Вместо покупки земельного участка с Авито или ЦИАН можно самостоятельно найти свободный земельный участок и выкупить его у государства или взять в аренду. Но как не имея познаний в земельной сфере и не разбираясь в градостроительной документации это сделать? Сейчас раскрою один секрет, о котором мало кто рассказывает.

Небольшое вступление

Земельные участки можно искать и покупать несколькими способами. Рассмотрим вкратце.

Первый способ – это найти участок на Авито или Циан, при этом придется выбирать «из того что было», с неизвестной историей и непонятными собственниками, хорошие и доступные варианты довольно редкие.

Второй способ – самостоятельно «с нуля» сформировать участок там, где вам нужно (ну или почти рядом), для этого готовится схема расположения участка (самостоятельно или за деньги у кадастрового инженера), заявление подается в администрацию и если третьи лица не изъявят желание на ваш участок, тогда вы получите его практически задаром в аренду или за плату в собственность, но придется за свой счет провести кадастровый учет и межевание участка. Если же появятся желающие получить ваш участок, тогда администрация выводит участок на торги и там все будет зависеть от настроя участников аукциона, до какой цены вы готовы торговаться. Обычно этот способ может длиться от 3 до 8 месяцев.

Третий способ - о нем я сейчас и собираюсь вам рассказать. Плюс его в отличие от второго способа в том, что вам не нужно делать схемы расположения земельного участка, разбираться в градостроительных нормах и правилах землепользования и застройки. Можно найти «нулевые» участки, недавно созданные и с чистой историей.

Суть его заключается в следующем. Земельные участки могут быть из земель, государственная собственность на которые не разграничена или разграничена (частную собственность мы не рассматриваем). Не разграниченная земля на картах обычно никак не выделена, она не имеет границ, кадастровых номеров. Разграниченные участки, это участки земли уже имеющие границы и кадастровый номер, они не находятся в частной собственности.

Так, вот третий способ заключается в том, чтобы найти такие разграниченные участки, которые уже имеют кадастровые номера и принадлежат органам местной власти.

«Так вам чиновники и рассказали где есть свободная земля!» – могут возразить скептики. Да, с одной стороны до сих пор местные администрации не особо заинтересованы разглашать информацию, что у них есть свободные участки. Но с другой стороны, нам не нужно об этом их просить. Найдем сами!

Как быстро найти свободный участок | Пошаговая инструкция

Свободные земельные участки появляются после несостоявшихся земельных торгов. Поэтому, искать такие участки будем на портале ГИС Торги (https://torgi.gov.ru/new/public). Нужно зайти в раздел земельных торгов и выбрать интересующий нас регион.

Выбрать «Вид торгов» - «Аренда и продажа земельных участков», в «Параметрах лота» выбрать статус «Не состоялся» и «Отменен».

В результате появятся лоты, торги по которым не состоялись или были отменены.

Если аукцион имеет статус «Отменен», тогда участок точно остался во владении администрации и по нему можно попробовать подать заявку в администрацию.

Если торги по участку не состоялись, нас интересуют те, по которым не было подано ни одной заявки, а значит участок вновь возвращается во владение администрации и на него можно заново подавать заявку.

Проверить сколько подано заявок можно на площадке организатора торгов, она указана в аукционной документации и на странице лота в ГИС Торги. В моем случае это площадка РТС-тендер.

При переходе на площадку нужно найти протокол аукционной комиссии и в нем посмотреть, есть ли единственный участник, с которым и заключается договор. Если такого нет, значит участок остается во владении администрации и можно на него подаваться.

Следующий этап. Когда администрация выставляет участки на торги есть вероятность, что рядом имеются еще сформированные участки, на которые можно будет подать заявку. Найти их можно с помощью публичной кадастровой карты (https://pkk.rosreestr.ru/). В окне поиска вводим кадастровый номер участка, найденного на торгах.

В режиме спутниковой съемки на карте проверяем, есть ли иные объекты на участке (например, дома, огороды, заборы и т.п.).

Часто рядом с найденным участком расположены еще вновь сформированные, но пока не выставленные на торги участки. Вот по ним уже можете пробовать подавать заявления.

Земельный лайфхак

Раскрою вам, как говорится «очевидное – невероятное». В каждом кадастровом квартале нумерация участков идет по возрастающей: 1…10…120 и так далее. Поэтому, вновь сформированные участки всегда имеют более высокий номер.

Например, берем кадастровый номер найденного участка и ищем рядом участки с более высоким номером. Есть вероятность, что эти участки тоже были сформированы администрацией. Остается проверить, свободны они или нет.

Для этого на ПКК слева в окне проверяем форму собственности. На сайте торгов появилась кнопка «Просмотреть сведения из ЕГРН». Жмем на нее и видим, что форма собственности не указана, скорее всего этот участок «нулёвый», недавно сформированный.

Если форма собственности не указана, делаем еще бесплатную онлайн проверку на сайте Росреестра.

Если есть желание можно заказать официальную выписку из ЕГРН за 5 рублей в личном кабинете Росреестра. Как это сделать, я показывал в своем видео тут.

В результате с вероятностью 90 % можно сказать, что найденные участки свободны и по ним можно бесплатно подать заявки о предоставлении в аренду или собственность. Заявки подаются через Госуслуги или через Региональный портал госуслуг (РПГУ), если таковой имеется.

Вот так вот, без составления схем земельных участков, поисков ПЗЗ и карт градзонирования, без расходов на межевание участков можно искать и найти свободные. Так что, пользуйтесь этой стратегией!

💥 На этом всё! Подписывайтесь, чтобы не пропустить много полезной информации и первыми узнавать о новых статьях и видео.

⚠ А если вам требуется помощь в поиске свободных участков, формировании новых участков, проверке земли перед покупкой на соответствие градостроительным требованиям, участие в земельных торгах, обращайтесь, я помогу.

👉 Ещё больше полезной информации в моём Телеграм-канале - ЗЕМЛЯ в ПОДМОСКОВЬЕ

Общеизвестно, что когда победитель торгов отказывается от подписания протокола/договора, он теряет внесенный задаток (пункт 6 статьи 448 Гражданского кодекса и пункт 16 статьи 110 Закона о банкротстве). Вместе с тем в указанной норме Гражданского кодекса предусмотрено, что в таком случае победитель торгов также обязан возместить убытки в части, превышающей внесенный задаток. Встретилось интересное дело, в котором организатор торгов пытался довзыскать с победителя торгов, отказавшегося от заключения договора, цену, которую он предложил.

📌 Так, Азово-Черноморское территориальное управление Росрыболовства (организатор торгов) выставило на аукцион право на заключение договора пользования рыбоводным участком, расположенным в Ростовской области. Начальная цена составила 10 тыс. рублей (ссылка на ГИС Торги).

К торгам было допущено пять участников. Победитель торгов предложил 3 млн рублей. Участник, занявший второе место, предложил почти в 150 раз меньше - 20 тыс. рублей.

Победитель торгов немотивированно отказался заключить договор, и он был заключен с участником, занявшим второе место.

Организатор обратился в суд с иском о взыскании с победителя торгов убытков в размере 2,97 млн рублей – разницы между его ценовым предложением (3 млн рублей), за вычетом задатка (10 тыс. рублей), и ценой, по которой был заключен договор (20 тыс. рублей).

✅ Суды первой и апелляционной инстанций иск удовлетворили.

Они пришли к выводу, что уклонение победителя торгов от заключения договора послужило основанием для заключения договора по более низкой цене, что привело к возникновению убытков у организатора торгов. Они сослались на статью 393.1 Гражданского кодекса, которая допускает взыскание убытков в виде разницы между ценой в прекращенном договоре и ценой договора, заключенного взамен (замещающая сделка).

❌ Однако окружной суд отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение.

Он указал, что основания для применения статьи 393.1 Гражданского кодекса отсутствуют, так как договор с победителем торгов не был заключен. В то время как порядок возмещения убытков, возникших до заключения договора (преддоговорная ответственность), регулируется другой нормой Гражданского кодекса (статья 434.1).

🔥 На днях суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска.

Он, по сути, повторил выводы окружного суда и дополнительно сослался на то, что организатор торгов не представил доказательств, подтверждающих убытки, понесенные в рамках преддоговорной ответственности.

🔽 См.: карточку дела № А32-25002/2023.

❓ На самом деле сложно сказать, хорошо или плохо, если с недобросовестных победителей торгов будут взыскивать такие убытки. В любом случае, если допустить взыскание таких убытков, то, как мне кажется, такая схема как "таран" сразу перестала бы быть актуальной (писал об этом здесь и здесь). А пока будем следить за этим интересным делом, может быть и до Верховного Суда дойдет.

***

О публичных торгах в Telegram.