evrcapital

Статья 178 ГК РФ посвящена "заблуждению" и очень плохо защищает права добросовестного покупателя. Однако если имеет место обман (со стороны мошенников), то нельзя говорить о заблуждении - это совершенно другое основания порока воли!

Подробно об этом рассказали в этой статье.

2. ОЧЕНЬ ВАЖНО: вместе с договором купли-продажи квартиры заключаем отдельный договор ПОРУЧИТЕЛЬСТВА на основании ст. 361 ГК РФ, в котором близкий для продавца человек становится его поручителем на случай, если сделка будет признана недействительной и тогда за долг продавца также будет отвечать поручитель! А лучше включить сразу 2-3 поручителя в сделку.

Конечно, не всегда у поручителей будут в наличии средства, чтобы быстро погасить долг за продавца, однако, во-первых, чисто юридически поручитель будет отвечать перед покупателем за долг продавца (в это значительно повышает вероятность возврата денег), а во-вторых, ЧИСТО ПСИХОЛОГИЧЕСКИ продавцу (пенсионеру) будет очень сложно потребовать признания сделки недействительной, поскольку тогда может пострадать его близкий человек! Более того, близкий человек-поручитель может до сделки отговорить продавца от сделки, если он не будет уверен в искренности намерений и чистоте воли продавца. Что на корню решит проблему (не даст её возникнуть).

3. В договоре купли-продажи квартиры прописываем, что в случае признания сделки недействительной по причине обмана/заблуждения продавца, покупатель имеет право (а продавец соглашается с этим) привлечь продавца к уголовной ответственности за мошенничество, поскольку продавец заверяет покупателя, что на момент заключения сделки купли-продажи квартиры не имеет какого-либо порока воли.

Данное право покупателя (привлечь продавца к уголовной ответственности за мошенничество) работает вне зависимости от того, прописано оно в договоре или нет. Однако оно имеет целью ПСИХОЛОГИЧЕСКОЕ воздействие на продавца, который может из-за страха быть привлечённым к уголовной ответственности бросить затею признать сделку недействительной.

4. С письменного разрешения продавца под видео-запись проверяем его телефон/компьютер на предмет наличия переписок/созвонов с мошенниками. По результатам составляет акт осмотра техники и подписями сторон подтверждаем отсутствие следок общения с мошенниками.

Данные действия обеспечат подтверждение наличия ПОВЫШЕННОЙ ОСМОТРИТЕЛЬНОСТИ покупателя при подготовке к сделке, что является очень значимым фактором в пользу покупателя в случае признания продавцом сделки недействительной.

5. В договоре обязательно прописываем заверения о том, что "продавец не находится под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств, осознаёт суть, смысл, цель и последствия совершаемой сделки, искренне желает наступления последствий, предусмотренных условиями сделки" и так далее.

Конечно, наличие заверений не всегда помогает, однако в общей массе доказательств может сыграть важную роль.

6. Получаем от продавца квартиры справку из ПНД (психоневрологического диспансера) о том, что продавец находится в адекватном состояния, а также дополнительно получаем заключение профессионального психолога о том, что человек находится в адекватном состоянии.

Конечно, наличие указанных справок не всегда помогает, однако в общей массе доказательств может сыграть важную роль.

7. Сначала заключаем предварительный договор купли-продажи квартиры и вносим по нему задаток (предоплату) по договору — тем самым увеличиваем количество действий, подтверждающих наличие у продавца воли на реальную продажу квартиры.

Через несколько дней заключаем основной договор купли-продажи квартиры.

8. Все расчёты по сделке осуществляем в безналичной форме.

Это позволит обеспечить наличие 100-процентных доказательств в передаче денежных средств.

9. Проверяем продавца квартиры на предмет: наличия долгов в базе данных ФССП и ФНС, участия в судебных делах банкротства, розыска в базе данных МВД и иных официальных источниках, действительности паспорта и ИНН, участия в сомнительных организациях и так далее.

Можно использовать для этого различные онлайн-сервисы, в частности, у риэлторов пользуется популярностью сервис fizcheck.ru/check-person/ (не реклама, если владелец данного сервиса прочитает эту статью, пусть свяжется со мной для выплаты вознаграждения за рекомендацию).

10. Все переговоры, осмотры квартиры, процесс совершения, подписания сделки фиксируем на видео, чтобы обеспечить более полную доказательственную базу в случае конфликта.

Наличие видео-материалов может в значительной степени повлиять на мнение суда относительно намерения продавца реально осуществить сделку и продать свою квартиру.

11. Сделку купли-продажи квартиры оформляем у нотариуса!

Участие нотариуса в процессе совершения сделки может в значительной степени усложнить признание сделки недействительной, поскольку большую часть проверочных мероприятий может взять на себя нотариус, особенно если прописать это в договоре.

СОХРАНИТЕ ДАННЫЙ ЧЕК-ЛИСТ, ЧТОБЫ НЕ ЗАБЫТЬ! И ПЕРЕШЛИТЕ ЕГО СВОИМ БЛИЗКИМ!

С уважением, Евгений Рябов, юрист / Telegram: t.me/eriabov E-mail: evrcapital@gmail.com

"Суд МОЖЕТ отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон."

То есть даже если добросовестная сторона сделки не могла распознать наличие заблуждения у контрагента, то закон всё равно даёт суду ПРАВО (возможность) признать сделку недействительной. Пределы судейского усмотрения здесь крайне широкие. И пределы эти явно не в пользу добросовестной стороны сделки. Связана такая широта пределов судейского усмотрения здесь с тем, чтобы защитить действительно НЕВЕЖЕСТВЕННЫХ людей, уровень образования, культуры, интеллекта которых не позволяют адекватно оценивать реальность.

Термин "добросовестная" сторона используется в контексте общих положений гражданского законодательства (п. 3 ст. 1 ГК РФ), а не в контексте ст. 302 ГК РФ. К сожалению, это приходится оговаривать отдельно, ибо, как оказывается, даже известные юристы не всегда умеют различать данный контекст.

Статья же 179 ГК РФ вводит суд в очень жёсткие рамки и ОБЯЗЫВАЕТ суд не признавать сделку недействительной, если другая [добросовестная] сторона сделки не знала или должна была знать об обмане.

Вот как выглядит формулировка абз. 3 п. 2 ст. 179 ГК РФ:

"Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, МОЖЕТ БЫТЬ признана недействительной по иску потерпевшего ПРИ УСЛОВИИ, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане."

(!) Таким образом, ст. 179 ГК РФ очень жёстко и устойчиво защищает добросовестную сторону сделки.

А ст. 178 ГК РФ ставит защиту добросовестной стороны сделки под судейское усмотрение.

Принципиальная разница между юридической сутью указанных статей ГК РФ кроется в различии феноменов ЗАБЛУЖДЕНИЯ и ОБМАНА. В том числе, поэтому "заблуждение" и "обман" — как различные основания порока воли — разделены и вынесены в разные статьи!

2. Разберём различия заблуждения и обмана.

Заблуждение — это искреннее неправильное восприятие реальности человеком, вызванное его собственным невежеством, а не действиями третьих лиц. "Заблуждение" — от слова заблудился. Нельзя человека заблудить, он может заблудиться только сам.

Возьмём определение термина "заблуждение", например, из Википедии:

Заблуждение — это ошибочное, несоответствующее, неправильное отражение предметов и явлений в сознании человека.

Видно, что заблуждение есть состояние автономное, не связанное с влиянием третьих лиц на человека. Те же самые выводы можно сделать, изучив определения термина "заблуждения", данные в известных словарях.

В свою очередь, обман — это неправильное (искажённое) восприятие реальности человеком, вызванное влиянием третьих лиц.

То есть, если мы говорим о наличии заблуждения, то принципиальным здесь является то, что на человека не должны воздействовать третьи лица (как в случае с обманом) — человек должен самостоятельно неправильно оценивать те или иные аспекты реальности. Человек заблуждается самостоятельно. Обманывается под влиянием других людей.

Довод Романа Бевзенко, что "Если ошибка возникла в связи с собственными действиями или действиями третьих лиц, не связанных с другой стороной сделки - это заблуждение. Сделка оспаривается по ст. 178 ГК" считаю несостоятельным, ибо, во-первых, ст. 179 ГК РФ упоминает обман в результате действий третьих лиц, не связанных с другой стороной сделки, как один из возможных вариантов (случаев) обмана, во-вторых, совершенно надуманной выглядит привязка термина "заблуждение" к обману тем или иным лицом — тезис "если обманщик не связан со стороной сделки, то это заблуждение, если же обманщик связан со стороной сделки, то это обман" не выдерживает проверки логикой.

В случае же с Долиной был именно ОБМАН, а не заблуждение, её именно обманули, она не заблуждалась. На неё воздействовали третьи лица — то есть она является жертвой обмана со третьих лиц, а не самостоятельного заблуждения.

А коль скоро имел место именно обман, а не заблуждение (что для думающего человека здесь вполне очевидно), то в деле "Долина vs Лурье" нужно применять ст. 179 ГК РФ, а не ст. 178 ГК РФ.

А ст. 179 ГК РФ, в свою очередь, не даёт суду возможность признать сделку недействительной, если другая сторона не знала и не могла знать об обмане! Что в деле Долиной также вполне очевидно и подтверждается обстоятельствами дела.

Таким образом, как только суд сможет различить такие понятия как "заблуждение" и "обман", то вероятность победы Лурье в данном деле вырастет до 100%.

P.S. Вопрос отказа суда в двусторонней реституции я даже обсуждать не хочу — здесь и так уже всё понятно. Однако, как только суд применит ст. 179 ГК РФ, то и этот вопрос отпадёт сам собой, ибо закон, с учётом обстоятельств дела, просто не даст суду признать оспариваемую сделку недействительной.

C полным текстом решения Хамовнического районного суда города Москвы от 28 марта 2025 года по делу Долина vs Лурье можно ознакомиться здесь.

С уважением, Евгений Рябов, юрист, автор книг «Стартап и инвестор: правила игры», «Как привлечь и оформить инвестиции в бизнес»

Telegram: t.me/eriabov E-mail: evrcapital@gmail.com