Abstract

В данном посте под словом "продавец" и "бабка" подразумевается сам не возраст, а некое нелицеприятное отношение к человеку, которые обманывает и лишает жилья людей, оставляю их с голой ж@#$ой на морозе без денег, да еще и с долгами! "Бабками" являются и 25летние, и 85летние люди, как жепнского, так и муджского пола. Последние пару лет эта схема с квартирами стала очень модной!

Планы-планы

Прошлой осенью мы с мужем решили продать свое единственное жилье и купить с доплатой квартиру, потому что ребенок у нас подрастает. Как ни крути - ему нужна отдельная комната. Продали, получили деньги, долго и вдумчиво искали, пересмотрели около 30 квартир. В конце концов остановились на трех и выбирали из них, в итоге выбрали СПб Приморский район. Обговаривали с продавцом и причину продажи, и куда она переезжает, и просили рассказать про дом. Продавец общалась открыто, легко, очень благодушно, иронично - интеллигентный, казалось бы, человек. С нашей стороны был юрист по недвижимости. Он проверял документы, проверял продавца по открытым базам, и составлял ПДКП и ДКП. Также мы попросили специалиста по ремонту - для поиска скрытых дефектов, которые сложно исправить. Со стороны продавца был риелтор и юрист. Обсудили все детали, посмотрели все документы, которые нам предоставили. Мы просили дополнительно еще все документы по наследству, свидетельство о смерти и прочее (муж продавца умер пару лет назад – все ли родственники поучаствовали?). Нам все предоставили, свежие справки об отсутствии задолженностей, паспорт с штампом о снятии продавца с регистрации по данной квартире, форма 7, форма 9, форма 12, справка из ПНД. Мы ходили к председателю и наводили сами справки, хороший ли дом, знает ли он продавца, нет ли чего-то, что нам надо было бы знать. Он заверил, что продавец - старожил, вовремя платит, хозяйственная, культурная, рассудительная и прочее и прочее. В общем - образцовый человек во всем! Заключили с продавцом ПДКП в офисе риелтора продавца (после пары встреч на квартире), передали задаток, а потом заключили и ДКП у нотариуса.

А собственно как все происходило? Ищем подвох, тогда, сейчас и всегда!

1.Длительной выбор жилья, никакого спеха не было с нашей стороны. Это решение всей жизни. Мы продали ЕДИНСТВЕННОЕ жилье и покупает то, в котором останемся до конца жизни!

2. С той стороны тоже продавец никуда не спешила – продажа не срочная, квартира целиком в рыночной цене (даже чуть выше и дороже, мы долго думали, потянем ли - были варианты сэкономить, но мы с мужем не стали). Чисто!

3. По фотографиям было видно (потом еще и спросили об этом напрямую), что продается квартира давно (три месяца с лишним к моменту подписания ДКП продажа уже шла). Чисто!

4. Мы брали выписку из ЕГРН, чтоб убедиться, что квартира ок - ни подкопаешься, владелец не менялся пару десятилетий, значит хозяин давно с этой квартирой + старый владелец (до нашего продавца) был первым – судя по дате рождения ему уже около 100 лет – вряд ли будут претензии! Не так ли? Чисто!

5. Юридическое сопровождение с обеих сторон - проверка документов и с нашей стороны, и с той стороны, вдумчивое составление договоров, вычитка, корректировка, чтоб обе стороны оказались довольны. Договорились долго, дискутировали - как заключаться будет договор, где, какие условия открытия аккредитива, кто будет готовить все к сделке (мы - наша сторону, покупателей! Сами найдем нотариуса, сами узнаем, как все происходит! Нам было важно контролировать все! Чисто!

6. Все возможные справки, которые можно придумать, мы отсмотрели. Свежие справки запросили - нам все предоставили к началу заключения ДКП. Чисто!

7. Встречались с продавцом (лично! никаких доверенностей!) 2 раза на самой квартире и 2 раза вне ее (ПДКП + ДКП). Чисто!

8. При продавце, риелторе и юристе открыли аккредитив через сбер и заложили туда безналичные деньги. ВСЕ, что у нас было! Чисто!

9. Провели сделку через нотариуса. Мы выбрали именно того нотариуса, что вел наследственное дело – он мог посмотреть его: все ли родственники были уведомлены – да, все были уведомлены! Чисто!

10. Аккредитив открылся только после того, как мы стали владельцами по ЕГРН. Никакой налички, никаких ячеек, никаких передач на кухне! Чисто!

11. Казалось бы – расслабимся и ждем подписи АПП и неспешного переезда, а нет! Никакого АПП так и не подписано, хотя прошел почти год!

Забавно (самое теплое воспоминание за последний год!) - после завершения сделки у нотариуса решили отметить. Зашли в кафешку быстрого питания, взяли с мужем кофе на двоих, смешно - денег не было вообще! Такие миллионеры были жуткие еще пару часов назад, а теперь на кофе еле наскребли!

По факту продавец

1. Мы видели, что продавец серьезно подошел к продаже. На вопрос - зачем продаете, продавец сказала, что внучка сильно болеет - нужны деньги, а так - есть квартира в пригороде СПб, в курортном районе – переедет туда. Намеренность продать была: квартира в рыночной цене, продажа не срочная, более трех месяцев показов, нанятый риелтор и юрист со стороны бабки, почти ни шагу в сторону от цены. Мы пытались торговаться, нам уступили около 100, на этом мы и были рады. Вот бывает такое чувство - заходишь в квартиру, и без разницы какое там состояние, ты понимаешь, что это ТВОЙ дом! А остальное приложится - муж ни без рук, мы не без работы!

2. Риелтор и сама риэлтерская фирма тоже уверены были и уверены сейчас, что договор они заключали на продажу данной квартиры (а не фиктивную продажу, как потом заявила бабка). Квартиру риелторы проверяли, продавали неспешно, показывали потенциальным покупателям регулярно, на вопрос о скидке говорили "мы не торопимся, не вы, так другие купят!". Продавец на все вопросы с их стороны отвечала складно и ладно при нас – головной офис риэлтерской фирмы в итоге отвечал нам в переписке уже после сделки, что квартира проверена была, с их стороны, продажа была несрочная растянута, потому что цена в рынке – ждали покупателя более трех месяцев! Никуда не торопились!

3. Нотариус, заключая между продавцом и покупателем договор, побеседовала с "родственниками", которые убедили ее, что да - квартира продается продавцом, и они в курсе (в итоге это были мошенники, а не родственники!), нотариус спрашивала по поводу причин продажи и продавца, и меня – по поводу оплаты, все ли мы понимаем – понимаем!

4. А потом - заведено уголовное дело, продавец признана там потерпевшей (а мы-то тут при чем - сама продала, сама сняла деньги - как ей выдали 12 с лишним миллионов, ну как, ВТБ???, она сама проехалась по спальным районам и сама раздала деньги людям, лиц которых она не узнает теперь ни в жизни). Много вопросов: как банк выдал за пару дней до нового года такие большие деньги? Нам с братом еле удалось перекинуть пару миллионов со счета на счет, когда мы собирали деньги с продажи квартиры. Нас обоих в голову изнасиловали: "а вы осознаете, что делаете?", "вы уверены в решении?", "покажите паспорта, что у вас одна фамилия" (я не меняла фамилию на мужнину), "точно не мошенники - ни он, ни вы?" Ушло около получала на такое простое действие, как перекинуть деньги мне от брата!

5. Мы потратили все свои накопления на жилье, мы прописались туда (без прописки теперь и ребенка в школу не отправишь), мы силой въехали в НАШЕ жилье - это МОЙ дом!

6. Мы купили минимальный набор мебели и техники (для нас это гигантские траты), потому что внук продавца вывез ВСЁ, что было не приколочено, порывались и дверные косяки забрать вместе с плитой для готовки. Порвали линолеум в коридоре, вырвали куски обоев, сорвали все гардины с занавесками. Были крайне удивлены, когда при них мой муж поменял замки - "Вы что, нам не дадите копии ключа?". Нет, не дадим, с чего бы? При этом выносили все родственники - по их словам. Насколько они родственники, сказать не могу. Было вообще ощущение, что бабку решили грабануть, а сейчас нас еще и привлекут, что мы позволили неустановленным лицам вывести имущество продавца!

7. Мы залезли в долги, чтоб купить мебель и технику (холодильник и стиралка) и нанять юристов для подписания АПП - надо подать иск. Продавец после встречи у нотариуса больше нам на глаза не попадался, на звонки не отвечал, СМС не читал, телеграммы не принимал (оказывается есть до сих пор услуга по отправке телеграмм - как бы я жила дальше без этого знания). Вместо продавца появился внук продавца, который и нанимает юристов-адвокатов, и выкатывает иск об развороте сделки. "Наследство" спасает! Как так? Бабка все время жила с ними в одной квартире (не в этой, а в другой!), а они ни сном, ни духом, что бабка уже четверть года продает квартиру через пару кварталов от них?! Что за отношения в этой семье, что такое не замечают близкие???

8. И мы получили по своему иску встречный иск (спасибо Долиной - открыла это чертову яму с бабками-мошенниками) с требованием - вернуть все, а нам ничего - иронично, не так ли? Прямо так и написано. "(1) аннулировать договор купли-продажи, (2) вернуть такой-то жилой объект по ЕГРН продавцу" и точка!

Подводя черту на данный момент (6 ноября 2025 года, 10 месяцев с момента подписания ДКП)

1. Мы живет в квартире, которую пытаются НЕЗАКОННО (но как бы по «закону», все перед законом равны, но некоторые ровнее) отнять у нас – это очевидный и неоспоримый факт, дайте мне очнуться и выпасть из этого кошмара – я буду рада этому!

2. Мы не можем начать ремонт, не можем купить нормальную мебель, не можем выкинуть остатки вещей бабки на помойку - была бы моя воля, я бы все выкинула! Осталась пара советских комодов-шкафов и то, что мы дали вынести внуку без доверенности от продавца. И, наконец-то, освободить СВОЕ пространство, мы не можем чувствовать себя в безопасности! Первое время внук или кто-то из них лазал по почтовому ящику и выкидывал все квитанции, пока муж не заменил замок на новый! До сих пор приходят письма (в том числе и судебные) на имя продавца. От этого глаз дергается!

3. Мы не можем ответить на вопросы знакомых, друзей, некоторых недалеких юристов и риелторов – «А вы-то тут при чем?». Мы и сами не понимаем – при чем тут мы??? Хоть бы бабка и в шредер пустила все эти деньги, наделала бы оригами или выбросила из окна как Дуров – меня не должна волновать судьба денег, которые я уже ОТДАЛА и ПРИОБРЕЛА на них жилье!

4. Мы с мужем работаем постоянно, без выходных с утра и до вечера, потому что адвокатам надо платить, плюс – это неплохой, пусть и разрушительный, способ уйти от проблемы – просто постоянно фигачить, как не в себя, ни капли сожаления (бедный мой ребенок, я практически его не вижу, я только работаю-работаю-работаю!)! Кто-то спивается, кто-то снюхивается, кто-то укумаривается (как там себя еще люди балуют?), а у нас несовершенный ребенок – нам надо держаться и грести дальше на этой галере!

5. Эта ситуация нас буквально стерилизовала, мы не можем и скорее всего уже не будем рожать ляльку (к тому времени как все решиться, мне уже пойдет пятый десяток, часики тикают), потому что государству и «правосудию», по всей видимости, наплевать на эту ситуацию, а я не готова с малым ребенком, стареющая и рассыпающаяся, оказаться на улице и, не исключено, снимать (???) до конца жизни (???) жилье (???)! То есть работать, чтобы работать, потому что на квартиру мне больше не накопить (там и проданное жилье мамы, там наследство от умершего отца, там более десятка лет накоплений моих и моего брата, там долги мои, перед самой собой - ну как так-то, Карл??!!). И вероятность остаться на улице после практики с квази-известной певицей ртом не нулевая! Я же не заслуженный деятель сцены, за мной не стоит очередь из адвокатов!

6. Я уже не держусь (муж пока отказывается, но у него бессонница и куча болячек повылезли, мужики как деревья - умирают стоя! Не плакать, не сожалеть, не показывать!) и пью антидепрессанты и седативное. Спать! Надо спать! Первые два месяца я почти не спала и не ела! Чувство было, как будто вот-вот душу отдашь и будет все пофиг! Но я не могу такой быть, потому что моя работа связана с детьми и студентами. Я педагог, я дофига умный человек, у меня есть ученая степень, я работаю в науке, у меня хорошее образование, я очень расчетливый, прагматичный и упорный человек - это ответ тем, кто думает, что попадают так тупо только тупые и жадные лохи! Я себя таковым не считаю! Каким фиктометром (невыдуманный прибор, который измеряет фиктивность сделки!) я должна была приложиться к голове бабки, которая думала, что продажа фиктивная, а мы с мужем (вероятно!) те самые мошенники, которых ищет ее "товарищ майор" или кто он там был, ее телефонный друг (и был ли он вообще??!! Никого не узнаю, никого не помню, симку съела, телефон выкинула - реально!). Я не могу себе позволить рыдать, когда веду занятия и общаюсь с детьми, я образец мудрости и степенности! Надо держаться! Я устала держаться, поэтому с тоской иногда смотрю на трамвайные пути – держаться!

7. Я не общаюсь со своей старенькой мамой, потому что она не знает о том, что вся наша семья может остаться на улице, мне страшно, что она это может узнать! И я боюсь, что я не удержусь и кинусь к ней, как в детстве, разрыдаюсь как маленькая. Но она старая, а я уже большая! Не меня ей защищать, а мне ее от этой информации! Уже были случаи, когда престарелые родственники покупателей не выдерживали новостей таких и умирали!

8. Я не могу общаться в принципе ни с кем, потому что все мои мысли сваливаются в эту яму под названием «А мы-то тут при чем?». Хочется быть безумной, неадекватной, жалкой и сильной одновременно, но надо держать лицо - маска не должна падать! Слабость, как и инициатива, наказуемы!

9. Я понимаю, что ожидание ж@#$пы – это хуже самой ж@#$пы. Ожидание может затянуться на ГОДЫ! Годы, Карл! Мне надо менять позицию, иначе я развалюсь раньше! Я уже разваливаюсь! А я еще по меркам этой страны - молодежъъъ!

10. Почему-то в нашем обществе мудрость и старость - это одно и тоже, однако! А молодой - это глупый, борзый и еще г@#$на не ел! Да, нас учили уважать старость и в школе, и в университете. Профессора все были умудренными сединами стариками! Видно это сыграло плохую шутку!

Я окружена людьми, которые в таком же положении – их много, я не одна, но от этого не становится просто и легко – горько это все!

Бедные покупатели (нас уже не сотни, нас тысячи!). Я с ними еще год назад не была знакома, а теперь мы все, как одна большая несчастная, разбросанная по разным городам, семья!

Семьи с детьми, которые только-только надумали расширяться (как мы), дать ребенку или даже детям отдельную комнату с дверью, чтоб они росли в здоровой обстановке, чтоб не видели маму в лифчике или папу в семейных труселях. Я так росла, это невесело, а куда деваться?

Семьи без детей, бывает и такое, теперь, вместо какого планирования у них суды и годы-годы-годы, будут ли они приводить в этот мир новых людей – не думаю.

Совсем молодые пары, которые только начали семейный путь и брали ипотеку, планировали свою жизнь, мечтали о детишках и светлом будущем.

Родственники и/или участники СВО, которые заплатили дорогую цену за полученные деньги, и теперь они – такие как все мы, рискующие все потерять!

Престарелые покупатели, которые переезжали поближе к родным, чтоб видеть чаще детей и внуков.

Условно молодые еще не-старики, но уже пенсионеры, которые решили, что устали от городской жизни. Поехали сажать огурцы с кабачками, купив дачу, которую теперь от них путаются отобрать.

Стареющие родители, которые разменивались, чтоб дать своим детям возможность купить свое жилье, последнее, жертвенное. Все ли из нас способны на такой поступок? Моя мама продала квартиру в маленьком городе, брат работал, не покладая рук и не вылезая из командировок, чтоб у меня была студия! Моя семья начинала с малого, мне все помогали!

Люди, которые решили вкладывать в жилье, чтоб его сдавать (метры всегда были надежнее любого самого крутого бизнеса для нашего гражданина – сколько раз зачеркивали нули и обнуляли накопления целых поколений – бедность у нас в крови!). Я тоже на их стороне. Когда это достойным стало жить в нищете?

И остается только один вопрос у меня, он возвращает все в начало беседы: при чем тут мы – добросовестные покупатели?

И нет, я не пролоббирована застройщиками! Если уверенность в этом крепка - пройди мимо, дорогой читатель! Я купила себе жилье! Моя семья пострадала – попала в неудачное место в неудачное время!

Как уберечь себя – никак! Ты тварь дрожащая, права ты тоже не имеешь. И тебя покатают и на 177 статье ГК, и на 178, и на 179 – выбирай любую или сразу все, а главное в этой схеме - «(1) аннулировать договор купли-продажи, (2) вернуть такой-то жилой объект по ЕГРН продавцу и точка!». А ты молодой, вон и трамваи ходят, Аннушка уже разлила маслице! Выход всегда есть, даже если тебя съели - целых два!

Всем покупателям всего хорошего и удачи! Правда будет на нашей стороне, верю! Бабки же себе сами на хорошее зарабатывают, как ни глянь! Удобная схема для отъема всего у таких же, как мы!
Юморнуть на последок? Меня тут давеча реклама обманула. Грит "Пакупай-налетай, только сегодня неведомая х@#$ня, с тебя - мильон-и-вагон", купила, где были мои глаза - пойду подам в суд, что я была не в адеквате, меня загипнотизировали, у меня АД, ПМС, ФГДС, АКДС, ДПС и папа на меня в детстве орал, поэтому я очень и очень послушная девочка, доверчивая! Ах блин, это же была ипотека на квартиру N! Но ведь у бабки прокатило! В глазах темнеет, пойду кредит брать! Самое время! С ним-то мне точно повезет!

Для ЛЛ: такой не существует (схема сложная и затратная, в конце пути может разбиться об аргумент: - Ответчик сделал все это специально, т.к. хотел заполучить квартиру любыми способами!).

Вопрос ИИ:

Какими должны быть основания при покупке квартиры, чтобы суд не имел буквально никаких законных аргументов признать сделку недействительной?

Ответ:

• Решение суда о дееспособности продавца (Это самая экзотическая, но одна из самых сильных мер. Если есть хоть малейшие сомнения или риск будущих споров, можно до сделки подать в суд заявление об установлении юридического факта дееспособности. Суд, вызвав продавца и побеседовав с ним, вынесет официальное решение, которое обладает высшей юридической силой. Оспорить его после этого будет невероятно сложно. Это «тяжелая артиллерия»);

• Нотариальный договор с подробным протоколом опроса (Попросить нотариуса не просто удостоверить сделку, а составить детальный протокол, в который дословно занести вопросы продавцу и его ответы);

• Три заключения от разных психиатров (Если истец попытается оспорить заключение одного ПНД, у вас на руках будут идентичные выводы других экспертов. Это делает атаку по этому направлению бессмысленной);

• Десятки часов видео, где продавец детально обсуждает сделку (Чтобы показать последовательность, постоянство и адекватность намерений продавца. Истец не сможет вырвать один момент из контекста. Это доказывает, что решение было обдуманным, а не спонтанным и навязанным);

• Письменные отказы от всех возможных наследников (Это самая сложная и деликатная часть. Предложить потенциальным наследникам (детям, супругу) продавца символическую, но официальную сумму в обмен на письменный, нотариально заверенный отказ от оспаривания настоящей и будущей сделки. Лишить их главного — права подать иск. Даже если такой отказ в будущем могут попытаться оспорить по тем же основаниям (давление, неадекватность), он является мощным сдерживающим фактором и еще одним доказательством для суда, что все были в курсе и согласны);

• Выписки со счетов после сделки, подтверждающие, что деньги лежат на депозите продавца (здесь все понятно без комментариев).

Почему это «безумно»? Потому что стоимость и время на такую подготовку могут сравниться со стоимостью самой квартиры. Это меры для случаев, когда цена вопроса исчисляется десятками миллионов, а риски — максимально высоки.

Юридически безупречной является уже связка: Нотариус + Мед. заключение + Перевод денег продавцу. Все, что описано выше — это запредельное усиление, которое делает оспаривание не просто маловероятным, а практически невозможным с точки зрения трудозатрат истца и его шансов на успех.