Запрет на сделки с недвижимостью
⛔ ЗАПРЕТ НА СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ ДЛЯ ГРАЖДАН НЕДРУЖЕСТВЕННЫХ СТРАН.
Теперь для того чтобы совершить сделку купли-продажи недвижимости с иностранцем из недружественной страны, надо получить разрешение правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в России.
Без разрешения они не смогут ни продать, ни купить, ни подарить, не обменять недвижимость, находящуюся в России.
Под недвижимостью понимаются не только дома, квартиры, коммерческие помещения, но и земельные участки.
Пруф https://rosreestr.gov.ru/press/archive/ustanovlen-osobyy-por...
Нотариальные сделки с имуществом с участием граждан недружественных государств
Для ЛЛ: к нотариусу можете не ходить
Как избежать мошенничества при покупке недвижимости?
Рынок недвижимости был и есть интересным и перспективным, он постоянно развивается и вызывает к себе интерес со стороны любого, кто увлекается либо же просто работает в сфере недвижимости, а также любого человека заинтересованного в покупке либо продаже такой!
Наряду с этим рынок недвижимости необычайно подвержен мошенничеству, которое возможно избежать и предупредить, если вы владеете дополнительными знаниями и исследовали этот вопрос! Нужно помнить, что каждый отдельный договор купли-продажи содержит определенные риски и неоднозначные моменты, которые необходимо вычитать и предусмотреть для того, чтобы избежать мошеннических действий!
Итак предлагаю к вашему вниманию одни из наиболее общих мошеннических действий, о которых вы должны знать для того, чтобы иметь возможность их избежать:
Продажа жилья по Доверенности:
В случае, если жилье продается по Доверенности, настоятельно рекомендую вам связаться с владельцем такого жилья, поскольку Доверенность может быть фиктивной или заключенной обманным путем, что может привести к признанию Договора купли-продажи недействительным!
Поэтому настоятельно вам рекомендую связаться с хозяином и проверить/сверить паспортные данные и данные указанные в Договоре и Свидетельстве о праве собственности на квартиру!
Жители, которые прописаны в данной квартире:
Необходимо обязательно проверить количество зарегистрированных лиц в данной квартире, поскольку продажа жилья без согласия всех зарегистрированных в ней лиц будет считаться также недействительной!
Имейте ввиду, что выселить зарегистрированного жильца можно только лишь по решению суда либо же по его собственному согласию. Если же в квартире прописаны несовершеннолетние, то ситуация усложняется и с владельца затребуют предоставить дополнительное разрешение органа опеки и попечительства.
Поэтому обязательно требуйте от владельца предоставление Справки о зарегистрированных в жилом помещении/ квартире жильцах + Справку от органов опеки и попечительства (с случае несовершеннолетних детей) для того, чтобы избежать дальнейших проблем и судебных тяжб.
Фальсификация документов:
Часто для продажи недвижимости злоумышленники используют поддельные фиктивные документы, поддельный паспорт владельца, поддельный сертификат на право собственности и т.д.
В данном случае рекомендуется тщательно проверять документы посредством различных Реестров, поскольку нотариус также может быть вовлечен в мошенническую схему, что станет причиной потери денег и соотвественно жилья!
Например, могу вам порекомендовать проверить Владельца объекта недвижимости в Государственном Реестре прав на недвижимое имущество (в дальнейшем — Государственный Реестр)! Интересный факт что до 2013 года Государственный Реестр еще не был запущен, поэтому документы на квартиры, приобретенные до 2013 имеются в основном только в бумажном виде и должны также тщательно проверяться — хотя такая процедура конечно посложнее!
Вы также можете обратиться в Государственную миграционную службу Украины и отследить по базе недействительных документов есть ли среди них фамилия владельца, а также в Министерство внутренних дел для осуществления поиска паспорта среди похищенных или утраченных документов.
Давайте рассмотрим кейс когда Владельцем является юридическое лицо:
В данном случае владельцев как правило представляют Представители и нужно убедиться имеют ли они полномочия для ведения переговоров по приобретению недвижимости и заключению сделок на такие суммы!
Если же документы будет подписывать Директор, то будет необходимость обратиться в Единый Государственный Реестр юридических, физических лиц и общественных формирований для проверки данных. В данном случае необходимо проверить правоустанавливающие документы для того, чтобы понимать, не являются ли полномочия по продаже недвижимости исключительной компетенцией общего собрания, не будет ли считаться сделка существенной или же сделкой, заключенной с заинтересованностью и т.д.
Также, с юридической точки зрения, рекомендую вам настоятельно получить разрешение от всех участников общества на заключение сделки для того, чтобы избежать возможных конфликтов в будущем!
И помните, что фальсификация документов может быть абсолютно разной, что включает подделку документов, удостоверяющих личность, подделка паспорта владельца квадратных метров и иные фальсификации, которые вам нужно проверить и обязательно предупредить!
Факт наследства:
Жилье, полученное в наследство, опасно тем, что при или же после продажи такой квартиры/ дома на него могут быть обнаружены новые наследники, а также может быть оспорено завещание, что может привести к дополнительным судебным тяжбам для вас и стать причиной дополнительных больших проблем!
Если вы видите, что продается объект наследования, настоятельно рекомендуется не приобретать такой объект, а подождать пока все наследники будут «найдены» и жилье станет полноценной собственностью с корректно оформленными документами для дальнейшего легального его отчуждения!
Долги за коммунальные услуги:
Достаточно часто продавцы отчуждают жилье, которое может быть в долгах, как в серебре! И такая ситуация конечно же не может не возмутить покупателя — хотя конечно это может быть уже поздно и коммуналку прийдется платить вновь испеченному Покупателю!
Поэтому перед покупкой жилья обязательно затребуйте от продавца Справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги, а также вы можете запросить Квитанции об оплате коммунальных услуг за последние месяцы. Более того, если вы хотите глубже проникнуть в происходящее, вы можете самостоятельно пообщаться с балансодержателем дома и всеми необходимыми организациями, предоставляющими коммунальные услуги, чтобы все-таки не прогадать и спать спокойно после приобретения жилья!!
Это одни из основных мошеннических действий, о которых я хотела написать сегодня и на которые следует обратить громадное внимание.
Итак, какие действия нужно предпринимать, чтобы не стать жертвой обмана:
- Проверить репутацию Застройщика — обращайте внимание на то, сколько застройщик построил объектов и ввел таких в эксплуатацию, время пребывания на рынке, наличие разрешительных документов, лицензий, а также в целом репутацию застройщика;
- Оценить состояние строительного объекта — ведутся ли на месте строительства строительные работы и какие сроки окончания строительства;
- Обязательно внимательно и тщательно читайте все пункты договора купли-продажи. В договоре должны быть обязательно указаны сроки строительства, объект недвижимости и его особенности, сроки и порядок внесения оплаты и иные существенные и несущественные условия договора, которые будут гарантировать вам безопасностями сделки и обеспечит важные существенные гарантии при приобретении жилья.
Удачных вам сделок!
Кто подскажет?
Ребят, ситуация такова... У супруги участок с домиком в Адыгее (аул) решила она его продать. Мы сами живем и работаем в Туапсе. 200км от Туапсе до аула. Если будут покупатели, придётся мотаться туда, а с нашей работой это проблематично. Решили мы обратиться к риэлторам в Белореченске(районный центр) Так вот и сам вопрос, кто сталкивался с риэлторскими канторами и какие могут быть подводные камни при общении с этими акулами купипродайного бизнеса Кто что подскажет?
Вот почему так?
Когда надо купить, хрен купишь.
Когда надо продать, хрен продашь!
Продажа на грани нервного срыва
Риски продавцов недвижимости
Принято считать, что в сделках с недвижимостью больше рискуют покупатели. Но риски продавцов тоже исключать не стоит. Расскажу о некоторых.
Риск первый. Неправильная оценка квартиры
Редкий продавец недооценит свою квартиру. Но понять это он сможет очень быстро, по огромному количеству звонков и запросов прийти и посмотреть продаваемое жилье.
Обычная история - это когда объект выставляется по завышенной цене. И продаваться так он может годами, пока растущие цены на рынке не подберутся к нему вплотную.
На этом же форуме я видела примерно такое сообщение риэлтору от одной клиентки: “Вы мне говорили, что я не продам свою квартиру за 4 миллиона, а я продала!” На что риэлтор ответил: “Продать-то вы продали, но два года спустя. И если два года назад вы могли за эти 4 миллиона купить себе хорошую двушку, то сейчас вам хватит на однушку. Потому что продать дорого и продать выгодно - это не одно и то же”.
Зачастую продавец думает: “Если агент говорит, что готов выставить квартиру за такую-то цену, а комиссионные будут такими-то, то зачем мне платить деньги агенту? Лучше я сам выставлю ее за ту же цену и сэкономлю на комиссии”. На самом деле, это отнюдь не значит, что сам продавец продаст свой объект за такую же цену. Почему? Попробуем разобраться.
Риск второй. Недостаточная реклама
Чем больше потенциальных покупателей видят сообщение о продаже, тем больше шансов на успех. И тут важно использовать все возможные ресурсы, уметь поднимать объявление в поиске. Составить текст так, чтобы мотивировать купить именно ваш объект.
Также надо понять, кому конкретно интересна продаваемая недвижимость. Помню, как зависшая в рекламе квартира на ул.Бутлерова в Петербурге была быстро продана после того, как объявление разместили в соцсетях, в группах футбольных болельщиков. Квартира находилась в шаговой доступности с известной футбольной школой. Купили ее родители мальчика, поступившего в эту школу. Приехали они из другого города и думали, снимать жилье или покупать. Увиденное объявление пришлось весьма кстати.
Риск третий. Натиск агентов
Ну вот, объявление стоит в рекламе. А звонят только агенты, предлагающие свою помощь в продаже. И у продавца возникает ощущение, что обычные покупатели просто его не видят! Почему?
Конечно, часть покупателей не звонит, потому что работает с агентами. Еще часть просто не умеет найти нужное объявление. Ну, а самое главное, самые активные на рынке - это как раз агенты без клиентов и стажеры, которым надо практиковаться в ведении телефонных переговоров. Продавцы мне рассказывали, как отрывали от дел, да и просто портили настроение и изматывали такие однообразные, а иногда откровенно агрессивные звонки.
И уж самая большая ошибка - после таких звонков пускать чужих людей в дом, разрешать им фотографировать свое жилье. Ведь мало кто задумывается, что иногда делается это вовсе не для того, чтобы помочь в продаже. Фото для такого недобросовестного агента это тоже “ценность”, приманка для других клиентов. Фото размещают с привлекательной, заниженной ценой. А когда начинаются звонки, то говорят, что эта квартира, к сожалению, продана, но вам могут подобрать другую, по вашим запросам. И так, слово за словом, агент получает шанс заполучить клиента. Но где тут интересы нашего продавца? Да нигде.
Риск четвертый. Неконтролируемая продажа
Часто продавцы думают: чем больше агентов будут продавать квартиру, тем быстрее и лучше она продастся. Но ведь для выгодной продажи спрос должен превышать предложение. А тут все наоборот. И когда одну и ту же квартиру предлагают несколько агентов, покупатель думает: “что-то с ней не так”, “ее стараются сбыть, во что бы то ни стало”.
Поэтому мой совет - работать с одним агентом или агентством. Заключив эксклюзивный договор. Где будут прописаны обязательства сторон. Чтобы продавец мог контролировать весь процесс. А агент понимать свою ответственность перед клиентом.
Была у меня потенциальная клиентка, с трешкой на юге Петербурга, которую мы готовы были выставить за 5,5 млн. На руки она получила бы 5,25 млн. Но ей было очень жалко платить комиссию и она отказалась от услуг нашего агентства.
Дело было в сентябре прошлого года. Время от времени я смотрела, что происходит с ее квартирой. И если осенью ее продавали 3 агента, то к весне следующего года - 9 агентов!
И чтобы успешно конкурировать между собой, каждый из них чуть-чуть понижал цену. Буквально на 10 тыс, но за все это время цена упала до 5,3, потом до 5,2 млн. А в июне она позвонила и рассказала, что наконец-то продала свою квартиру за... 5 млн. рублей, с использованием маткапитала, который "оформили" так, как было удобно покупателю, а не ей и который пришел на ее счет через полтора месяца.
Риск пятый. Комплексы и дискомфорт
Следующий этап - это показы продаваемого жилья. Есть опасность пустить в свой дом просто жуликов, которые стащат, что плохо лежит. Но это все-таки редкость. Гораздо чаще самое неприятное - устоять перед тяжелым прессингом по снижению цены! Покупатели и их агенты начинают выискивать недостатки, просить дисконта. И человеку, самостоятельно продающему свою квартиру, не всегда удается выстоять в переговорах с профессионалом.
А согласитесь, если все приходящие в один голос говорят, что у вас и это не так, и то не эдак, позитива в жизни это не добавляет. Бывает даже, что в результате продавец начинает устранять указанные “недостатки”. Менять сантехнику, двери или полы. Хотя все это, как правило, не окупится. Ведь переговоры это игра, которая ведется ради того, чтобы сбить цену. Способ избежать этого - доверить ведение переговоров риэлтору, который будет защищать интересы продавца.
Риск шестой. Сорванная сделка
Была проделана гигантская работа. Продавец и покупатель утрясли цену. Покупатель внес аванс. Заключили предварительный договор. Наконец, вышли на сделку. И тут выясняется, что у продавца что-то не в порядке с документами. И сделка откладывается. Казалось бы, что страшного? Но покупатель за это время может найти другой вариант. И все усилия продавца пойдут насмарку и он потеряет драгоценное время.
На днях знакомая рассказала, как упустила покупателя. Продавала комнату в коммуналке, купленную в ипотеке, до брака. Ипотека 10-летней давности, давно закрытая. И только у нотариуса выяснилось, что последние платежи совершались в браке. А это значит, что надо согласие мужа на продажу. А муж - иностранец и приехать в Россию не может. И пока оформляли его согласие, заверяли, переводили, покупатель нашел себе другую комнату.
Риск седьмой. Оформление документов
Но гораздо существеннее риски при составлении документов. Например, покупатель может захотеть расторгнуть сделку, если после заселения найдет существенные недостатки в купленном жилье. А продавец уже вложил деньги в покупку другой недвижимости. Поэтому важно грамотно составить договор купли-продажи.
Конечно, можно воспользоваться публикуемыми в интернете шаблонами. Но только как шаблонами. В составлении договора все-таки должен принять участие специалист, который заранее изучит все документы, и потом проверит каждую букву. Ведь из-за любой ошибки, которую и нотариус не заметит, в будущем договор можно признать недействительным. Не лишне, если в нем будут указаны и способы решения возможных споров.
Еще есть риск, что подписав лишние документы об оплате, продавец создаст ситуацию, в которой, по бумагам, он получил двойную оплату. А чем чревата такая ситуация - зависит от порядочности покупателя. Доказать, что деньги были получены только один раз, очень сложно.
Бывают и покупатели-мошенники, которые пользуются юридической неграмотностью обычных людей. Например, предлагая задаток за квартиру. А потом делают все, чтобы продавец нарушил обязательства и должен вернуть задаток в двойном размере.
Риск восьмой. Передача денег
При передаче денежных средств за недвижимость есть риск, что продавец получит сумму, меньше, чем прописана в договоре купли-продажи. Либо вместо настоящих денег в ячейку заложат "куклу". Либо условия раскрытия ячейки или аккредитива будут указаны невыгодные для продавца.
У недобросовестного покупателя есть возможность затянуть регистрацию договора в Росреестре. Например, в его документах обнаружатся определенные ошибки. И когда договор все же пройдет регистрацию, и он вступит в право собственности, - срок доступа продавца к ячейке с заложенными деньгами пройдет.
В случае безналичного расчета может случиться, что договор будет зарегистрирован, квартира станет собственностью покупателя, а тот просто не перечислит деньги.
Особенно внимательным стоит быть, если покупатель - ипотечник. Он может заявить, что уже получил одобрение банка, а на самом деле перед сделкой у него поменялись условия кредитования. Ему уменьшили выдаваемую сумму или она изначально была меньше, но об этом он умолчал. Поэтому придется откладывать или вовсе отменять сделку.
Конечно, большинство покупателей - не обманщики. Просто зачастую они не придают значения “мелочам”, которые в дальнейшем могут обернуться проблемами.
Например, покупатель говорит, что покупку совершит за наличные. Но умалчивает, что эти наличные у него появятся только после продажи имеющегося жилья. И вот все выходят на сделку, а у покупателя нет денег, что-то там у него не получилось. И в итоге сделка не состоялась.
Риск девятый. “Попасть” на налоги
При получении дохода с продажи продавец обязан уплатить налог в 13 процентов. Если квартира находится в собственности меньше 3-х лет (получена по наследству или договору дарения от близких лиц, по договору приватизации) или 5-ти лет (приобретена по договору купли-продажи). Поэтому хорошо бы заранее понимать, какую сумму придется уплатить государству в следующем календарном году.
Бывает, чтобы избежать уплаты налога, продавец просит указать в договоре купли-продажи заниженную стоимость. Принято считать, что такая договоренность рискованна только для покупателя. Но проблемы могут возникнуть и у продавца. Например, если покупатель, чтобы получить больше вычет, укажет полную сумму сделки. В этом случае, обман вскроется и продавцу придет уведомление, что он должен уплатить налог с полной стоимости квартиры. И уже нельзя будет воспользоваться даже положенным по закону вычетом в 1 млн.
———————————————-
Купил гараж и что нашел внутри - ИЛИ ГАРАЖНЫЕ НАХОДКИ
Купил гараж несколько лет назад. Гараж капитальный , 2 этаж и крыша из плиты перекрытия (внутри пустота) .Поставил стеллажи , верстак , покрасил и так кое что по мелочи и на этом закончил.
А в этом году стала течь крыша да как раз в месте где замазано раствором.Решил запенить то место и начал отковыривать раствор , расковыряв увидел внутри плиты какую то тряпку , вытащив ее понял что внутри что то есть , раскрыл а внутри смятые и мокрые купюры по 10 и 25 рублей советскими деньгами на сумму 250 руб , по тем деньгам это было прилично. Посветил еще и увидел еще тряпку , вытащил ее , а внутри кольцо обручальное .
Ломбард дал мне 7000 руб.
А другой товарищ купил гараж у бабушки , а внутри ваз 2106 , с пробегом 30000 км.
То же в накладе не остался .
Третий на 5 год владения , решил перебрать стенку у погреба , а за стенкой нашел ржавый ТТ .
Еще один знакомый также у бабушки купил ,она сказала что там очень много хлама и ты устанешь все выкидывать , а в гараже был советский военный дизель-генератор и куча всякого электроинструмента и пару разобранных движков.Когда все сдал , а часть продал , вышла достаточно неплохая сумма.
Также читал что люди много чего находят в гаражах , погребах , и частных домах и если для кого то те вещи мусор , то для других это деньги.