Привет, коллеги и собственники загородной недвижимости! Совсем недавно Госдума окончательно приняла закон о легализации гостевых домов. Как риелтор, работающий с загородной недвижимостью в Ленинградской области, объясню простыми словами: что это, кому выгодно и какие подводные камни ждут собственников.

Суть закона: выход из тени

Раньше гостевые дома работали в «серой зоне»: собственники не платили налоги, и туристические сборы. Для потребителей таких услуг - туристы/ гости/арендаторы (читайте кому как нравится) - рисковали нарваться на недостоверное объявление, сняв или получив в аренду дом, который не соответствует, тому что он видел в объявлении.

С 1 сентября 2025 года стартует эксперимент до 31 декабря 2027 года в 18 регионах от Краснодарского края и Крыма до Алтая, Сириуса и даже Ростовской области, в том числе и в Ленинградской области!

Главное:

• Легализация — гостевые дома включат в единый реестр средств размещения. Без номера из этого реестра рекламировать жилье будет запрещено (штрафы обеспечены!).

• Защита туристов — если дом не внесен в реестр, услуги оказывать нельзя. Проверить легальность можно за 2 минуты через госсистему.

• Налоги — собственников обяжут платить налог на имущество, налог на доходы физлиц (кто умнее - оформят самозанятось) и туристический сбор. А еще очень ВАЖНО, что теперь налоговая видит, что такое имущество использовалось в предпринимательских целях и следовательно при продаже такого дома - собственник будет вынужден платить налог от полной стоимости указанной в договоре купли-продажи. У него не будет права уменьшить налоговую базу ни на 1 млн, не применить вычет 2 млн и не воспользоваться правом на минимальный срок владения 3-5 лет в зависимости от способа приобретения такого объекта!!!

Введение нового понятия на законодательном уровне с описанием понятия гостевой дом - "это тип средства размещения, представляющий собой индивидуальный жилой дом или часть индивидуального жилого дома, комнаты в котором используются для предоставления услуг гостевого дома."

Требования к дому

Советую проверить 4 критерия:

1. Статус объекта:

• Только индивидуальный жилой дом (или его часть) площадью до 1000 м.кв. с максимум 15 номерами.

• Важно! Земля должна быть в категории «населенных пунктов» с разрешенным использованием: ИЖС, ЛПХ или садоводство. Если участок сельхозназначения — легализация пока невозможна, но это не значит, что сдавать нельзя!

2. Документы:

• Обязателен кадастровый учет и отсутствие статуса «самострой». Если дом в долевой собственности - нужно согласие всех владельцев.

3. Регистрация в реестре:

• С 1 сентября 2025 года подаете заявку через электронную систему Росаккредитации. Прикладываете фото дома, документы на собственность, схему комнат.

• С 1 января 2026 года в любой рекламе (на агрегаторе в том числе) обязан быть ID-номер из реестра и ссылка на запись.

4. Ограничения:

• Один владелец - один гостевой домой.

• Максимум 30 гостей единовременно.

Обязательная регистрация

Ч.2 п.1 ст.2 услуги гостевого дома:

Услуги по предоставлению мест для временного проживания физических лиц в гостевом доме, а также иные услуги по обслуживанию проживающих в гостевом доме физических лиц, предоставляемые собственником гостевого дома в соответствии с положением о классификации гостевых домов, утвержденным Правительством Российской Федерации (далее - положение о классификации гостевых домов).

В этом пункте обратить внимание на фразу "услуги по предоставлению мест для временного проживания", т.к. это юридически классифицируется как аренда!

Аренда у нас предусмотрена:

• до 11 месяцев и регистрировать договор аренды не надо в Росреестре( в обиходе краткосрочная аренда);

• более 11 месяцев, договор аренды подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Получается, что если Вы, Ваши знакомые или Ваши клиенты обладают домом, который соответствует требованиям закона о гостевых домах, указанным выше - сдают его в краткосрочную аренду (на лето, посуточно и т.д), Вы/Они ОБЯЗАНЫ будут зарегистрировать свой дом как гостевой! А если не зарегистрируют, то штраф до 1% от кадастровой стоимости от дома и земельного участка!

Кому будет полезен закон?

С точки зрения государства и легализации бизнеса - закон очень правильный, т.к. в первую очередь направлен на пополнение бюджетов федерального, регионального и местного уровня!

С точки зрения арендаторов/гостей/ туристов - они получают гарантию того, что картинка в интернете соответствует самому объекту, что сдавать будет реально проверенный государством собственник или его доверенное лицо!

С точки зрения собственников таких домов, которые теперь обязаны регистрировать дома, как гостевые, и бизнес - помимо уплаты подоходного налога полученного с дохода от сдачи в аренду, при продаже такого объекта будут платить налог на доходы с полной стоимости земли и жилого дома.

Важно! Эксперимент продлится до конца 2027 года. Если его признают успешным — правила распространят на всю Россию. Если нет - серый рынок может вернуться.

Советую владельцам: не откладывайте подготовку документов! Уже в сентябре начнется ажиотаж в реестре.

P.S. Как думаете, закон выведет бизнес из тени или усложнит жизнь? Жду в комментариях!

Ссылка на законопроект, ссылка на проект "Об утверждении Положения о классификации гостевых домов".

3. Пучок истеричных дам, которые, если могли напакостить — обязательно пакостили.
Причём по мелочам: затягивали оформление, просили места получше — вместе, у окна, поближе.
Занимали кучу времени… А потом:
«Так, посмотрим… у вас транзит, да?» — и легко отправляли багаж без бирки “Transit” или “Shortcon” (короткая стыковка).
Или писали комментарий на второй сегмент: «Пассажир неадекватный/пьян, требует особого досмотра».
В результате человек попадал под усиленный контроль и ничего не понимал.

4. Когда регистрация была выделенной, а не сквозной (то есть несколько стоек на конкретный рейс),
кто-то из «старичков» мог просто встать, поставить табличку «перерыв 5 минут» — и уйти в никуда.
Очередь начинала негодовать, ругаться с нами, требовать оформления.
Нам приходилось брать пассажиров «через одного», чтобы хоть как-то разгрести толпу.
Бороться было бесполезно. Пожаловался — на следующий день сотрудник взял больничный,
а ты ещё и от старшего получил: «Ну тебе что, сложно было? У человека давление поднялось — вот она и ушла».

5. Был случай: одна из девочек увидела в толпе своего бывшего.
Он летел через Стамбул в Анталию, с короткой стыковкой и новой девушкой.
Пользуясь случаем и доступом к системе, она аннулировала второй сегмент — «Стамбул–Анталия».
Не через стойку, а через онлайн-приложение. Тихо. Аккуратно. Бессовестно. Но — не подкопаешься.

Вообще, такая мелочная месть случалась нечасто, но регулярно:
– оставить багаж в пункте прибытия, чтобы человек понервничал,
– указать на досмотре: «вот пассажир в синей куртке, летит в Ригу, он странный и неадекватный» — и человек попадал в лапы цербера из САБ.

Но самое мерзкое — это когда не делали местный розыск опаздывающих.
Чаще всего говорили: «Опоздал и опоздал. В следующий раз вовремя придёт».

6. Отдельным видом биологического оружия была сотрудница, которая трещала без умолку.
Нет, серьёзно — она никогда не молчала. Её рот не закрывался вообще. Она говорила быстрее, чем Эминем и Тина Канделаки вместе взятые.
Причём уловить цепочку её мыслей было абсолютно невозможно. Диалоги с ней выглядели примерно так:

— Здравствуйте.
— Добрый день! А куда вы летите?
— В Париж.
— Ооооо, Париж! Париж — это прекрасно. Знаете, как говорят: «Увидеть Париж и умереть». Нет, я не то чтобы вам смерти желаю. У меня, кстати, дедушка умер три месяца назад, но я его плохо знала, потому что мои родители развелись, и я его не видела лет с семи. Он тогда приезжал на мой день рождения, мы на даче отмечали. А дача у нас под Ярославлем, в Полянах. Хотя там не столько поля, сколько леса, но посёлок всё равно называется Поляны. Наверное, когда лес вырубали под строительство, так и назвали… Вообще, всегда удивляло, как дают названия…

— А можно мне просто место у окна, и вот мой багаж?
— Багаж, багаж… Диван, чемодан, саквояж! Я этот стишок с детства помню. Кстати, место у окна — я тоже люблю! У меня на кухне широкий подоконник, и на нём растут цветы. Я тоже всё время у окна. Хотя, в каком-то смысле, мы все у окна! Пётр Первый же прорубил нам окно в Европу, а вы как раз в Европу летите — ах, вот такое совпадение…

…
…
…
И ТАК — ВСЕГДА.

Единственное, когда это было полезно — при задержках рейсов.
Мы отправляли её на гейт раздавать ваучеры пассажирам. Обычно пассажиры облепляют сотрудника, требуют информацию, ругаются…
А тут — наоборот: они от неё отступали и уходили, лишь бы не слышать этот бесконечный поток...
А ведь когда она была не занята, она приходила в комнату отдыха и это уже приходилось слушать нам...

Бывали мелкие стычки с пассажирами за багаж и ручную кладь, за задержки рейсов или рассадку на борту, но прям легендарных боёв не случалось. Ну разве что во время изверждения Исландского Вулкана и ледяного дождя ...