Жду новый пост

Серия «Как проверять недвижимость»

Всем доброго время суток!

Как и обещал, сегодня смотрим какие есть риски при покупке квартир, приобретенных с использованием средств материнского капитала или полученных по наследству.

Итак, начинаем.

1. Риски покупки квартиры, если продавец использовал материнский капитал при ее покупке.

Я думаю, что большинство знает особенность квартир приобретенных с использованием средств материнского капитала, а именно если жилье куплено с привлечением средств материнского капитала, то по закону всем членам семьи (включая всех детей) должны быть выделены доли в этой квартире.

С какими рисками можно встретиться, покупая квартиру, в приобретении которой участвовал ранее материнский капитал?
Если Вы не стали выяснять обстоятельства, при которых продавцом была куплена квартира, и в последствии выяснилось, что квартира была куплена с использованием средств материнского капитала, но не были соблюдены все требования при ее оформлении и/или последующей продаже, предусмотренные действующим законодательством, то есть риск того что сделка может быть признана недействительной.

Кто может выступить инициатором оспаривания сделки?
Во-первых, супруг, которому также должна выделяться доля. Особенно часто такие иски всплывают в случае развода и раздела совместно нажитого имущества. Как правило, инициатором становится тот супруг, с которым суд опередил проживание детей.
Во-вторых, это сами дети. Причем, такой иск может всплыть через 5-10-15 лет, то есть когда ребенок достигает совершеннолетнего возраста. Согласитесь, будет неприятным сюрпризом получить такой иск после того как вы вообще возможно забыли, как выглядел ваш продавец.
В-третьих, такое исковое заявление вправе подать государственные органы, как правило, это: органы опеки и попечительства, ПФР или сотрудники прокуратура (чаще конечно первые два).

В таком случае хорошо, если у Вас просто получится договориться на выплату стоимости доли, но есть немалый риск того, что суд сделку развернет (признает недействительной), на основании решения суда будут перераспределены доли так, как они должны были быть изначально распределены и жилье вернется в собственность продавца и его семьи.

Безусловно, продавец в таком случае обязан вернуть Вам все полученные от Вас деньги, НО:
1. А будут ли у него эти деньги? Или он будет долгое время возвращать их по частям N-ое количество лет?
2. Даже если Вы получите все деньги и сразу, то сможете ли Вы приобрести аналогичное жилье? (Инфляция, удорожание стоимости недвижимости и пр. весьма быстро обесценивают деньги)
3. Не забываем, что у нас было много доп. расходов: проценты по кредиту, расходы на сделку, расходы на ремонт и пр.

Так-с…пугать перестаю, переходим к вопросу о том, как себя обезопасить
Самый идеальный вариант, что продавец не скрывает от нас факта использования материнского капитала, все доли выделены и объект полностью готов к сделке. В таком случае нам необходимо провести базовую проверку объекта, о которой я рассказывал в этом посте (Что проверять при покупке недвижимости) и попросить у Продавца согласие органов опеки на совершение такой сделки.

Идеально, если это цепочка сделок и продавец продает квартиру, чтобы сразу же купить другую, которая по своим характеристикам не ухудшает текущие жилищные условия семьи (как правило, это одно из главных условий для получения согласия органов опеки, при этом цена квартиры должна быть не ниже продаваемой, а если столько же или ниже, то доли должны быть выделены в большем размере, чем в существующей квартире).

Но не всегда все так просто… Как мы можем узнать использовал ли продавец материнский капитал?
1. Указание на использование материнского капитала есть в правоустанавливающих документах: договор-купли-продажи, договор долевого участия и пр. (Да, я встречал договоры, где этого не было указано и сделки регистрировались).
2. Запросить у продавца выписку со счета, на котором учитывается материнский капитал. Данную справку может получить продавец в Пенсионном фонде России, срок ее изготовления составляет около 5 рабочих дней.

Какой повод у нас есть полагать, что был использован материнский капитал? Конечно же – это наличие детей. Надо понимать, что материнский капитал выдается с 01.01.2007 г., соответственно, ни один ребенок, который мог бы стать причиной выдачи его родителям материнского капитала, не достиг совершеннолетнего возраста на дату публикации этого поста. Соответственно, если для продавца это единственное жилье, то при осмотре квартиры Вы скорее всего обнаружите наличие в квартире ребенка/подростка или как минимум признаки его проживания.
Конечно, говорить о том, что не бывает людей, которые сделают все, что можно, чтобы скрыть данный факт (наличие детей) нельзя, потому, если Вы такой же параноик, как и я, то можете позадавать вопросы соседям о продавце, что позволит Вам узнать дополнительную информацию, в том числе и о семейном положении и наличии/отсутствии детей, что позволит понимать требовать от продавца справки из ПФР или нет.
Если Продавец разрешит вам посмотреть свой паспорт, то это также один из способов проверки наличия детей у продавца ;)
Для данной категории сделок я, как ни странно, являюсь сторонником нотариальной сделки именно по причине того, что нотариус имеет чуть больший инструментарий при проверке документов, однако, нотариальная форма сделки не отменяет необходимость провести проверку квартиры и всех документов самостоятельно.

Итак, какие документы мы хотим видеть от продавца перед сделкой, помимо общего комплекта документов?
1. Согласие органов опеки на продажу продавцом квартиры, смотрим на каких условиях органы опеки разрешили сделку, смотрим условия, задаём вопросы если что-то не понятно. Если действительно что-то насторожило, то не стесняемся сходить на прием к сотруднику органа опеки, который выдал данное разрешение, чтобы прояснить для себя все.
2. Согласие ПФР, следуем тому же регламенту, что и указан относительно органов опеки.
3. Документы, подтверждающие, что продавец выделил членам своей семьи положенные по закону доли.
Вы можете проверить правильность выделения долей сами, формула достаточно проста:
3.1. Сумма мат.капитала / на количество членов семьи = стоимость обязательной доли.
3.2. Стоимость квартиры / на стоимость доли = размер обязательной доли каждого члена семьи.

От каких сделок я рекомендовал бы держаться подальше? (меня ранее ругали за чрезмерный негатив к сделкам с приватизированными квартирами, поэтому в данном посте я немного сократил перечень)
1. Если продавец купил квартиру по ДДУ, но не принял ее еще в собственность (например, дом еще не сдан) и хочет ее продать через переуступку права требования. Необходимо понимать, что при продаже такого объекта продавец не мог каким-либо образом выделить супругу и ребенку положенные доли, но это не отменяет наличие обязательства по совершению таких сделок.
2. Продавец не выделил обязательные доли членам своей семьи и заявляет, что проблем не будет, даже предоставил согласие супруги на совершение сделки. А как дополнительный аргумент показывает Вам документы, подтверждающие, что дети являются собственниками иного объекта недвижимости.
Предлагаю бежать от такого продавца, так как наш законодатель четко указал, что если помещение было приобретено/построено/улучшено с использованием средств материнского капитала, то оно должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей.

Ну, с материнским капиталом я вроде бы закончил…

Переходим к сделкам с недвижимостью, полученной по наследству

Для начала мне, пожалуй, стоит сказать о том, что есть несколько типов наследования:

1. распределение наследства в рамках процедуры, установленной действующим законодательством, которая ставит в зависимость степень родства, обязательные наследственные доли и иные факторы;
2. по завещанию, то есть по письменному волеизъявлению наследодателя.

Пожалуй, главным риском покупки унаследованной недвижимости является возможное наличие скрытых, неучтенных наследников, которые могут претендовать на имущество. Это может привести к тому, что наследник может сделку в судебном порядке, а как следствие вы рискуете остаться без недвижимости, но с деньгами, а в самом худшем сценарии и без недвижимости, и без денег, так как продавец уже все потратил.

Кто может попробовать оспорить сделку по покупке вами недвижимости?

1. Те, кому положена обязательная доля, но они ее не получили
К ним можно, например, отнести лиц, которые имеют право на обязательную долю, несмотря на завещание, как правило, это: несовершеннолетние и нетрудоспособные дети, супруги и родители наследодателя.
Проблема в том, что большинство продавцов и покупателей уверены, что раз есть завещание, значит все ОК. Однако, реальность бывает другой и в итоге покупатели таких квартир ввязываются в ненужные для себя суды.

2. Недостойные наследники (прим. хотел найти мем какой-нибудь на эту тему, но не получилось)
Так называют тех, кто имеют право на наследство, но на основании судебного решения или решения нотариуса не получают его.
К ним могут относить, например, родителей, лишенных родительских прав.
С ними ситуация чуть понятней, чем с теми, кто имеет право на обязательную долю, да и, казалось бы, им отказали в наследстве, однако, такие люди все еще вправе попробовать обжаловать решение, на основании которого им запретили участвовать в распределении наследственной массы. А это значит что? Значит покупатель такой недвижимости может потратить кучу нервов, денег и сил на решение данной проблемы.

3. Скрытые наследники
К таким людям, например, мы можем отнести: признанных без вести пропавшими или умершими, а также людей, кто отбывают свое наказание в местах лишения свободы. Почему скрытые? Проблема в том, что о данных людях могли забыть, а сами эти люди не знали о том, что они вправе вступить в наследство, НО, узнав об этом инициируют оспаривание результатов распределения наследственной массы, а как следствие и вашу сделку.

4. Недовольные завещанием
Возможна ситуация, когда, предположим, имущество получено по завещанию и у нас нет никого из категорий 1,2 и 3, указанных выше. Однако, есть люди, которые непременно захотят оспорить завещание, например, по причине того, что наследодатель не имел возможности осознавать, что он делает или его заставили написать завещание, и потенциальные наследники могут обратиться в суд, и если су встанет на их сторону, то завещание будет отменено, а наследственная масса будет перераспределяться.

Как вам минимизировать возможные риски?

Во-первых, старайтесь избегать сделок со свежим наследством. Почему? Как я ранее и говорил, одним из главных рисков покупки наследственного имущества является отсутствие возможности проверить перечень всех наследников. Продавец не даст Вам гарантию, что через N-ое количество времени не объявятся иные наследники, которые захотят оспорить сделку, даже если продавец уверен, что иных наследников нет. Помните, в посте про сделки с приватизированным имуществом я писал о неожданных жильцах (Риски покупки приватизированной недвижимости)? Так вот, тут есть похожий риск.

Как следствие, моим советом является рекомендация покупать недвижимость, полученную по наследству, за пределами совокупности следующих сроков:

• Срок вступление в наследство (6 мес. со дня открытия + 3 мес., если наследство получено в следствие отказа от наследства другим лицом);
• Срок исковой давности, позволяющий оспорить результаты распределения наследственной массы. В данном случае у нас применяется классический срок исковой давности – 3 года, но надо понимать, что такой срок может быть продлен при наличии уважительных причин, но есть предельный срок в 10 лет.

Тут надо понимать, что срок исковой давности исчисляется не с момента, когда умер наследодатель, а с момента, когда наследник узнал о смерти наследодателя. Таким образом, если есть уважительные причины, предположим, человек был в коме и точно не мог узнать о смерти наследодателя до выхода из нее, то он может пойти оспаривать результаты распределения наследства.

Поэтому, если Вы приняли решение купить недвижимость, полученную по наследству, то желательно приобретать ту, которая была получена 10 лет назад, а если пойти на некоторые компромиссы, то хотя бы 6-7 лет назад. В таком случае вы не устраняете, но минимизируете шансы появления неизвестных наследников. К тому же надо учитывать, что таким наследникам еще надо будет восстановить срок исковой давности.

Прим.: Отдельно оговорюсь, чтобы не грузить Вас тонкостями, я специально игнорирую такие тонкости как:
• Специальный сроки исковой давности по наследству, например, оспаривание завещания;
• Основания для восстановления срока исковой давности потенциальными наследниками по истечении 10 лет.

Во-вторых, в договоре купли-продажи указываем реальную цену. В принципе, я сторонник того, что надо ее всегда указывать в случаях сделок с недвижимостью, особенно, если вы являетесь стороной покупателя, но многие продавцы и риелторы каким-то способом уговаривают покупателей занизить цену, чтобы помочь продавцу с налогами. Причем иногда даже без таких документов как: дополнительное соглашение об увеличении цены (которое не подается на регистрацию) или договор купли-продажи неотделимых улучшений.

Думайте в первую очередь о себе, так как указание реальной, а не заниженной цены дает Вам:
• Возможность уменьшить свою налогооблагаемую базу, в случае продажи этой недвижимости (мы сейчас говорим о сроке, когда вы должны заплатить НДФЛ с продажи недвижимости);
• Получить налоговый вычет в полном объеме, т.к. излишнее занижение стоимости покупки по документам может привести к тому, что Вы не сможете получить налоговый вычет в полном объеме;
• Покупка по рыночной стоимости будет одним из ваших аргументов, если Вы столкнетесь с оспариванием вашей сделки по покупке квартиры (это может касаться, например, банкротства продавца или в случае оспаривания вашей сделки несогласными наследниками).

Так, пугалок я накидал, можно и сказать под конец что-нибудь положительное.

Несмотря на весь тот негатив, что выше я сказал, должен отметить, что в последнее время судебная практика такова, что большинству покупателей удается отстоять свое право на купленную ими недвижимость. Но это справедливо именно для случаев, когда покупатель признавался добросовестным приобретателем. С характеристиками добросовестного приобретателя вы можете ознакомиться в ст. 302 ГК РФ.

На сегодня закончим, как обычно, напоминаю, что здесь содержатся общие рекомендации и не учтены индивидуальные особенности, которые могут всплыть в конкретной сделке, или редкие случаи.

Надеюсь, было полезно.

Отвечать на вопросы и комментарии буду в понедельник-вторник.
Обещать сроков выпуска следующего поста не буду, так как не готов их обозначить.

Ранее я озвучивал доступные темы, пишите, пожалуйста, что вам было бы интереснее:
1) сделки с недвижимостью;
2) интеллектуальная собственность;
3) товарные знаки;
4) франчайзинг (шучу, тут я уже начал делать посты, так что выбор темы уже не актуален).

Всем доброе время суток, задержался с выпуском нового поста, но я про него не забыл.

Ранее я писал об общих способах проверки недвижимости [пост](Что проверять при покупке недвижимости), при подготовке сделки с недвижимостью.

Судя по комментариям, многим хотелось поговорить про сделки с приватизированной недвижимостью, как все проверить и как избежать рисков.

Итак, мы подбираем себе недвижимость к будущей покупке, нашли то, что нам подходит по всем параметрам (локация, эстетические вкусы, состояние, финансы и прочее), но узнаем, что право собственности на данную недвижимость было приобретено в процессе приватизации, какие риски нас могут поджидать?

Спойлер: лучший способ защитить себя от рисков, связанных с покупкой приватизированной недвижимости - отказаться от покупки такой недвижимости.

Риск № 1

Один из часто встречающихся рисков - это наличие лиц, зарегистрированных в квартире, которые в прошлом отказались от участия в приватизации недвижимости.

Что с ними не так?

Проблема в том, что так как они отказались от участия в приватизации (имея на это право), то они получили бессрочное право пользование такой недвижимостью. Таким образом возможна ситуация, когда вы купили квартиру, но потом к вам приходит господин/госпожа N с заявлением, что теперь он(-а) живет с вами, так как в прошлом отказался от приватизации, считая что в этом жилье надобности больше нет, но жизненные обстоятельства перевернулись.

Перспективы суда?

К сожалению для покупателя, если такой человек подаст исковое заявление в суд и предоставит документы, подтверждающие, что он был вправе участвовать в приватизации, но не участвовал, то суд, с высокой долей вероятности, может встать на сторону такого человека и вынести решение о том, чтобы покупатель не ограничивал для такого человека доступ к жилью.

Вам придется договариваться уже с новым соседом насчет его добровольного отказа от проживания на вашей жилплощади, и отказом от своего права (добровольное снятие с регистрации) на проживание в вашей квартире.

Безусловно, суд не всегда встает на сторону таких истцов, например, если имел место добровольный отказ от регистрации в данной жилплощади, например, в связи с браком и переездом на ПМЖ (с последующей постоянной регистрацией по новому месту жительства) к супругу, то у вас есть все шансы выиграть суд и не делиться своей площадью с нежелательным соседом.

Риск № 2

Второй популярный риск - это необъявленные (скрытые) собственники.

Кто это такие?

Это те, кто по каким-либо причинам не получили свою долю в праве собственности. Среди них могут быть: (1) дети; (2) те, кто не вступили в наследство; (3) супруги.

К чему может привести ситуация, когда вы купили квартиру и получаете письмо "счастья" от такого собственника или из суда? Возникновение подобной ситуации грозит для вас дополнительными убытками, так как есть вероятность, что вновь объявившиеся собственники могут получить свою долю в вашей квартире и вам придется ее выкупать.

Как быть?

100% защиты от этого, увы, нет. У нас есть некоторые инструменты проверки, помимо тех, что были оговорены в первом посте, это, например, реестр наследственных дел: https://notariat.ru/ru-ru/help/, но он не даст вам возможности со 100% вероятностью себя защитить.

Риск № 3

Несовершеннолетние дети

В целом, этот риск есть не только при сделках с приватизированными квартирами, но здесь он может проявиться особенно ярко, так как родители могли их снять с регистрационного учета на момент приватизации, чтобы в рамках приватизации не выделять долю для несовершеннолетнего в приватизированной квартире, а потом по завершении приватизации заново вписать.

Для чего это делается? Все просто. Если собственником недвижимости является в том числе несовершеннолетний, его участие в сделке по продаже недвижимости необходимо.  Потребуется не только участие этого самого ребенка (до 14 лет от имени ребенка участвуют родители как законные представители), но и согласие органов опеки и попечительства. То есть, если ребенок участвовал в приватизации и стал собственником доли, могут возникнуть проблемы при продаже такой недвижимости: органы опеки спросят, чем будет заменено утрачиваемое право собственности ребенка? Органы опеки потребуют равноценной замены продаваемой доли ребенка (чтобы на ребенка была приобретена доля в другой недвижимости, по своим характеристикам не уступающая продаваемой).

Также есть проблемы со сдачей в аренду. Поскольку несовершеннолетний будет сособственником, то он будет иметь право на часть доходов от продажи/сдачи в аренду квартиры, в которой у него была доля, а такие доходы должны поступать на специальный счет, деньги с которого можно тратить только на образование/лечение  и пр. важные расходы (важность устанавливают органы опеки).

Чем это грозит?

В целом, это частный случай Риска № 2: к вам может прийти ущемленный в своих правах ребенок, или бывший супруг, не имевший права на участие в приватизации, но с которым оставили ребенка и потребовать выделить ему долю в праве собственности на квартиру.

Можем ли мы обложить продавца заверениями, что нет никаких скрытых собственников/неожиданных жильцов/ущемлённых в своих правах детей?

Можем. И даже можем потенциально потом развернуть сделку (признать недействительной/незаключенной - зависит от того, какие требования выражены в иске). Но вы уверены, что сможете в быстрые сроки получить обратно свои деньги, включая убытки (затраты на ремонт, переезд и пр.)? Я лично нет, так как закладываем время на суд, апелляцию, исполнительное производство (кассацию можем не ждать, сразу после апелляции заказываем исполнительный лист) и узнаем, что денег-то нет у нашего продавца, и вообще он переехал на ПМЖ в Таиланд, рассекает на скутере и живет в хибарах.

Как минимизировать риски?

Если вы узнали, что право собственности возникло на основании приватизации, то трясите с собственника:

- Справку по форме 9 - содержит сведения о лицах, зарегистрированных и снятых с регистрации в приобретаемом вами объекте недвижимости (как вы помните из прошлого поста, ее в принципе всегда надо просить);

- Справку по форме 12 - пожалуй, этот документ имеет больший для вас вес в случае покупки приватизированной квартиры, чем справка по форме 9, так как рассказывает вам о ранее зарегистрированных лицах, которые могут заявить свои претензии на жилье;

- Расширенную архивную выписку из домовой книги - хотя домовые книги и отменили в 2018 году, тем не менее архивные выписки все еще можно получить, например, через МФЦ. В Москве, на сколько мне известно, альтернативой такой выписки является Единый жилищный документ (точнее про него не могу рассказать, так как никогда с ним дело не имел);

- Заявление на приватизацию (если покупаете квартиру непосредственно у тех, кто участвовал в приватизации) - трясите его с собственника, даже если он говорит, что нет у них такого.

Получив документы, начинаем играть в симулятор excel, то есть, сидим и сравниваем:
1) Кто был зарегистрирован в квартире в период приватизации;
2) Кто имел право на приватизацию;
3) Кто получил свою долю по итогу приватизации, а кто отказался (просим предоставить заверенные копии отказа от приватизации) или не участвовал (например, был в местах лишения свободы). В целом, если видите наличие отказавшихся и/или неучаствовавших, то я бы рекомендовал сразу отказываться от объекта, может ничего плохого для вас и не случится, но жить на пороховой бочке в виде неожиданного соседства или иных проблем не хочется; 

4) В отдельную графу выводим несовершеннолетних на момент приватизации.

Если по итогу вашего сравнительного анализа, вы видите, что все, кто имел право на приватизацию (включая несовершеннолетних), получили право собственности на основании приватизации (неучаствовавших и отказавшихся нет) и добровольно выписались из жилья, то вы (ваша удача) великолепны!
Если нет, то пытаемся узнать - все ли живы среди отказавшихся/неучаствовавших (знаю, звучит цинично, но увы). Если есть живые, то опять же, рекомендую отказаться от сделки.

На сегодня, пожалуй, все. Безусловно, в этой статье отражено только самое основное и все приведенные ситуации носят гипотетический характер, есть множество частных случаев, требующих детального разбора и по своему объему такой пласт информации может претендовать на отдельную книгу.

Следующий пост будет еще об одном частном случае: покупка недвижимости у продавца, который приобретал ее с использованием материнского капитала (по срокам точно обещать не могу в связи с рабочей загрузкой).

P.S. на комментарии буду отвечать, начиная с завтрашнего - послезавтрашнего дня.

P.P.S. также в будущем будут новые посты. Ранее я озвучивал доступные темы, пишите, пожалуйста, что вам было бы интереснее:
1) сделки с недвижимостью;
2) интеллектуальная собственность;
3) товарные знаки;
4) франчайзинг?

По просьбе @olegsvoy делаю небольшой мануал о том, какую информацию необходимо проверять при покупке недвижимости.

Данная инструкция ориентирована применима к объектам вторичной недвижимости, а не первичной.

Итак, Вы решили приобрести квартиру, дом на рынке вторичной недвижимости, по каким параметрам следует осуществлять проверку планируемого к приобретению объекта, после его осмотра и до принятия окончательного решения о том, будете ли Вы приобретать соответствующий объект недвижимости?

1. Проверка документов

Пожалуй, проверку стоит начать с заказа/запроса следующих документов:

1.1. Выписка из ЕГРН.

Будем считать меня недоверчивым человеком, но я считаю, что лучше заказать выписку из ЕГРН самостоятельно, узнав адрес объекта или кадастровый номер объекта, а не использовать выписку, предоставленную собственником или агентом.

Для заказа выписки есть множество агрегаторов, но выписку также можно заказать через официальный сайт Росреестра (https://rosreestr.gov.ru/eservices/request_info_from_egrn/) или через справочно-консультационные базы (например, Контур.Фокус, СБИС и прочие)

Для чего выписка нам нужна?

По выписке в первую очередь мы проверяем следующие данные:

1. ФИО/Наименование правообладателя (собственника);

2. Наличие/отсутствие обременений в отношении объекта (запрет на совершение регистрационных действий / сервитут (особенно актуально при покупке земельных участков) / наличие долгосрочных договоров аренды в отношении объекта и пр.).

1.2. Правоустанавливающие документы

Запрашиваем у собственника для проверки правоустанавливающие документы, например, договор купли-продажи или договор дарения или решение суда или свидетельство о праве на наследство.

Зачем нам необходимы правоустанавливающие документы, если по выписке мы уже сверили соответствие собственника?

Риск не самый частый (15/100), но встречается и заключается он в том, что третьи лица могут в будущем предъявить к продавцу требования, связанные с неисполнением им обязательств (например, ваш продавец не выплатил всю стоимость продаваемого Вам объекта, а залога в отношении объекта не было установлено) перед ними или же требования об оспаривании правоустанавливающего документа (характерно для завещаний / в случаях неправильно произведенной приватизации / если одним из продавцов был несовершеннолетний и сделка была проведена с нарушениями)  и Вам придется потратить нервы и время, так как если спор будет связан в том числе и с приобретаемым Вами объектом, то 97% вероятности, что Вас привлекут в качестве третьего лица и необходимо будет доказывать, что вы добросовестный приобретатель и даже это не факт, что защит Вас от утраты приобретенного объекта.

1.3. Проверка документов на коммунальные услуги

При покупке квартир данный шаг модно пропустить, но если мы с Вами говорим о покупке загородной недвижимости (дом, коттедж, таунхаус и пр.), то я бы рекомендовал проверять данные документы.

Главным поводом для проверки документов на поставку коммунальных ресурсов, пожалуй, является проверка объемов электрической мощности.

Если приобретаемый Вами объект имеет свыше 15 кВт электричества и Вы желает оставить текущую мощность, то рекомендую проверять объем э/мощности, который получает продавец на основании договора со сбытовой компанией и если по договору также поставляемая мощность составляет свыше 15 кВт (да, бывает когда по документам одна мощность, а по факту больше), то чтобы не доплачивать за подключение мощности свыше 15 кВт, рекомендую в договор купли-продажи включать условие о том, что собственник отказывается от N кВт мощности в пользу покупателя (Вас) и обязуется написать соответствующее заявление в адрес сбытовой компании.

1.4. Проверка соответствия планировки, указанной в техническом плане и фактической планировки.

Для кого полезно? В первую очередь для тех, кто планирует приобретение с использованием ипотечного кредита.

Почему?

Все на самом деле просто, если собственник осуществил перепланировку объекта, затронув целостность капитальных конструкций, например, снес капитальную стену (или ее часть) или объединил балкон с комнатой или заменил обычные стекла на панорамные и такая планировка / реконструкция не была узаконена в силе невозможности ее узаконивания или в связи с ленью продавца, то есть риск того, что банк откажет Вам в кредите в связи с неподходящим предметом залога.

Так, по документам, пожалуй все, переходим к тому, на что имеет смысл проверить собственника.

2. Проверка собственника

2.1. Проверяем наличие судов и исполнительных производств

Для проверки используем следующие сервисы:

https://kad.arbitr.ru/ - база решений и текущих дел, рассматриваемых арбитражными судами - актуально как если продавец ИП / участник юридического лица, так и если продавец просто физическое лицо (некоторые виды споров с участием физических лиц подведомственны именно арбитражным судам);

https://sudact.ru/regular/, судебныерешения.рф - крайне неудобные на мой взгляд сервисы и легче вручную проверять суды общей юрисдикции в отношении продавца согласно данным прописки, но если у вас нет доступа к платным базам, то это лучший из возможных вариантов;

https://fssp.gov.ru/iss/ip - база исполнительных производств (с недавнего времени для проверки нам необходимо знать дату рождения);

https://fed ресурс.ru/ - реестр дел о банкротстве (заменить "ресурс" на "resurs" и пробел между "fed" и "resurs" убрать, пикабу не нравится ссылка не федресурс).

Для чего нам необходимо проверить данную информацию?

Проблема в том, что если продавец находится в предбанкротном состоянии, например, имеет непогашенную задолженность (главный риск - если задолженность от 500 т.р. и по каким-то причинам в отношении продаваемой квартиры нет запрета на регистрационные действия), то есть риск того, что в случае возбуждения в отношении продавца дела о банкротстве, арбитражный управляющий может решить, что продал он Вам квартиру ниже рыночной и ее необходимо обратить в конкурсную массу через процедуру оспаривания сделки. Конечно, не факт, что у арбитражного управляющего это получится, однако, такие события могут изрядно потрепать нервы.

Суды мы также проверяем на оценку того, нет ли каких-либо дел, которые могут подставить под риск оспаривание вашей новой покупки, например, семейные споры (если квартира куплена в браке) или споры об оспаривании завещания (если квартира получена на основании завещания) или об оспаривании договора дарения (если квартира получена на основании договора дарения). Также мы просматриваем дела, по которым у продавца могут потенциально появиться финансовые обязательства, неисполнение которых также могут привести к банкротству.

Почему я настаиваю на аудите продавца по вопросам банкротства? На сегодняшний день это очень популярный инструмент от списания долгов.

В 2021 году число россиян (включая индивидуальных предпринимателей), признанных банкротами, составило 192,8 тысячи человек. Этот показатель на 62% превышает данные 2020 года, свидетельствуют данные Федресурса. Чаще всего - в 94,9% случаев - граждане сами инициируют собственное банкротство.

2.2. Проверяем собственника на дееспособность (особенно, если собственник в преклонном возрасте)

Как мы это делаем:

Во-первых, просим собственника подготовить справку о том, что он не состоит на учете в ПНД. Немало продавцов по каким-то причинам оскорбляются, когда запрашиваешь у них данную бумагу. Сразу оговорюсь, что защита не 100%, но это лучше чем потом без ничего участвовать в деле о признании договора купли-продажи недействительным (когда-то это была популярная схема обмана, когда после сделки "родственники" заявляли о признании квартиры недействительной, возвращая квартиру обратно, а покупатель деньги обратно не получал, так как продавец уже все потратил);

Во-вторых, также как и в п. 2.1 просматриваем судебные дела, так как в рамках гражданского судопроизводства вполне можно признать человека недееспособным.

Если приобретаемый объект вас полностью устроил и по п. 1 и 2 вопросов не возникло, то переходим к подготовке документов для сделок.

3. Запрос документов под сделку

Какие документы просим подготовить продавца к дню сделки?

3.1. К дню сделки просим продавца подготовить справку об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц (справка по форме №9);

3.2. Нотариальное согласия супруга на продажу объекта или справка о том, что квартира была приобретена вне брака.

По факту договор купли-продажи можно подать и без указанных в п. 3.2 документов, однако, отсутствие данных документов несет для вас риск того, что недовольный супруг может попробовать оспорить заключенный вами договор, а деньги продавец давно потратил.

3.3. Если собственником объекта или долей в объекте является несовершеннолетний, то обязательно запрашиваем согласие на сделку органов опеки и попечительства, иначе, риски аналогичны рискам указанным в п. 3.2.

3.4. Документы подтверждающие отсутствие задолженности у продавца перед поставщиками коммунальных услуг.

В целом долги за к/у следуют за собственником, а не перейдут на вас, за исключением взносов на капитальный ремонт, их придется платить за бывшего собственника. Однако, никто не хочет попасть в ситуацию когда вы еще не успели уведомить ТСЖ/УК/поставщика к/у о смене собственника и получить квитанцию с указанием задолженности за коммунальные услуги за несколько месяцев или лет.

3.5. Если подписант со стороны продавца - это не сам продавец, а представитель по доверенности, то лучше проверить доверенность по следующей ссылке https://www.reestr-dover.ru/, а также не отменили ли ее.

Обязательно ли оформлять нотариальную сделку?

На мой взгляд, любой человек, имеющий в запасе 5-8 часов свободного времени может самостоятельно провести аудит планируемого к приобретению объекта, порой, лучше сотрудников нотариальных контор в связи с потоковостью задач у последних (прим. нотариусы, сотрудники нотариальных контр не обижайтесь, я вас люблю, но не раз встречался с косяками, которые приходилось потом исправлять), соответственно, реальный "+" заключения сделки с участием нотариуса - это ускоренная регистрация сделки в росреестре, если вы готовы подождать стандартный срок в 10 дней, то сэкономить деньги на нотариусе я считаю вполне разумным действием, подписать договор в простой письменной форме и самостоятельно подать на регистрацию.

В целом я написал все что хотел. Данный пост не содержит всей информации, которая может понадобится, как при проведении аудита перед покупкой недвижимости, так и в период сделки, но, на мой взгляд, я отразил самое основное, буду рад если пост окажется кому-нибудь полезным.

В целом я думаю вернуться на пикабу в качестве ТС, ранее писал о сделках с готовым бизнесом, но пришлось прерваться в связи с большим объемом загрузки.

Предлагаю такой вариант, если Вам будут интересны советы в части аудита и сделок связанных с: товарными знаками, франчайзингом, программным обеспечением или недвижимостью, то раз в неделю я буду выбирать тему на основании вопросов в комментариях к последнему посту и писать на эту тему.