Уже понятно, что всякие справки из ПНД и прочие медицинские освидетельствования не помогают защитить добросовестных покупателей при покупке жилья на вторичном рынке от внезапных исков в суд с требованием признать сделку недействительной и вернуть квартиру. Потому что в соответствии с ч. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершённая под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной [...], если [...] сторона не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. Конец цитаты.
Фактически это означает, что между юридической и умственной дееспособностью, которая подтверждается медицинскими документами, и не нахождением под влиянием заблуждения нет знака равенства, это разные вещи. И именно этим пользуются обманщики.
Как заткнуть эту брешь в нашем законодательстве? Подкрепить договор купли-продажи распиской от продавца, примерно следующего содержания, основанной на положениях этой самой 178 статьи ГК РФ:
Я, Иванов Иван Иванович, dd.mm.yyyy г.р., паспорт серия xxxx номер xxxxxx, выдан dd.mm.yyyy г. органом таким-то код подразделения xxx-xxx, зарегистрированный по адресу: ... (далее - Продавец) продал Ивановой Иванине Ивановне, dd.mm.yyyy г.р., паспорт серия xxxx номер xxxx, выдан dd.mm.yyyy г. органом таким-то код подразделения xxx-xxx, зарегистрированной по адресу: ... (далее - Покупатель), квартиру кадастровый номер xx:xx:хххххх:ххх, расположенную по адресу: ... (далее - Квартира), на условиях, указанных в дороворе купли-продажи №б/н от dd.mm.yyyy г. (далее ДКП).
Настоящим заявлением подтверждаю, что:
1) заключил(а) с Покупателем ДКП полностью осознавая свои действия, по собственной воле, не находясь под влиянием заблуждения и/или давлением со стороны родственников и/или третьих лиц, включая любых представителей законодательной, исполнительной или судебной власти Российской Федерации или тех, кто представляется таковыми;
2) сделка с Покупателем совершена мною в личных интересах, не связанных с любыми тайными, секретными или специальными операциями правоохранительных органов Российской Федерации и/или Центрального Банка Российской Федерации;
3) я не собираюсь передавать вырученные от продажи Квартиры денежные средства третьим лицам, не являющимся моими родственниками или знакомыми, и/или любым представителям законодательной, исполнительной или судебной власти Российской Федерации или тем, кто представляется таковыми;
4) на момент подписания ДКП не соблюдается ни одно из условий, предусмотренных ч. 1-2 ст. 178 ГК РФ, необходимых для признания недействительной сделки между Продавцом и Покупателем.
Дата
Подпись
Расшифровка
Заверить у нотариуса сразу после подписания ДКП на квартиру. Если продавец такую расписку писать отказывается - повод задуматься на тему добросовестности продавца.
Если же после всё-таки вскроется, что бедная бабушка была под чьим-то влиянием, на основании этой расписки можно подать встречный иск в суд уже на неё саму, всё по той же прекрасной 178 статье ГК РФ.
Подобная расписка может служить доказательством того, что покупатель был введён в заблуждение продавцом (относительно осознанности самого продавца). Покупатель не пошёл бы на эту сделку, если бы знал о действительном положении дел у продавца. И тогда сторона, по иску которой сделка признана недействительной (покупатель), вправе требовать от другой стороны возмещения причинённых ей убытков, если докажет, что заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые отвечает другая сторона (продавец). Конец цитаты.
Интересно мнение юристов на этот счёт.
UPD:
Почитала ещё несколько статей по делу Долиной-Лурье. Хамовнический суд отжигает. Они там использовали формулировку, типа "покупатель не предпринял действий для проверки сделкоспособности продавца в процессе обсуждения и заключения сделки". Не прямая цитата, но общий смысл такой.
Будто бы Лурье могла понимать, что Долина ведёт себя странно, и воспользовалась положением, чтобы купить квартиру по цене сильно ниже рынка. И поэтому Лурье сама виновата, недобросовестный покупатель. А Долина несчастная жертва, и квартиру надо ей вернуть.
Ну то есть это буквально означает, что покупатель недвижимости на вторичном рынке должен за ручку провести продавца по всем обследованиям, которые принимаются во внимание в статьях 177, 178 и 179 ГК РФ. И ещё желательно зафиксировать на бумаге и видео вообще весь процесс общения с продавцом о сделке и квартире, чтобы было видно, что никаких признаков нахождения под чужим влиянием продавец не подавал.
