Не успел вчера выложить статью про сценарий возможного банкротства КН ФПК Гарант-Инвест (https://dzen.ru/a/Z_SktBBHBGpGg-Wu), как эмитент предложил долгожданные инвесторами условия реструктуризации задолженности на сумму 14,5 млрд. р.

Так как, первая статья была написана до оглашения условий рестракта, есть смысл сразу по горячим следам проанализировать, что предложил эмитент инвесторам, тем более некоторые моменты прояснились.

Не буду строить прогнозы по перспективам голосования на ОСВО (общее собрание владельцев облигаций), так как у меня нет информации о структуре владельцев облигаций, я не знаю сколько Гарант-Инвест готов инвестировать, чтобы это ОСВО провести, а без вложений кворум собрать не реально. Я не знаю какую позицию займут крупнейшие брокеры, а именно они могут помочь Гарант-Инвесту с проведением ОСВО или наоборот сорвать этот процесс.

Проанализируем только факты, представленные в презентации самим Гарант-Инвестом (полная версия здесь https://com-real.ru/files/2025-04/restrukturizacia-08.04.2025.pdf).

Гарант-Инвест обещает инвесторам:

1. Погасить всю сумму долга по номиналу через 5 лет, летом 2030г.;

2. Вместо купонов за 2025г. инвесторам предлагают акции самого Гарант-Инвеста, то есть стать миноритарными совладельцами эмитента;

3. Начиная с 2026г. и до погашения суммы долга в 2030г. ежемесячно выплачивать купон по ставке 10% годовых.

Для начала отбросим в сторону маркетинговые трюки с предложением акций Гарант-Инвеста в обмен на невыплаченные купоны в 2025г., ведь сейчас эти акции ничего не стоят, так как в балансе Гарант-Инвеста за 2024г. официально показана дыра в размере 163 млн. р., то есть у компании нет собственного капитала и размер долгов превышает размер активов.

Формально, акционеры Гарант-Инвеста должны прямо сейчас скинуться и докапитализировать компанию, чтобы спасти ее от банкротства, но этот нюанс держателям облигаций Гарант-Инвеста никто не объясняет.

Самое интересное место презентации, это конечно же не условия, предлагаемые инвесторам, это финансовая модель, которую Гарант-Инвест приложил в качестве доказательства своей способности рассчитаться по долгам.

Рассмотрим внимательно финансовую модель Гарант-Инвеста до 2030г. Я сам раньше примерно такие рисовал (-:

Сразу бросается в глаза, что в 2025г. запланирована продажа части объектов недвижимости и погашение части долгов по кредитам. Я не знаю, как оценивались торговые центры, которые хотят выставить на продажу и не уверен, что в балансе они оценивались ранее адекватно.

Поэтому подойдем формально, в последней отчетности МСФО на балансе всей группы компаний Гарант-Инвест числилось недвижимости на сумму 34 млрд. р., В 2025-2026гг. Гарант-Инвест планирует продать недвижимости на сумму около 16 млрд. р., то есть половину торговых центров (или площадей). Так как все эти торговые центры заложены в банках в обеспечение по кредитам, то полученные денежные средства от продажи торговых центров планируется направить на погашение долгов перед банками в сумме 14,5 млрд. р. в ближайшие 2 года.

На текущий момент задолженность группы компаний Гарант-Инвеста перед банками составляет 22 млрд. р. и ее планируют погасить на 66% в ближайшие два года.

Когда увидел эту финмодель, вспомнил фильм Белое солнце пустыни и классическое - Верещагин, уходи с баркаса!

Гарант-Инвест нам представил скорее не план реструктуризации облигационного долга, он больше похож на план эвакуации банков с Титаника, который может пойти ко дну. Банки явно очень очень хотят спрыгнуть и как можно раньше.

Возникает логичный вопрос, если сейчас Гарант-Инвест не может обслуживать свои долги и уже имеет дыру в балансе, то что изменится, если он продаст примерно половину своей недвижимости для закрытия 40% своего долга по кредитам и облигациям и как же он в 2030 году сможет расплатиться по долгам с облигационерами?

А ответ на этот вопрос мы увидим в самой последней колонке финмодели. Чтобы погасить долг по облигациям в сумме 14,5 млрд. р., Гарант-Инвест планирует в 2030г. занять у каких-то добрых людей 14,8 млрд. р. - БИНГО!!!

В самой финмодели эмитента видна нерешаемая проблема - компания настолько глубоко закредитована, что как не реструктуризируй долги, расплатиться с ними она не может, это типичный банкротный случай. Часть долгов должна полностью сгореть, чтобы бизнес остался на плаву. Либо собственники должны продать свой бизнес за 1 рубль какому-то инвестору, готовому погасить часть долгов эмитента и провести финансовое оздоровление.

В заключении хочу сказать, что если на финише Гарант-Инвест не сможет занять денег и расплатиться по облигациям, и все-таки уйдет в банкротство, то к тому времени истекут три года исковой давности с момента продажи торговых центров в 2025-2026гг. и оспорить сделки конкурсный управляющий уже не сможет, шансов на возврат инвестиций станет еще меньше, чем сейчас.

🏦26.12.2024 Банк России отозвал лицензию на осуществление банковских операций у Коммерческого банка "Гарант-Инвест". По величине активов кредитная организация занимала 168 место в банковской системе РФ.

Основанием для принятия такого решения явилось то, что в хранилище банка выявлена крупная недостача, что говорит об отсутствии необходимых резервов на случай возможных потерь. С учетом этого в деятельности КБ "Гарант-Инвест" возникла реальная угроза интересам кредиторов и вкладчиков.

Также были выявлены признаки совершения противоправных деяний, информация о которых направлена в правоохранительные органы.

📁Компания Финансово-Промышленная Корпорация "Гарант-Инвест" осуществляет свою деятельность по 3-м направлениям: Банк, Недвижимость, Ритейл.

На фондовом рынке размещалось 17 выпусков биржевых облигаций компании по направлению "Коммерческая недвижимость", 6 из которых в настоящее время не погашены (рейтинг средний: ВВВ(ru).

📰На новостях об отзыве лицензии инвесторы стали спешно избавляться от облигаций ФПК, котировки по ним устремились вниз, показывая трехзначные доходности.

🗣Руководство поспешило успокоить инвесторов, заявив, что банк является отдельной частью бизнеса ФПК «Гарант-Инвест» и отзыв лицензии не влияет на основной бизнес и деятельность АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» — биржевого эмитента, владельца, девелопера и управляющего коммерческой недвижимостью в Москве.

‼️И вот в январе текущего года компания в срок выплатила очередные купоны по 4-м выпускам облигаций, очередной кстати поступил вчера.

📌15 января Национальное рейтинговое агентство подтвердило кредитный рейтинг АО "Коммерческая недвижимость ФПК "Гарант-Инвест" на уровне ВВВ(ru) и присвоило кредитному рейтингу статус "под наблюдением", а также изменило прогноз с позитивного на развивающийся.

💰В настоящее время доходность по вышеуказанным выпускам облигаций снизилась, однако остается довольно высокой (от 75 до 98% годовых).

💼В моем портфеле облигаций присутствует пятый выпуск ФПК "Гарант-Инвест" в количестве 13 штук на общую сумму 9300 руб со сроком погашения в ноябре текущего года, доходность к погашению - 85% (мой бумажный убыток в настоящее время составляет -14%).

Доля долговых бумаг ФПК от всего моего облигационного портфеля: 3,2%.

✅Описанной ситуацией я хотел сказать, что даже если компания "Гарант-Инвест" не сможет выполнить свои обязательства и объявит дефолт, то мои потери будут незначительными, так как я размазал облигационные риски на 36 эмитентов со средним и высоким рейтингом.

С другой стороны, после выхода негативных новостей я не стал в панике распродавать все бумаги, а остался с "холодной головой". Как итог, цена данной облигации сходила вниз с 850 до 344 руб, а сейчас торгуется в районе 700 руб. Очередная выплата купона по моему выпуску запланирована на 18 февраля, что явно станет позитивной новостью для котировок.

⛔️Но я не призываю сейчас покупать облигации ФПК, а наоборот прошу держаться от них подальше, так как здесь присутствуют существенные риски для их держателей. Нам же достоверно неизвестно, какова была роль банка в поддержке эмитента ликвидностью и сколько денег он держал в банке. Да и не понятно как скажется на компании проводимая правоохранительными органами проверка и не заблокируют ли последние счета ФПК.

✅Лично я продолжу наблюдать за складывающейся ситуацией, при этом совершать действий по покупке или продаже облигаций не планирую. Хочется верить, что эмитент справиться с данной негативной ситуации.

❗️А вам друзья я желаю правильно распределять свои активы по разным секторам и эмитентам, а также не принимать необдуманных и быстрых решений.

Р.S. Кстати вчера, на ожиданиях 9-го купона по облигациям серии 002Р-09, котировки всех бондов к концу рабочего дня (по московскому времени) резко пошли вниз (по моему выпуску коррекция в моменте достигала -24%), а после его выплаты вернулись к первоначальным ценам. Это еще раз говорит о том, что свои эмоции нужно контролировать.

Еще больше информации в моем телеграм канале, там же публикую все свои сделки: https://t.me/+CltfllCmAL44Y2Ji