Всем доброе время суток, задержался с выпуском нового поста, но я про него не забыл.

Ранее я писал об общих способах проверки недвижимости [пост](Что проверять при покупке недвижимости), при подготовке сделки с недвижимостью.

Судя по комментариям, многим хотелось поговорить про сделки с приватизированной недвижимостью, как все проверить и как избежать рисков.

Итак, мы подбираем себе недвижимость к будущей покупке, нашли то, что нам подходит по всем параметрам (локация, эстетические вкусы, состояние, финансы и прочее), но узнаем, что право собственности на данную недвижимость было приобретено в процессе приватизации, какие риски нас могут поджидать?

Спойлер: лучший способ защитить себя от рисков, связанных с покупкой приватизированной недвижимости - отказаться от покупки такой недвижимости.

Риск № 1

Один из часто встречающихся рисков - это наличие лиц, зарегистрированных в квартире, которые в прошлом отказались от участия в приватизации недвижимости.

Что с ними не так?

Проблема в том, что так как они отказались от участия в приватизации (имея на это право), то они получили бессрочное право пользование такой недвижимостью. Таким образом возможна ситуация, когда вы купили квартиру, но потом к вам приходит господин/госпожа N с заявлением, что теперь он(-а) живет с вами, так как в прошлом отказался от приватизации, считая что в этом жилье надобности больше нет, но жизненные обстоятельства перевернулись.

Перспективы суда?

К сожалению для покупателя, если такой человек подаст исковое заявление в суд и предоставит документы, подтверждающие, что он был вправе участвовать в приватизации, но не участвовал, то суд, с высокой долей вероятности, может встать на сторону такого человека и вынести решение о том, чтобы покупатель не ограничивал для такого человека доступ к жилью.

Вам придется договариваться уже с новым соседом насчет его добровольного отказа от проживания на вашей жилплощади, и отказом от своего права (добровольное снятие с регистрации) на проживание в вашей квартире.

Безусловно, суд не всегда встает на сторону таких истцов, например, если имел место добровольный отказ от регистрации в данной жилплощади, например, в связи с браком и переездом на ПМЖ (с последующей постоянной регистрацией по новому месту жительства) к супругу, то у вас есть все шансы выиграть суд и не делиться своей площадью с нежелательным соседом.

Риск № 2

Второй популярный риск - это необъявленные (скрытые) собственники.

Кто это такие?

Это те, кто по каким-либо причинам не получили свою долю в праве собственности. Среди них могут быть: (1) дети; (2) те, кто не вступили в наследство; (3) супруги.

К чему может привести ситуация, когда вы купили квартиру и получаете письмо "счастья" от такого собственника или из суда? Возникновение подобной ситуации грозит для вас дополнительными убытками, так как есть вероятность, что вновь объявившиеся собственники могут получить свою долю в вашей квартире и вам придется ее выкупать.

Как быть?

100% защиты от этого, увы, нет. У нас есть некоторые инструменты проверки, помимо тех, что были оговорены в первом посте, это, например, реестр наследственных дел: https://notariat.ru/ru-ru/help/, но он не даст вам возможности со 100% вероятностью себя защитить.

Риск № 3

Несовершеннолетние дети

В целом, этот риск есть не только при сделках с приватизированными квартирами, но здесь он может проявиться особенно ярко, так как родители могли их снять с регистрационного учета на момент приватизации, чтобы в рамках приватизации не выделять долю для несовершеннолетнего в приватизированной квартире, а потом по завершении приватизации заново вписать.

Для чего это делается? Все просто. Если собственником недвижимости является в том числе несовершеннолетний, его участие в сделке по продаже недвижимости необходимо.  Потребуется не только участие этого самого ребенка (до 14 лет от имени ребенка участвуют родители как законные представители), но и согласие органов опеки и попечительства. То есть, если ребенок участвовал в приватизации и стал собственником доли, могут возникнуть проблемы при продаже такой недвижимости: органы опеки спросят, чем будет заменено утрачиваемое право собственности ребенка? Органы опеки потребуют равноценной замены продаваемой доли ребенка (чтобы на ребенка была приобретена доля в другой недвижимости, по своим характеристикам не уступающая продаваемой).

Также есть проблемы со сдачей в аренду. Поскольку несовершеннолетний будет сособственником, то он будет иметь право на часть доходов от продажи/сдачи в аренду квартиры, в которой у него была доля, а такие доходы должны поступать на специальный счет, деньги с которого можно тратить только на образование/лечение  и пр. важные расходы (важность устанавливают органы опеки).

Чем это грозит?

В целом, это частный случай Риска № 2: к вам может прийти ущемленный в своих правах ребенок, или бывший супруг, не имевший права на участие в приватизации, но с которым оставили ребенка и потребовать выделить ему долю в праве собственности на квартиру.

Можем ли мы обложить продавца заверениями, что нет никаких скрытых собственников/неожиданных жильцов/ущемлённых в своих правах детей?

Можем. И даже можем потенциально потом развернуть сделку (признать недействительной/незаключенной - зависит от того, какие требования выражены в иске). Но вы уверены, что сможете в быстрые сроки получить обратно свои деньги, включая убытки (затраты на ремонт, переезд и пр.)? Я лично нет, так как закладываем время на суд, апелляцию, исполнительное производство (кассацию можем не ждать, сразу после апелляции заказываем исполнительный лист) и узнаем, что денег-то нет у нашего продавца, и вообще он переехал на ПМЖ в Таиланд, рассекает на скутере и живет в хибарах.

Как минимизировать риски?

Если вы узнали, что право собственности возникло на основании приватизации, то трясите с собственника:

- Справку по форме 9 - содержит сведения о лицах, зарегистрированных и снятых с регистрации в приобретаемом вами объекте недвижимости (как вы помните из прошлого поста, ее в принципе всегда надо просить);

- Справку по форме 12 - пожалуй, этот документ имеет больший для вас вес в случае покупки приватизированной квартиры, чем справка по форме 9, так как рассказывает вам о ранее зарегистрированных лицах, которые могут заявить свои претензии на жилье;

- Расширенную архивную выписку из домовой книги - хотя домовые книги и отменили в 2018 году, тем не менее архивные выписки все еще можно получить, например, через МФЦ. В Москве, на сколько мне известно, альтернативой такой выписки является Единый жилищный документ (точнее про него не могу рассказать, так как никогда с ним дело не имел);

- Заявление на приватизацию (если покупаете квартиру непосредственно у тех, кто участвовал в приватизации) - трясите его с собственника, даже если он говорит, что нет у них такого.

Получив документы, начинаем играть в симулятор excel, то есть, сидим и сравниваем:
1) Кто был зарегистрирован в квартире в период приватизации;
2) Кто имел право на приватизацию;
3) Кто получил свою долю по итогу приватизации, а кто отказался (просим предоставить заверенные копии отказа от приватизации) или не участвовал (например, был в местах лишения свободы). В целом, если видите наличие отказавшихся и/или неучаствовавших, то я бы рекомендовал сразу отказываться от объекта, может ничего плохого для вас и не случится, но жить на пороховой бочке в виде неожиданного соседства или иных проблем не хочется; 

4) В отдельную графу выводим несовершеннолетних на момент приватизации.

Если по итогу вашего сравнительного анализа, вы видите, что все, кто имел право на приватизацию (включая несовершеннолетних), получили право собственности на основании приватизации (неучаствовавших и отказавшихся нет) и добровольно выписались из жилья, то вы (ваша удача) великолепны!
Если нет, то пытаемся узнать - все ли живы среди отказавшихся/неучаствовавших (знаю, звучит цинично, но увы). Если есть живые, то опять же, рекомендую отказаться от сделки.

На сегодня, пожалуй, все. Безусловно, в этой статье отражено только самое основное и все приведенные ситуации носят гипотетический характер, есть множество частных случаев, требующих детального разбора и по своему объему такой пласт информации может претендовать на отдельную книгу.

Следующий пост будет еще об одном частном случае: покупка недвижимости у продавца, который приобретал ее с использованием материнского капитала (по срокам точно обещать не могу в связи с рабочей загрузкой).

P.S. на комментарии буду отвечать, начиная с завтрашнего - послезавтрашнего дня.

P.P.S. также в будущем будут новые посты. Ранее я озвучивал доступные темы, пишите, пожалуйста, что вам было бы интереснее:
1) сделки с недвижимостью;
2) интеллектуальная собственность;
3) товарные знаки;
4) франчайзинг?