Выкупить незначительную долю в квартире теперь возможно даже если это единственное жилье
До недавнего времени судебная практика по принудительному выкупу незначительной доли в жилом помещенииисходила из того, что если это единственное жилье, то выкупить даже незначительную долю, нельзя.
В обзоре судебной практики Верховного суда от 21 декабря 2022 г. содержатся революционные выводы, в корне меняющие концепцию выкупа незначительной доли.
Историю изложу подробно, чтобы было понятно почему суды приходили к тем или иным выводам.
Н предъявила иск к В о разделе 2-х комнатной квартиры и авто.
При покупке квартиры Н внесла личные деньги, которые получила от продажи своей комнаты, и заемные денежные средства.
Н и В подарили своим двоим детям по 1/4 доли в праве собственности на спорную квартиру каждому.
Н проживает с детьми в этой квартире. Квартира - её единственное жилье. Она несет бремя ее содержания.
В проживает и зарегистрирован по иному месту жительства, его доля в праве собственности на жилое помещение составляет 4,45 кв.м и является незначительной, в связи с чем выделена в пользование быть не может.
Н просила суд прекратить право собственности обоих супругов на 1/4 доли квартиры за каждым, прекратить ее право собственности на авто, признать за ней право собственности на 1/2 доли в праве собственности на квартиру, признать за В право собственности на автомашину.
Суд первой инстанции требования Н удовлетворил.
ПОЧЕМУ
Совместно нажитым имуществом сторон являются 24/100 доли в праве собственности на квартиру
Н оплатила часть стоимости квартиры за счет личных денежных средств, что соответствует 26/100 доли квартиры.
А значит эта доля является её личным имуществом.
Брак Н и В расторгнут, между ними сложились конфликтные отношения.
Доля В в квартире - 12/100, т. е. незначительная, а значит может быть выкуплена.
Апелляция посчитала выводы первой инстанции верными в части признания 26/100 личным имуществом Н.
Но посчитал, что долю В в квартире (12/100 доли) нельзя признать незначительной, т.к. квартира являетсяего единственным жильем.
Кассация с выводами апелляции согласилась.
Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ постановления апелляции и кассации отменила и направила дело на новое апелляционное рассмотрение.
ПОЧЕМУ
Принудительный выкуп - исключительный случай, который допускается только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.
Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих
нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.
Из материалов дела следует:
общая площадь квартиры - 44,5 кв.м
жилая − 32,8 кв.м
квартира состоит из двух комнат площадью 13,8 кв.м и 19 кв.м.
12/100 доли - это 3,9 кв.м жилой площади.
Выдел такой доли в натуре произвести технически невозможно, равно как и предоставить соответствующее данной доле жилое помещение в пользование для проживания.
Верховный суд указал, что юридически значимыми и подлежащими доказыванию обстоятельствами являлись выяснение вопросов
может ли объект собственности быть использован всеми сособственниками по его назначению (для проживания) без нарушения прав собственников, имеющих большую долю в праве собственности;
имеется ли возможность предоставления ответчику в пользование изолированного жилого помещения, соразмерного его доле в праве собственности на квартиру;
есть ли у ответчика существенный интерес в использовании общего имущества.
Ссылка апелляции на то, что ответчик не имеет в собственности другого жилого помещения, кроме спорного, сама по себе не может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.
При решении вопроса о наличии или об отсутствии реальной заинтересованности в использовании незначительной доли в общем имуществе также подлежит установлению соизмеримость интереса лица в использовании общего имущества с теми неудобствами, которые его участие причинит другим (другому) собственникам.
Из-за конфликтных отношений в бывшей семье совместное проживание невозможно. Н и несовершеннолетние дети вынуждены проживать по иному адресу ввиду невозможности такого проживания после вселения В. Это подтверждается в том числе постановлением мирового судьи о привлечении В к административной ответственности за причинение им побоев Н.
В жил и был зарегистрирован в квартире своей матери.
Вновь вселился в спорную квартиру только после расторжения брака с Н, чем вынудил ее и детей выехать оттуда.
Однако дети продолжили посещать учебные и медицинские учреждения, расположенные в данном микрорайоне.
Это свидетельствует, что именно Н с детьми имеет существенный интерес в пользовании квартирой.
Действия ВВерховный суд оценил как недобросовестные. Суды при рассмотрении дела должны были выносить на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались. И делать соответствующие выводы.
Фактически в новой практике содержится два революционных вывода:
1. Можно принудительно выкупить незначительную долю даже если это единственное жилье.
2. При разрешении вопроса о принудительном выкупе суд должен оценивать добросовестность поведения сторон.
Если Вы оказались в подобной ситуации, с учетом новых разъяснений Верховного суда,шансы на принудительный выкуп повышаются.
Лично меня новая практика порадовала, ибо до этого многие клиенты находились в подобной патовой ситуации без возможности разрубить этот гордиев узел.