Прoдoлжaю трaдициoнный вocкрecный oбзoр нeдвижимocти пo дaнным Домклик. Ceгoдня cитуaция в 20 caмых живых рeгиoнaх (~70% oбъявлeний в cтрaнe) выглядит тaк:
Зa 9 днeй Июня cрeдниe цeнники прoдaвцoв пoчти нe измeнилиcь. Нo рaзныe рeгиoны игрaют пo рaзнoму. Нaпримeр, прoдaвцы нoвocтрoeк в Тaтaрcтaнe oбнaглeли нa +8.4%, a в Примoрьe cдулиcь нa -6%.
И дa... Крым cтaл трeтьим рeгиoнoм пo цeнe нeдвижимocти. А чeрeз пaру лeт лишeнный eврoпeйцeв, хoлoдный и тeмный Питeр cпoлзeт нa трeтьe мecтo. В cтрaнe co cкoтcким климaтoм, coлнцe и мoрe цeнятcя нa вec зoлoтa (буквaльнo). Учитывaйтe этo при плaнирoвaнии инвecтиций в рoccийcкую нeдвижимocть.
Грaфик cрeдних цeнникoв прoдaвцoв в тoп-20 рeгиoнaх:
Цeнники прoдaвцoв в дeвяти интeрecных рeгиoнaх нa oднoй кaртинкe:
Основой посыл - помочь людям подобрать нужное жилье по своим критериям сэкономив время на сбор и обработку информации, создать площадку для обмена информацией о новостройках. Разумная критика приветствуется, будем улучшать обзоры.
Данные актуальны по состоянию на 13.05.2024. Смотрите информацию в конце.
Рендер застройщика - вид сверху с юго-западной стороны
Рендер застройщика - вид с юго-западной стороны
Рендер застройщика - вид с южной стороны
Рендер застройщика - вид с восточной стороны
Рендер застройщика - вид с северо-восточной стороны
Рендер застройщика - вид с северной стороны
Рендер застройщика - вид с западной стороны
Расположение ЖК в 3D
Застройщик - ООО "СЗ "СтройСити". Начало строительства 12.01.2024. Планируемый срок сдачи 4-ый квартал 2026 года, а выдача ключей 30.06.2027. Продажа осуществляется через счета эскроу. Банк для открытия счета эскроу - ПАО "Сбербанк".
Застройщик предлагает квартиры с предчистовой отделкой, дизайнерская отделка общих помещений и дворового пространства, подземный паркинг с доступом в лифт, архитектура стандартная. Цены на жильё начинаются с 4,3 миллионов рублей. Подробнее о том, что ждёт жильцов КД «Лесной», в нашем обзоре.
Кадастровые номера земельных участков, в границах которых расположен объект: 26:12:012304:2100, 26:12:021304:1657, 26:12:021304:1658.
Территория земельных участков на кадастровой карте
Общий уклон поверхности в северо-восточном направлении.
Заезд на участок осуществляется с ул. Лесная и ул. Лопырева. Въезд в подземную парковку предусматривается с северной стороны здания.
Участки на Я.карте
Земельный участок, отведенный под размещение объекта, граничит:
на севере – территория малоэтажной застройки (5 этажей);
на юге и востоке – территория жилой застройки;
на западе - коммерческое помещение (Магнит).
Рендер застройщика - вид с юго-западной стороны
Рендер застройщика - вид с северо-восточной стороны
Жилой дом «П-обазный» в плане, 4-х секционный, 12 жилых этажей, запроектирован с подземным этажом (подвал), в котором размещаются автопарковка. Подземный паркинг прямоугольной формы.
В проекте предусмотрено: закрытая территория, видеонаблюдение, охрана с консьерж зоной, профессиональное озеленение, дизайнерская отделка МОП и холлов, подземный паркинг с доступом в лифт, спортивная и детская площадки, зона отдыха для взрослых.
Коммерческие помещения не предусмотрены в данном ЖК.
Решения, принятые в проекте, предусматривают условия беспрепятственного и удобного передвижения маломобильных групп населения по территории жилого дома.
Придомовая территория:
Трафик – низкий: жилой комплекс расположен на территории жилой застройки, в радиусе 300 м. отсутствуют какие-либо крупные организации;
Закрытая территория – планируется возведение забора вокруг территории земельного участка, видеодомофон и автоматические ворота;
Охрана – собственная служба охраны;
Умный дом - умная домофония;
Видеонаблюдение - запланировано.
Комфортность проживания:
Строящиеся объекты рядом с ЖК – отсутствуют, также не запланированы проекты строительства каких-либо объектов;
Шумные заведения поблизости – отсутствуют, а отдел полиции № 4 находится в 50 м.;
Лесной массив, места отдыха – в пешей доступности Члинский лес (200 м.), родник Серафима Саровского (600 м.), Комсомольский пруд (1.2 км.);
Расстояние от оживленной дороги – 70 м. до ул. Октябрьская, этого достаточно для подавления шумов и выхлопных газов от автомобилей.
Интересные места в радиусе 3 км.
Цены на дату публикации
Средняя стоимость квадратного метра в КД "Лесной" на дату публикации статьи составляет 104,5 тыс. рублей, а квартир — 8,4 млн рублей. Хорошее предложение по стоимости КД, для сравнения: в ЖК "Октябрьский" класса "Комфорт", который находится в 1,3 км от КД "Лесной", средняя цена за квадратный метр всего лишь на 6 тыс. ниже, однако, сдача дома позже: в I квартале 2027 года, а выдача ключей 04.02.2027.
Цена квартиры зависит от этажа, распределение следующее:
Общий список цен:
Планировки
Все поэтажные планы вы найдете в теме данного ЖК, сразу после публикации статьи.
Поэтажная планировка разделена на три условные группы:
1 этаж;
2 этаж;
типовой этаж.
Поэтажное расположение квартир:
4-х комнатные квартиры только во 2-ом подъезде;
"кладовые на этаже" только в 3-ем подъезде;
во всех подъездах на этаже 6 квартир, кроме второго подъезда, тут 7 квартир;
видовые квартиры - более 50%.
Квартиры расположены с первого по двенадцатый этажи жилого дома. На каждом этаже запроектированы 1-но, 2-х, 3-х и 4-х комнатные квартиры.
Высота жилых этажей в чистоте - 2,85 м.
Во всех квартирах предусмотрены лоджии. Оконные проёмы и лоджии верхних этажей имеют остекление "в пол". Высота ограждений лоджий принята не менее 1,2 м. Для панорамного остекления лоджий предусматривается дополнительное защитное ограждение, которое устанавливается автономно, параллельно плоскости остекления с внутренней стороны.
С 1-го по 7-ой этажи остекление в жилых комнатах не панорамное, а с 7-го по 12-ый этаж - "в пол".
Многоквартирный дом запроектирован с холодным чердаком высотой 1,3м.
Экстерьер и интерьер
Фасады всех секций жилого дома решены в едином стиле с применением современных отделочных материалов и активного использования цвета. Цветовое решение фасадов предполагает применение лицевого керамического кирпича бежевого и серого цветов, также композитные панели охристового (желто-коричневого) цвета.
Отделка цоколя, пандусов и ступеней выполняется из базальтовых плит с шероховатой поверхностью или аналогичным материалом.
Интерьеры общедомовых помещений выполняются по дизайн проекту в соответствии с заданием собственника с использованием негорючих материалов отвечающих противопожарным и санитарно-гигиеническим требованиям.
Стены общих коридоров, тамбуров, холла, лифтовых холлов, лестничных клеток,– улучшенная штукатурка, шпатлевка с последующей отделкой декоративной штукатуркой типа «Шелк» на основе акриловых полимеров либо аналога класса пожарной опасности не ниже (КМ1). Застройщиком в презентации заявлены: керамогранитные и мраморные плиты на полу и частично не стенах, люстры и стеклянные двери в холлах. Потолок подвесной - системы «Армстронг» либо аналог.
Для обеспечения потребностей жильцов проектируемого жилого дома в мусороотведении предусматривается устройство 1 площадки на 3 мусорных контейнера.
Описание технической части
Согласно информации, приведенной в экспертизе проектной документации, проектной декларации и в проекте договора долевого участия, которая находится в открытом доступе на сайте наш.дом.рф, а также полученной в ходе личного обследования объекта, были собраны основные техническое аспекты данного ЖК, интересующие будущего владельца.
Строящийся объект находится в зоне Ж-1 - многоэтажная жилая застройка (4-9 этажей). Этажность не соблюдена, как и во многих точечных застройках в Ставрополе, однако, зона жилой застройки соблюдена. Земельный участок входит в зону периодического подтопления.
Карта градостроительного зонирования
О квартире:
Материал перекрытий (ПД): железобетонные монолитные плиты. Перекрытие над помещениями подвала монолитное противопожарное, под домом утепляется плитами isover «ЗвукоЗащита» толщиной 100 мм, и последующей отделкой листами ГКЛ. Пол первых этажей не будет холодным.
Материал внешних стен:
- по монолитному каркасу: минеральные плиты 100 мм. + керамический кирпич или композитные панели;
- наружные стены: газобетонные блоки ГРАС толщиной 250 мм + минеральные плиты 100 мм. + керамический кирпич или композитные панели.
Материал межквартирных стен - газобетонные блоки ГРАС 200 мм.
Материал межкомнатных стен - газобетонные блоки ГРАС 100 мм или аналог.
Тип отделки – предчистовая, а именно: установка входной двери; установка радиаторов; установка остекления; возведение межкомнатных перегородок; стяжка пола помещений и санузлов; разводка инженерных коммуникаций (ГВ/ХВ); подготовка стен помещений - штукатурка; прокладка труб канализации; разводка системы индивидуального отопления.
Характеристики остекления - не установлено, однако, данный застройщик на своих объектах класса "Бизнес" использует оконную систему "EXPROF Profecta 70 мм пятикамерный профиль, двойной контур уплотнения".
Оконный блок на лоджию - не установлено, однако, данный застройщик на своих объектах класса "Бизнес" использует "exprof раздвижные двери (слайдорс)".
Характеристики входной двери - не установлено, не установлено, однако, данный застройщик на своих объектах класса "Бизнес" использует "дверь Torex".
Отопление: индивидуальное.
Газификация дома: котел и варочная панель.
Характеристики котла – двухконтурный котел с закрытой камерой сгорания фирмы «Ferroli 24» и мощностью 24кВт. Разводка системы - металлопластиковые трубы фирмы "Fraenkische".
Характеристики радиаторов - стальные панельные радиаторы типа «AURA».
Установка теплого пола в помещениях и санузле - все помещения включая лоджии, кроме спален (заявлено только на сайте, необходимо дополнительно указывать в ДДУ).
Разводка инженерных коммуникаций (Электрика) - согласно экспертизе производится, но в ДДУ не указано.
Шумоизоляция пола - отсутствует.
Шумоизоляция стен - отсутствует.
О жилом комплексе:
Изменения в проектной документации - отсутствуют.
Класс энергоэффективности: А.
Общее количество этажей: 13 (этаж -1 для паркинга).
Количество жилых этажей: 12.
Количество квартир: 300 шт.
Благоустройство:
· Количество детских площадок - одна
· Количество спортивных площадок - одна
· Количество площадок для мусора - одна
· Планируемое озеленение – на сайте заявлено профессиональное озеленение территории. В экспертизе: "устройство газонов с добавлением растительного грунта 0,3 м с посевом трави внесением минеральных удобрений".
Парковочное пространство:
· Количество мест в паркинге – 86
· Гостевые места на придомовой территории – 300
· Гостевые места вне придомовой территории – нет
Безбарьерная среда:
· Наличие пандуса – есть
· Наличие понижающих площадок – есть
· Количество инвалидных подъемников – нет
Наличие лифтов в доме (заявлены Otis (Метеор):
· Количество подъездов – 4
· Количество грузопассажирских лифтов – 8 (по 2 в каждом подъезде)
Нежилые помещения (кладовки):
· Местонахождение нежилых помещений – на этажах
· Количество нежилых помещений – 35
Данный многоквартирный дом предварительно соответствует следующим «зелёным» критериям:
Класс энергоэффективности А, А+, А++
Озеленение территории
Благоустройство территории
Детские и спортивные площадки
Безбарьерная среда для маломобильных лиц
Площадки для размещения контейнеров для сбора твердых отходов
Для участка проведены инженерно-экологические изыскания
Индикация «Зелёный дом» проведена на основе данных проектной декларации застройщика и не является подтверждением выполнения критериев зелёного ГОСТ Р для многоквартирных домов.
Инфраструктура комплекса
Индекс доступности инфраструктуры на основании расстояния до учреждений здравоохранения, образования, спорта, развлечений и предприятий розничной торговли – составляет 6/10 согласно оценке наш.дом.рф.
Супермаркеты и аптеки: в радиусе 200 м. аптеки, "Магнит" и "Пятерочка";
Поликлиники: городская Поликлиника № 3 и частные мед.центры на расстоянии 2,2 км (посмотреть на карте объекты здравоохранения).
О ЖК: в сети имеется такое видео, жильцы района не очень довольны строительством
Резюме
Особенность Клубного дома «Лесной», повышающая его привлекательность – расположение районе "Октябрьской улицы", класс недвижимости "Бизнес" и класс энергоэффективности "А", надежный застройщик.
Недостатки – отсутствует велопарковка и колясочная, отсутствие шумоизоляции в квартирах от застройщика (хотя бы напольное устройство), недостаточная инфраструктура - без авто тут не обойтись.
В телеграм-канале "Новострой-С I Новостройки Ставрополя" мы предлагаем Вам авторские обзоры новостроек, новости в сфере недвижимости, полезные статьи и советы по выбору и покупке квартиры в новостройке, а также оформлению ипотеки, страхования, налоговых вычетов и другим тематическим вопросам.
Фото, видео, ход строительства, информацию о распроданности квартир и т.п. по данному дому вы можете узнать на Форуме I Новострой-С.
Что такое Форум I Новострой-С групповой чат от Телеграм-канала "Новострой-С" в котором представлены новостройки Ставрополя по темам.
Это удобно - в группе найдите нужные ЖК, узнайте всю информацию о нем в одном чате.
Это открыто - обсуждайте, дополняйте и делитесь информацией непосредственно в теме ЖК (разрешено писать сообщения).
Это практично - общайтесь, находите будущих соседей/собственников/дольщиков.
Основой посыл - помочь людям подобрать нужное жилье по своим критериям сэкономив время на сбор и обработку информации, создать площадку для обмена информацией о новостройках. Разумная критика приветствуется, будем улучшать обзоры.
Данные актуальны по состоянию на 28.02.2024. Смотрите информацию в конце.
Жилой комплекс "Квартал 204" – строящийся жилой комплекс, состоящий из трех литеров 19 этажных зданий:
Застройщик - ООО "Специализированный застройщик "Стройград" (ООО "СЗ "Стройград"). Начало строительства 04.07.2022. Планируемый срок сдачи IV квартал 2024 года, а выдача ключей 30.06.2025. Продажа осуществляется через счета эскроу. Банк для открытия счета эскроу - ПАО "Сбербанк", возможна рассрочка.
Застройщик предлагает предлагает квартиры с предчистовой отделкой, архитектура стандартная, гостевая автостоянка, "умный дом". Цены на жильё начинаются с 4,6 миллионов рублей. Подробнее о том, что ждёт жильцов ЖК «Квартал 204», в нашем обзоре.
Вид с Северо-Западной стороны
Вид с Северо-Западной стороны (сверху)
Вид с Северо-Западной стороны
Вид с Южной стороны
Архитектура
Подъезд
Спортивная и детская площадки на стилобате. Территория находится на втором этаже, подъем на лифте или по лестнице, первый этаж - крытая парковка.
В административном отношении участок проектирования расположен по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Биологическая, 23А.
Участок ограничен:
с севера – ул. Серова, жилая застройка;
с юга – зеленые насаждения и храм Святой Матроны Московской;
с востока – ул. Биологическая;
с запада – зеленые насаждения, больничный городок.
Рельеф участка сложный, крутой. Общий уклоном местности с юга на восток.
Проектом предусмотрено два въезда-выезда на территорию строительства с северной стороны на ул. Серова.
Литеры 1-3 слева направо
Комплекс состоит из трех многоквартирных жилых дома (далее - МКД).
Первый МКД - литер 1 односекционный, состоит из 19 жилых этажей, имеет одну секцию (подъезд) в котором будет 133 квартиры.
Второй МКД - литер 2 двухсекционный (секции 2-3), состоит из 19 жилых этажей, на первом этаже расположены кладовые помещения в количестве 48 шт., имеет две секции (подъезда) в котором будет 312 квартир.
Третий МКД - литер 3 двухсекционный (секции 4-5), состоит из 19 жилых этажей, на первом этаже расположены кладовые помещения в количестве 48 шт., имеет две секции (подъезда) в котором будет 312 квартир.
Вид с севера на юг
В проекте предусмотрено: по отдельным заявкам предоставляется ремонт от застройщика (20 тыс. руб за 1 кв.м); беседки с зонами барбекю; современная детская и игровая зона на стилобате, видовые квартиры, закрытая территория.
Коммерческие помещения не предусмотрены в данном ЖК.
Придомовая территория:
Трафик – ул. Серова является основной автомобильной "артерией" района "204 квартал"; в час пик на пересечение улиц Серова и Достоевского пробки, однако, проехав этот перекресток, дорожная ситуация становится лучше. Пешеходный трафик: территория ЖК не сквозная, следовательно, данный трафик будет состоять только из жителей ЖК и их гостей;
Закрытая территория – планируется возведение забора вокруг территории комплекса;
Охрана – запланирована;
Умный дом - умная домофония;
Видеонаблюдение - есть.
Комфортность проживания:
Строящиеся объекты рядом с КЖК – в радиусе 500 м. отсутствует и не планируется;
Шумные объекты/заведения поблизости – в радиусе 150 м. автомойка, Православный храм, АЗС;
Лесной массив – комплекс окружен деревьями, а в юго-западной стороне часть Урочища Мутнянка, до скверов и аллей более 1.5 км.
Расстояние от оживленной дороги – дорога находится на расстоянии 70-100 м. от ЖК с преградами в виде деревьев и малоэтажных зданий, "естественный забор" из деревьев будет подавлять большинство шумов и выхлопных газов от автомобилей.
Цены на дату публикации
Средняя стоимость квадратного метра в ЖК «Квартал 204» на дату публикации статьи составляет 96,4 тыс. рублей, а квартир — 5,9 млн рублей.
В районе "204-го Квартала" это второй строящийся ЖК, первый это Клубный дом "Серов", который находится в 1 км от ЖК "Квартал 204", при этом средняя цена за квадратный метр выше всего лишь на 5 тыс., однако, сдача дома позже: в IV квартале 202 года, а выдача ключей 30.06.2026 (фактический застройщик обещает ввод уже к декабрю 2024 года.
Некоторыми застройщиками в стоимость квартиры уже может быть включена надбавка (комиссия с 11.01.2024) за использование льготной программы кредитования (в основном для банков Сбер и ВТБ + 3 тыс. руб. за 1 кв. м.). В зависимости от вашего вида расчета точную стоимость необходимо уточнить у застройщика.
Кладовые только на первом этаже Литеры 2-3. На момент публикации в остатке площади только от 11 кв.м.
Стоимость квартиры незначительно зависит от высоты этажа, примерно +1-5%.
Ознакомиться с актуальными предложениями можно в профиле застройщика на Авито.
Планировки
В ЖК "Квартал 204" застройщик предлагает востребованные типы планировок + студии от 130 кв.м.:
однокомнатные квартиры 2 варианта: 39,0 кв.м и 41,8 кв.м;
двухкомнатные квартиры 3 варианта: 56,8 кв.м., 66,0 кв.м. и 80,3 кв.м. Дополнительно 2 варианта только на первом этаже: 57,4 кв.м. и 66,0 кв.м.;
трехкомнатные квартиры 1 вариант: 86,3 кв.м.;
квартира-студия (потенциально 4 комнаты): 130,6 кв.м. Дополнительно 1 вариант только на первом этаже 111,2 кв.м.
В литерах 2-3 на первых этажах располагаются кладовки и квартиры, подземного паркинга в ЖК нет, как и подвальных помещений.
Доступна свободная открытая парковка, учитывая закрытую территорию, а также крытая парковка под стилобатом (цены и старт продаж будет известен при вводе домов в эксплуатацию).
На этаже 7 квартир. Потолки высотой 2,7 м. Жилые комнаты могут граничить с лестничными маршами и лифтовыми холлами, а кухни с со спальнями соседних квартир.
Лит.2 и Лит.3 - поэтажный план первого этажа. Смежные секции выполнены в зеркальном виде. Планировки идентичны каждой секции, за искл. Лит. 1.
Лит.1-3 поэтажный план 2-19 этажей. Смежные секции выполнены в зеркальном виде.
Описание технической части
Согласно информации, приведенной в экспертизе проектной документации, проектной декларации и в проекте договора долевого участия, которая находится в открытом доступе на сайте наш.дом.рф, а также полученной в ходе личного обследования объекта, были собраны основные техническое аспекты данного ЖК, интересующие будущего владельца.
Отступление, впервые столкнулись с такой ситуацией.
В ID дома 46111 размещено заключение экспертизы 26-2-1-3-019838-2022 от 04.04.2022 08:46:44, а уже в ID дома 48833 другое заключение экспертизы 26-2-1-2-045954-2022 от 12.07.2022 12:55:57, и это совсем разные описание одного ЖК, и более ранняя экспертиза, т.е. первая, намного лучше.
Согласно первому варианту ЖК "Квартал 204" должны были быть 10 этажными МКД. Однако, уже через 3 месяца появилась новая экспертиза, всего лишь на 9 этажей больше, очень интересно)))
О квартире:
Материал перекрытий (ПД): монолит железобетон.
Материал внешних стен - основная плоскость фасадов: газобетон 300 мм. + керамический кирпич (без утеплителя);
Материал межквартирных стен - газобетон 200 мм + звукопоглощающие плиты SoundGuard "ЭкоАкустик" 80.
Материал межкомнатных стен - газобетон 100 мм.
Тип отделки - предчистовая, а именно: установка входной двери; установка радиаторов; установлено остекление; ввод инженерных коммуникаций (ГВ/ХВ); возведение межкомнатных перегородок; подготовка стен помещений - штукатурка (кроме санузлов); стяжка пола помещений; стяжка пола санузлов.
Характеристики остекления - exprof experta шириной 70 мм класса 2 камерные.
Оконный блок на лоджию - отсутствует.
Характеристики входной двери - дверь металлическая с утеплителем.
Отопление: индивидуальный тепловой пункт (ИТП). Квартирный тепловой пункт EvoFlat FSS Danfoss для отопления и подготовки воды ГВС в проточном водонагревателе. Квартирные тепловые пункты располагаются на каждом этаже в межквартирном коридоре в технологических нишах. Для регулирования теплоотдачи на отопительных приборах установлены автоматические терморегуляторы, поддерживающие комфортные условия в каждом помещении.
Газификация дома: только для ИТП.
Характеристики котла -квартирный тепловой пункт EvoFlat FSS Danfoss.
Характеристики радиаторов - стальные панельные радиаторы.
Установка теплого пола в помещениях и санузле - по словам застройщика: кухня и санузлы (подтверждающей информации в описании технической части проектной документации не найдено, однако, есть реальное видео этого этапа, смотрите в чате).
Индекс рассчитан на основании расстояния до учреждений здравоохранения, образования, спорта, развлечений и предприятий розничной торговли – составляет 6/10 согласно оценке наш.дом.рф.
Супермаркеты и аптеки: ближайшие супермаркеты "Магнит" и "Пятерочка" (0,8-1 км) - пешком, на авто в 1,5 раза расстояние больше. Планируется расположение супермаркетов на въезде в комплекс.
Поликлиники: городская Поликлиника № 7 на расстоянии 3 км., а также вблизи имеются хорошие частные медцентры.
Дошкольные и образовательные учреждения: 3 детских сада, учебные заведения: Ставропольский государственный педагогический институт, Ставропольский государственный аграрный университет, Северо-Кавказский федеральный университет, СОШ №43, СОШ №13 – в радиусе 2 км.
Спортивные клубы: в радиусе 0,5-1 км. находится 3 тренажерных зала, спортивный комплекс "Восток-Арена", ледовый каток, батутный парк, школа танцев.
Транспорт
Остановки общественного транспорта:
· Маршруты 7, 42 - 70 м. до остановки
· Маршруты 32а, 37, 7, 21, 32, 41, 42, 47, 48, 55 - 350 м. до остановки
Вышеуказанные маршруты охватывают почти весь Ставрополь без пересадок.
Посмотреть схемы маршрутов общественного транспорта г. Ставрополя можно на
· ЖК "Достояние" по ул. Апанасенковская, д. 12/1- ссылка
· ЖК "Семейный квартал" по ул. Чапаева - ссылка (одни из домов)
· Более ранние объекты: ЖК "Достоевский" (2018), ЖК "Северная пальмира" (2017), ЖК "Онегин" (2014) и другие объект в г.Краснодар и г.Ростов-на-Дону
Отзывы о ЖК:
· Яндекс Карты - 2 отзыва, оценка 4,1, подробнее по ссылке
Резюме
Особенность Жилищного комплекса "Квартал 204", повышающая его привлекательность – комплект предчистовой отделки от застройщика, видовые характеристики квартир, комплекс окружен деревьями.
Недостатки – многоэтажной и плотность застройки, отсутствие подземного паркинга, вид отопления, стоимость квартир завышена.
В телеграм-канале "Новострой-С I Новостройки Ставрополя" мы предлагаем Вам авторские обзоры новостроек, новости в сфере недвижимости, полезные статьи и советы по выбору и покупке квартиры в новостройке, а также оформлению ипотеки, страхования, налоговых вычетов и другим тематическим вопросам.
Фото, видео, ход строительства, информацию о распроданности квартир и т.п. по Клубному дому "Серов" вы можете узнать на Форуме I Новострой-С.
Что такое Форум I Новострой-С групповой чат от Телеграм-канала "Новострой-С" в котором представлены новостройки Ставрополя по темам.
Это удобно - в группе найдите нужные ЖК, узнайте всю информацию о нем в одном чате.
Это открыто - обсуждайте, дополняйте и делитесь информацией непосредственно в теме ЖК (разрешено писать сообщения).
Это практично - общайтесь, находите будущих соседей/собственников/дольщиков.
Основой посыл - помочь людям подобрать нужное жилье по своим критериям сэкономив время на сбор и обработку информации, создать площадку для обмена информацией о новостройках. Разумная критика приветствуется, будем улучшать обзоры.
Данные актуальны по состоянию на 07.04.2024. Смотрите информацию в конце.
Рендер застройщика - вид с северо-восточной стороны
Под рендером понимается 3D-визуализация проекта дома. *То, как выглядит здание на рендере у застройщика, не всегда соответствует действительности.
Застройщик - ООО "Специализированный застройщик "Южная Строительная компания" (ООО "СЗ "ЮСК"). Начало строительства 11.05.2023. Планируемый срок сдачи II квартал 2024 года, а выдача ключей 31.12.2024. Продажа осуществляется через счета эскроу. Банк для открытия счета эскроу - ПАО "Сбербанк".
Застройщик предлагает квартиры с предчистовой отделкой, архитектура стандартная. Цены на жильё начинаются от 6,8 млн. рублей. Подробнее о том, что ждёт жильцов ЖК «VICTORIA», в нашем обзоре.
Рендер застройщика - вид с западной стороны
Рендер застройщика - входная группа
Рендер застройщика - лифтовый холл
Рендер застройщика - лифтовый холл (продолжение)
Рендер застройщика - коридоры на этажах
Рендер застройщика - коридоры на этажах (продолжение)
Особенность объекта
В 2023 году данный ЖК, как объект незавершенного строительства был приобретён на открытом аукционе застройщиком ООО "СЗ "ЮСК" со степенью готовности 52%, в связи с банкротством предыдущего застройщика ООО "ГлавИнвестПроект" в 2020 году (ИНН 2635072989). При этом начато строительство было еще в 2013-2015 годах другой компанией - ООО "Ставропольинвестпроект", которой было отказано в продлении действия разрешения на строительство, в том числе, по причине нарушения предельных параметров разрешенного строительства (строительство МКД до 5 этажей, а планировалось 11-14, подробнее тут).
Кадры съемки с Google maps (2015 г)
В период с 2015 по 2018 года (4 года) возводились внешние стены дома. В период с 2018 по 2023 года (6 лет) в доме отсутствовало остекление. Общий срок состояния "недостроя" - более 10 лет. Должной консервации конструкции произведено не было (согласно фото выше), в результате чего, дом подвергался многократному неблагоприятному воздействию внешней среды: увлажнению, замерзанию и оттаиванию, нагреву и охлаждению. Строительные (несущие и ограждающие) конструкции, не рассчитанные не подобные отрицательные воздействия, получают различные повреждения, что существенно снижает их долговечность.
При возобновлении строительно-монтажных работ на объектах, где они были прекращены, а меры по консервации не были приняты, возникает ряд сложных и нестандартных проблем: как правило происходит ухудшение свойств грунтов в основании фундаментов здания от длительного воздействия природно-климатических факторов; возникает необходимость доработки проектной документации с учетом существующей строительной базы; необходимо проведение обязательной инструментальной оценки технического состояния здания и его конструктивных элементов. Подробнее о влиянии экологических факторов на физический износ объектов незавершенного строительства.
Согласно Постановлению Правительства РФ от 26 марта 2019 г. N 319 "О единой информационной системе жилищного строительства" (ЕИСЖС), застройщик обязан размещать актуальную информацию о проектной документации и о внесенных изменениях в неё. Однако, в сервисе наш.дом.рф ЕИСЖС по данному объекту имеется только положительное заключение негосударственной экспертизы от 08.11.2013. Исходя из этого можно сделать вывод, что доработка проектной документации не производилась, таким образом, вышеуказанные факторы имеют место быть.
В части схем планировочной организации участок данного объекта находится в центральной исторической части г.Ставрополя, в квартале 81, по пер. Менделеева, 2, в районе жилой застройки.
Рельеф участка - спокойный, ровный, с общим уклоном в юго-восточном направлении, перепад отметок в пределах участка составляет 2,8 м.
Комплекс состоит из односекционного шестнадцатиэтажного многоквартирного жилого дома с подвалом и надстройкой (тех.этаж) Г-образной формы в котором будет 112 квартир на один подъезд (односекционный).
Высота этажа подвала - 2,5 м., первого этажа - 3,6 м., высота 2-15 этажей - 3,0 м., надстройки - 2,2 м (машинное отделение лифтов и выход на кровлю). Подвал используется как техническое помещение, кладовые для жильцов в нем не запланированы.
В проекте предусмотрено: дизайнерские решения в благоустройстве общих помещений, устройство детской игровой площадки, площадки для отдыха взрослого населения, парковка на придомовой территории на 22 места и гостевая парковка на 12 мест, а также выполнение благоустройства и озеленение территории.
Коммерческие помещения предусмотрены на первом этаже ЖК.
Придомовая территория:
Закрытая территория – да;
Охрана – да;
Умный дом - данные не подтверждены;
Видеонаблюдение - да.
Рендер застройщика - придомовая территория, вид с западной стороны
Комфортность проживания:
Строящиеся объекты рядом с ЖК – ближайшая стройка через 350 м. (незначительно). Также, проекты строительства каких-либо объектов в радиусе 300 м. отсутствуют;
Трафик – ЖК расположен на пересечении пер. Менделеева и ул. Розы Люксембург. Пер. Менделеева достаточно спокойная улица для центральной части города, которая по своему определению как переулок, является "соединением" двух более крупных продольных улиц: ул. Коста Хетагурова и ул. Розы Люксембург. Улица Розы Люксембург, имеет одностороннее движение, однако является своеобразным дублером ул. Голенева и трафик здесь выше среднего, в том числе и пешеходный, искусственные дорожные неровности отсутствуют.
Шумные заведения поблизости – в радиусе 200 м. отсутствуют, возможно будущие коммерческие помещения ЖК;
Лесной массив – в пешей доступности Центральный парк (600 м.), Барятинский парк (600 м.), Сквер Декабристов (700 м.), Бульвар Генерала Ермолова (500 м.) и Солдатская площадь (800 м.);
Расстояние от оживленной дороги – 15 м. до ул. Розы Люксембург, вследствие чего возникнут проблемы у жильцов восточной стороны с подавлением шумов и выхлопных газов от автомобилей.
Цены на дату публикации
Средняя стоимость квадратного метра в ЖК «VICTORIA» на дату публикации статьи составляет 115,4 тыс. рублей, а квартир — 8,6 млн рублей. В районе "Центра" это второй по доступной стоимости ЖК после ЖК "Киринский", для сравнения: в ЖК "Уютный" класса "Бизнес", который находится в 300 м. от ЖК "VICTORIA", средняя цена за квадратный метр выше на 5 тыс., но и сдача дома позже: в III квартале 2024 года, а выдача ключей 16.08.2024.
Покупателям квартир в ЖК «VICTORIA» доступна ипотека, рассрочка, материнский капитал.
Цена за 1 кв.м. квартиры зависит от этажа, значимое деление цен условно можно разделить на 2 варианта:
Первый: со 2 по 7 этажи
Второй: с 8 по 14 этажи +10% от цены этажей 2-7 Причиной является соседнее девятиэтажное здание, которое попадает в поле зрения вида из окон ЖК «VICTORIA» до 7 этажа включительно.
В ЖК "VICTORIA" застройщик предлагает востребованную в среднем сегменте квадратуру, однако, типы некоторых планировок имеют своеобразную форму (2-ком. - 68,1 кв.м; 73,2 кв.м.). Средняя необходимая площадь 2-3 комнатных квартир: 70/90 кв.м. соответственно. Минимальная площадь однокомнатной квартиры 57,3 кв.м: большая кухня/кухня-гостиная и есть гардеробная комната. Жилые комнаты не граничат с лифтовой шахтой или лестничной клеткой, за исключением 1-комнатной квартиры. На этаже восемь квартир. Менее 40% квартир с хорошим видом на город.
В однокомнатных квартирах санузлы - совмещенные, в двух- и трехкомнатных квартирах - раздельные. Квартиры имеют лоджии и балконы. Высота потолков от чистового пола - 2,75 м.
Поэтажный план с отметками
Описание технической части
Согласно информации, приведенной в экспертизе проектной документации, проектной декларации и в проекте договора долевого участия, которая находится в открытом доступе на сайте наш.дом.рф, а также полученной в ходе личного обследования объекта, были собраны основные техническое аспекты данного ЖК, интересующие будущего владельца.
О квартире:
Материал перекрытий (ПД) - монолитный железобетонный каркас.
Материал внешних стен:
Тип 1 наружные стены толщиной 470 мм - трехслойные ненесущие: керамический кирпич м100 (поперек 250 мм) + утеплитель минераловатные плиты (100 мм) + облицовочные кирпич м150 (вдоль 120 мм).
Тип 2 внутренние стены толщиной 250 мм - пенобетонные блоки D900.
Отделка цоколя - керамогранитные плиты.
Материал межквартирных стен - согласно проектной документации гипсовые пазогребневые плиты 200 мм, в реальности: газобетонные блоки 200 мм.
Материал межкомнатных стен - согласно проектной документации гипсовые пазогребневые плиты 80 мм, в реальности: газобетонные блоки 100 мм.
Тип отделки - предчистовая, а именно: установка входной двери; установка радиаторов; установлено остекление; разводка инженерных коммуникаций (ГВ/ХВ); возведение межкомнатных перегородок; подготовка стен помещений - штукатурка (кроме санузлов); стяжка пола помещений; стяжка пола санузлов.
Характеристики остекления- Алюминиевые профили фасадная серия KRF-50, однокамерные.
Оконный блок на лоджию - отсутствует.
Характеристики входной двери - дверь металлическая с утеплителем, высокий класс, единый стиль.
Отопление: индивидуальное.
Газификация дома: котел (без варочной панели).
Характеристики котла - BAXI Eco home. Настенный газовый с закрытой камерой сгорания.
Характеристики радиаторов - алюминиевые секционные радиаторы Evolution EVA.
Установка системы "теплый пол" в помещениях и санузле - да, в стяжке: в прихожей, кухне, ванной комнате, санузле .
Изменения в проектной документации - имеются, описание приведено с учетом изменений.
Класс энергоэффективности: В.
Общее количество этажей: шестнадцать.
Количество жилых этажей: четырнадцать.
Количество квартир: 112 шт.
Благоустройство:
Количество детских площадок: одна
Количество спортивных площадок: отсутствует
Количество площадок для мусора – одна
Планируемое озеленение – участок благоустраивается и озеленяется. Озеленение территории выполнено устройством газонов и полосой зелёных насаждений из кустарниковых растений. Все размещаемые насаждения использованы для формирования окружающей среды и создания своеобразного микроклимата.
Парковочное пространство:
Количество мест в паркинге – нет
Гостевые места на придомовой территории – 22
Гостевые места вне придомовой территории – 12
Безбарьерная среда:
Наличие пандуса – есть
Наличие понижающих площадок – есть
Количество инвалидных подъемников – нет
Наличие лифтов в доме:
Количество подъездов – 1
Количество грузопассажирских лифтов – 2
Нежилые помещения (кладовки):
Местонахождение нежилых помещений – отсутствуют
Количество нежилых помещений – отсутствуют
Инфраструктура комплекса
Индекс доступности инфраструктуры на основании расстояния до учреждений здравоохранения, образования, спорта, развлечений и предприятий розничной торговли – составляет 9/10 согласно оценке наш.дом.рф.
Супермаркеты и аптеки: в радиусе 350 м. или 7 мин пешком.
Поликлиники: городская Поликлиника № 7 на расстоянии 1 км., а также вблизи имеются отличные частные медцентры.
Дошкольные и образовательные учреждения: 4 детских сада, учебные заведения: Северо-Кавказский социальный институт, Северо-Кавказский федеральный университет, Ставропольский институт кооперации, Ставропольский базовый медицинский колледж, СОШ №4, СОШ №64, МБВСОУ ЦО г. Ставрополя, Гимназия №12 и №3, Лицей №8 и №5 – в радиусе 2 км.
Спортивные клубы: в радиусе 1 км. находится 4 тренажерных зала.
Особенность ЖК «VICTORIA», повышающая его привлекательность – бизнес класс, территориальное расположение, доступность цен и инфраструктуры центральной части города.
Недостаток – период "недостроя" более 10 лет, уплотнительная точечная застройка, стандартная архитектура, отсутствуют: подземный паркинг и кладовки, шумоизоляция стен и/или пола; недостаточно мест открытого паркинга, небольшая придомовая территория.
В телеграм-канале "Новострой-С I Новостройки Ставрополя" мы предлагаем Вам авторские обзоры новостроек, новости в сфере недвижимости, полезные статьи и советы по выбору и покупке квартиры в новостройке, а также оформлению ипотеки, страхования, налоговых вычетов и другим тематическим вопросам.
Фото, видео, ход строительства, информацию о распроданности квартир и т.п. по Клубному дому "Серов" вы можете узнать на Форуме I Новострой-С.
Что такое Форум I Новострой-С групповой чат от Телеграм-канала "Новострой-С" в котором представлены новостройки Ставрополя по темам.
Это удобно - в группе найдите нужные ЖК, узнайте всю информацию о нем в одном чате.
Это открыто - обсуждайте, дополняйте и делитесь информацией непосредственно в теме ЖК (разрешено писать сообщения).
Это практично - общайтесь, находите будущих соседей/собственников/дольщиков.