Привет, друзья! Мы эксперты в области земельных торгов на государственных аукционах. Здесь показываем собственный кейс по строительству магазина на арендованном участке, который выиграли у государства на аукционе.

Участок: 30 соток, первая линия от дороги

Как только магазин будет построен, мы сможем оформить его в собственность и выкупить земельный участок всего лишь за 3% от кадастровой стоимости. Выгодно, не правда ли?

Кадастровая стоимость участка – 1 млн

Выкуп участка составит – 30.000р

Стоимость аренды в год составляет  - 100.000р

Будем делиться с вами всеми этапами строительства и узаконивания магазина, так что подписывайтесь и следите за обновлениями. Вместе мы увидим, как из небольшого участка на аукционе можно создать свой собственный бизнес!

Обычно, когда должник (заемщик) не может исполнить свои обязательства, кредитор обращает взыскание на заложенное имущество (как правило, путем продажи на торгах), контролирует продажу и погашает задолженность за счет выручки от продажи.

🔥 Вчера (28.05.2024) Государственная Дума приняла закон о внесении изменений в Закон об ипотеке, который устанавливает порядок "самостоятельной реализации" заложенного имущества должником.

Так, во-первых, должник вправе обратиться к кредитору с заявлением о самостоятельной реализации в любое время (пока кредитор не приступил к обращению взыскания).

Во-вторых, в течение 10 рабочих дней кредитор должен дать согласие на такую реализацию, если отсутствуют установленные законом основания для отказа, в частности, если он уже подал иск об обращении взыскания либо в отношении должника уже возбуждено дело о банкротстве.

В согласии кредитора на такую реализацию указывается:

• объем непогашенных требований кредитора;

• минимальная цена продажи, которая должна быть равна объему непогашенных требований кредитора;

• банковский счет, на который должна быть зачислена выручка от реализации;

• срок самостоятельной реализации.

📌 Важно! В течение срока самостоятельной реализации кредитор не может увеличивать объем своих требований и/или минимальную цену продажи.

В-третьих, на самостоятельную реализацию должнику предоставляется 4 месяца, в течение которых он должен успеть зарегистрировать переход права собственности к покупателю, а также полностью погасить обязательства перед кредитором.

📌 Важно! После получения заявления должника о самостоятельной реализации кредитор не может обратить взыскание в судебном или во внесудебном порядке.

В-четвертых, выручка от реализации должна быть зачислена на банковский счет, определенный кредитором. После погашения требований кредитора остаток выручки возвращается должнику.

✏️ Порядок самостоятельной реализации должником заложенного имущества распространяется:

• только на физических лиц и на обязательства, не связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности;

• только на погашение обязательств по кредитному договору или договору займа (то есть кредиторами могут быть не только банки);

• на любое недвижимое имущество (не только на квартиры, но и на нежилые помещения).

✅ В принципе, изменения, вносимые в Закон об ипотеке, не являются каким-то новшеством. Практика самостоятельной продажи должником заложенного имущества (с согласия кредитора) существует давно. Вместе с тем эти изменения ее упорядочивают и предоставляют больше гарантий:

• должнику, который будет уверен, что в течение достаточно продолжительного срока кредитор "не сорвет" потенциальную сделку по продаже, отозвав свое согласие и инициировав обращение взыскания;

• покупателю, который будет уверен, что перечисленная оплата будет достаточна для полного погашения требований кредиторов и впоследствии кредитор не откажется погашать ипотеку из-за того, что этой суммы оказалось недостаточно.

❌ Однако для кредиторов эти изменения скорее плохо, чем хорошо. Они обязаны давать согласие на такую реализацию (если не будет установленных законом оснований для отказа) и в течение 4-х месяцев должны "мириться" с такой продажей и не смогут самостоятельно предпринимать меры по обращению взыскания.

🔎 Очевидно, что эти изменения в законодательстве направлены на то, чтобы меньше недвижимого имущества доходило до торгов и чтобы оно реализовывалось на обычном (вторичном) рынке. Видимо законодатель считает, что на нем имущество может быть продано по более выгодной цене.

***

О публичных торгах в Telegram.

Очень часто (наверное, даже почти всегда) на торгах в рамках исполнительного производства (торгах арестованным имуществом) не предоставляется никакой существенной информации о предмете торгов (кроме его общего описания), и его показ не осуществляется. По факту часто продается "кот в мешке". Встретилось интересное дело, когда потенциальный участник торгов успешно с этим боролся.

✏️ Так, на торги был выставлен автомобиль BMW X5 XDRIVE30D (2017 года выпуска). Начальная цена продажи – 1,5 млн рублей. В извещении о проведении торгов указано, что осмотр автомобиля не осуществляется (ссылка на ЭТП).

Потенциальный участник попросил организатора торгов (ООО "Аукцион Торг Инвест") предоставить отчет об оценке автомобиля, актуальные фотографии, а также информацию о техническом состоянии, включая сведения о неисправностях и пробеге.

За сутки до окончания приема заявок организатор торгов сообщил об отсутствии запрошенной информации.

Потенциальный участник подал жалобу в антимонопольный орган на действия организатора торгов.

🔥 Антимонопольный орган приостановил торги, признал жалобу обоснованной и выдал организатору торгов предписание, в котором обязал его, в частности:

• Включить в состав аукционной документации необходимые сведения об автомобиле: цвет кузова, пробег, комплектация, комплектность, техническое состояние и фотографии.

• Установить новые даты окончания подачи заявок и проведения аукциона.

❌ Организатор торгов обратился с заявлением об оспаривании решения и предписания антимонопольного органа.

Однако суды всех инстанций отказали в удовлетворении заявления, так как установили, что:

• Согласно приложению № 1 к государственному контракту на оказание услуг по реализации арестованного имущества, заключенному Росимуществом и организатором торгов, последний "должен обеспечивать организацию реклaмных мероприятий; обеспечивать сохранность реализуемого имущества в складских помещениях площадью не менее 100 кв. м; обеспечивать экспонирование движимого имущества (площадь для экспонирования движимого имущества не менее 20 кв. м)".

• Организатор торгов и Росимущество не осуществляли действий, направленных на поиск и опубликование необходимых сведений об автомобиле, ни при подготовке, ни в рамках процедуры реализации. Свои права и обязанности, предусмотренные государственным контрактом, они не реализовывали.

• Организатор торгов нарушил часть 2 статьи 448 Гражданского кодекса, поскольку в извещении о проведении торгов и аукционной документации отсутствовала информация об автомобиле, которая бы позволила его однозначно идентифицировать, определить технические, качественные характеристики, принять решение о целесообразности участия в торгах.

🔽 См.: постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.12.2023 по делу № А56-11493/2023.

✅ Таким образом, если необходимо получить информацию о лоте от организатора торгов и/или планируете подать жалобу на его действия/бездействие, обращайте внимание на условия государственного контракта, заключенного Росимуществом с этим организатором торгов.

🔎 Ранее писал, что такие государственные контракты заключаются по результатам закупок, проводимых в соответствии с Законом о контрактной системе (№ 44-ФЗ), и, следовательно, они размещаются на https://zakupki.gov.ru/.

***

О публичных торгах в Telegram.

Интересный кейс прислал один из подписчиков. Он - победитель торгов, которые сейчас пытаются аннулировать из-за того, что супруг должницы погиб на СВО.

🖋 Так, в рамках дела о банкротстве на торги был выставлен земельный участок в Крыму, принадлежащий должнице и ее супругу в равных долях. Начальная продажная цена - 2,4 млн рублей. Участок был реализован только на повторном публичном предложении, победитель предложил 312 тыс. рублей (ссылка на ЭТП).

Договор купли-продажи был заключен еще в июле 2023 года. Однако переход права собственности на земельный участок до сих пор не зарегистрирован. Росреестр требует нотариально удостоверенное согласие супруга должницы на продажу.

🔥 Недавно финансовый управляющий прислал победителю торгов "уведомление о необходимости расторжения договора купли-продажи", в котором сообщил, что супруг должницы погиб на СВО в ноябре 2023 года и что в соответствии с частями 1 и 2 статьи 2 Федерального закона от 07.10.2022 № 377-ФЗ его обязательства и членов его семьи по кредитному договору прекращаются. В связи с этим победителю торгов сообщено, что дело о банкротстве подлежит прекращению, договор – расторжению, а уплаченные денежные средства – возврату.

📌 Финансовый управляющий также приложил письмо своей СРО (Гильдия арбитражных управляющих) с аналогичными "разъяснениями".

💰 Победитель торгов пояснил, что уже сейчас ему предлагают продать земельный участок за цену в 5 раз выше - за 1,5 млн рублей (готовы внести аванс, а остальную сумму – после того, как он зарегистрирует переход права собственности).

❓ В этой ситуации смущает, что согласно положениям Закона № 377-ФЗ, на которые ссылаются финансовый управляющий и его СРО, прекращаются обязательства только по кредитному договору. Тогда как из карточки дела о банкротстве следует, что кредиторами являются не только банк по кредитному договору (ПАО "Промсвязьбанк"), но и, как минимум, ФНС России и еще одно юридическое лицо. Непонятно, как будет прекращено дело о банкротстве, если остаются другие кредиторы, требования которых не прекращаются на основании этих положений Закона № 377-ФЗ?

❌ Я так и не решил для себя, чем являются такие действия финансового управляющего: излишней заботой о должнице, супруг которой погиб на СВО, либо недобросовестной попыткой "переиграть" результаты торгов (ввести победителя торгов в заблуждение, чтобы он согласился расторгнуть договор купли-продажи и добровольно вернул участок) и потом как-то по-другому распорядиться земельным участком? Если все-таки последний вариант, то почему СРО "подыгрывает" финансовому управляющему, когда оно, напротив, должно бороться с такими действиями?

🔎 Если сталкивались с подобными ситуациями, когда из-за гибели должника или членов его семьи на СВО пытаются "развернуть" торги, поделитесь, пожалуйста.

***

О публичных торгах в Telegram.

✏️ Ранее писал о том, что текущая модель оспаривания торгов, подтвержденная Верховным Судом еще в 2016 году, не очень эффективна, поскольку не позволяет признать заявителя/истца победителем торгов. Все, на что он может рассчитывать, - повторное проведение торгов. Но перспектива бороться за повторное проведение торгов где-то через год (пока пройдут все судебные инстанции) не очень мотивирует. Именно поэтому в некоторых случаях организаторы торгов специально идут на нарушения, понимая, что возможно заявитель даже не будет обращаться в суд.

❓ Как тут не вспомнить, что ускоренную процедуру рассмотрения жалоб на банкротные торги - через обращение в антимонопольный орган - Верховный Суд почему-то "зарубил на корню" (писал об этом здесь и здесь).

🖋 Также ранее писал, что в некоторых случаях суды отходят от этой модели и, признав торги и/или заключенный по их результатам договор недействительными, обязывают организатора торгов (арбитражного управляющего) заключить договор с заявителем.

📣 Со мной поделились интересным делом, которое является еще одним примером такой судебной практики, но со своим нюансом.

📍 Так, в рамках дела о банкротстве физического лица на публичное предложение был выставлен земельный участок (ссылка на ЭТП). На последнем этапе было подано две заявки, однако к торгам была допущена только одна.

Потенциальный участник, не допущенный к торгам, обратился с заявлением, в котором оспаривал действия финансового управляющего, а также просил признать себя победителем торгов, так как предложил максимальную цену.

Апелляция признала торги недействительными, но отказала в признании заявителя победителем торгов.

🔥 Однако окружной суд признал торги недействительными только в части определения состава участников и подведения результатов торгов. При этом суд указал на следующее:

• Интерес заявителя состоит не в признании торгов недействительными полностью, а в признании себя участником и победителем торгов.

• Заявитель не может быть признан победителем торгов, так как он не был допущен к участию в торгах, и при подведении результатов торгов его заявка не оценивалась.

• Торги недействительны со стадии определения участников. Для завершения торгов финансовому управляющему необходимо заново определить участников торгов и подвести результаты торгов.

🔽 См.: постановление Арбитражного Суда Западно-Сибирского округа от 04.05.2023 по делу № А27-5209/2020.

🏆 В результате финансовый управляющий повторно рассмотрел заявки, допустил заявителя к торгам, признал его победителем и заключил с ним договор купли-продажи (ссылка на ЕФРСБ).

✅ Таким образом, окружной суд не стал признавать заявителя победителем торгов, но предложил другой способ защиты - обязал финансового управляющего повторно рассмотреть заявки. Ожидаемо, что такая позиция суда ничем особым не мотивирована и он, скорее, руководствовался чувством справедливости.

📂 Примечательно, что в данном деле нарушение было допущено именно на стадии определения участников торгов (заявитель незаконно не был допущен к торгам). Именно в таких случаях, как мне кажется, суды могли бы обязывать организатора торгов повторно рассмотреть заявки (без проведения новых торгов) и заключить договор с участником, предложившим максимальную цену.

🔎 Напомню, что ранее разместил опрос - следует ли Верховному Суду пересмотреть / уточнить свою позицию о том, что на торгах, признанных недействительными, не может быть выявлен победитель?

***

О публичных торгах в Telegram.

Встретилось интересное дело, когда участник торгов использовал лицо, имеющее преимущественное право, чтобы через него приобрести долю дешевле.

✏️ Так, в рамках дела о банкротстве физического лица на повторные торги была выставлена доля в праве общей собственности на земельный участок. Начальная цена продажи - 768 тыс. рублей (ссылка на ЭТП).

В торгах участвовали физическое лицо и общество. Когда физическое лицо предложило 998 тыс. рублей, общество перестало торговаться и физическое лицо было признано победителем.

Финансовый управляющий направил предложение о заключении договора купли-продажи лицам, имеющим преимущественное право, в том числе супруге должника. Она воспользовалась этим правом и с ней был заключен договор по цене, сформированной на торгах (998 тыс. рублей).

Практически сразу после этого супруга должника и общество, которое участвовало в торгах, но не победило на них, заключили сделки, направленные на перепродажу доли обществу по той же цене (998 тыс. рублей):

• Сначала - предварительный договор купли-продажи. На основании этого договора общество перечислило за супругу должника денежные средства в счет оплаты доли по договору, заключенному на торгах.

• После того, как Росреестр зарегистрировал переход права на долю к супруге должника - основной договор, по которому доля перешла к обществу.

❌ Победитель торгов обратился в суд с заявлением, в котором просил, в частности, признать недействительными указанные договоры и обязать финансового управляющего заключить с ним договор купли-продажи.

🔥 Суды удовлетворили заявление победителя торгов по следующим основаниям:

• Супруга должника допустила злоупотребление при реализации преимущественного права. Она не имела действительного намерения приобрести долю, свои денежные средства для этого не использовала и перепродала долю по цене покупки (отсутствовала какая-либо экономическая целесообразность). Ее действительная воля была направлена на уступку преимущественного права обществу.

• Общество отказалось от конкурентной борьбы на торгах (не стало предлагать большую цену) и, недобросовестно используя преимущественное право супруги должника, приобрело долю по цене, предложенной победителем торгов.

• Запрет на уступку преимущественного права установлен законом (пункт 4 статьи 250 Гражданского кодекса). Оспариваемые договоры фактически прикрывали ничтожную сделку по уступке преимущественного права, а действия общества и супруги должника были направлены на обход этого запрета.

🔽 См.: постановление Арбитражного Суда Западно-Сибирского округа от 12.01.2024 по делу № А02-673/2020.

✅ Я еще не видел, чтобы участники торгов договаривались с лицами, имеющими преимущественное право, и через них приобретали доли по лучшей цене (как говорится, "загребали жар чужими руками"). Идея, конечно, интересная, и тем более скоро (как будет принят этот законопроект) может получить "второе дыхание", но применительно к этому конкретному кейсу была реализована "топорно" - как-то все слишком явно (прямое финансирование супруги должника и др.).

***

О публичных торгах в Telegram.

Недавно писал о том, как из-за досадной опечатки победитель торгов потерял задаток в размере 13,5 млн рублей. После этого один из подписчиков подсветил недавний лот, по которому победитель торгов потерял еще больше – 33,9 млн рублей.

✏️ Так, город Москва выставил на торги в форме аукциона нежилое здание площадью 1 027,6 кв. м (бывшая пожарная часть) в топовой-локации – в Серебряном бору. Начальная цена продажи – 169 млн рублей. Задаток – 33,9 млн рублей. Торги проводились 09.04.2024 (ссылка на ЭТП).

Для участия в торгах было подано 9 заявок, к торгам было допущено 5 участников. В ходе торгов было подано 196 ценовых предложений. Победитель торгов (физическое лицо) предложил 670,8 млн рублей (+296% к начальной цене продажи). Торги длились чуть больше 12 часов.

🔥 Однако через несколько дней (17.04.2024) организатор торгов опубликовал уведомление, согласно которому победитель торгов уклонился от подписания договора купли-продажи и его задаток (33,9 млн рублей) перечислен в бюджет города Москвы.

❌ Победитель торгов подал жалобу в антимонопольный орган на действия организатора торгов (Департамента города Москвы по конкурентной политике) и оператора ЭТП (АО "ЕЭТП"). Победитель торгов ссылался, в частности, что процент износа здания (7% по состоянию на 2023 год), указанный в информационном сообщении, не соответствует действительности. ФАС России отказала в удовлетворении жалобы (решение от 25.04.2024).

📍 В настоящее время город Москва повторно выставил здание на торги на тех же условиях (ссылка на ЭТП).

❓ Все знают, что торги, которые проводит город Москва, являются, наверное, самыми прозрачными. В отношении здания была предоставлена вся необходимая информация, начиная с технической документации и заканчивая фотографиями его текущего состояния. Также была предоставлена возможность его осмотра. Поэтому, если износ здания действительно значительно больше заявленного, это должно было быть очевидным для победителя торгов. Сложно представить, что он "не глядя" предложил за здание 670,8 млн рублей. В связи с этим не могу понять, почему после такой упорной победы он решил "слиться"?

✅ Хотя есть одно предположение – оно маловероятно, но тем не менее имеет право на существование. Сначала небольшая подводка. Недавно мы с одним инвестором участвовали в торгах по продаже четырех нежилых зданий в Хамовниках, которые тоже проводил город Москва. Начальная цена продажи – 101 млн рублей. Победитель торгов (тоже физическое лицо) предложил 135,5 млн рублей, мы были вторыми. Впоследствии победитель торгов тоже отказался от заключения договора и потерял задаток в размере 20,2 млн рублей. Договор был заключен с нами (см. протокол от отказе от заключения договора купли-продажи от 27.02.2024). Тогда возникло ощущение, что с торгами было что-то не так. Было странно, что победитель торгов немотивированно отказался от заключения договора и "спокойно" потерял огромный задаток. Он никуда не обращался с жалобами: ни в антимонопольный орган, ни в суд (по крайней мере, мы не получали уведомлений об этом). Было впечатление, что победитель торгов - "заяц", которого использовали, чтобы разогнать цену на торгах (что-то типа механического зайца, которого используют на бегах гончих). Сначала это предположение казалось каким-то диким, но теперь, когда появился еще один кейс, по которому очередное физическое лицо разгоняло цену на торгах (на миллионы рублей), а потом отказалось от заключения договора по формальному основанию, такое предположение уже не кажется невероятным.

🔎 Чтобы подтвердить или опровергнуть это предположение, надо убедиться, что город Москва действительно удержал огромные задатки с этих "горе-победителей". Но третьи лица не имеют доступа к такой информации.

📂 Если кто-то сталкивался с подобными кейсами, поделитесь, пожалуйста.

***

О публичных торгах в Telegram.