Привет, дорогие подписчики и все, кто интересуется темой загородного домостроения. Меня зовут Илья, я инженер строительного контроля, пишу здесь о своей работе много лет.
Если кратко - их учредитель выходец из менеджеров то ли Зодчего, то ли Терема (обе компании в моём Топ 3 низкосортных и нерекомендуемых подрядчиков) и перенял их принципы работы - сначала продаём, потом думаем как построить. ДомОк имеет множество роликов со свежепостроенными домами, на которых специалисту сразу видны косяки их работы. Проблемы качества связаны с отсутствием документированной технологии, отсутствием контроля и отсутствием квалификации исполнителей. Строят они таджиками с Авито, прорабы приезжают больше для разговоров с заказчиками, чем для контроля и сами не отличают пароизоляцию от ветрозащиты.
Вчера коллега прислал мне скрин из телеги СтройХлама:
Также, некоторые мои подписчики, обращавщиеся в эту компанию сообщали, что им говорили, что дома ДомОк "прошли проверку у Ильи Агрокульта".
Действительно, их объекты неоднократно попадали ко мне на проверку, но ни один из них её не прошёл. На одной из наших последних встреч они радовались, что продувка аэродверью со второго раза показала кратность воздухообмена 3,9 (при норме от 1 до 4). При этом в первый раз было 7. Учитывая, что я и мои ответственные коллеги, стараемся приводить свои дома к кратности 1, максимум 2, тут не о чем даже говорить.
Один из объектов со мной принимал спец из GoodWood. Так вышло, что он был братом хозяина. Он был в шоке от качества монтажа металлочерепицы, которую резали болгаркой (строго запрещено инструкцией по монтажу) прямо на крыше, окалиной прожигая красочное покрытие. Ветрозащиту межкомнатных перегородок они выполняют крафт-бумагой, которая на одном из объектов была нарвана руками. Это не шутка. И да, это не та вощёная крафт-бумага, которую производят финны. Это больше похоже на стыренный из Леруа рулон бумаги с упаковочного стола.
Короче, дом был принят с большой натяжкой и только потому, что заказчику не хотелось судиться.
При последней нашей очной встрече их главный инженер приглашал меня в офис, пообщаться. Я сказал, что в офисе мне общаться не о чем, пока не начнут работать по технологии, буду их давить.
За прошлый год как минимум 10 заказчиков, обращавшихся ко мне за аудитом строительной документации и стройконтролем, не стали их клиентами и не потеряли деньги на хламодомах. Чему я очень рад.
Так что ни я, ни СтройХлам не рекомендуют компанию ДомОк как подрядчика. По крайней мере, пока. Когда приезжаешь на их объекты всегда возникает сожаление об испорченном материале. То есть, предпосылки сделать хорошо - есть. Материал не мусор. Но нет ни технологии, ни квалифицированных строителей, ни контроля прорабов.
До кучи - Мечтаево, Дачный Сезон, Ист-Вуд - тоже в этой задокументированной мною когорте говностроя.
Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт). Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.
Привет, дорогие подписчики и все, кого интересует тема загородного домостроения. Меня зовут Илья, я инженер строительного контроля и специалист по техническому обследованию зданий и сооружений. Много лет пишу здесь о своей работе.
Сегодня у меня есть интересное продолжение истории с брускоинами, которая уже была описана в трёх частях - раз, два и три. Если кратко - блогерка и девелоперка обобрали доверчивых граждан, пообещав им бизнес в виде щеледомов в замкадинске, с посуточной оплатой и гарантированным доходом от 100 тысяч в месяц. И даже выплачивали первым подписавшимся заказчикам эту ренту, несмотря на отсутствие домов. Но с введением эскроу счетов получать ипотечные деньги без строительства домов стало невозможно. Пирамидка посыпалась и накрыла своих основателей валом исков.
Ну, давайте ближе к делу. Что же случилось за последнее время, кроме череды бесконечного обследования домов с последующим оформлением отчётов и дефектных актов для многочисленных судов?
Во-первых, со мной связался юрист очередной группы пострадавших граждан и сообщил, что наконец-то против девелоперки заведено уголовное дело по факту мошенничества в особо крупном размере. Сама девелоперка при этом продолжает вести себя так, будто ничего не произошло.
Во-вторых, один из моих заказчиков, приехавший издалека, договорился с ней о встрече, чтобы обсудить сложившуюся ситуацию, в которой у него один из двух домов не может встать на кадастровый учёт по причине отсутствия дома и льготная ипотека перестаёт быть льготной. Сначала всё шло неплохо, было назначено место и время. Потом позвонил муж девелоперки и сказал, что сегодня госпожа устала и встреч не будет. На следующий день заказчик получил странное сообщение, в котором девелоперка обвиняет блогерку в том, что та начала какую-то войну, из-за которой не получилось закончить объекты в срок.
Честно говоря, после такого сообщения хочется проверить человека на детекторе лжи, по методу близнецов из фильма "Няньки". (Для тех, кто не такой суперстар, как я - засовывали голову в сканер и включали его, надавливая сверху. А потом смотрели на сплющенную рожу на распечатке и говорили: "Врёт!") Реально, какой-то детский лепет: "Я не хотела... ну значит так надо..." Сказала бы правду - мы надеялись, что уголовки не будет, заплатим штраф, обанкротимся и пошлём всех нахер, присвоив миллионы, если не миллиард.
В-третьих, у блогерки тоже началось движение - я слежу за её постами. После того, как девелоперку серьёзно взяли за задницу обнаружился вот такой замечательный пост.
Флиппинг в недвижимости - это выкуп старой недвижимости, его ремонт и последующая продажа. Говоря по-русски, флиппер это перекуп.
Итак, разрекламированный при её активном участии бизнес оказался мошеннической пирамидой, с которой и она, и её подельница получили немалую прибыль. Теперь пирамида посыпалась и-и-и... ребята снимают последние сливки, предлагая купить летние щеледома за их реальную стоимость у пострадавших от их деятельности владельцев, которые сейчас хотят как-то снизить убытки и ипотечные платежи. А последних будут убеждать, что это единственный способ минимизировать ущерб. Снимаю шляпу и искренне надеюсь, что следственный комитет также обратит внимание на роль блогерки во всём этом мероприятии.
Мне она рассказывала, что сама является пострадавшей стороной, но её подельница говорит, что они начали войну друг с другом и обвиняет её в срыве сроков сдачи. А по факту две кумушки продолжают доить несчастных заказчиков, попавших в оборот и задолжавших банкам ипотеки.
Вот така фигня, малята! Но это ещё не всё. Пришёл заказ обследовать три дома в брускоиновых посёлках, а у меня на этот день по графику была забивка свай на одном из объектов нашей компании. Заказчик был в Москве проездом и поэтому я отправил на объекты своего коллегу. Когда он прислал мне фото с первого объекта, я очень удивился и переспросил - точно ли он приехал по адресу.
Внезапно, первый объект был сделан из клееного бруса камерной сушки, с толщиной стен 160 мм.
К нему были подведены все коммуникации - установлен септик, подведено электричество и сделан ввод для центрального водопровода, которого в КП нет.
Черновые полы уложены на черепные бруски, прибитые по бокам к лагам пола.
Понятно, что пароизоляция всё равно отсутствует как класс и даже летним днём наблюдается неравномерным приток по периметру пола. Ветерок дунул - домик задышал.
Даже электрика проведена через стены в металлических гильзах, как положено по ПУЭ.
Сравните со следующим и типичным для большинства построек, объектом. Здесь совсем другой профиль бруса и при этом он не клееный, естественной влажности, с толщиной 140 мм.
Черновые полы висят на фосфатированных саморезах, прикрученные к лагам пола снизу.
Как выяснилось, первый объект строился у самого основания пирамиды, когда (как я думаю) мошенники ещё не были уверены в том, что вся эта история прокатит и что можно будет сдавать дома без их приёмки покупателями. Поэтому, использовался качественный материал. Сами работы выполнялись неплохо, жаль только, что исполнители не имели представления ни об одной инструкции по монтажу материалов, с которыми работали. Кровля и перекрытия выполнены также как и в последующих домах. В подкровельном пространстве вентиляция отсутствует, но присутствует в перекрытии пола.
Когда стало ясно, что для приёмки покупателям вполне достаточно видео красивого домика, присланного в WhatsApp, остальные домики стали строить из г♈︎ и палок, а затем и вовсе решили забить на это низкорентабельное занятие.
В целом, они могли бы неплохо заработать на строительстве и продаже щеледомов в чистом поле, просто заманивая людей высокодоходным арендным бизнесом, которого впоследствии бы не случилось. В этом случае, взятки с них были бы гладки - они продали щеледом в далёком замкадинске, более чем со 100% маржой (один участок в 6 соток сельхозки продавался за миллион, при его реальной стоимости максимум 60 000 рублей), а после "бизнес не пошёл". Ну, это риски. Покупатели рискнули и не вырискнули. Однако, у них бы остался нормальный дом с подведёнными коммуникациями, который можно было бы продать или эксплуатировать как дачу. Но мошенникам этого было мало, они мыслили широко. Надеюсь, СК пропишет им вознаграждение в виде некоторого количества лет в колонии. Это единственное, что они честно заслужили. Я держу этот вопрос на контроле и вы обязательно узнаете конец этой замечательной истории.
Будьте бдительны и помните, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке.
Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт). Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.
Коробку возвели, начали отделку и фасад, договора подписанного на подряд нету, смета есть, но доп. работ уже на + 15 млн.
За стройкой никто не следит, заказчик доверяет своим строителям.
Пригласили нас проверить фасад на качество и объем, заодно мы зашли внутрь.
По фасаду объемы завышены на 35%, но это я рассажу в отдельном посте)
А вот по внутрянке вы все можете посмотреть на видео, 60% стяжки и наливного надо демонтировать ( хотя уже был один демонтаж, высоты покрытий не правильно рассчитали)
Штукатурка гипсовая уложена через металлическую сетку, штробы сделаны всего 15 мм. глубиной, штукатурка не перекроет гофру, надо переделывать, теплый пол течет ну и тд.
Если хотите узнать, как не попасть на деньги при ремонте и не превратить квартиру в стройку века - заходите в мой телеграм-канал https://t.me/mrnadzor. Там куча реальных советов и лайфхаков
Вот с чем не сравнивай, а строители всегда выделяются))
На этот раз — аналогия с кухней.
Давайте представим, что вы только пришли на кухню в хороший ресторан, с небольшим опытом, например в обычной столовой. И вас просят срочно приготовить какое нибудь сложное блюдо, по фирменному рецепту ресторана, а у вас ни рецепта, ни ингредиентов и инструмент только тот, которые вы из столовой успели захватить.
Что получится? Правильно — херня. Главное, чтобы шеф успел это увидеть и не отдал заказчику.
Потом вы начинаете учиться у шефа: что зачем, в какой последовательности, что категорически нельзя делать и почему.
Проходит несколько лет, и вы — уже как рыба в воде. Даже можете кого-то обучить сами.
В сфере частного дизайна, ремонта и строительства мы совершили прорыв, за последние 10-15 лет. Ушли от самостоятельной поклейки обоев и покраски стен масляной краской к дизайнерским, сложным в исполнении, интерьерам, технически-сложным конструкциям и элементам оснащения, что привело к колоссальному дефициту качественных кадров, и повышению цен, потому что раньше они просто не нужны были частникам.
Современный строитель — это не алкаш с совковой лопатой. Это квалифицированный инженер, который разбирается в технологиях, знает физику и химию, понимает, как не допустить фатальных ошибок в проекте, да и в целом имеет совершенно другой подход,
Теперь простой вопрос: Могут ли такие специалисты стоить дёшево и делать ремонт за 10 000 ₽/м²?
Ответ очевиден.
Если вы экономите на проекте, дизайне, рабочих и технадзоре — будьте готовы к издержкам и рискам.
А если хотите этих рисков избежать — наймите технадзор.
Он и качество проверит, и деньги сэкономит.
Если хотите узнать, как не попасть на деньги при ремонте и не превратить квартиру в стройку века - заходите в мой телеграм-канал https://t.me/mrnadzor. Там куча реальных советов и лайфхаков
Привет, дорогие подписчики и все, кого интересует тема загородного домостроения. Сегодня мы продолжим историю о том, как одна хитрая девелоперка построила пирамиду из щеледомов, в которой на сегодня задействованы не менее 4 коттеджных посёлков в Можайском районе Подмосковья и неизвестно сколько их есть ещё.
Краткое содержание предыдущей серии: специалист по техническому обследованию @Agrocult нанимается обманутыми собственниками для проведения оценки состояния недостроенных зданий, которые по документам давно введены в эксплуатацию. Выехав на объект он с ужасом обнаруживает зомби-посёлок из ростовых макетов домов, которые были обещаны собственникам как дома круглогодичного содержания. Он находит множественные дефекты и пишет два заключения. После чего на него выходят другие обманутые заказчики и их юристы. В результате он обследует множество домов в тщетной надежде найти хоть один соответствующий нормам. Но их нет. Погрузившись в депрессию и написание заключений по результатам обследования он получает звонок. Новый заказчик сообщает о том, что зомби-посёлок на самом деле не один, а эпидемия щеледомов давно вышла из-под контроля. Заказчик скидывает ему точку нового посёлка с заданием выяснить, что происходит на его территории и главное, в каком состоянии находится его дом. Приехав на объект @Agrocult обнаруживает свайный фундамент вместо дома заказчика, но при этом оказывается один в окружении зомби-домов разной степени достройки. Ему удаётся ускользнуть, но он решает докопаться до сути и возвращается в щеледомные посёлки снова и снова. Как и почему люди заплатили деньги за эти дома? Почему они не приезжали на приёмку? Зачем они покупали несколько домов сразу? Ответы на эти вопросы читайте ниже.
Казалось бы, мне-то что? Ну, писал бы свои заключения, собирал деньги и радовался, что попался объект, на котором неиссякаемое количество заказчиков. Но в этом деле странным казалось всё - от поведения собственника КП, который препятствовал въезду на территорию с целью обследования, до поведения заказчиков, которые сами предлагали предоплату ещё до того, как я проведу обследование. И вот, что я узнал, поговорив с заказчиками в процессе осмотра и после.
Как оказалось в доме Буратино висела непонятная картина, какой-то неталантливый художник на ней изобразил горшок какой-то все дома в этих посёлках покупались с инвестиционными целями. Заказчикам обещалось, что после строительства чудесных тёплых домов в жемчужине Можайского района, глухом лесу на обочине грунтово-щебёночной дороги, подрядчик полностью меблирует их, снабжает центральными коммуникациями и... берёт в управление с целью сдачи в аренду. Дома будут заселены любителями жить на природе и дышать свежим воздухом. Собственникам же за это будет выплачиваться по 100 000 рублей в месяц.
Понятно, что москвичам такой рассказ про опушку леса в 140 км от МКАД не показался бы правдоподобным. Особенно тем, кто искал себе загородную недвижимость и знает уровень цен. Чуть дальше по Минскому шоссе находится г. Гагарин, Смоленской области. В окрестностях которого гектар сельхозки стоит 500 тысяч рублей и нафиг никому не нужен. Так и стоят колхозные поля, заросшие люпином. Ибо сама земля в массе неплодородна и пригодна только для животноводства. Строить дом там не нужно - окрестности города изобилуют пустующими домами, можно просто заселиться в любой. Кстати, раньше была программа, по заселению Смоленской области и людям бесплатно выдавали коттеджи в Родомановском (недалеко от Гагарина), лишь бы приехали и жили. Короче, стоимость участка там явно не миллион рублей, в который оценил его подрядчик.
Поэтому, хитрая девелоперка пошла по трём направлениям. Первое - реклама инвестиционного проекта, в котором покупателям обещался стабильный пассивный доход. Эту рекламу направляли на регионы, именно поэтому среди моих заказчиков и оказались люди с Камчатки, из Ростова-на-Дону, Белгорода и прочих, далеких от подмосковной действительности, регионов.
Второе - через дружественную девелоперке блогерку, которая вела блог про успешный успех и продавала инфоцыганские гайды об эффективном инвестировании или "Как путешествовать по миру недорого" и подобный шлак. Её аудитория - самая благодатная, она уже была прогрета для успешного успеха и только ждала отмашки, когда же можно будет инвестировать под 300% годовых. Сейчас эта блогерка строит из себя пострадавшую, мол, она и сама три дома в купила, а теперь она руководит инициативной группой по борьбе с девелоперкой и, как я полагаю, гасит напряжённость. Потому, что на моё замечание про то, что нужно заводить уголовное дело о мошенничестве в особо крупных размерах, одна из заказчиц сказала, что сторонники блогерки против, потому что тогда девелоперка сольётся и сбежит. А так, мол, в юридическом поле, хрен что с неё получишь она выполнит работы по гарантии и всем всё построит.
Третье - наиболее эффективное. Сарафан. Именно благодаря ему и строилась эта щеледомная пирамида. Вы спросите, ну какая же это пирамида? В пирамиде первые зашедшие получают высокий доход. А тут? И я вам отвечу - а вот и да!
Первые покупатели через год после заключения договора подряда были уведомлены, что их дома уже арендовали и стали получать ежемесячные поступления на сумму 100 000 рублей. Некоторые из них получили более 5 млн., что практически полностью компенсировало их вложения. При этом они даже не видели своих домов! То есть, видели, но только по WhatsApp или на фото. Как я сейчас понимаю, это был один показательный дом, единственный, который был доделан полностью.
Он и сейчас используется в качестве приманки для продажи на известном мошенническом сайте Авито. Понятно, что даже на этом фото профессионал увидит дефекты, но на профессионалов и не рассчитывали. Нужны были максимально далёкие от строительства люди.
Красочные фото запечатлели состояние "ваших" комнат:
1/6
А денежки регулярно капали на счёт. Вложения отбиваются. Ну, и что бы вы сделали на месте заказчиков? Конечно. Конечно вы бы стали покупать ещё дома, одновременно подтягивая в тему своих близких и друзей. Собственно, так они и поступали. Многие попали в закрытый клуб инвесторов в брускоины именно по рекомендации.
А какое основание недоверять своему другу, который только что показал тебе фото дома и выписку со счёта, куда в очередной раз капнула арендная плата? Немедленно берём ипотеку и скупаем побольше домов!
Беда пришла откуда не ждали. Из-за многочисленных мошенничеств с льготными ипотеками, государство законодательно ограничило возможность строительства ипотечных домов только через эскроу. А это значит, что подрядчик мог получить деньги только после подписания акта сдачи-приёмки. Пирамидка посыпалась, т.к. платить аренду предыдущим покупателями возможно было только при интенсивном привлечении последующих, а их не стало. Ибо, новые покупатели с эскроу-счетами девелоперке были не нужны - она бы никогда не увидела этих денег, потому что ни один дом не был достроен до конца.
В итоге, собственники перестали получать арендную плату и задумались о том, как отбивать вложения - ипотека просит денег, а платить её не с чего. Некоторые решили продавать дома, ведь в буклетах и на словах девелоперки они располагались в суперкрутом месте (текст из объявления с Авито, действующего сейчас):
Oчapoвaниe oтдыxа на приpoде в cочeтaнии с дoполнитeльным паccивным дoхoдoм oт cдачи в аpeнду: приeзжaйтe c cемьёй в cвoю загoрoдную peзидeнцию с oтeльным сepвисoм в закрытом поcёлке с бaсcейном, банным комплекcом, детскими активностями и йога-центром.
Подключите опцию «Пассивный доход» в нашей Управляющей компании, и мы возьмём на себя функционал сдачи вашей дачи в аренду: получайте дополнительный пассивный доход.
ИНФРАСТРУКТУРА ПОСЁЛКА:
- Консьерж-сервис в посёлке: уборка, стирка, доставка продуктов.
- СПА-зона на территории посёлка: банный комплекс, купели, уличный бассейн.
- Йога-центр для групповых и индивидуальных занятий.
- Эко-тропа по лесным угодьям.
- Охрана и видеонаблюдение.
Естественно, они увидели, что ничего из описанного просто не существует. Есть КП с дорожками из асфальтовой крошки, где электричество разведено по столбам и не подключено к домам, есть откатные ворота и забор по одной стороне, вдоль дороги. Есть сторожка охраны без самой охраны. И хорошо, если на участке есть хоть какой-то дом. Одна из заказчиц получила вместо дома только красивое видео.
Конечно, начался бег по головам, слёзы, крики и ругань. Но денежки уже перекочевали в карман девелоперки и, что было большим сюрпризом для тех, у кого дом почти готов - вернуть их законных оснований нет. Ибо договор был составлен так, что ни одной конкретной опции не прописано. И там чётко указано, что дом выполняется из 150 бруса. А относительно его отделки и меблирования дана расплывчатая формулировка "упаковка", которую можно обозначить в суде как "мы хотели повесить бантик на дверь". Что касается сдачи дома в управление с последующей субарендой, об этом вообще никаких документов не было и нет - только договорённости на словах.
В защиту их могу сказать, что со стороны подрядчика всё было сделано так, чтобы вопросов задавалось минимум. Дома действительно строились (но не до конца, а кому-то и не строились). В посёлках ставились сторожки (без сторожей), делались дороги (отсыпкой крошкой по грунту), тянулось электричество (Россетями по заявке), ставился забор (по одной стороне) и т.п. Даже выплачивалась арендная плата за якобы "сданные" дома. Люди не могли себе представить, что их могут так нагло поиметь.
Теперь они, уже отдавшие деньги за ипотеку, отдают их технадзорам и юристам. И вот что меня потрясло - адепты блогерки вели себя натурально как сектанты. Похоже, их научили, что "с деньгами надо расставаться легко" или ещё какой-то дичи типа "чем больше тратим, тем больше получаем". Поэтому, многие из них, влетев на десяток миллионов, хотели немедленно инвестировать в другие объекты, то есть, не вынесли урока из первого провала. И просили меня обследовать дом перед покупкой в другом подобном "проекте". Типа глэмпинг-парка с частными домами, сдаваемыми в аренду посуточно. Отговорил кого смог. Говорил прямым текстом: "Минус 7-10 миллионов оказалось мало? Желаете удвоить?"
Для тех, кого интересует судьба девелоперки - она ни от кого не скрывается, правда и на встречи не является. Но удалённо выходит на связь, от обязательств не отказывается, рассказывает, что подорожали материалы, она ищет инвесторов, чтобы перезагрузить проект и несёт прочую дичь, никак не относящуюся к договору и её обязательствам. Перспектива сесть по-серьёзному грозит ей только в случае, если будет коллективный иск о мошенничестве в особо крупном - тогда могут натянуть её десяточку. Туда же можно добавить подлог документов для получения ипотечных средств и заведомое введение заказчиков в заблуждение как относительно качеств дома, так и относительно готовности домов к эксплуатации.
Сейчас девелоперке закрыт выезд из страны, но она не ограничена в перемещениях и запросто может покинуть нас через Беларусь. При этом она продолжает продавать дома и вести рекламные кампании для своих посёлков.
Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт). Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.
Ахой, камараден! Меня зовут Илья, я инженер строительного контроля и специалист по обследованию загородной недвижимости, много лет борюсь за качество загородного домостроения и пишу об этом здесь. К сожалению, мои нынешние заказчики этих постов не читали. Что привело их с начала в лапы аферистов, а затем к финансовым потерям. Хотя, казалось бы, всё было шито белыми нитками. Но, обо всём по порядку.
В один из тёмных февральских вечеров мне пришло вполне стандартное сообщение: "Нужно провести обследование двух брусовых домов на удалённом объекте, с заключением для суда". Я согласился, даже не предполагая, что этот заказ откроет мне двери в волшебный мир брускоинов и посвятит в историю одной из величайших девелоперских афёр в истории щеледомостроения.
Объектом оказалась затерянная в можайских лесах имитация коттеджного посёлка. Внутри было пустынно и жутковато. Ни охраны, ни жильцов, ни каких-либо признаков жизни не наблюдалось. Количество щеледомов, которые построены с нарушением всех возможных норм, вызывало чувство глубокой утраты денежных средств.
Деревянные цоколи из OSB, прикрученного прямо на брус - фирменный знак этого посёлка.
В принципе, всё было ясно уже с первого взгляда. И в целом, можно было даже не заходить внутрь домов после наружного осмотра. Свайный фундамент без какого-либо водоотведения, зашитый OSB-плитами по обвязке из неокрашенной профилированной трубы.
Сама обвязка наварена вот так, без какой-либо обработки. Обратите внимание, что нижняя часть "цоколя" практически касается суглинка, который при морозном пучении поднимается до 10 см вверх.
Понятно, что творцы этой сварки и монтажники цоколей были очень далеки от СП 28.13330.2017 «Защита строительных конструкций от коррозии», где сказано:
4.5 Защиту строительных конструкций от коррозии следует обеспечивать методами первичной и вторичной защиты, а также специальными мерами.
4.6 Первичная защита строительных конструкций от коррозии должна осуществляться в процессе проектирования и изготовления конструкций и включать в себя выбор конструктивных решений, снижающих агрессивное воздействие, и материалов, стойких в среде эксплуатации.
4.7 Вторичная защита строительных конструкций включает в себя мероприятия,
обеспечивающие защиту от коррозии в случаях, когда меры первичной защиты недостаточны. Меры вторичной защиты включают в себя применение защитных покрытий, пропиток и другие способы изоляции конструкций от агрессивного воздействия среды.
4.8 Специальная защита включает в себя меры защиты, не входящие в состав первичной и вторичной защиты, различные физические и физико-химические методы, мероприятия понижающие агрессивное воздействие среды (местная и общая вентиляция, организация стоков, дренаж, электрохимическая защита, мероприятия, исключающие конденсацию влаги), вынос производства с выделениями агрессивных веществ в изолированные помещения и др.
А также:
9.2.3 Конструкции зданий и сооружений в целом, элементы и узлы соединения конструкций должны быть доступными для осмотров и возобновления защитных покрытий. При отсутствии возможности обеспечения этих требований конструкции должны быть защищены от коррозии на весь период эксплуатации.
Естественно, этот цоколь смонтирован без каких-либо продухов и тем более, каких-то отливов. Верхняя часть просто посажена на саморезы в брус. Деревянные обвязка и перекрытие не имеют антисептической обработки. Настил чернового пола выполнен из доски третьего сорта, имеющей обзол и следы эксплуатации. Возможно, она уже успела поработать опалубкой на другой стройке. Монтаж настила чернового пола выполнен оригинально - он в черепные бруски на гвозди снизу!
Согласно СП 516.1325800.2022 «Здания из деревянных срубных конструкций. Правила проектирования и строительства»:
4.6 Технические требования к деревянным деталям и изделиям, применяемым в конструкциях зданий, должны соответствовать ГОСТ Р 59655.
Согласно ГОСТ Р 59655-2021 «Детали и изделия деревянные для малоэтажных жилых и общественных зданий»:
4.11 Детали и изделия, подлежащие пропитке биозащитными средствами:
- нижние обвязки, стойки, ригели под окнами наружных стен панелей и щитов наружных стен; - нижние пояса ферм и балки междуэтажного и чердачного перекрытий в местах примыкания; - нижний ряд брусьев стен, брусья под окнами; - подступенки и косоуры в местах соприкосновения с грунтом, бетоном и т. п. материалами; - каркас панелей цокольного перекрытия; - валки цокольного перекрытия, лаги, прогоны, подкладки под прогоны; - ходовые доски и доски диагональной жесткости; - доски и бруски вентиляционных шахт и коробов; - щиты перегородок в санузлах; - нащельники к панелям и щитам наружных стен должны подлежать глубокой пропитке.
4.12 Детали и изделия обрабатываются огнезащитными средствами согласно требованиям СП 54.13330. Рекомендуется согласно пропитки ВДВ (вакуум — давление — вакуум) в соответствии с ГОСТ 20022.6.
Древесина заготовок, предназначенных для изготовления несущих деталей конструкций должна иметь глубокую пропитку антисептиками и антипиренами согласно ГОСТ 20022.2. Минимальная насыщенностью антипиренами не менее 100 кг на 1 м3 древесины.
Рекомендуется обеспечить уровень насыщения древесины антипиренами для достижения группы 1 огнезащитной эффективности согласно ГОСТ Р 53292.
Понятно, что все эти ГОСТы и СП строители вертели на шуруповёрте. Как и инструкцию по монтажу террасной доски, которую они стянули очень прочно. Так, что вода не могла уйти с неё, чем обеспечила интенсивное развитие грибка как снаружи:
Так и внутри:
Сам брус толщиной 140 мм, уже практически завершил усадку и расщелился везде, где только возможно.
Согласно СП 50.13330.2024 «Тепловая защита зданий»:
5.1 Теплозащитная оболочка здания должна соответствовать следующим требованиям: а) приведенное сопротивление теплопередаче отдельных ограждающих конструкций должно быть не менее нормируемых значений (поэлементные требования);
Быстро прикинем, чему соответствует стена из бруса 140 мм.
Нормируемое значение сопротивления теплопередаче стен для жилых помещений в Можайском районе Московской области составляет: 3.06 (м²•˚С)/Вт. Соответствующая нормативу толщина однослойных деревянных стен определяется по формуле δ=Rтр*λ, где: Rтр — требуемое сопротивление теплопередаче; λ — коэффициент теплопроводности.
Коэффициент теплопроводности сосны, из бруса которой построен обследуемый дом, составляет 0,15 Вт/(м°С);
Таким образом, 3,06 х 0,15 = 0,459 метра = 45,9 сантиметров нормируемая толщина стены из сухой сосны при нормальной влажности.
Проведя обратный расчёт, разделив толщину стен на коэффициент теплопроводности, получим сопротивление теплопередаче для обследуемого здания: 0,14/0,15 = 0,93 (м²•˚С)/Вт
То есть, ниже нормы в три раза. Примечательно то, что подрядчик обещал заказчикам уникальный дом по современной энергосберегающей технологии, который можно будет отапливать несколькими керамическими конвекторами.
Внутри дома брус местами подвис на обсаде дверных и оконных проёмов, которая была выполнена без понимания технологии деревянного зодчества.
Обсада выполнена просто из доски, прибитой в торец бруса. Естественно, при усадке брус подвисает на гвоздях и расщеливается насквозь.
А ведь в специальном СП 516.1325800.2022 «Здания из деревянных срубных конструкций. Правила проектирования и строительства» было написано:
5.3.3 В оконных и дверных проемах должны быть предусмотрены конструктивные меры для обеспечения условий, не препятствующих усадке. Для этого в проемах должны быть устроены пазы в виде пропилов для установки деревянных обсадных вертикальных окосячек. Допускается устройство паза в окосячке и шипа для посадки в элементах сруба (рисунок А.2, г).
Вследствие особенностей монтажа и перевозки элементов сруба пропилы допускается устраивать после монтажа сруба и устанавливать, при этом, окончательные размеры проемов.
5.3.4 Пространство усадочных пазов должно быть закрыто от попадания осадков и насекомых устройством защитной пароизоляционной пленки. Окосячки не должны ограничивать свободную усадку сруба по отношению к установленным окнам и дверям и надежно воспринимать боковые нагрузки на стены. В процессе монтажа сруба обе стороны проемов должны быть укреплены вертикальными сквозными вставками на высоту проема за вычетом высоты усадочного пространства, устраиваемого вверху проемов.
При устройстве окосячки позже, чем через две недели после монтажа проемов, следует устанавливать в паз скользящий брус для сохранения вертикальности стены.
При выполнении указанных требований всегда следует учитывать величину исходной влажности элементов сруба и ожидаемую величину усушки древесины в процессе эксплуатации сруба.
5.3.5 При устройстве оконных и дверных проемов должно быть предусмотрено усадочное пространство между горизонтальными гранями проема и обсадной коробки окосячки на величину ожидаемой усадки стены. Усадочное пространство устраивают в верхней части проемов и закрывают его наличниками.
Понятно, что в доме фактически отсутствует пароизоляция, потому, что по потолку она выполнена так:
А по полу вот так:
И да, это плесень, потому что в некоторых домах OSB положили на сырые доски настила предчистового пола:
Она повсюду, т. к. само перекрытие выполнено из сырой древесины и возможно не просушивалось перед предчистовой отделкой, при этом подпол не имеет продухов и вода с крыши льётся прямо под него.
С крышей, правда, ожидал большей жести. Но в целом - собрали её неплохо, за исключением одной беды - это вальма и у неё нет никакой вентиляции.
Как-бы, стоит аэрируемый конёк, но ни вентзазора под кровлей, ни софитов в поднебесниках - нет. Вот небольшое кино про то, как дома выглядят внутри:
И так далее, и тому подобное. Не буду больше приводить примеры раздолбайства строителей, думаю, даже завзятый щеледомолюбитель уже схватился за голову, глядя на происходящее. Но суть, мои дорогие и уже не очень юные друзья, совсем не в этом. А в том, что таких домов построено не на один посёлок. И даже не на два.
Об этом я узнал после того, как подготовил отчёты для первых двух заказчиков. После этого мне повалили заказы от обманутых домовладельцев, которые зачастую владели двумя, а то и тремя щеледомами в одном из посёлков местной девелоперки.
Меня заинтересовала их тяга к древним технологиями, а ещё больше удивило, что география домовладельцев была очень обширна. Среди моих заказчиков были люди из Ростова-на-Дону и с Камчатки, из Майкопа и Магадана.
Дома их были в разной степени готовности, а у некоторых заказчиков домов и вовсе не было. Кого-то при визите на участок встретил недострой, кого-то свайное поле, а кого-то пустой участок. Хотя по видеосвязи им показывали замечательные дома, которые были полностью завершены, отделаны и меблированы. Некоторые даже подписали акты сдачи-приёмки, убедившись, что замечательный подрядчик уже доделал их дом. После чего ипотечные денежки перекочевали на счета подрядчика и... всё.. их нет!
Понятно, что домовладельцы из регионов не хотели ехать под Можайск для приёмки дома (хотя для меня и странно отдать 10-30 миллионов не удостоверившись, что они потрачены куда планировалось). Но меня заинтересовало то, зачем люди покупали по несколько домов в одном посёлке, причём, делали это массово. У местной девелоперки оказалось не менее 4 таких посёлков, примерно по 60 участков в каждом. Замечательный дом со всеми коммуникациями и "упаковкой" (да, так и было написано в договоре), которая подразумевала отделку и меблирование дома в соответствии с (внимание!) дизайн-проектом, на участке всего в 140 км от МКАД, продавался не дешевле 6,5 млн. рублей, а в некоторых случаях и сильно дороже (известен случай покупки обещания построить щеледом за 13 млн. ипотечных рублей). Но пусть даже все участки продавались по 6,5 млн. Умноженная на 240 эта сумма превращается, превращается в элегантные шорты полтора миллиарда честно стыренных денег. Так всё же, зачем люди из регионов и даже некоторые москвичи вкладывались в брускоины? Всё просто - они верили, что брускоины не только подскочат в цене, но и будут приносить регулярную прибыль.
После небольшого расследования я с восторгом раскрыл для себя всю бизнес-модель брускоиновой пирамиды, которая принесла её основателям миллиарды без каких-либо обязательств. Но об этом я расскажу вам в следующем посте...
P. S. Однажды в каментах появился какой-то идиот, который начал доказывать мне, что энергоэффективность это не самый значимый критерий для здания. Так вот, здания из поста в зимний период потребуют постоянного расхода электричества с мощностью 12-15 кВт. Не говоря про то, что такой расход может оказаться технически невозможным, он очень затратен - местная цена за кВт*ч равна 6 рублям. Это минимум 1 500 рублей в сутки на зимнее отопление.
Согласно ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», такое здание находится в ограниченно-работоспособном состоянии:
5.7.8 В случае несоответствия конструкций здания по результатам теплотехнического расчета категорию технического состояния оценивают как ограниченно-работоспособное техническое состояние, вне зависимости от фактически обнаруженных дефектов.
Согласно ГОСТ 27751-2014 «Надёжность строительных конструкций и оснований», обследуемый объект находится во второй группе предельных состояний:
5.1.1 Строительные объекты должны удовлетворять требованиям (критериям), соответствующим следующим предельным состояниям: - первая группа предельных состояний - состояния строительных объектов, превышение которых ведет к потере несущей способности строительных конструкций и возникновению аварийной расчетной ситуации; - вторая группа предельных состояний - состояния, при превышении которых нарушается нормальная эксплуатация строительных конструкций, исчерпывается ресурс их долговечности или нарушаются условия комфортности;
<...>
5.1.3 Ко второй группе предельных состояний следует относить:
<...>
- другие явления, при которых возникает необходимость ограничения во времени эксплуатации сооружения из-за нарушения работы оборудования, неприемлемого снижения эксплуатационных качеств или расчетного срока службы сооружения (например, коррозионные повреждения).
Выходит, что энергоэффективность это не только значимый, но и жизненно необходимый критерий.
(продолжение следует)
Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт). Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.
