Продажа квартиры
Обращаюсь к умным гражданам. Хочу продать квартиру. Без риелтора. Какие подводные камни, что учесть нужно? Есть ли вероятность нарваться на мошенников и остаться без денег и без квартиры?
Обращаюсь к умным гражданам. Хочу продать квартиру. Без риелтора. Какие подводные камни, что учесть нужно? Есть ли вероятность нарваться на мошенников и остаться без денег и без квартиры?
В каких случаях можно вернуть уплаченные за страховку денежные средства можно узнать из этой статьи.
Как внести изменения в договор, можно прочитать в этой статье.
Сегодня советы для тех, кто покупает или продает недвижимость (квартиру, дом, земельный участок, нежилое помещение, гараж и т.д.)
1. Оформляем договор.
Составьте договор купли - продажи, при этом в договоре укажите:
- ФИО, паспортные данные, ИНН и адрес продавца и покупателя;
- данные на объект недвижимости: название, прощадь, адрес, кадастровый номер;
- если вы продаете/покупаете жилье - укажите в договоре прописанных людей и установите срок, в который они должны выписаться;
- стоимость недвижимости, срок и порядок оплаты;
- если продавец предоставляет покупателю отсрочку или рассрочку платежа, в интересах продавца указать в договоре, что до момента полной оплаты недвижимось будет находится в залоге у продавца (это значит, что покупатель не сможет продать недвижимость без согласия продавца);
если деньги передаются налично, продавец собственноручно составляет в 1 экземпляре и отдает покупателю расписку.
В расписке укажите следующие сведения:
- паспортные данные продавца и покупателя;
- уплаченную сумму;
- дата составления расписки (дата получения денег);
- также укажите, что денежные средства передаются в счет оплаты купленной недвижимости, укажите ее кадастровый номер, а также и номер и дату договора;
договор подписывается обеими сторонами; составьте договор в трех экземплярах (третий для МФЦ);
к договору составьте акт приема-передачи тоже в 3 экземплярах; в акте зафиксируйте показания счетчиков (приборов учета) электроэнергии, воды и т.д.
2. Регистрируем право собственности в Росреестре
право собственности на любое недвижимое имущество должно быть зарегистрировано в Росреестре, для этого обе стороны должны обратиться в МФЦ; в МФЦ необходимо иметь при себе паспорта и все экземпляры договора купли-продажи, покупателю также нужно будет оплатить госпошлину;
если недвижимость, которую вы собираетесь продать, была приобретена вами в браке, то в МФЦ кроме договора купли-продажи нужно будет предоставить нотариальное согласие вашего супруга (супруги) на продажу; такое согласие оформляется у нотариуса;
3. Налоги
С момента регистрации права собственности покупателя на недвижимость, он будет ежегодно платить налог на имущество. Подробнее тут;
Если вы владели недвижимостью менее 5 лет (в некоторых случаях, напр., если вы получили ее по наследству или в дар от члена семьи или близного родственника - 3 года) - не забудьте подать в налоговый орган налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля следующего года, а также, если вы продали недвижимость дороже, чем купили (т.е у вас возник доход), уплатить НДФЛ (налог на доходы физических лиц) в размере 13% от размера дохода (разницы между суммой продажи и покупки) до 15 июля следующего года;
Если вы владели недвижимостью более указанного срока, то независимо от цены, по которой вы ее продали, вы не должены подавать налоговую декларацию и соответственно платить НДФЛ.
4. Задолженность по коммунальным платежам
Задолженность продавца по коммунальным платежам не переходит к покупателю, соответственно покупатель не должен ее оплачивать.
Всем хорошего дня!
Нормативные акты: ГК РФ (гл.30), НК РФ (гл.32, п.17.1 ст.217, п.2 ч.1 ст.228, ч.2-4 ст.217.1, ст.229, п.1,2 ч.2 ст.220).
Выставил на продажу квартиру. Спешки нет, поэтому поставил по верху рынка, чтобы 2-3 месяца просто посмотреть на спрос и потом уже внести корректировки или вообще отказаться от продажи.
Первым пунктом написал, что в услугах риэлтора или агента не нуждаюсь и прошу мне не звонить... в первый час позвонило 50 агентств из которых 20 менеджеров из одной конторы (тут идет матерная тирада и грохочет гром). Все предлагали услуги по продаже.
Спустя несколько дней, начались другие звонки, тоже от риэлторов, но с предложением - а давайте вы мне 200-300 тысяч, а я продам вашу квартиру своим клиентам? На мой наивный вопрос - так вам же покупатель за подбор платит, такой же простой ответ - вы платите за то, что мы ему вашу квартиру предложим (и не важно, что это может быть не самый подходящий для покупателя вариант).
Самое обидное, что эти товарищи постоянно маскируются под обычных покупателей, более того, тем кому я говорю спасибо не надо и кладу трубку, тут же перезванивают и требуют объяснить, почему я не хочу воспользоваться их услугами, а если я сбрасываю, то пишут жалобу на неотвеченные вызовы.
Казалось бы, надо поднять лапки и согласиться на риэлтора т.к. у меня просто нет времени чтобы часами общаться с десятками агентов, а некоторым еще и показывать квартиру (еще и уходить не хотят). Но, очевидно, что он также нагреется на моей квартире помимо официальной комиссии.
Кто-то сталкивался с подобным?
П.С. И еще один момент не понимаю - у нас все такие богатые стали, что пол ляма готовы риэлтому забашлять лишь бы самому не заниматься поиском квартиры? Да ладно деньги, но ведь вам могут хрень какую нибудь подобрать, а хорошее не покажут т.к. не договорились на откат с продавцом. Я сам покупал квартиру, посмотрел все варианты на районе в течение 2-3 месяцев и не скажу, что это прям напряжно было, в моменте реально 2-3 квартиры обычно подходят, а остальное по фотографиям можно отсеять.
взято тут - Для чего нужен риэлтор?
Дозвониться по номеру, который указан в объявлении можно лишь тогда, когда есть кнопка "Позвонить через Авито"
во всех остальных случаях,
где нет такой кнопки, а это большинство объявлений о продаже недвижимости дозвониться потенциальный покупатель НЕ МОЖЕТ!
Спрашивается, так за что мы платим Авито, когда размещаем свои объявления?
Как считаете, 7-10% скидку просить на покупку вторичной квартиры это норм или дерзко ?
пс у нас есть где то 80% от цены и там цена завышена для места, продает собственник
сейчас 5% все просят и дают по умолчанию вообще, а вот 7-10 не знаю...
Зачем это нужно продавцу:
При продаже недвижимости порой возникает доход, с которого нужно платить налоги.
Согласно пункта 2 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ при продаже недвижимости не возникает дохода и налог не платится, если объект был в собственности продавца «в течение минимального предельного срока владения … и более».
Минимальным сроком при этом считается:
✔️ 3 года для случаев, когда продается единственное жилье либо недвижимость к продавцу перешла по договору дарения или по наследству, но от близких родственников, либо по договору приватизации или ренты с правом пожизненного проживания.
✔️ 5 лет для всех остальных случаев. Кстати, 5 лет будет и в случаях, когда у продавца есть другая недвижимость (доля) в собственности, приобретенная ранее 3-х месяцев до текущей сделки. Тогда правило 3-х лет не действует.
Если минимальный срок не выдержан, то продавец «попадает» на НДФЛ, который зачастую он пытается переложить на покупателя.
Доходом считается цена продажи недвижимости. Доход можно уменьшить, применив либо имущественный вычет в размере до 1 млн рублей, либо фактические расходы по приобретению недвижимости. Например, если продавец купил квартиру 2 года назад по цене 3 млн и теперь продает за 4 млн, то его налог составит 130тыс.р. (13% от 1 млн, т.е. с разницы).
Если недвижимость в собственности продавца более 5 лет, то проблемы с налогами не возникает. И вряд он обратиться к вам с просьбой о занижении цены.
Почему это не нужно покупателю:
▪️ Если у вас ипотека, то не каждый банк согласится на такое занижение цены. Если согласится, то в кредитном договоре так и будет указано, что цель кредита - покупка жилья и неотделимые улучшения. Здесь есть другой нюанс, об этом ниже.
▪️ В сделках приобретения и при ипотеке, где используются государственные субсидии (военная ипотека, материнский капитал, местные субсидии и тп), такое занижение не пройдет.
▪️ Если вы имеете право на субсидии, которыми потом гасится тот же ипотечный кредит, то получить их сможете только с учетом суммы из договора приобретения. Т.е. в меньшей сумме, чем могли бы.
▪️ Вы можете вообще лишиться налогового имущественного вычета по ипотечным процентам, если у вас в кредитном договоре будет стоять цель не только покупка жилья, но и иные улучшения. По крайней мере, части имущественного вычета точно лишитесь.
▪️ Если в договоре приобретения будет указана заниженная сумма, то налоговый вычет по недвижимости, соответственно, тоже получите на меньшую сумму.
▪️ Если вам придется продавать эту недвижимость раньше нормативного срока 3-5 лет, вы сами «налетите» на налог с продажи.
▪️ Не дай бог, если сделка по каким-то причинам не будет зарегистрирована или впоследствии появятся какие-нибудь претензии третьих лиц, вернуть, скорее всего, сможете только сумму по договору покупки. А если вам придется доказывать свою добросовестность, то вряд ли ее докажете в сделке с занижением цены. Продавец всегда может сказать, что его вынудили к такой сделке. И кто знает конечный результат судебной разборки. Да и в целом, все-таки подобная сделка - свидетельство недобросовестности ее участников.
Соглашаться или нет на такую сделку, решать вам, но сначала обратите внимание на свои потери.
Одна вакансия, два кандидата. Сможете выбрать лучшего? И так пять раз.
Onlíner.by
Автор: Оксана Красовская
"На Национальном правовом портале было опубликовано постановление Совмина №754, которое изменит жизнь агентств недвижимости (а заодно и нас с вами). Так, были обновлены и пересмотрены максимальные тарифы на риелторские услуги, оказываемые физическим лицам. Речь идет о вознаграждениях, которые получают специалисты за помощь в совершении сделок по продаже жилых помещений, земельных участков, дач, садовых домиков, гаражей, машино-мест. А также за риелторские услуги по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров купли-продажи объектов недвижимости."
"...... Читаем документ до конца. И выясняем вот что.
Оплата одной и той же риелторской услуги, оказываемой в отношении одного и того же объекта недвижимости (объекта долевого строительства), обеими сторонами сделки с этим объектом, являющимися потребителями услуг данной риелторской организации, не допускается.
В случае досрочного расторжения договора на оказание риелторских услуг, а также отказа потребителя от подписания акта оказанных услуг производится оплата фактически оказанных риелторских услуг, подтвержденных документально.
Оплата за оказание риелторских услуг по представлению письменной информации о спросе и предложении на объекты недвижимости и подбору вариантов сделки с объектом недвижимости по найму жилых помещений производится только по факту подбора для потребителя соответствующего условиям заключенного с ним договора объекта недвижимости и подписания сторонами акта оказанных услуг, содержащего информацию о подобранном объекте. (Похоже, агентствам по предоплате, вручающим людям не пойми какую бумажку с не пойми какими номерами, станет жить сложнее. — Прим. Onlíner.)
Риелторские организации вправе предоставлять скидки с установленных ими тарифов в соответствии с утвержденным ими порядком применения скидок, содержащим размеры скидок и условия их предоставления.
Скидки на риелторские услуги для многодетных семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, не могут быть меньше 50 процентов размера тарифов на риелторские услуги, установленных риелторской организацией."