Сколько читал Пикабу, но прочитал пост- прям аж написать захотелось, что автор очень не прав категоричен.

Какой на уй щеледом? Всю жизнь прожил в деревянных домах в деревне, ни разу не замерз, из бревна разнокалиберного! Пожил в городе, посмотрел эти современные газо бетоны, бетоны и прочий строительный материал - тяжело в нем жить.

Автор, ты физику вроде изучаешь, при чем здесь воздушный шар и деревянный дом?! У тебя есть зазоры в дверях, в окнах,- он НИКОГДА не "надуется"!

Утепление потолка опилками - дом в деревне простоял больше 50 лет - потолок как новый! Никаких пленок, просто газета (в роли пылеизоляции), сверху - опилки.

Каркасники - я считаю что в стенах заселяется много живности, а если мин вата и прочая синтетика в роли утеплителя - с точки зрения экологии чем мы дышим? Вот тебе рак, гроб, кладбище.... Не делайте так, короче, если не хотите больше болячек.

Про разные стройматериалы могу многое написать.

Но сам пристроил к дому пристрой из бруса в 2 этажа - пока только крыша из металла, поставил окна (да, неэкологичные - из пластика), и выходишь в минус 20 в пристрой, и на улицу - чувствуешь, разница бешеная. Нету дуть, все надежно, пальцем и гвоздем не сыпется, все держится. Да, есть трещины. Но это воздушная прослойка, не сквозная, которая держит тепло. По стенам не бежит - крышу сделал с большим выносом, плюс 2 балкона(один с подветренной стороны) - задумка на шаг вперед.

Утеплять непонятным пирогом дерево - не есть хорошо. Оно само по себе утеплитель, что бы автор не говорил про теплопроводность.

В общем, доводов много, но я вопреки советчикам разным поставил пристрой из бруса, и ни разу не расстроился. Решать вам, где и как жить.

Не судите строго, я инженер и строитель, физика в крови.

Привет, дорогие подписчики и все, кому интересна тема загородного домостроения. Меня зовут Илья, я инженер строительного контроля и специалист по техническому обследованию зданий. Много лет пишу здесь о своей работе.

Многие подписчики просили меня раскрыть тему утепления щеледомов, но я всё время откладывал этот пост, ограничиваясь ответом в каментах или сообщениях. Но зима близко и самое время помочь одичалым, живущим в жилищах построенных по технологиям древних, спастись от холода. Дом Зелёного Уровня приветствует вас! Устраивайтесь поудобнее, ибо повествование будет длинным.

- Как вы выживаете в таком холоде?
- Ходи быстро. Занимайся сексом страстно.
- На тысячи миль я не видел ни одной женщины...
- Довольствуйся тем, что есть.
Из диалога Джона Сноу с Тормундом

В целом, если вопрошающий понимает принципы воздухообмена загородного дома в зимний период, ему не нужен ответ на вопрос утепления щеледома. Эти вопросы поступают от владельцев подобных домов, которые не понимают физику процесса и хотят получить быстрое решение, чтобы волосы перестали шевелиться на голове при порывах ветра и при получении счетов за отопление. Сразу скажу, что сами хозяева не виноваты в выборе технологии. Как правило, этот выбор связан с отсутствием понимания технологии, чем и пользуются мошенники-продавцы, которые рассказывают, что дом из бревна диаметром 350 мм или из бруса 250 мм будет тёплым и зимним.

Я написал немало постов на эту тему, в том числе, как участвовал в уголовном преследовании таких мошенников, которые умудрились обмануть сотни человек в Можайском и Одинцовском районе. Прочитать эту эпопею можно в серии постов Дело брускоинов. Но сейчас мы пробежимся по азам, чтобы ответить на вопрос - почему в щеледомах холодно зимой.

Проблема первая. Дышащие стены.

Итак, сама технология постройки бруса и сруба выглядит так - берём некоторое количество пиломатериала и перемежаем его щелями. А чтобы уменьшить щели, между пиломатериалом прокладываем некий уплотнитель. Это может быть мох, лён, джут, холофайбер, ПСУЛ (предварительно сжатая уплотнительная лента из пенополиэтилена) и тому подобные уплотнители.

Минимизация количества щелей зависит от нескольких факторов:

1. Качество подгонки брёвен или бруса друг к другу
Например, при рубке сруба рубщик работает творчески - каждое бревно уникально, кроме того, брёвна имеют разный диаметр у вершины и комля. Задача рубщика - выбрать паз учитывая эту конусность (я бы сказал, расконусовку в разные стороны) и максимально плотно посадить брёвна друг на друга. Это технически сложная работа, которая не может быть автоматизирована. В современном мире быстростроя никто не заботится о качестве этого паза в брёвнах. Часто его просто криво выбирают бензопилой. В итоге, в стенах образуются полости, а прилегание одного бревна к другому выходит неплотным. Такие пазы приходится конопатить с двух сторон, а конопатка имеет обыкновение усплотнятьсяя и даже растаскиваться птицами.

Эту проблему пытались решить путём профилирования бруса (то есть, выпиливания на верхней стороне паза, а на нижней - шипа. Либо, путём стандартизации бревна - оцилиндровки, когда в угоду одинаковости диаметра с бревна стёсываются все плотные слои, но при этом можно выполнить точный полулунный или даже сложный пазы, которые упрощают монтаж до уровня бруса. И вроде бы, профилирование позволяет избежать проблем с уплотнением паза, но тут вступает в игру второй фактор.

2. Гигроскопичность и усадка древесины
Древесина сосны и ели, из которой в подавляющем большинстве изготавливаются строительные материалы, чувствительна к влажностным колебаниям. При этом, в течение всего срока эксплуатации она теряет влажность и уменьшается по высоте/диаметру. Потеря высоты у сырого бруса может достигать 10%. То есть, при высоте стены 2,4 метра она усядется на 24 см. Чем суше древесина, тем меньше она усаживается. При этом в условиях высокой влажности древесина может слегка набухать (не так значимо, но иногда заметно, например, по заклинивающим дверям в деревянных домах). При увеличении влажности воздуха на 10%, содержание воды в дереве увеличивается как минимум на 2-3%. Тут, кто хочет погрузиться в физику процессов, может гуглить "равновесная влажность древесины" и "гистерезис сорбции", а кто не хочет - просто запомните, что пиломатериалы щеледомов всегда дают усадку. Вопрос только её величины.

3. Выкручивание и растрескивание при усушке
Любой поставщик скажет вам, что растрескивание бруса и бревна - это норма. И будет прав.
Например, ГОСТ Р 70088-2022 "Брёвна и заготовки оцилиндрованные" допускает боковые трещины от усушки до середины бревна.

Таблица 3. ГОСТ Р 70088-2022

А ГОСТ 8486-86 "Пиломатериалы хвойных пород", допускает трещины протяжённостью до 1/3 длины бруса, а также искривления типа "волна" ±3 мм, типа "сабля" и "вертолёт" ±0,5% от длины бруса.
Короче говоря, факт в том, что дерево трескается, его ведёт и крутит, особенно брус, особенно сырой. В результате наблюдаем вот такое:

Или такое:

В общем, при усадке материал стен истончается, образуя щели. Если их невозможно законопатить, например, когда профилированный, как на фото выше, паз не даст этого сделать, то стена из полупроницаемой становится полностью проницаемой. А это значит - будет дуть.

Что такое дуть - мы разберём чуть позже, а пока перейдём ко второй проблеме щеледомов.

Проблема вторая. Высокая теплопроводность.

Да, внезапно, древесина не самый лучший утеплитель. Я про это уже много писал, читайте по тегу щеледом. Вкратце, чтобы соответствовать отечественным нормам теплосопротивления для ограждающих конструкций жилых зданий в ЦФО, в нижний предел которых попадает 150 мм каркасной стены, либо 380 мм газобетонной, древесине нужна толщина около 450 мм.

Иными словами, цитируя моего друга, который много лет проработал рубщиком: "Хороший деревянный дом это дорогое удовольствие. Плохой - дорогое неудовольствие."

В результате этого двойного бинго у нас получается излучающая тепло и продуваемая (запомните, это важно) стена. Выглядит она примерно так как на термофото. Слева внутренняя перегородка, справа - внешняя стена дома при уличной температуре +5°.

Воздухообмен в зимнем доме

Чтобы получить ответы на вопрос, что такое дуть и почему щеледома называют дышащими, мы должны понять, что происходит в загородном доме и вокруг него зимой. Буду объяснять как для детей.

Чтобы достичь температуры комфорта, мы начинаем, неважно каким способом, греть воздух внутри дома. При нагревании воздух, как любой газ, начинает расширяться. Это явление мы наблюдаем, например, при надувании оболочки воздушного шара горелкой. Расширяющийся воздух поднимается вверх и надувает дом также, как воздушный шар. Как правило, в области второго этажа или стыка крыши и стен. Но, так как дом взлететь не может, он начинает стравливать этот лёгкий расширившийся воздух через имеющие вверху щели. Давление внутри дома стремится уравновеситься и поэтому воздух в доме начинает обновляться через щели, расположенные ниже. Основным поставщиком холода, конечно, будет стык пола и стен. Я называю это "система холодный пол".

Вот таким образом щеледом и дышит. Интенсивность его дыхания, то есть полного обновления объёма воздуха внутри помещения, напрямую зависит от количества щелей. Например, летом я тестировал кратность воздухообмена в брусовом доме, обложенном кирпичом. И она составила 8,19/час - столько раз тёплый воздух в полном объёме покинет дом и обновится на холодный.

Это воздух, который хозяева нагрели, чтобы им было комфортно и тепло. И да, это выше верхнего предела нормы в два раза. То есть, дыхание щеледома - это неуправляемая постоянная вентиляция. Жильцы как бы всё время спят с открытым окном, не имея возможности его закрыть и поэтому вынуждены кочегарить систему отопления на максимум.

Теория ясна, но что же, всё-таки, делать?

Как мы выяснили, у нас две проблемы дураки и дороги щели и теплопроводность. Поэтому и решать их нужно одновременно. Часто мне говорят - мы утеплили сруб, но сильно лучше не стало. Спрашиваешь, чем утепляли и узнаёшь, что налепили 50 мм минваты на внешнюю часть стены, закрыли ветрозащитой и зашили всё сайдингом. Но дуть-то не убрали. И дуть вернулся вновь. Только в этой ситуации, выдувание тёплого воздуха в утеплитель, расположенный на стене и закрытый ветрозащитой, может сыграть злую шутку. Ибо тёплый воздух несёт с собой много влаги, которую мы так или иначе генерируем в помещении в процессе жизнедеятельности. А когда он сталкивается с холодным, межмолекулярные связи уменьшаются и воздух "выжимается", сбрасывая лишнюю влагу там, где его застали оптимальные влажность и температура. То есть, в области конденсации.

При толщине стены 120 мм и утеплителе 50 мм (что ниже норм на 30%) эта область образуется при -30°С близко к поверхности утеплителя. В основном, из-за ветрозащитной мембраны. Беда в том, что влажный утеплитель перестаёт утеплять и соответственно, область конденсации начинает смещаться в сторону деревянной стены. Ну, а когда она её достигнет, домику останется жить 10-15 лет. Т.к. в тёмноте, тепле и сырости гнилостные процессы и размножение грибков будут идти очень интенсивно и совершенно незаметно для хозяев.

Есть ли выход из сложившейся ситуации? Конечно, у меня есть план, мистер Фикс! Надо прекратить дуть! Не в смысле пыхать, хотя и это не очень полезно. А в смысле - убрать приток воздуха в стены. То есть, использовать пароизоляцию.

Заметили разницу? У нас та же убогая с точки зрения теплосопротивления стена, не дотягивающая до норм 30%. Но она сухая! Это чудо? Нет, это физика. Чтобы перестать быть бездомным - купите дом. Чтобы пар не попадал в стены - поставьте пароизоляцию (она может быть выполнена как в виде плёнки, так и в виде герметика). А чтобы в доме было тепло - утеплите его! И вот тут, как мы поняли из примера выше, важно не ошибиться - ведь сухие стены с малым количеством утепления всё равно будут отапливать улицу.

Идеальный пирог утепления щеледома

Итак, мы приходим к тому, что нам нужно смонтировать пароизоляцию ВНУТРИ, а утепление СНАРУЖИ и ветрозащиту внешних стен здания. Это правильный и увы, самый затратный вариант утепления. Потому, что если вы монтируете пароизоляционную плёнку, то во-первых, придётся снять всё, что висит и стоит на стенах (мебель, коммуникации), во-вторых, придётся переделывать все доборы и наличники на дверях/окнах (увеличится толщина стен), в-третьих, дом потеряет несколько квадратных метров (увеличилась толщина стен) и в-четвёртых, пароизоляцию надо замкнуть на пол и потолок, а для этого придётся снять отделку. В-пятых, снаружи тоже предстоят траты на отделку фасада, отливы, доборы. А главное, чтобы свесы и выносы крыши позволили увеличить стену на нужную толщину. Иначе, придётся ещё наращивать кровлю. В общем, это очень затратное мероприятие, при котором мы по сути строим каркасник с одной толстой, дорогой и совершенно бесполезной стеной. Поэтому, так делают немногие. Но делают. Но нечасто. Но есть такие люди и я их видел. Но я не знаю, зачем так делать, я бы лучше продал такой дом, пусть его как дачу используют. Но кто я такой, чтобы судить респектабельных миллионеров? Давайте лучше поближе к идеальному пирогу.

Говоря про толщину утепления, давайте возьмём норму теплосопротивления Подмосковья 3.02 (м²•˚С)/Вт и будем стремиться попасть в неё при разумной толщине деревянной стены. Тогда у нас выйдет, что 100 мм минваты решают наши проблемы при толщине стен в диапазоне от 100 до 300 и более миллиметров. Просто при 100 мм деревянной стены у нас будет 2.59 (м²•˚С)/Вт (с учётом отделки и замкнутого воздушного зазора внутри помещения войдём в норму, а если нет, это не сильно ухудшит ситуацию в сравнении с тем, что было раньше. А при 300 мм стены у нас будет 3.70 (м²•˚С)/Вт - в таком доме уже можно топить электричеством и не рыдать при получении счёта. Нарисуем стеночку с толщиной 180 мм, т.к. это самый распространённый развод лохов размер бруса получающийся после усадки 200 мм стен тёплых и зимних домов.

Итак, я сделяль так - имитация бруса 22 мм, замкнутая воздушная прослойка 20 мм, пароизоляция, брус 180 мм, минвата дешманская 25-75 кг/м3 в каркасе из 50 мм доски, ветрозащита, вентзазор 45 мм, профнастил (ну, не красить же это всё каждый год).

Сопротивление теплопередаче: 3.35 (м²•˚С)/Вт - ну, кагбэ в норме и не дует.

Если нет сил на правильное, но отдавать последнее за отопление тоже не хочется - конопатим в последний раз и делаем изнутри тёплый шов герметиком. Самостоятельно, ибо сейчас он стоит 250 или больше рублей за погонный метр, а этих метров на щеледоме - гонять и гонять. Если дом в два этажа, 12х14, может быть около двух погонных километров. И они погонят хозяина в банк, снимать свои кровные, чтобы отдать строителям.

При таком раскладе не придётся тратиться на внутреннюю отделку, убираем ей из пирога и получаем сопротивление теплопередаче: 3.09 (м²•˚С)/Вт. Ну, как был на тоненького прошли.

А можно ли оставить деревянную стену снаружи, утеплив внутри? Ну, типа - чтобы все видели, что дом деревянный. Можно и даже нормально выйдет, если хорошо пароизолировать.

Сопротивление теплопередаче: 3.35 (м²•˚С)/Вт, если внутри отделаем имитацией бруса.

Но я так делать не советую. И вот по какой причине. Дерево, имеет какую-никакую, но не самую плохую теплоаккумуляцию. То есть, разогрев деревяшку, которая со стороны улицы защищена утеплением, мы можем некоторое время получать от неё инфракрасное излучение обратно. Если же мы оставляем деревяшку на улице, мы лишаемся этой возможности + всё равно попадаем на внутреннюю отделку. А самое главное - любой серьёзный дефект пароизоляции и что? Правильно, область конденсации на внутренней стороне деревянной стены.

А это что? Грибок, гниль, гроб, гроб, кладбище... Ну, вы поняли. Не делайте так, короче. Это ещё хуже варианта с наружным утеплением без пароизоляции внутри.

В каментах @Formician напомнил ещё один способ утепления щеледома, который можно сделать без пароизоляции и про который много раз твердил мне @Karkasdekor - экстремально толстый слой утеплителя на поверхности стены. То есть, по-сути, надо обстроить дом из бруса каркасными стенами. Физика процесса в том, что большая толщина утеплителя в совокупности с ветрозащитой слабо проницаема для тёплого воздуха (видели, как в фильмах душат людей подушкой?), поэтому конденсация возникает только при экстремально низких температурах и то, на поверхности утеплителя.

Сопротивление теплопередаче: 3.97 (м²•˚С)/Вт - снаружи 150 мм минваты при -35°

Для пущего кайфа можно сделать перекрёстное утепление 150+50, тогда:

Сопротивление теплопередаче: 4.02 (м²•˚С)/Вт

Этот способ хорош тем, что не требуется внутренней герметизации и отделки. Однако, цена внешнего утепления при этом возрастает на 50%.

Есть ли альтернативы?

Тут мы переходим к опасным советам, которые я не советую повторять у себя дома, если вы не опытный каскадёр находитесь в крайней нужде.

Например, некоторые хитрецы пароизолируют стены снаружи, а затем укладывают утеплитель. Давайте посмотрим, к чему это приведёт, если мы берём более-менее нормальную толщину утепления в 100 мм.

Сопротивление теплопередаче: 3.45 (м²•˚С)/Вт это хороший результат и он будет работать до момента, пока утеплитель не промёрзнет. А это случится при -25°С. И тогда пароизоляция со стороны бруса покроется конденсатом, как бутылка пива, вытащенная из морозилки в жаркий день. Всё потому, что стены у нас не герметичны - через щели воздух доберётся до пароизоляции.

А дальше - конденсат впитается в древесину и привет, питательная среда для бактерий и грибов, кушающих лигнин и целлюлозу.

Можно зафигачить всю внешнюю поверхность дома толстым паронепроницаемым утеплителем, при условии того, что она будет сухой, а материал будет смонтирован без щелей и зазоров. Например, оклеить весь дом ЭППС с последующей отделкой штукатуркой.

Сопротивление теплопередаче: 3.98 (м²•˚С)/Вт

По моему опыту, такой фокус много у кого не удавался и результатом было полное разложение древесины под слоем ЭППС. Но, если вы планируете временное проживание в доме и хотите снизить затраты на это время, то это вполне рабочий вариант. Очень важно обратить внимание на герметичность и толщину утеплителя - при толщине менее 100 мм область конденсации в -25°С может оказаться на его граничащем со стеной слое, как в примере выше. А при толщине 50 мм конденсировать будет в прямо в щелях деревянной стены. Ну и, конечно, при такой герметизации стен у вас должна быть нормальная система вентиляции, которая уведёт лишнюю влагу в вытяжку и обеспечит приток уличного воздуха. Ну и, внутренний "тёплый шов" из герметика будет не лишним.

@HozyainTaygi, задавал мне вопрос про такой пряничный домик, запененный поверх бревна пенополиуретаном. Это всё из той же оперы, опасных игр с конденсацией. Во-первых, не надо забывать, что пенополиуретан бывает с открытой ячейкой и тогда домику кранты, т.к. воду он будет задерживать как губка. Во-вторых, судя по окнам, толщина тут совсем смешная. И в-третьих, такие работы должны проводиться комплексно, чтобы было выполнено сплошное утепление от кровли до цоколя. Иначе, в тех местах, где не было утеплено, начнёт дуть. Ну, а дальше конденсация, гроб, гроб, кладбище, ... Например, как тут Мегапопадос. Человек продал квартиру и купил тёплый зимний сруб. Так ему казалось...

Надеюсь, что порадовал тех, кто спрашивал об этом, вопрос действительно насущный и стоял у меня в списке тем более года, но всё не находилось времени ответить на него развёрнуто.

Для утепляющих свой дом могут также могут быть полезны эти посты:
Пароизоляция и гидроветрозащита в загородном доме. Зачем они нужны и почему важно их не путать
Полы, холодные как твоя бывшая... или причины охлаждения полов загородного дома
Гидроизоляция фундамента и отмостки. Влияние утепления цоколя и отмостки на надёжность фундамента. Дренаж

Как обычно, на все вопросы отвечаю в комментариях или через контакты в профиле.

Привет, дорогие подписчики и все, кто интересуется темой загородного домостроения. Меня зовут Илья, я инженер строительного контроля и специалист по обследованию зданий. Много лет пишу здесь о своей работе.

Когда я ехал на очередной объект, раздался звонок по WhatsApp. Я взял трубку, но связи не было - речь прерывалась. "Вас не слышно!" - написал я абоненту. Через некоторое время пришло ответное сообщение: "У нас брус. Возможно, щеледом. По коням!".

Звонил заказчик, которому не повезло приобрести дом в одном из брускоиновых КП и жаловался на то, что подрядчик ограничил ему доступ и не даёт ключи от дома. Надо сказать, что это прямое нарушение закона и таким образом подрядчик легко может поднять себе ещё одну, как минимум, административную статью в дополнение к заведённому уголовному делу о мошенничестве в особо крупном размере. Кто пропустил истории про брускоиновые посёлки - может почитать в отдельной серии Дело брускоинов, а пока я расскажу, почему подрядчик не имеет право запретить доступ заказчика на объект.

Права заказчика в этой ситуации защищают сразу несколько статей ГК РФ.

ГК РФ Статья 715. Права заказчика во время выполнения работы подрядчиком
1. Заказчик вправе во всякое время проверять ход и качество работы, выполняемой подрядчиком, не вмешиваясь в его деятельность.

ГК РФ Статья 748. Контроль и надзор заказчика за выполнением работ по договору строительного подряда
1. Заказчик вправе осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения (графика), качеством предоставленных подрядчиком материалов, а также правильностью использования подрядчиком материалов заказчика, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.

Статья 749. Участие инженера (инженерной организации) в осуществлении прав и выполнении обязанностей заказчика
Заказчик в целях осуществления контроля и надзора за строительством и принятия от его имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком может заключить самостоятельно без согласия подрядчика договор об оказании заказчику услуг такого рода с соответствующим инженером (инженерной организацией). <...>

То есть, подрядчик не может запретить заказчику проверку качества работ, если она проводится без вмешательства в действия подрядчика и не препятствует последнему в выполнении работ. Понятно, что никаких работ в заброшенных КП не ведётся, охраны там тоже нет. Хотя, как говорят местные, иногда приезжают риелторы, снимают красивые кино на квадрокоптеры. Наверно, хотят впарить кому-то щеледома от которых отказываются владельцы.

Но это не наш вопрос. Наша задача - восстановить законность. А значит, нам предстоит проникновение на закрытую территорию, взлом и кража технический осмотр здания, возможно даже с противодействием собственников КП и последующим вызовом полиции. Поэтому, помимо стандартного договора, пришлось подготовиться к переговорам с полицией в местном УВД - получить с заказчика документы, удостоверяющие собственность на объект, а также получить доверенность на вскрытие от его лица. Укомплектовавшись бумагами я выехал на объект.

По дороге позвонил заказчикам из этого КП и спросил, нет ли у них доступа через ворота. Всё же неудобно без багажника своей машины, где лежит весь необходимый инструмент. Но увы, никто из них доступа не имел. Поэтому, пришлось тряхнуть стариной и пролезть под забором.

На территорию я попал без проблем, пришлось снять пару часовых подстелить коврик, который я вожу с собой в багажнике, чтобы защищать его от всякого царапучего и пролезть под забором. Благо, зазоров под ним было немало и я выбрал самый большой, под которым уже образовалась собачья тропка. Видимо, им там тоже было удобно ходить.

Сначала решил попробовать открыть окно, находящееся в режиме проветривания. Но высота окон и отсутствие у меня под рукой инструмента не дали такой возможности. Лезть обратно за верёвкой мне не хотелось, а изобразить инструмент для открытия ПВХ-окон из своего ремня не очень получалось. Попробовав раза четыре и чуть не застряв в раме с засунутой внутрь рукой я решил не тратить на это время. К тому же, работая в одиночку, был риск застрять рукой в окне и остаться там до приезда недобрых владельцев КП. А за такое шоу мне точно не платили. Поэтому, я решил, что пора выходить из стеллс-режима и тупо начать сверлить личинку замка балконной двери, для чего я и взял с собой шуруповёрт.

Сам процесс сверления и замены личинки показывать не буду, справился минут за пять. Конечно, и тут можно было попытаться открыть замок отмычкой, но опять же - нафиг надо, наша цель попасть внутрь и обеспечить заказчику дальнейший доступ в его дом, а не сохранить замок. Конечно, знай я наверняка, что ключи лежат внутри, может и попробовал бы. А так - ковыряние отмычкой это лишняя трата времени.

Внутри ничего меня не удивило. Всё так же плохо, как и в других домах.

Пул дефектов традиционный для брускоиновых посёлков, что и неудивительно - строили их одни и те же люди.

Обсада дверей выполнена просто приколачиванием досок к брусу, что категорически запрещено.

А ведь у нас есть СП 516.1325800.2022 "Здания из деревянных срубных конструкций" , где обсаде (окосячке) посвящён целый раздел.

3.7 окосячка (обсада, обсадная коробка): Устанавливаемая в вертикальные пазы или шипы оконных или дверных проемов направляющая конструкция в виде рамы (обсадная коробка), в которой крепятся не подверженные усадке конструкции (оконная или дверная коробка), обеспечивая вертикальное перемещение стены сруба при усадке.

5.3.3 В оконных и дверных проемах должны быть предусмотрены конструктивные меры для обеспечения условий, не препятствующих усадке.
Для этого в проемах должны быть устроены пазы в виде пропилов для установки деревянных обсадных вертикальных окосячек. Допускается устройство паза в окосячке и шипа для посадки в элементах сруба.
Вследствие особенностей монтажа и перевозки элементов сруба пропилы допускается устраивать после монтажа сруба и устанавливать, при этом, окончательные размеры проемов.

5.3.4 Пространство усадочных пазов должно быть закрыто от попадания осадков и насекомых устройством защитной пароизоляционной пленки. Окосячки не должны ограничивать свободную усадку сруба по отношению к установленным окнам и дверям и надежно воспринимать боковые нагрузки на стены. В процессе монтажа сруба обе стороны проемов должны быть укреплены вертикальными сквозными вставками на высоту проема за вычетом высоты усадочного пространства, устраиваемого вверху проемов.

При устройстве окосячки позже, чем через две недели после монтажа проемов, следует устанавливать в паз скользящий брус для сохранения вертикальности стены.
При выполнении указанных требований всегда следует учитывать величину исходной влажности элементов сруба и ожидаемую величину усушки древесины в процессе эксплуатации сруба.

Помимо этого нарушены требования инструкций по монтажу пароизоляции, она не подклеена к стенам, что создаёт приток по периметру пола:

Нарушен ГОСТ ГОСТ 30971 «Швы монтажные узлов примыканий оконных блоков к стеновым проемам. Технические условия» - окна посажены на пену без герметизации изнутри и гидрозащиты снаружи:

А двери вообще держатся на прихватках из пены:

Цоколь из OSB, уже повело:

Ну и конечно, толщина стен в 140 мм, которая не соответствует требованиям СП "Тепловая защита зданий", т.к. имеет теплопроводность более, чем в два раза выше нормы. Иными словами - зимой всё тепло вылетит не только в трубу, но и через стены.

Дом с неутеплённой деревянной стеной такой толщины, даже без учёта щелей, не может быть признан жилым. Тут какой-то щеледомолюбитель доказывал мне, что энергоэффективность дома не самый важный его показатель, но ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», считает, что дом с повышенными теплопотерями - это не дом:

5.7.8 В случае несоответствия конструкций здания по результатам теплотехнического расчета категорию технического состояния оценивают как ограниченно-работоспособное техническое состояние, вне зависимости от фактически обнаруженных дефектов.

Там ещё много всякого, но лень писать, всё это вы уже видели в серии постов про качество домов в этих посёлках мошенников.

Для понимания масштаба проблемы.

Несмотря на все препятствия, миссия выполнена, ниндзя-технадзор ретировался через щель под забором и пошпарил восвояси, собрав доказательства для суда. Далее подаём бумаги в суд и ждём приговора для девелоперки по этому и предыдущим делам. Надеюсь, она ещё в стране и не успела сменить пол.

Привет, дорогие подписчики и все, кого интересует тема загородного домостроения. Сегодня мы продолжим историю о том, как одна хитрая девелоперка построила пирамиду из щеледомов, в которой на сегодня задействованы не менее 4 коттеджных посёлков в Можайском районе Подмосковья и неизвестно сколько их есть ещё.

Начало здесь Вложились в брускоины. Часть I. Как щеледома пробили брешь в ипотечных бюджетах неудачливых инвесторов. И обогатили одну хитрую девелоперку

Краткое содержание предыдущей серии: специалист по техническому обследованию @Agrocult нанимается обманутыми собственниками для проведения оценки состояния недостроенных зданий, которые по документам давно введены в эксплуатацию. Выехав на объект он с ужасом обнаруживает зомби-посёлок из ростовых макетов домов, которые были обещаны собственникам как дома круглогодичного содержания. Он находит множественные дефекты и пишет два заключения. После чего на него выходят другие обманутые заказчики и их юристы. В результате он обследует множество домов в тщетной надежде найти хоть один соответствующий нормам. Но их нет. Погрузившись в депрессию и написание заключений по результатам обследования он получает звонок. Новый заказчик сообщает о том, что зомби-посёлок на самом деле не один, а эпидемия щеледомов давно вышла из-под контроля. Заказчик скидывает ему точку нового посёлка с заданием выяснить, что происходит на его территории и главное, в каком состоянии находится его дом. Приехав на объект @Agrocult обнаруживает свайный фундамент вместо дома заказчика, но при этом оказывается один в окружении зомби-домов разной степени достройки. Ему удаётся ускользнуть, но он решает докопаться до сути и возвращается в щеледомные посёлки снова и снова. Как и почему люди заплатили деньги за эти дома? Почему они не приезжали на приёмку? Зачем они покупали несколько домов сразу? Ответы на эти вопросы читайте ниже.

Казалось бы, мне-то что? Ну, писал бы свои заключения, собирал деньги и радовался, что попался объект, на котором неиссякаемое количество заказчиков. Но в этом деле странным казалось всё - от поведения собственника КП, который препятствовал въезду на территорию с целью обследования, до поведения заказчиков, которые сами предлагали предоплату ещё до того, как я проведу обследование. И вот, что я узнал, поговорив с заказчиками в процессе осмотра и после.

Как оказалось в доме Буратино висела непонятная картина, какой-то неталантливый художник на ней изобразил горшок какой-то все дома в этих посёлках покупались с инвестиционными целями. Заказчикам обещалось, что после строительства чудесных тёплых домов в жемчужине Можайского района, глухом лесу на обочине грунтово-щебёночной дороги, подрядчик полностью меблирует их, снабжает центральными коммуникациями и... берёт в управление с целью сдачи в аренду. Дома будут заселены любителями жить на природе и дышать свежим воздухом. Собственникам же за это будет выплачиваться по 100 000 рублей в месяц.

Понятно, что москвичам такой рассказ про опушку леса в 140 км от МКАД не показался бы правдоподобным. Особенно тем, кто искал себе загородную недвижимость и знает уровень цен. Чуть дальше по Минскому шоссе находится г. Гагарин, Смоленской области. В окрестностях которого гектар сельхозки стоит 500 тысяч рублей и нафиг никому не нужен. Так и стоят колхозные поля, заросшие люпином. Ибо сама земля в массе неплодородна и пригодна только для животноводства. Строить дом там не нужно - окрестности города изобилуют пустующими домами, можно просто заселиться в любой. Кстати, раньше была программа, по заселению Смоленской области и людям бесплатно выдавали коттеджи в Родомановском (недалеко от Гагарина), лишь бы приехали и жили. Короче, стоимость участка там явно не миллион рублей, в который оценил его подрядчик.

Поэтому, хитрая девелоперка пошла по трём направлениям.
Первое - реклама инвестиционного проекта, в котором покупателям обещался стабильный пассивный доход. Эту рекламу направляли на регионы, именно поэтому среди моих заказчиков и оказались люди с Камчатки, из Ростова-на-Дону, Белгорода и прочих, далеких от подмосковной действительности, регионов.

Второе - через дружественную девелоперке блогерку, которая вела блог про успешный успех и продавала инфоцыганские гайды об эффективном инвестировании или "Как путешествовать по миру недорого" и подобный шлак. Её аудитория - самая благодатная, она уже была прогрета для успешного успеха и только ждала отмашки, когда же можно будет инвестировать под 300% годовых. Сейчас эта блогерка строит из себя пострадавшую, мол, она и сама три дома в купила, а теперь она руководит инициативной группой по борьбе с девелоперкой и, как я полагаю, гасит напряжённость. Потому, что на моё замечание про то, что нужно заводить уголовное дело о мошенничестве в особо крупных размерах, одна из заказчиц сказала, что сторонники блогерки против, потому что тогда девелоперка сольётся и сбежит. А так, мол, в юридическом поле, хрен что с неё получишь она выполнит работы по гарантии и всем всё построит.

Третье - наиболее эффективное. Сарафан. Именно благодаря ему и строилась эта щеледомная пирамида. Вы спросите, ну какая же это пирамида? В пирамиде первые зашедшие получают высокий доход. А тут? И я вам отвечу - а вот и да!

Первые покупатели через год после заключения договора подряда были уведомлены, что их дома уже арендовали и стали получать ежемесячные поступления на сумму 100 000 рублей. Некоторые из них получили более 5 млн., что практически полностью компенсировало их вложения. При этом они даже не видели своих домов! То есть, видели, но только по WhatsApp или на фото. Как я сейчас понимаю, это был один показательный дом, единственный, который был доделан полностью.

Он и сейчас используется в качестве приманки для продажи на известном мошенническом сайте Авито. Понятно, что даже на этом фото профессионал увидит дефекты, но на профессионалов и не рассчитывали. Нужны были максимально далёкие от строительства люди.

Красочные фото запечатлели состояние "ваших" комнат:

А денежки регулярно капали на счёт. Вложения отбиваются. Ну, и что бы вы сделали на месте заказчиков? Конечно. Конечно вы бы стали покупать ещё дома, одновременно подтягивая в тему своих близких и друзей. Собственно, так они и поступали. Многие попали в закрытый клуб инвесторов в брускоины именно по рекомендации.

А какое основание недоверять своему другу, который только что показал тебе фото дома и выписку со счёта, куда в очередной раз капнула арендная плата? Немедленно берём ипотеку и скупаем побольше домов!

Беда пришла откуда не ждали. Из-за многочисленных мошенничеств с льготными ипотеками, государство законодательно ограничило возможность строительства ипотечных домов только через эскроу. А это значит, что подрядчик мог получить деньги только после подписания акта сдачи-приёмки. Пирамидка посыпалась, т.к. платить аренду предыдущим покупателями возможно было только при интенсивном привлечении последующих, а их не стало. Ибо, новые покупатели с эскроу-счетами девелоперке были не нужны - она бы никогда не увидела этих денег, потому что ни один дом не был достроен до конца.

В итоге, собственники перестали получать арендную плату и задумались о том, как отбивать вложения - ипотека просит денег, а платить её не с чего. Некоторые решили продавать дома, ведь в буклетах и на словах девелоперки они располагались в суперкрутом месте (текст из объявления с Авито, действующего сейчас):

Oчapoвaниe oтдыxа на приpoде в cочeтaнии с дoполнитeльным паccивным дoхoдoм oт cдачи в аpeнду: приeзжaйтe c cемьёй в cвoю загoрoдную peзидeнцию с oтeльным сepвисoм в закрытом поcёлке с бaсcейном, банным комплекcом, детскими активностями и йога-центром.

Подключите опцию «Пассивный доход» в нашей Управляющей компании, и мы возьмём на себя функционал сдачи вашей дачи в аренду: получайте дополнительный пассивный доход.

ИНФРАСТРУКТУРА ПОСЁЛКА:

- Консьерж-сервис в посёлке: уборка, стирка, доставка продуктов.

- СПА-зона на территории посёлка: банный комплекс, купели, уличный бассейн.

- Йога-центр для групповых и индивидуальных занятий.

- Эко-тропа по лесным угодьям.

- Охрана и видеонаблюдение.

Естественно, они увидели, что ничего из описанного просто не существует. Есть КП с дорожками из асфальтовой крошки, где электричество разведено по столбам и не подключено к домам, есть откатные ворота и забор по одной стороне, вдоль дороги. Есть сторожка охраны без самой охраны. И хорошо, если на участке есть хоть какой-то дом. Одна из заказчиц получила вместо дома только красивое видео.

Конечно, начался бег по головам, слёзы, крики и ругань. Но денежки уже перекочевали в карман девелоперки и, что было большим сюрпризом для тех, у кого дом почти готов - вернуть их законных оснований нет. Ибо договор был составлен так, что ни одной конкретной опции не прописано. И там чётко указано, что дом выполняется из 150 бруса. А относительно его отделки и меблирования дана расплывчатая формулировка "упаковка", которую можно обозначить в суде как "мы хотели повесить бантик на дверь". Что касается сдачи дома в управление с последующей субарендой, об этом вообще никаких документов не было и нет - только договорённости на словах.

Короче говоря, брускоиновые воротилы нарушили сразу обе заповеди начинающих домостроителей - обязательно проверять подрядчика и обязательно внимательно читать договор подряда, смету и проект. Об этом я пишу постоянно и много, вот некоторые из постов:
Всё по договору. Или как вас законно обманут при строительстве загородного дома
Читайте договор подряда перед тем, как его подписать. Печальные и смешные истории строительного аудита
Как не ошибиться с выбором подрядчика на строительство загородного дома?

В защиту их могу сказать, что со стороны подрядчика всё было сделано так, чтобы вопросов задавалось минимум. Дома действительно строились (но не до конца, а кому-то и не строились). В посёлках ставились сторожки (без сторожей), делались дороги (отсыпкой крошкой по грунту), тянулось электричество (Россетями по заявке), ставился забор (по одной стороне) и т.п. Даже выплачивалась арендная плата за якобы "сданные" дома. Люди не могли себе представить, что их могут так нагло поиметь.

Теперь они, уже отдавшие деньги за ипотеку, отдают их технадзорам и юристам. И вот что меня потрясло - адепты блогерки вели себя натурально как сектанты. Похоже, их научили, что "с деньгами надо расставаться легко" или ещё какой-то дичи типа "чем больше тратим, тем больше получаем". Поэтому, многие из них, влетев на десяток миллионов, хотели немедленно инвестировать в другие объекты, то есть, не вынесли урока из первого провала. И просили меня обследовать дом перед покупкой в другом подобном "проекте". Типа глэмпинг-парка с частными домами, сдаваемыми в аренду посуточно. Отговорил кого смог. Говорил прямым текстом: "Минус 7-10 миллионов оказалось мало? Желаете удвоить?"

Для тех, кого интересует судьба девелоперки - она ни от кого не скрывается, правда и на встречи не является. Но удалённо выходит на связь, от обязательств не отказывается, рассказывает, что подорожали материалы, она ищет инвесторов, чтобы перезагрузить проект и несёт прочую дичь, никак не относящуюся к договору и её обязательствам. Перспектива сесть по-серьёзному грозит ей только в случае, если будет коллективный иск о мошенничестве в особо крупном - тогда могут натянуть её десяточку. Туда же можно добавить подлог документов для получения ипотечных средств и заведомое введение заказчиков в заблуждение как относительно качеств дома, так и относительно готовности домов к эксплуатации.

Сейчас девелоперке закрыт выезд из страны, но она не ограничена в перемещениях и запросто может покинуть нас через Беларусь. При этом она продолжает продавать дома и вести рекламные кампании для своих посёлков.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.