересно что именно что значит - надеюсь вас в гугле не забанили и сможете вбить в Яндексе нужный запрос.
Проверить к какой категории относится участок очень просто:
Выходим на публичку (публичная кадастровая карта) и ищем интересующий нас участок:
Например:
Тут присутствует основная информация)
Тип:Земельный участок
Кад. номер: 77:05:0005008:237
Кад. квартал:77:05:0005008
Статус: Ранее учтенный
Адрес:г Москва, ул Веселая, вл 2
Категория земель:Земли населённых пунктов
Форма собственности:Частная собственность
Кадастровая стоимость:60 229 642,05 руб.
Декларированная площадь:5 715 кв. м
Разрешенное использование: Для размещения промышленных объектов
по документу:эксплуатации существующего здания под административно-складские цели
Что нам это даёт???
Мы понимаем категорию, надо её менять, если мы хотим офис, мы понимаем форму собственности (участок висит на продаже по банкроству,) надо понять перспективные затраты на град документацию, ИРД, ПИР и на СМР и понять, срок возврата инвестиций - но про это в другой раз....
Итак смотрим на то, есть ли ГПЗУ?
Заходим на ИСОГД
У нас есть ГПЗУ в 2013 году, пока нет доступа и если нет друзей в МКА, то открываем ПЗЗ и ищем подводные камни, ограничения и предельные показатели.
По ПЗЗ:
У нас - Общественно-деловая зона.
Плотность - 35 тыс м на 1 га.
Высотность - 30 м.
Сколько де мы можем посадить на этом участке????
0,57 Га * 35 = 19,95 тыс м кв. надземной площади может быть ГПЗУ или его можно будет перевыпустить под этот показатель, но тут столько не поместится, парковки не пройдут.
Отступиление:
На такую площадь укрупнёно под категорию Б можно заложить по 130 т.р. за 1 м итого получим - порядка 2,5 млрд рублей на весь период капитальных вложений (специально считаем завышено, ибо не каждый умеет управлять финансированием и из-за этого случаются перерасходы).
Укрупнёно посчитаем с учётом КПД примерно 65 % от полезной площади мы сможем сдать 13 тыс м кв. со средней ценой за торговую площадь за торговлю от 2000 за 1 метр
За офис от 1500 за мест (по данным ЦИАН)
Если выйти на 40 % от этого за 1 год, то можно выйти на 9 млн в месяц. в год это будет порядка 100 млн р. в виде аренды.
Если считать совсем примерно с пессиместичным прогнозом то это 20-25 лет, но это полный возврат инвестиций, не забываем, что мы получили ОКС, который можно реализовать и уже снять свою маржу.. (более подробно следующих статьях тут углубляться не будем.)
Итак что у нас в итоге:
Мы имеем участок стоимостью 40-60 млн р с торгов, на него нужно посмотреть ГПЗУ и возможно его перевыпустить.
Расположение удачное для торговли и офисов, пешая доступность от метро. Транспортная доступность приемлемая, проблема с парковками, если делать большое количество офисов то придётся делать несколько уровней вниз, что несёт не малые затраты.
Определившись с концепцией, можно начинать следующие этапы разработки, главное понимать что нужно на выходе, понять стратегию и дальше двигаться по тактике...
Спасибо что дочитали до конца)
Итак это если кратно про градостроительный анализ территории, сюда вошло далеко не всё, да и так "галопом по европам" в каждом городе это индивидуально, но задавайте вопросы - постараюсь ответить каждому)
