Покупка дачи
Хочу купить дачу. Подскажите пожалуйста, что я должна знать о покупке дачи? Или земельного участка под дачу?
0 просмотренных постов скрыто
Как я "выгодную" сделку риелтору сорвал1
Звонит мне вчера вечером старый клиент, с просьбой проверить с «юридической стороны» квартиру, которую его дочь присмотрела для покупки и даже внесла задаток, и дает телефон риелтора, которая сопровождает сделку.
Звоню риелтору и прошу документы, которые у неё есть на руках, получаю ответ, что у неё на руках только выписка из реестра недвижимости на квартиру, справки продавец принесет на сделку. На мой вопрос, как так получилось, что по квартире ничего не известно, а уже внесен задаток в размере 50 000 рублей, получаю хамоватый ответ, что ей виднее, юридическое образование она получила, когда я еще в детский сад ходил, как она узнала мой возраст по телефону остается загадкой, риелтором она работает уже 10 лет, и не мне её учить.
В итоге скидывает мне выписку, и мне сразу в глаза бросается, что квартира подарена восемь месяцев назад. Сама по себе сделка дарения должна вызывать повышенное внимание, хотя бы по тому, что в банкротных делах такие сделки отменяют достаточно легко, а тут даже года не прошло после дарения.
Звоню риелтору, сообщаю новость и прошу получить у продавца договор дарения, на что получаю истеричную тираду, что я ни хрена не понимаю, лезу не в свои дела, что квартиру продавцу подарил брат, покупателю ничего не грозит, так как это близкий родственник и ему будет сложно оспорить сделку, а я своими действиями срываю «хорошую сделку с приличным дисконтом», и вообще я не клиент, делать она ничего не будет, и уже не рабочее время, я совсем охренел звонить в 19 часов 05 минут.
Звоню клиенту, подключаем к разговору его дочь, в общих чертах обрисовываю ситуацию, дочь запрашивает договор дарения у продавца сама, и утром скидывает его мне.
Действительно, квартиру подарил брат. Начинаю проверять брата, оказывается, что на брате висит очень много долгов, и первые из них просужены чуть позже дарения квартиры, но самое главное, что в отношении брата физическим лицом подано заявление о банкротстве, заседание по которому будет в октябре.
Звоню клиенту и обрисовываю возможные ситуации, при этом в любом случае нужно понимать, единственное ли жилье это для брата или нет, для чего он должен предоставить выписку из ЕГРН обо всей недвижимости, когда-либо зарегистрированной на нём.
Ну и варианты:
Квартира - единственное жилье брата, тогда по действующей практике сделку не отменят, так как единственное жилье банкрота не может быть продано с торгов. Но никто не может дать стопроцентную гарантию, что завтра практика не развернется, и, например, будут считать, что раз должник добровольно отказался от жилья, то иммунитет на реализацию этого жилья исчезает.
Квартира - не единственное жилье, а так как дарение, по сути, уменьшает размер имущества банкрота, то такая сделка будет признана недействительной, сделка между сестрой и покупателем, с учетом наличия дисконта, также признается недействительной, как причинившая вред кредиторам. Квартира уходит с торгов, покупатель встает в конец очереди.
Договор дарения признают недействительным, сделка между сестрой и покупателем остается в силе, покупатель - добросовестный приобретатель, но так как покупатель на момент покупки квартиры была зарегистрирована в квартире, принадлежащей отцу, но так как от приватизации своей части она отказалась, то имеет право пожизненного проживания, и поэтому новая квартира не является единственным жильем. Квартира уходит с торгов, покупатель получает удовлетворение наравне с остальными кредиторами, но с учетом пропорции долгов.
Покупатель – добросовестный приобретатель, суд признает, что новая квартира - её единственное жилье, квартира уходит с торгов, вырученные средства в первую очередь идут покупателю в размере стоимости, указанной в договоре, продадут дешевле - получит меньше, а еще нужно будет отнять от стоимости продажи с торгов около 7%, которые получит управляющий.
Клиент и его дочь почти в один голос говорят: «Ну, нахер!» и решают искать дальше, уже без помощи риелтора.
Спустя двадцать минут мне звонит риелтор и начинает визжать в трубку, что я идиот, сорвал ей такую прекрасную сделку, что никто квартиру бы не отнял и вообще я сделал только хуже, так как у неё в договоре прописано, что в случае отказа от подобранного ею варианта клиент обязан оплатить полную стоимость услуг, и она обязательно пойдет в суд, взыщет эти 150 000 рублей и еще проценты. Я пожелал ей удачи и положил трубку, а затем составил претензию с уведомлением о расторжении договора, которую почтой отправила дочь клиента, а в случае, если продавец не вернет задаток, подадим иск к ней о взыскании этой суммы.
И вот мне искренне непонятно, как можно взять 150 000 за подбор квартиры и ни хрена вообще не сделать, да еще и создать покупателю проблемы на ровном месте. Я за гораздо меньшие деньги и проверку сделки проведу, и отчет клиенту отдам, который он потом как доказательство своей осмотрительности и добросовестности в суде может использовать, и то все время думаю, как бы сделать лучше, надежнее.
Очень хочется, чтобы продавец задаток не вернула.
Телеграм канал не рекламирую, но начал активно вести, кому нужно, найдет.
Показать полностью
1
Покупка квартиры у пожилого человека. Подводные камни
Есть квартира в нужном доме и в нужном районе, выставлена на продажу, продажа прямая, квартира что называется "в душу запала". Цена устраивает. Но есть одно большое НО. Собственнику 80 лет(((
Господа юридические юристы, расскажите какие подводные камни могут быть и как их обойти.
В день сделки провести осмотр врачом психиатром в ПКБ, заверить сделку нотариально, провести видеофиксацию у нотариуса. Что еще?
Нераспроданные квартиры в новостройках на 01.08.2025 г
В июле произошло сокращение доли непроданных площадей в Москве, Санкт-Петербурге и Республике Башкортостан (-0,7%), Ленинградской области (-0,6%). Напротив, рост запасов произошел в Республика Татарстан (+2,1%), Ростовской области (+1,9%), Воронежская области (+1,7%).
Лидерами по продажам, имеющим самый маленький объем непроданных площадей, являются Москва - 53%, Санкт-Петербург - 62%, Московская область - 65%, Свердловская область - 66%.
Проблемными с точки зрения большого объема непроданных площадей на 01.08.2025 г. являются:
Краснодарский край – 80%;
Воронежская область – 78%;
Республика Башкортостан – 77%;
Ростовская область – 76%;
Ленинградская область – 74%;
Новосибирская область – 74%.
Посмотреть, какой процент квартир не продан (при открытых продажах) в вашем регионе, можно бесплатно в телеграм-боте DomAnalyticsBot, в разделе «Данные по региону». А в DomAnalyticsInfo – больше актуальной аналитики по новостройкам РФ.
Показать полностью
Самая неочевидная лучшая инвестиция последних лет
Многие считают, что квартира — это невыгодно. Пассив, ремонт, хлопоты, окупается лет за двадцать.
Но если посмотреть на цифры, картина меняется.
В 2020 году ипотека на однушку могла обойтись в условных 30 000 ₽ в месяц. В 2025 году платёж остаётся тем же. А зарплата за это время у многих выросла в два-три раза. Инфляция поднимает не только цены, но и доходы.
То, что пять лет назад казалось серьёзной нагрузкой, сегодня уже не так ощущается. Платёж тот же, а возможностей стало больше.
С арендой ситуация обратная.
Снимая квартиру за 50 000 ₽ сегодня, через пять лет будешь платить уже 70–80 тысяч за ту же площадь.
Поэтому те, кто несколько лет назад взял ипотеку, сейчас живут в своей квартире и тратят на неё относительно меньше, чем раньше. Цена фиксирована, а доходы растут.
Получается, покупать квартиру в стране с высокой инфляцией - выгодно )
Да, можно было вложиться в криптовалюту или акции (не надо).
Но квартира при таких скачках цен -мастхев. Вкладываемся в квартиры 💸
________
Больше про ипотеки, квартиры и прочие мысли в тележке
Купить недвижимость в Дубае без сюрпризов: 5 агентств, которые прошли мою проверку
Когда я решил купить квартиру в Дубае и устроить себе стабильный пассивный доход в Дубае, первое, что по-настоящему удивило, — масштаб рынка. За яркими баннерами купить недвижимость в ОАЭ за три клика нередко скрывались скрытые комиссии и ошибки в RERA-документах. Я разобрался, сколько стоит квартира в Дубае вместе с сервис-фи, нашёл надёжного риэлтора в Дубае, прошёл цепочку от аванса до регистрации титула и собрал рейтинг агентств, которые действительно выводят сделку к ключам и первому арендному платежу.
🔍 Быстрый навигатор: пять команд, которым можно доверять
DDA Real Estate — премиальные Palm Jumeirah виллы, «сдача под ключ», помощь с паспортом инвестора Дубай
Tranio — дистанционная покупка недвижимости в Дубае, гибкая рассрочка застройщика
Betterhomes — самая крупная база готовых объектов Дубая, ипотека 3,8 %, сервис «ремонт + меблировка»
Allsopp & Allsopp — семейные проекты Dubai Hills Estate, коммерция JLT, британский сервис
haus & haus — 2 700+ лотов краткосрока в Jumeirah Beach Residence и Business Bay апартаменты c NET 10 %
Почему недвижимость в Дубае всё ещё «горячая»
Цены на недвижимость Дубая растут 12–15 % в год, а доходная недвижимость приносит до 9 % NET
Турпоток-2024 — 17 миллионов; Expo-2030 и новые новостройки Дубая добавят спроса
Golden Visa ОАЭ доступна с 2 млн AED, а налоги на доходы с аренды — ноль
Жёсткая RERA регистрация уменьшила «перекупщиков», рынок стал стабильнее
Девелоперы Emaar, Nakheel, Sobha перешли на смарт-дом технологии и eco-сертификаты, поднимая капитал-гейн Дубай
Что сегодня реально купить
Офф-план проекты Дубая — взнос 10 %, rent-to-own до 7 лет
Готовые объекты Дубай: Dubai Marina квартиры, Al Barsha жильё, студии в Arjan квартиры
Элитная недвижимость Дубая: вилла с бассейном на первой береговой, penthouse в Downtown Dubai
Коммерция — офисы DIFC, склады Dubai South
Лот с гарантированным NET 8 % в JVC — отличный старт, если ищете недвижимость в Дубае с ценами в рублях до 25 млн ₽
Как я отбирал агентства
Фильтр — минимум 5 лет работы и нулевая штрафная история в Dubai Land Department
Полный расчёт «price + DLD 4 % + сервисные сборы + доход от аренды Дубай»
Тест скорости: ответ по почте < 4 ч, звонок — сразу, WhatsApp — в пределах часа
Наличие after-sales: snag-лист, страховка, управление арендой
Личные отзывы от клиентов: сверил объявленные цифры с реальным NET — отклонение ≤ 0,5 %
ТОП-5 агентств недвижимости Дубая
1. DDA Real Estate
DDA — это элита рынка. Компания с 2014 года закрывает сделки на Palm Jumeirah виллы, penthouse Dubai Marina, студии в Arjan и воздушные duplex в Downtown Dubai недвижимость. Брокеры помогают открыть счёт, оформить депозит при покупке, подключить DEWA. Главный бонус — собственный отдел инспекции; каждую квартиру осматривают тепловизором, выявляя скрытые дефекты, которые могут съесть бюджет ремонта. В смету сразу входят DLD 4 %, сервис-фи на пять лет и ориентир на стоимость квартиры Дубай / м². Ипотека 3,6 %, план 60/40, калькулятор ROI недвижимости Дубая показывает три сценария: краткосрок, долгосрок, flip.
2. Tranio
Tranio — это «международка», где сделку реально вести из Москвы, Лондона или Бали. VR-тур, e-SPA, escrow, видео-репорты стройки каждую неделю. Спецпредложения — Dubai Creek Harbour с дисконтом 6 % и Meydan недвижимость с пост-хендовером 40 %. Комиссия 1,5 % фикс; юр-сопровождение и перевод средств включены. Ключевая фишка — страховка rent-gap: если арендатор съехал раньше срока, страховая покрывает разницу.
3. Betterhomes
С 1986-го Betterhomes держит крупнейшую базу вторички: от Jumeirah Lake Towers до Business Bay апартаменты. Сервис «ремонт + меблировка» фиксирует смету, а приложение показывает текущий прогноз цен в Дубае. При смене арендатора брокер бесплатно обновит listing и раз в год сделает «wellness-check» инженерных систем. Ипотеку 3,8 % оформляют онлайн за три дня.
4. Allsopp & Allsopp
Британская семья вывела сервис на уровень «всё для релокации». В пакет «family move-in» входят карта школ, мед-клиник, playground-тур, подключение интернета, и даже помощь в поиске няни. Сильны в Dubai Hills Estate жилье и офисах JLT. Rent-to-own до 10 лет, а прогноз расходов на обслуживание считает инфляцию RERA-индекса.
5. haus & haus
Если нужна «машина денег» на Air bnb, это они. 2 700+ holiday-homes в Jumeirah Beach Residence, Marina, Downtown. Компания делает динамическое ценообразование, ведёт DTCM-лицензию, предоставляет пакет zero-vacancy (компенсирует простой более 15 дней). NET-доход 9-11 % — цифра, подтверждённая банковскими выписками клиентов.
Финансы и тонкие места, о которых не пишут в буклетах
DLD 4 % и титул 580 AED — платите в любой сделке, даже если продавец обещает «0 % налогов».
Сервисные сборы могут меняться: сегодня 14 AED/ft² в JVC, завтра — 18 AED, если фасад переведут на солнечные панели.
Лицензия DTCM (1 500 AED/год) обязательна для краткосрока; штраф — 5 000 AED, и Airbnb заблокирует объявление.
Strata-fee в luxury-проектах с хрустальными люстрами и ароматизированными коридорами доходит до 40 AED/ft² — умножьте на 1 000 ft², получите 40 000 AED ежегодного CAPEX.
Ипотека в Дубае: кроме 0,25 % за регистрацию залога, банк берёт 0,5 % processing-fee и 4 000 AED за оценку.
Вилла на первая береговая линия обойдётся в обслуживании дороже: бассейн + сад — 25–30 тыс AED, плюс страхование от урагана-пескоструя.
Обязательный snag-лист при handover: каждую трещину фиксируйте — иначе устранять будете за свой счёт.
Стратегии монетизации: краткосрок, долгий контракт и гибрид
Короткосрочная аренда (тот самый Airbnb-формат) даёт максимальный доход от аренды Дубай — 10-12 % NET, а в high-season по Dubai Marina квартиры и Business Bay апартаменты цифра легко прыгает выше. Плюсы очевидны: динамическое ценообразование, мгновенный кэш-флоу, опция «сдача под ключ» через property management Dubai. Минусы тоже есть: нужна лицензия DTCM, ежемесячный клининг, грамотные фото и 24/7-поддержка гостей. Формат отлично подходит, если хотите быстро отбить часть вложений и увеличить ROI недвижимости Дубая, но готовы уделять вниманию микроменеджменту или платить управляющей компании.
Долгосрочная аренда звучит скромнее: 6-7 % NET, однако риски ниже. Один контракт на год снимает головную боль с клинингом и чек-инами, а индексация ставки жёстко регулируется RERA, что защищает владельца. Этот сценарий любят семейные локации вроде Dubai Hills Estate жильё или башни в Jumeirah Lake Towers, где ценят стабильность, парковку и детские площадки. Подходит тем, кто рассматривает актив как «облигацию» в портфеле и не гонится за каждодневным максимальным кэшем.
Гибрид. Все чаще инвесторы берут студию или 1-bed, держат её в короткосрочная аренда первые два года, когда спрос на новинку бьёт рекорды, а потом переводят объект на «долгосрочку» с контрактом 12-18 месяцев. Итог — средний NET 8-9 %, сниженные риски простоя и устойчивая статистика дохода, что важно при последующей перепродаже недвижимости или оформлении рефинансирования. Гибрид особенно эффективен в районах роста — Meydan недвижимость или строящиеся кластеры Dubai South новостройки: пока квартал обрастает инфраструктурой Дубая, краткосрок приносит деньги, а после заселения школ и торговых центров объект уходит под «длинный» контракт.
Отдельная ниша — rent-to-own Дубай. Здесь арендатор сразу платит выше рынка, а часть платежа идёт в счёт выкупа. Вы теряете часть гибкости, но получаете гарантированный выход и время для прироста стоимости метра. Формат встречается у проектов Damac и проектов Meraas, где минимальный вход подкупает тех, кто решил впервые купить апартаменты в ОАЭ и хочет растянуть платежи.
Итоговый выбор прост: если важно максимизировать кэш прямо сейчас — делайте ставку на краткосрок в туристических хабах, для «дивидендной» стратегии выбирайте долгие контракты и семейные районы; хотите и рост, и поток — комбинируйте. А главное — рассчитывайте все сценарии заранее: хороший брокер обязан показать прогноз при трёх стратегиях и заложить расходы на обслуживание, чтобы покупка не превратилась в лотерею.
Совет: если цель — быстрая капитализация вложений, держите объект в краткосроке до handover соседнего мега-проекта (например, проекты Nakheel), а затем переводите на долгий контракт и продавайте по модели «арендный бизнес».
Типичные ошибки новичков
Покупка «первой береговой» без расчёта: обслуживание может «съесть» до 20 % дохода.
Игнорирование hidden-fees: маркетинговый взнос 2 %, NOC 1 500 AED, платёж брокеру коммунального оператора.
Отказ от snag-листа: за пятно на потолке и треснувший подоконник заплатит владелец.
Покупка недвижимости без посредников по объявлению в Instagram — 90 % фрод.
Отсутствие плана выхода: если потребуется срочная продажа недвижимости в Дубае, нужен брокер с кейсами избытка покупателей.
Недооценка культурных праздников: в Рамадан заселить краткосрок почти нереально, планируйте заранее.
FAQ
⟶ Сколько стоит «однушка» в хорошем районе? Сейчас средняя стоимость квартиры в Дубае (1-bed) — 240-330 тыс $, в Dubai Creek Harbour ближе к 375 тыс $ из-за вида на башню.
⟶ Реальна ли ипотека нерезиденту? Да: ставка 3,9-5 %, LTV 50-60 %. Нужны выписки за 6 месяцев и чек на 10 % в эскроу.
⟶ Можно ли купить без визита? Весь процесс доступен онлайн: виртуальный тур по объекту, e-SPA, escrow-платёж.
⟶ Какие налоги после сделки? В ОАЭ нет ежегодного налога на собственность; аренда облагается «туристическим сбором» 10 AED/ночь, если краткосрок.
⟶ Стоимость виллы Дубай с бассейном? От 1,9 млн $ в Dubai South, от 4 млн $ на Palm Jumeirah.
⟶ Где ещё выгодно брать? Микро-рынки: Meydan, Dubai South новостройки, Al Furjan — вход от 120 тыс $ со stage-payments.
Личный вывод
Полгода назад я считал, что жильё в Дубае купить сложно: другой рынок, другие законы, другая валюта. На деле всё оказалось математикой — если задавать правильные вопросы и не верить красивым буклетам. Сегодня моя студия в Business Bay приносит 8 % NET, а вилла в Dubai South заложена под перепродажу с ожидаемым +35 % к handover.
Главные уроки:
Считайте каждый дирхам: стоимость квартиры в Дубае — это не только цена метра.
Не верьте «без посредников»: хорошее агентство недвижимости в Дубае экономит больше, чем стоит его комиссия.
В Дубае зарабатывает тот, кто читает длинные договоры, любит таблицы и спрашивает о будущих расходах.
Берите мой рейтинг, пользуйтесь чек-листом и заходите на рынок раньше, чем окно возможностей прикроется очередной волной роста цен. Увидимся на балконе с видом на Персидский залив!
Показать полностью
7
Когда сдал квартиру не тем людям
Подыскиваем себе квартиру, и вот какой замечательный образец появился в продаже в нашем районе. Квартира в объявлении сухо охарактеризована как "под ремонт", но мне кажется за этим кроется какая-то совершенно замечательная история маргинального бунта и безудержных тусовок. Не знаю что за личности там обитали, но почти уверен, соседи рады, что теперь она продается.
Показать полностью
5
Более половины жителей Сеула не имеют собственного жилья
Количество арендующих домохозяйств в Южной Корее приближается к 10 миллионам, причем более половины из них сосредоточены в столичном регионе. Сеул стал единственным из 17 крупных административных округов страны, где более 50% жителей не владеют жильем, и этот показатель растет уже второй год подряд.
Рост числа арендаторов
Согласно данным Статистического управления Кореи, в 2023 году в стране насчитывалось 9 618 474 домохозяйств, не имеющих собственного жилья — на 77 000 больше, чем годом ранее. Это 43,6% от общего числа домохозяйств (22,07 млн). Впервые число арендаторов превысило 9 миллионов в 2020 году, а к 2022-му достигло 9,5 млн.
Основные причины: рост цен на жилье и увеличение числа малообеспеченных и одиноких домохозяйств среди молодежи и пожилых.
Концентрация в столичном регионе
Больше всего арендаторов проживает в Сеуле, Инчхоне и провинции Кёнги — 5 060 804 домохозяйства (более половины общенационального показателя).
Кёнги — 2 382 950 арендующих домохозяйств.
Сеул — 2 143 249.
Сеул — единственный регион с арендой >50%
В 2023 году 51,7% жителей Сеула (4 141 659) не владели жильем. Доля арендаторов растет:
2021: 51,2%
2022: 51,4%
2023: 51,7%
В остальных 16 регионах уровень аренды ниже 50%. Рост отмечен только в Ульсане и Канвоне, в других — стагнация или снижение.
Причины: высокие цены и инвестиционный спрос
Теория «непобедимости Каннама» (уверенность в том, что цены на недвижимость в этом районе Сеула никогда не упадут) подогревает спрос.
По данным Корейского Банка с января 2023 по апрель 2024 цены на жилье в Сеуле выросли на 16,1%, тогда как в других регионах упали на 1,7%.
С 2002 по 2021 цены в Сеуле взлетели на 419,42% — самый высокий показатель в стране.
1 000 крупнейших инвесторов купили 44 260 объектов (в среднем по 44 на человека) с 2018 по июнь 2023.
Доходы не поспевают за ценами
По данным Korea Housing-Finance Corporation индекс доступности жилья в Сеуле упал с 32,5 в 2012 году до 3,0 в 2022-м. В 2012 1 из 3 домов был доступен для семьи со средним доходом, а в 2022 — только 3 из 100.
Попытки регулирования и последствия
В июне 2025 правительство ограничило ипотеку в столичном регионе 600 млн вон ($432 000), но критики считают, что это лишь усложнило покупку жилья для реальных покупателей.
Высокие цены перекинулись на аренду:
Средний доход от аренды в 2023 — 17,74 млн вон (+0,3% за год).
В Сеуле — 24,56 млн вон (+2%), это единственный регион, где показатель превышает 20 млн вон.
Показать полностью
1