Раз предыдущий пост зашел, пилю следующую часть. Извините, получился лютейший длиннопост.
Рассмотрим второй случай. Вы - продавец.
Заходим на домклик, читаем тезисы, зачем же нам нужен риэлтор при продаже:
Экономия времени, Выгодная цена продажи, Лучший покупатель, Всё под контролем.
Не будем их ни поддерживать, ни опровергать, просто расскажу 4 истории, про то, как мною было продано 4 квартиры:
1. Регион 3к
2. СПб 2к
3. СПб 1к
4. МСК 1к
Квартира 1, регион, 3х комнатные хрущи, бабушкин ремонт, лютый неликвид. Рыночная стоимость 2,3м.
фотографирую, авито, юла, ставлю рынок жду. Звонят ТОЛЬКО риелторы.
Сходу предлагают свои услуги, но с условием обязательно скинуть 200к к сумме, типа цена очень большая + заплатить им от 40 до 120к + договор + снятие обьявления с продаж.
Здесь кроется подвох - если вы скинете 200к, то квартира уйдет влет безо всяких риелторов, на это и расчет - быстро продать, получить гонорар.
Особо упертый пришел под видом покупателя, после осмотра сказал, что он риелтор и здесь надо скидывать минимум 500к, иначе не продадите. На кого расчет ХЗ - опять авось прокатит?
Все стандартно, но тогда меня ситуация повергла в шок, я был не в курсе всех вышеуказанных схем, но быстро их нагуглил.
Месяц я упорно стоял на своей цене, потом начал скидывать по 10тр. в неделю. Через месяц квартира ушла покупателю из другого города за 2,25. Просто пришел какой-то чувак со всеми нотариальными доверенностями на действия от лица и приобретение и купил квартиру по безналу со 100% оплатой и не торгуясь. Наверное, можно было бы и не скидывать, просто квартира в тот момент за 2,25м была уже самым бюджетным предложением на авито.
Квартира 2, СПб, 2х комнатная, с ремонтом и мебелью, отличный дом в клевом месте, +-ликвид. Рыночная стоимость 6,5м.
В это время я уже жил в Москве, поэтому было решено обратиться в агенство для её продажи, обозначается сумма комиссии 150к.
Написал доверенность от руки на показы, передал ключи, риелтор отфоткал, сказал, что выставил квартиру в базе, дал рекламу, все,типа жди.
Жду две недели, позитивного фидбека 0.
Лезу на авито проверять объявление. Опа. Его нет.
Звоню риелтору - спрашиваю, что за ересь. В какой же нахрен вы базе выставили мою квартиру, если в продаже её нет? Он - ну у нас же свои базы для продажи, внутренние. Я прошу выставить на авито, риелтор всячески упирается. Я прошу у него фото, выставляю квартиру по рынку на авито сам.
Звонит сразу и много кого! Замечательный факт - когда звонят риелторы, то я говорю, что обьявление мое, но я в другом городе, продаю и показываю через агенство, сейчас дам телефон, то они СРАЗУ сливаются без лишних разговоров и предложений.
Покупателя нашел на следующий день, но история у нас про взаимодействие с риелторами, поэтому еще пока не заканчивается. Оказалось, что схема приобретения будет такая:
- мой Покупатель (А) продает свою квартиру за часть нала и ипотечных средств у покупателя (Б). С продажи своей квартиры нал от покупателя Б кладет в ячейку для меня. Вторую часть суммы для меня берет в банке под ипотеку. Т.е. Все требуется провести в одной схеме, покупатель Б - Покупатель А - Продавец Я.
В общем, все необходимые для совершения сделки документы подготовили сотрудники банка Б Покупателя Б и банка А Покупателя А.
Риелторы со всех сторон на сделке занимались тем, что сверяли паспортные данные, очень ответственная работа. И типа проверяли договор, на предмет того, что ОК. Правок в договор 0.
На сделке в банке моего покупателя А сотрудник банка (сбер) попросил указать в договоре, что я УЖЕ получил половину суммы за квартиру. Я говорю - какой получил, они в банке на ячейке на сделке 1, вот документы по условиям раскрытия, где все две квартиры должны получить своего владельца. Тогда он попросил написать расписку что я УЖЕ получил деньги. Я послал его в жопу. Риелтор покупателя назвал меня трусом и не мужчиной, раз я никому не доверяю и не могу написать такую расписку. Пздц. Мой риелтор сказал, что это типа норм и давай пиши расписку, типа сотрудник банка отксерокопирует а покупателю ты её не отдашь. Я и его послал в жопу. Сотрудник банка сказал, что без расписки сделки не будет, я сказал ОК, расходимся. У присутвующих началась истерика, покупатель начал бегать за сотрудником банка, оба риелтора начали бегать за мной. Сотрудник банка походил, у своих что-то поспрашивал, в итоге провел сделку без расписки.
Вишенка: Риелтор со стороны покупателя вписала себя в обязательное присутствующее лицо для открытия ячейки в банке на первой сделке. Мой риелтор это схавал и ничего мне не сказал. А я, дибил, не понял поначалу, что это ниразу не норм.
После сделки тот же риелтор покупателя, реальная ссука, улетела в плановый отпуск на 2 недели и я весь этот срок не мог получить деньги, тупо её все ждали на получение нала, у покупателя опять была истерика, поскольку срок ячейки был на 30 дней и в итоге осталась всего неделя до её окончания. Соответственно её нераскрыв = неполучение мною денег = откату всех сделок.
Квартира 3, СПб, 1 комнатная, с ремонтом, отличный дом в клевом месте, ликвид. Рыночная стоимость 8,2м.
Ситуация аналогичная второй, теперь нахожу риелтора напрямую через знакомых, без агенств и всяких "внутренних баз", ставка все равно у всех 150к, за меньшее просто не соглашаются работать. Риелтор размещает обьявления, отвечает на звонки. Продажа идет не шатко не валко, месяц 0 результата. О чем он общается с покупателями я не знаю. Через месяц опускаем ценник по нижней планке в доме - 8. 2 Недели, Результата 0. Прошу перевести объявления на меня, риелтор отказывается, говорю, что сейчас заменю его как риелтора, через 2 дня пошли покупатели.
Квартира нашла покупателя через 4 дня после угрозы. Мой же риелтор просил меня опустить цену перед сделкой до 7,9. Цитирую: "тут покупатель просит скидку 100к, давай скинем". Спрашиваю: "зачем?". Ответ: "ну типа принято скидку делать, обычно делают". Не понял что это было - типа сотенку просто так из моего кармана в минус на "твори добро за чужой счет"?. Покупатель - 100% безнальная сберипотека из другого города, все документы банковские, все доки подгрузил в ЛК сделки домклика в 5 минут. Продано в 1 час даже без присутствия покупателя. Правок в договор 0. Вишенка: На сделку с МОЕЙ стороны в банк вместо одного моего риелтора пришло 3!!!, ТРИ блять человека. Чувствовал себя я очень неловко, доверенный со стороны покупателя откровенно ржал просто. Зачем их пришло трое я так и не понял, но каждый из них с умным видом поизучал договор и документы.
Квартира 4, МСК, 1 комнатная, новострой с отделкой, комфорт с заявкой на бизнес, ликвид. Рыночная стоимость 13м.
Здесь решил использовать риэлтора квартиры, которую покупал, схема - продаю свою = первый взнос + ипотека интересующего объекта. Отфоткал, показал, продал, как и обещал квартиру в две недели. Но стоило мне это 0,5м - 0,25м риелтору и 0,25м снижение стоимости ниже рынка, чтобы быстрее ушла. Продано опять же через банк ипотечнику, все клево. 1 день встретиться со мной, 1 день отфоткать, 1 день показать, 1 день поприсутствовать на сделке. 4 дня = 0,25м. Лучшая работа в жизни:) Здесь сознательно пошел на потери таких денежных средств, т.к. таким способом я мотивировал риелтора "морозить" покупаемую квартиру, чтобы не ушла, пока я продаю свою. А то всякое бывает :) Ну и скидочку еще мне при покупке выбил, чисто за красивые глаза, из опыта с Квартирой 3, я понял что так принято, что ли.
По 4м случаям продажи имеем:
- выгодно для Вас продать вашу квартиру - вообще не задача риелтора. У них вообще нет никакого интереса и мотива продать вашу квартиру выгодно.
- время действительно экономят, но конкретно за ваш счет.
- в большинстве случаев неинформированность, безграмотность, вообще ничего не контролируют
- самое эффективное в них - психологический пушинг противоположной стороны для ускорения сделки
- подтверждается тезис моего предыдущего поста - риелтор продавца - ваш друг, если вы покупатель :)
Итого, сложилась следующая инструкция:
1. Примите факт, что риелтор с одной из сторон в любом случае будет.
2. Объявления лучше размещать самому, принимать звонки самому, звонящему говорить что вы хозяин, в квартире не живете, просмотры организует агенство, риелтор уже есть, дать телефон? (даже если вы там и живете, у вас нет никакого агенства - говорите что в квартире съемщики). У меня это отметало ищущих конечника риелторов сразу, телефон риелтора просили 2из10 - реальные покупатели и опять же риелторы с реальным покупателем. Особо невменяемые типы могут прийти "на проверку", определяются по нервозному поведению, неадекватному занижению цены с десятком подготовленных доводов, просто игнорируйе таких и не вступайте в спор. Наверное, на рынке недвижимости появились свои "перекупы".
3. Как я понимаю, это сплошь и рядом - если риелтор хороший, то он просто не принимает часть ваших клиентов, потому что у него и так дохрена клиентов, он не успевает отруливать все. Если риелтор - ленивое говно, то он не принимает часть ваших клиентов просто потому, что он ленивое говно. Если риелтор хитровывернутая - то он не принимает часть ваших клиентов просто потому, что на этой части клиентов ему не хитровывернуться.
4. Оцените стоимость своего времени - просмотры лучше планировать без личного участия. Вы реально затрахаетесь показывать самостоятельно квартиру, если в ней не живете - вкуче случаев люди приходят невовремя или не приходят вообще. Если вы считаете, что эта работа стоит 150+-к и можете себе их позволить - отлично, берите риелтора. Но чисто субьективно, пооткрывать двери потенциальным покупателям может ваша соседка на пенсии, друг-бездельник, племянник-студент, продавец шаурмы из соседнего ларька. Потенциально они нанесут вам меньше ущерба, чем риэлтор (хотя бы тем, что будут готовы принять покупателя в любое время), а денег возьмут куда меньше.
5. Если таки ищите риелтора - ищите по знакомым.
6. Если ваша цель БЫСТРО продать квартиру - ваш риелтор либо ваш враг, либо очень дорогой помощник. Просто скиньте цену на стоимость его гонорара. Она уйдет влет. Если не уйдет - значит и с риелтором она тоже не ушла бы :)
7. Не завышайте цену на скидку "так принято" что бы не говорил риелтор. Это сильно уменьшает количество потенциальных покупателей. Просто не давайте скидок. Стойте на своей цене.
8. Рассчитывайтесь аккредитивом. если вам не нужен именно нал - то нахрен нал. У покупателя только нал - пусть идет и кладет в банк на аккредитив, настаивайте на этом. По сути дела - участие банковской ячейки в схеме продажи это ЕДИНСТВЕННЫЙ существенный риск продавца. Больше всех рискует в любой купле-продаже - покупатель. В жопу всех риелторов, закладывающих свои интересы в ячейку. Просто в жопу, не соглашайтесь на такой расклад хоть на самой сделке. Как угодно - простым договором, устным, письменным, отдельным аккредитивом (или я хз как оно называются - некоторые банки гарантом могут любой сделки счета делать). Не пускайте риелтора к ячейке, в условиях её раскрыва не должно стоять его имени.
9. Если вы закомплексованный тип, который не может сказать "НЕТ" потенциально "геморройному" покупателю, то риэлтор вам очень пригодится. Он не постеснясь возьмет задаток с клиента, не отдаст его ему в случае нарушения сроков хотя бы на один день. Что во всех риелторах хорошо - так это умение говорить НЕТ и ценить СВОЕ время. Главное, чтобы он не говрил НЕТ, когда клиент просит показать ему квартиру в неудобное для риелтора время.
P.S. Автор ни в коем случае не выражает и не возбуждает постом ненависть или какие-либо негативные чувства к группе "риэлторы", все его суждения субъективны. Автор понимает, что в профессии "риэлтор" работает очень много добропорядочных, трудолюбивых, квалифицированных людей, просто они ему не попадались.
Бонус прочитавшим:
Когда я покупал последнюю квартиру на вторичке, расчеты вел через акредитив в сбере МСК.
Так вот, квартира приобретена, в реестре собственник изменен, егрн новый на руках, все условия раскрытия аккредитива выполнены.
Идем с продавцом в сбер раскрывать аккредитив получать справку для меня, что её поступили деньги на счет.
Показываем сотруднику документы, она говорит - у нас своя система, нам вообще ничего показывать не надо, все делается автоматически, значит документы о смене еще до нас не дошли.
Мы: Вот условия раскрытия. Вот написано, что мы показываем, кто показывает, вы проверяете. Вот мы показали, когда проверите?
Сбер - ненене, у нас в системе ничего нет, приходите завтра.
Звоним в поддержку - приходите в филиал.
Приход завтра - та же херня.
Приходим послезавтра - та же херня.
Зовем управляющего отделения, материм его. Он - ну приходите на следющей неделе. Мы его материм крайне усиленно и обещаем написать в спортлото.
Управляющий, морщась: А вы кнопочку в приложении "раскрыть акредитив" нажали? Нет? Ну нажмите.
Кнопка нажата, 1 минута - деньги получены, справка выдана.
С полным охренением с продавцом вышли из подразделения. Кнопка была доступна сразу, о её существовании просто не знали.