У всех же на слухи те самые таинственные пенсионерки (в большинстве своём это женщины), которые где-то у себя прячут миллионы, а потом отдают мошенникам. То 5 миллионов, то 10, то 20. Дальше — больше. Вчера была новость о том, что пенсионерка из Омска отдала мошенникам разными способами (в том числе золотыми слитками, где она их только взяла) около 75 миллионов рублей. Кто-то шутит, что у неё хранился бюджет Омского метро, так и не реализованного и в итоге частично затопленного, ибо содержать консервированную систему дороже. Многие удивляются, как людям с такими мозгами удаётся накопить такое состояние, а потом так легко и просто его отдать по своей тупости. Полагаю, что все эти «состояния» — наследственные, и заработаны они не тупыми пенсионерками, а их умными, но умершими мужьями, или даже родителями.
Но да ладно. Тут параллельно процветает куда более интересная схема, где те же самые пенсионерки показывают, что у некоторых из них, хотя бы задатки мозга, но есть, хотя это и не на пользу обществу. Сначала были единичные случаи, когда пенсионерка продала свою квартиру честному, добросовестному покупателю, а спустя время заявила, «я продала эту квартиру под влиянием обмана, а деньги у меня украли мошенники», или показывают справки о деменции и прочих болезнях. Дело доходило до суда, а в суде выяснялось, что правда, квартира продана под влиянием обмана и существенного заблуждения. В таких случаях сделка отменяется, и всё имущественное состояние возвращается к прежним позициям. Квартиру — пенсионерке, деньги — покупателю. Проблема в том, что квартира возвращается, но денег тех уже нет (мошенники украли), потому покупатель рискует остаться и без денег, с вечным исполнительным производством на такую предприимчивую бабульку, ибо пенсии в России не ахти, отдавать придётся внукам. Кроме того, что покупатель остаётся без денег, нередко на нём продолжает ещё и висеть ипотека, банку всё равно, что случилось, платить по графику не забывай.
Как я сказал, случаи были сначала единичными, но теперь, судя по всему, дело поставлено на поток. Появилась информация о том, что в российских судах ведётся производство по нескольким сотням подобных дел, и ещё немалая часть уже разрешена, и только в одном случае покупателю удалось отстоять квартиру.
Суды применяют в своей практике ст. 179 ГК РФ «Недействительность сделки, совершённой под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств». Пенсионерка добивается признания себя потерпевшей, она вправе после этого обратиться в суд, который может признать сделку недействительной. Хотя и не обязан признавать, практика показывает, что в подавляющем большинстве случаев сделку недействительной суд признаёт. Далее, на основании п. 2 ст. 167 ГК РФ каждая из сторон сделки обязана возвратить всё, что получила. Как я уже сказал, пенсионерка получает квартиру, и живёт дальше в своей квартире, и не обращает особого внимания на то, что на ней висит долг. Тем более, о чём переживать, ведь «кражу» денег за квартиру тоже надо доказать, может она на тех самых деньгах сама и сидит. А покупатель ждёт и не дождётся своих денег годами.
Есть ст. 302 ГК РФ «Истребование имущества от добросовестного приобретателя». Данная статья, мягко скажем, не помогает урегулировать такие случаи. Согласно данной статье, приобретатель признаётся добросовестным только в случае, когда он не знал и не мог знать о том, что продавец не имел права его отчуждать. Так прямо написано. В случаях с продажей квартир такими пенсионерками, они вполне имели право продать свои квартиры, а пытаются потом возвращать их уже по другим основаниям. (Возникает даже абсурд: имели право продать — могут легко вернуть, а, типа не ведала, что творила; не имели права продать — оставят у добросовестного приобретателя, если он сам ещё не успел этой квартиры лишиться, но таким способом они легально обходят нормы закона, ограничивающего право продажи). Следовательно, по действующему законодательству покупатели таких квартир не могут быть признаны добросовестными приобретателями. Их права никак не защищаются. Есть шанс защитить свои права, если будет доказано, что сам продавец действовал недобросовестно и чуть ли не специально пошёл на такую схему. В том самом единственном случае, когда покупатель отстоял квартиру, наверное ровно это и случилось, но точных деталей дела нет.
В данном случае не помогают даже сопровождение сделки банком и клятвенные заявления продавца на видео, что он искренне хочет продать квартиру (например, чтобы вложиться в другую) и не действует под влиянием обмана, существенного заблуждения и пр. Всё равно квартиру он потом отожмёт обратно.
Очевидно что, законодательство наше несовершенно и никак не защищает права приобретателей таких квартир, от слова совсем. Надежда только на то, что ушлые пенсионерки где-то дадут прокол и спалятся с потрохами в том, что они сами действуют недобросовестно.
Как же защититься от перспектив попасть в похожую историю? Ответ очевиден (почти), но немногие им пользуются. Оформлять сделку у нотариуса. Это не реклама нотариусов, я сам отношусь к ним с недоверием. Но в таком случае, по закону, весь риск признания сделки недействительной берёт на себя нотариус и отвечает личным имуществом (но чаще всего прежде — страховым возмещением по обязательному страхованию ответственности нотариусов). Есть закон № 4462-1 «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате». Нотариус обязан убедиться, что стороны действуют добросовестно, по своей воле, и в их действиях нет вмешательства «иных сил» в виде мошенников и пр. В таких случаях устного заявления бабки о том, что мошенников нет, будет достаточно, именно это нотариус и фиксирует, и обратное может трактоваться как обман со стороны бабки. Удостоверяя сделку, нотариус подтверждает, что стороны дееспособны, все возможные проверки проведены, и сделка «чиста». Дальше, что бы ни случилось, ответственность за неё будет нести только он сам. Согласно ст. 17 этого закона, нотариус несёт полную имущественную ответственность за вред, причинённый по его вине имуществу граждан и юрлиц. Даже без его вины, фонд нотариальной палаты, из которого произошло возмещение покупателю, в теории может предъявить иск к бабке, но в любом случае, этого фонда будет достаточно, чтобы покупатель получил обратно деньги сразу, а не через много-много лет. Мне пока неизвестен ни один случай, при котором в таких делах о возврате квартир фигурировали нотариально совершённые сделки. Зато сделок, которые сопровождает банк — полно. У нотариального удостоверения сделки есть и минус — нотариус, собственно, может отказать в удостоверении, если обоснованно сочтёт, что в этой сделке что-то не так. Тут можно либо задуматься и отказаться от покупки квартиры, либо сходить к другому нотариусу, в одном нотариальном округе их обычно несколько.
Пока у нас активно редактируются законы об иностранных агентах, воинском учёте и экстремизме в интернете, вопрос с защитой прав покупателей законотворцев не волнует. Потому, товарищи, будьте бдительны при покупке квартир у таких пенсионерок, которые «страдают деменцией» настолько, что забывают вовремя показать справку об этом. Не жалейте денег и времени на удостоверение сделки у нотариусов, это хоть какой-то шанс защититься в условиях несовершенства законодательства. Их услуги хотя и не самые дешёвые, но на фоне возможных убытков деньги за такие услуги выглядят мелочью.
