За последнее время судебная практика значительно пополнилась случаями, когда собственник квартиры обязан получить согласие своих соседей по дому прежде, чем затевать что-то в своей квартире. Разберем несколько свежих примеров.

1. Установка панорамного остекления в квартире

Собственница квартиры в многоэтажке кардинально изменила лоджию в комнате и окно на кухне — полностью разобрав кирпичную стену в подоконном проеме до уровня пола и сделав панорамное остекление, а также убрала перегородку между лоджией и комнатой. Но вскоре к ней поступила претензия от городской администрации, где требовалось устранить незаконную реконструкцию жилого помещения и привести его в изначальный вид. Собственница отказалась — и спор перешел в суд.

В трех инстанциях согласились с администрацией в том, что произошла реконструкция жилого помещения, в результате которой была затронута капитальная стена дома и уменьшилось общедомовое имущество (к таковому закон относит в т.ч. несущие стены, балконные и иные плиты — п. 2 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491).

Собственница же не смогла доказать, что получала на эту реконструкцию согласие всех собственников помещений дома — а оно обязательно требуется при присоединении части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Требования администрации удовлетворили (Восьмой КСОЮ, дело №8Г-10710/2023).

2. Установка кондиционера в квартире

Управляющая компания добилась принудительного демонтажа внешнего блока кондиционера, который владелица одной из квартир установила на фасаде дома. Верховный суд РФ признал, что каждый собственник помещения многоквартирного дома может пользоваться общим имуществом только при условии, что достигнуто соответствующее соглашение между всеми собственниками помещений.

Поскольку положительного решения общего собрания собственников по вопросу согласования установки кондиционера на фасаде не было, собственнице пришлось его убирать (Верховный суд РФ, определение № 5-КГ22-150-К2).

Аналогичная практика складывается сейчас и по поводу установки спутниковых антенн на фасадах многоэтажек (см. например определение Четвертого КСОЮ по делу № 88 – 12589/2023).

3. Установка дополнительной двери в межквартирном коридоре

Собственники нескольких квартир установили еще одну дверь, перегородив тем самым часть общего коридора. Выявив это, управляющая компания потребовала убрать перегородку, т. к. она не была одобрена общим собранием собственников, а при этом ограничивала доступ к электрическому распределительному щиту, который относился к общему имуществу дома.

Получив отказ, компания обратилась в суд — и там ее требования признали обоснованными: собственники квартир фактически присвоили себе часть общего имущества (коридора), не получив на это согласия собственников остальных помещений дома. Спор дошел до кассационной инстанции — и там решение оставили в силе (определение Восьмого КСОЮ по делу № 8Г-6015/2023).

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

В судебной практике найдется немало примеров, когда из-за банальной неисправности почтового ящика гражданам пришлось столкнуться с серьезными неприятностями: вовремя не было получено письмо из суда — и в результате взысканы деньги или наложена санкция за правонарушение, а срок для обжалования решения уже истек.

А вот вопрос, кто должен ремонтировать почтовые ящики в подъездах, долгое время оставался до конца не решенным — пока на днях Верховный суд РФ не высказал, наконец, по нему свое мнение.

Собственник квартиры из Барнаула подал в суд иск к управляющей компании своего дома, предъявив к ней целый перечень различных требований — и в т.ч. заменить старые почтовые ящики в подъезде на новые.

Назначенная судом экспертиза подтвердила, что почтовые ящики имеют многочисленные дефекты и требуют замены.

Однако суд отказался возлагать эту обязанность на управляющую компанию, посчитав, что ящики не относятся к общему имуществу дома — значит, их ремонт и замена могут осуществляться компанией только в качестве дополнительной услуги (и, соответственно, при условии дополнительной оплаты).

Однако Верховный суд РФ с такой позицией не согласился, отметив следующее:

- перечень общего имущества дома, определенный Правилами, утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, не является исчерпывающим — значит, к нему могут относиться и иные объекты, предназначенные для эксплуатации многоквартирного дома;

- в Положении, утв. Министерством регионального развития РФ от 1 июня 2007 г. № 45 (в разделе «Рекомендации по содержанию и ремонту иных объектов общего имущества в многоквартирном доме»), предусмотрены в т.ч. рекомендации по содержанию и ремонту абонентских почтовых шкафов как объектов общедомового имущества;

- а в Законе «О почтовой связи» (ст. 31) сказано, что обслуживание, ремонт и замена абонентских почтовых шкафов возлагаются на собственников жилых домов или жилищно-эксплуатационные организации, которые обеспечивают сохранность домов и надлежащее их использование.

Отсюда Верховный суд РФ сделал вывод, что почтовые ящики в подъездах многоквартирных домов относятся к общедомовому имуществу — следовательно, их должна содержать управляющая организация дома за счет той платы, которую перечисляют ей собственники помещений на содержание жилья (определение ВС РФ №51-КГ23-3-К8).

С учетом такой позиции собственники квартир имеют полное право потребовать от своей управляющей организации отремонтировать почтовые ящики или заменить их на новые, если их состояние того требует. В случае отказа можно решить этот вопрос в судебном порядке.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

По его мнению, оспариваемые нормы регулируют лишь порядок расчета платы за коммунальную услугу при отсутствии показаний прибора учета — поскольку в такой ситуации коммунальная организация не может рассчитать плату по фактически потребленному объему ресурса, а принудить потребителя передать показания счетчика она не вправе (Правила №354 действительно не возлагают на граждан такую обязанность).

Определение же порядка расчета платы за ЖКУ, по мнению суда, нельзя отнести к ответственности.

Ссылку на Закон «О защите прав потребителей» также отклонили, поскольку ГК РФ (ст. 426) допускает установление в определенных случаях правил, обязательных для сторон публичных договоров — что в данном случае реализовано посредством утверждения Правил предоставления коммунальных услуг (ПП РФ от 6 мая 2011 г. №354) (решение Верховного суда РФ по делу № АКПИ23-141).

Таким образом, долгий перерыв в передаче показаний счетчика может вылиться впоследствии во внушительный счет за коммунальные услуги — и даже суд не поможет отменить эти начисления, поскольку действующие правила предусматривают расчет по нормативу потребления и числу проживающих.

Так, например, в Московской области действуют такие ежемесячные нормативы: холодная вода — 4,24 м3 на человека, горячая вода — 3,12 м3 на человека (Распоряжение Министерства ЖКХ МО от 20 октября 2020 г. № 386-РВ).

Можно себе представить, сколько придется заплатить, если в квартире зарегистрировано несколько человек (например, в одном из судебных дел собственнику начислили плату за 62 жильца, которые числились на регучете в его квартире, хотя фактически они там не проживали — определение Мосгорсуда по делу №33-13099/2022).

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

Жители одной из многоэтажек утвердили на общем собрании собственников правила пропуска и парковки автомобилей на придомовой территории. В частности, собственникам запрещалось оставлять свой автомобиль во дворе дома дольше 1,5 часов в день. Исключение было предусмотрено только для машин экстренных служб и инвалидов.

За трехкратное нарушение правил парковки житель дома лишался права въезжать на придомовую территорию в течение 2 месяцев, в случае повторного нарушения — еще на 3 месяца.

За утверждение этих правил было отдано более 2/3 голосов при кворуме собрания более 70% всех собственников помещений дома.

Отслеживать соблюдение правил парковки было поручено частной охранной организации, которая обслуживала этот дом.

Вскоре нашелся житель дома, который выразил несогласие с утвержденными ограничениями (после того, как автомобиль его знакомой внесли в список нарушителей) и обжаловал решение общего собрания в суде.

Однако суд не поддержал его иск, признав, что необходимый кворум для правомочности решения собрания имелся, а решение было принято большинством голосов. Нарушений в процедуре организации собрания также не было выявлено. А закон позволяет общему собранию собственников помещений многоквартирного дома определять порядок пользования внутридомовой территорией — в т.ч. утверждать правила парковки на ней.

Апелляционная инстанция согласилась с таким решением, оставив его в силе (по сведениям пресс-службы Свердловского облсуда — публикация от 16 июня 2023 г.).

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

Для жителей многоэтажек установка кондиционера сейчас представляет целую процедуру, которая, увы, не ограничивается тем, что нужно найти подходящую модель кондиционера и оплатить работы по его монтажу. Судебная практика в последнее время пополнилась новыми решениями в отношении счастливых обладателей кондиционера в своей квартире.

Разберем показательное дело на эту тему, которое недавно рассматривал Верховный суд РФ. Между собственницей квартиры в московской многоэтажке и управляющей организацией разгорелся конфликт по поводу кондиционера, установленного на фасаде дома. Организация требовала демонтировать внешний блок кондиционера, т. к. согласно договору управления с ней следовало проводить предварительное согласование работ по монтажу внешних блоков кондиционеров в местах общего пользования, что собственница квартиры проигнорировала.

Кроме того, не было решения общего собрания собственников помещений дома, которое разрешало бы установку систем охлаждения воздуха на фасаде дома. В итоге управляющая организация обратилась в суд, требуя обязать собственницу демонтировать кондиционеры и восстановить фасад.

Этот спор прошел все судебные инстанции, где его решали по-разному: в первой и второй инстанциях иск управляющей организации удовлетворили, но в кассации эти решения отменили. Там посчитали, что истец не доказал факт нарушения ответчиком чьих-либо прав и законных интересов тем, что установил на фасаде кондиционер (экспертным заключением подтверждалось, что требования действующей нормативной строительно-технической документации соблюдены, негативного воздействия на третьих лиц, в том числе жителей дома, не оказывается).

Но Верховный суд РФ не согласился с таким выводом, указав, что собственник помещения в многоквартирном доме вправе владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности. Поэтому размещение на общем фасаде личного оборудования (кондиционера) без решения общего собрания собственников противоречит действующему законодательству (ст. 246 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ). Дело направили на пересмотр (определение ВС РФ от 28 марта 2023 г. № 5-КГ22-150-К2).

Таким образом, даже если кондиционер полностью соответствует всем нормативным требованиям, суд признает его установку на фасаде незаконной, если отсутствует решение общего собрания собственников о согласовании соответствующих работ.

Правда, Верховный суд РФ так и не ответил на вопрос, какое же количество голосов нужно набрать на собрании, чтобы соглашение по поводу установки кондиционера было достигнуто. Учитывая, что ЖК РФ для одобрения передачи общедомового имущества в пользование иных лиц требует не менее 2/3 голосов «за» от общего числа голосов собственников помещений (ст. 46), высока вероятность, что именно такое большинство голосов суд признает необходимым в случае спора. Хотя есть и другие точки зрения на этот счет.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.