Ситуация проста. Все первые этажи в моём доме скупили магазины. Уже на протяжении недели рабочие пилят стены подо мной в четыре руки и херачат кувалдами. Даже у меня похуиста появляются мысли, а не ёбнется ли все это дело? Куда писать что б проверили перепланировку у этих ребят?
Добрейшего вечерочка, Пикабу! Давно хотел сесть за данную тему, но все как-то не решался ибо она довольно объемная и с большим количеством различных переменных, однако сделать это необходимо т.к. частенько в комментариях под постами о ремонте натыкаюсь на различные мифы, порой переходящие в откровенный бред о возможности или невозможности перепланировки различных помещений. Поскольку перепланировок я переделал не мало, так или иначе этот вопрос мне приходилось изучать, а потому сегодня постараюсь описать хотя бы самые основные принципы и нюансы этого важного и непростого дела.
Уточняю сразу, любая перепланировка в квартире это дело сугубо индивидуальное, именно поэтому я настоятельно рекомендую согласовывать ее до начала отделочных работ, особенно если изменения в вашей квартире прям грандиозные. Просто задумайтесь о том, что дома строят по разным технологиям, и у каждой этой технологии есть свои ограничения, то, что можно в одних, совсем не обязательно, что можно в других. Кроме того, нормативно-правовая база относительно перепланировок в различных регионах могут существенно отличаться, и то, что можно у вас, совершенно не обязательно согласуют в условной Москве и наоборот. Поэтому еще раз, согласовывайте перепланировку до начала работ, или хотя бы начните данный процесс что бы понять пределы возможного. Я же сейчас постараюсь рассказать об определенных усредненных принципах, которые более или менее везде одинаковые.
ВОЗМОЖНО СОГЛАСОВАТЬ:
1. Увеличение площади с/у и объединение ванной комнаты и туалета
Это пожалуй один из самых распространенных мифов. Почему-то многие считают, что с/у это неприкосновенная территория, которую ни в коем случае нельзя трогать. Однако это не правда, нет, с/у действительно нельзя расширять за счет жилых комнат или кухни, однако вы без малейшего зазрения совести можете оттяпать для него кусок прихожей, коридора или кладовки. Если у вас с/у раздельный, то практически никаких препятствий к его объединению так же не существует, разве что несущие стены. При определенных обстоятельствах, вы даже сможете согласовать вход в с/у прямиком из вашей спальни, однако, при условии, что это не единственный с/у в вашей квартире.
2. Расширение кухни за счет жилых комнат и технических помещений, объединение кухни с жилыми комнатами, перенос кухни в жилую комнату и коридор
Кухня наверно одно из самых сложных для перепланировки помещений, манипуляции с которым обязательно следует согласовывать заранее, но сложно не означает невозможно. Нюансов тут огромное количество, поэтому просто обозначу основные моменты, которые требуют уточнения в каждом конкретном случае.
- Можно согласовать расширение кухни за счет жилой комнаты при условии, что это расширение не будет превышать 25% от площади жилой комнаты, демонтируемая смежная стена не будет несущей, а плита и мойка останутся в кухонной зоне. Подобное изменение согласовать не сложно, сложнее будет если плита газовая, т.к. в этом случае кухня должна быть изолированна от жилых помещений перегородкой или плотной дверью с порогом, однако даже в данном случае можно найти выход поставив раздвижную перегородку или перейдя на электрическую плиту.
- Можно согласовать расширение кухни за счет коридора или кладовки, подобное согласование вообще не должно встретить препятствий, но вот расширить кухню за счет с/у точно не дадут.
- Можно объединять кухню и жилую комнату. Тут как бы тоже проблем не должно возникнуть, кроме ограничений по расположению мойки и плиты, они должны оставаться в зоне кухни, ну и разумеется вы вряд ли сможете согласовать объединение при наличии газового оборудования.
- Перенос кухни в жилое помещение занятие гораздо более сложное чем все вышеописанное, придется очень сильно постараться. Но если очень хочется, то даже эту сложную задачу можно решить. В этом случае обязательно необходимо согласовывать такую перепланировку заранее, помещение, в которое переносится кухня, должно быть гидролизовано, к нему должны быть подведены все инженерные коммуникации, включая вытяжку. При этом комната которая переезжает на место кухни по документам должна быть переоформлена в нежилое помещение, например кабинет. Согласовать это будет довольно сложно, если только вы не живете на последнем этаже, но в целом это реально.
- Совершенно другая ситуация с переносом кухни в коридор. Подобную перепланировку в большинстве случаев согласовать не так сложно, главное соблюсти пару условий. Во - первых, так же как и в случае с жилыми помещениями необходим перенос всех инженерных коммуникаций, во - вторых, если у коридора нет доступа к естественному освещению (окну) то кухня не может быть оборудована обеденным столом, и может быть лишь местом для приготовления и хранения продуктов питания. Разумеется не получится осуществить в случае с газопроводом.
3. Объединение жилых и нежилых помещений с лоджией
Одна из самых частых перепланировок, при том люди убеждены, что ничего не согласуемого в ней нет и делают ее без всяких разрешений. Однако, именно эту перепланировку обязательно необходимо согласовывать до, а не после, иначе вас обязательно заставят вернуть все в первоначальный вид. Во-первых, объединять можно только лоджию, с балконом этого делать ни в коем случае нельзя, это опасно. Во-вторых, чем выше ваш этаж тем меньше шансов, что вам одобрят такие изменения в квартире, потому что плита перекрытия по-сути придавлена весом несущей стены дома, и соответственно чем выше ваш этаж, тем меньше давление, и демонтируя подоконную кирпичную секцию стены, вы еще больше ослабляете это давление. В-третьих, после объединения вы должны правильно утеплить лоджию, при том переносить туда радиаторы отопления нельзя, подойдут только электрические теплые полы или конвекторы. Кроме того, вас могут в любом случае обязать установить окно, по-типу французского.
4. Устройство новых проемов в несущих стенах
Тут все зависит от этажа вашей квартиры, чем ниже этаж, тем меньше шансов. Необходимо обязательное предварительное согласование, с оценкой текущего состояния несущей стены и проверкой соседей на наличие незаконных или законных действий по устройству проемов в их несущих стенах, если соседи делали то же самое, то ваши шансы получить согласования близки к нулю. Если же у вас верхний этаж, то практически никаких препятствий не будет. Однако, имейте ввиду, что в любом случае нужно заказывать проект такой перепланировки и вас обязательно обяжут усиливать несущую конструкцию при помощи стальных швеллеров.
5. Расширение жилых комнат за счет технических пространств и кухни
Тут особых ограничений нет, планируйте как хотите, согласуют почти все, главное не трогайте несущие конструкции, не ползите в с/у и не получится с кухней объединиться если она на газовом снабжении, могут быть какие-то другие частности, но в большинстве случаев препятствий быть не должно.
ТОЧНО НЕ СОГЛАСУЮТ:
1. Монтаж ванной в пол или устройство бассейна на крыше
2. Устройство камина, если только это не последний этаж
3. Демонтаж канализационных и отопительных стояков, а так же полное ограничение доступа к сантехническим кранам и приборам
4. Жилые комнаты менее 8 кв. м. или без естественного освещения через окно
5. Присоединение общедомовой территории к квартире (тамбуры, чердаки и т.д.)
6. Перенос с/у
7. Снос несущих конструкций
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НЕЗАКОННУЮ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ, И МОЖНО ЛИ ЕЕ УЗАКОНИТЬ ПОСТФАКТУМ?
Как я уже писал в самом начале, согласовывать перепланировку необходимо до начала работ, но очень часто у людей либо нет времени, либо желания этим заниматься, поэтому отделочные работы выполняются без каких либо согласований. Дак вот, в случае если вы по каким-то причинам не согласовали проект, и собрались делать его после ремонта, то вам придется заплатить штраф от 2 до 2,5 тыс рублей. Кроме того, есть два вида незаконных перепланировок: неутвержденная и несогласуемая. Если вы провели перепланировку, которая не нарушает строительных нормативов и законов в вашем городе, то вам нужно будет уплатить штраф и собственно согласовать все в установленном порядке. Но, вот если вы начинаете крушить несущие стены и двигать мокрые зоны, то вас не только оштрафуют, но и заставят вернуть все на место, т.е. еще одного капитального ремонта вам не избежать.
На этом пожалуй буду закругляться, это тот минимум, который вы должны знать начиная перестраивать свою квартиру. Уясните, что согласование это тот нюанс, на который не стоит забивать, согласовывайте все заранее, а если не хотите, то хотя бы делайте все правильно и осознавайте пределы возможного. Надеюсь кому-нибудь поможет! Всем пока!
Добрый день, лига юристов! Вопрос не совсем юридический, но надеюсь, тут найдутся люди знающие ответ.
Интересуют подводные камни при узаконивании перепланировки.
Дано: квартира куплена в ипотеку, перепланировка уже была (неузаконена), чтоб ипотеку получить договорились с оценщиком - он перефоткал квартиру этажом ниже. Сейчас планируем квартиру продавать и перед этим узаконить перепланировку. Квартира еще в ипотеке. Интересует следующее:
1. После того как обратимся в суд, может ли банк применить какие-либо санкции?
2. Могут ли отказать в узаконении. Была увеличена площадь кухни за счет примыкающей комнаты. Итого вход в комнату стал через кухню (до этого был через смежную комнату). Дом газовый, кирпичный. Объединены туалет и ванна с изменением прохода труб, сделан полотенцесушитель.
3. Могут ли обязать вернуть все как было?
Спасибо за помощь!
Мне кажется именно так стоит окрестить некоторые наши однушечки.
Вообще, я занимаюсь обычно сегментом средний+, но тут родственник попросил ему помочь с квартирой. За милипусичный бюджет и шоб как в журналах. Хм. Вопрос хороший конечно.
В целом однушка на двоих это несложно. Вдвойне несложно, когда есть деньги. Всегда можно закупить какой-нибудь супер-минималистичный стол известной итальянской марки, повесить над ним картину с блошиного рынка ну и все в таком духе. В общем-то с деньгами любую площадь можно сделать красивой. Ибо все, что красиво - дорого. Но дорого нам тут не подходит.
Стоит уточнить, что я лично ненавижу критерии «дорого» и «дёшево», ибо они у каждого свои. Плюс в менталитете нашей страны часто бывает, что 2 ляма за не первой свежести двухсотый крузак это норм, а те же два ляма на обустройство своего дома это пипец как много. Не все ещё привыкли, что дом это основное место силы. То, что и даёт тебе энергию, жизненные силы и повышает твоё качество жизни. Ну, это так уже, на любимую тему скатываюсь.
Так вот, родственник просил чтоб красиво и из Леруа. Задача, сами понимаете, такая себе. Но для крутого дизайнера нет ничего невозможного, вызов принят:)
Начали мы с планировки, тут конечно пришлось пободаться. И проиграть:) Судите сами: у нас есть однушка, гости там большая редкость, а запросы у семьи хоть в однушка, хоть на вилле - одни и те же. Есть, спать, отдыхать, готовить еду, хранить вещи, поддерживать гигиену.
Каков был план изначально. Площадь квартиры 32 квадрата.
Дальше я предлагаю несколько вариантов.
В первую очередь надо помнить, что количество адекватных жилых помещений должно быть равно количеству окон, инсоляция, сан. Нормы, все дела.
Сделать из этой квартиры полноценную однушка или даже двушку - это значит съесть стенами и без того драгоценные сантиметры. Я итак боюсь представить, сколько останется после оштукатуривания.
Конечно же такая квартира не про роскошные балы и приемы, но комфортно разместит трёх-четырёх человек, попивающих винцо и цитирующих Бродского.
Ещё конечно важно понимать, что квартира рассчитана на двоих. Максимум - на двоих и младенца до двух-трёх лет. В три года у ребёнка начинает активно просыпаться «самость». И лучшее, что вы можете сделать для цветов жизни - продать эту квартиру и купить цветник побольше. Серьезно, в однушка, битком набитой людьми не вырастет полноценная личность.
Ну и четвёртое, то в чем я проиграла. Это кровать. Кровать должна, просто обязана быть в любого размера квартире. Это вообще здоровье в первую очередь. Не надо изо дня в день умирать на раскладном диване. Даже в такой малютке можно найти варианты куда ее поставить. Нельзя отказывать себе в полноценном сне.
Собственно сами варианты планировки:
Такие себе полноценные варианты, где есть и диван, и кровать. Телевизор, кухня, обеденный стол. Кстати, от барной стойки отказались сразу. В иных случаях она только ест пространство.
Так вышло, что родственник мой большой любитель сделать все по своему. И даже если решение его будет объективно хуже - у него для этого всегда есть свои мотивы. Поэтому после долгих препирательств были ещё такие варианты:
А в итоге остановились на таком.
Стиралку пришлось перенести в кухню в угоду ванной. Такое было желание изначально (чтоб ванна была полноценно). Под раковину для стиралки места было мало. Но с современными стиральными машинками проблем с шумом нет. Запах порошка - на любителя конечно, но тут, повторюсь, вопрос приоритетов. Большущий шкаф на входе. Да, практически единственный, но тут уж физические возможности. А городить городки из шкафов я тоже не вижу смысла. Кухня - полный фарш, но все нужное.
В общем, изрядно поспорив на этом и сошлись. Дальше была задача «mission impossible” - обустроить это все посредством Леруа, Икеи и Китая. Поехали
Кухня максимально простая: лдсп белый и дерево, плюс нижний ряд верхних ящиков - панели ORAC. Можно отказаться от такой плюшки, но будет скучнее, хоть и не критично. Варианты всегда есть.
Люстра - реплика Bubble из Леруа. Тысяч 9 стоит кажется. Стулья 50 баксов из дипхауза, стол за 9 крублей с косморелакса, все, конечно Мэйд ин Чайна. Ну ясное дело точки. Столешка и фартук, кстати, постформинг. Есть с очень даже симпатичным рисунком. Ну керамогранит под мрамор вообще сейчас на любом углу продаётся.
Покраска стен - обычная Тиккурила, столики кофейные за копейку в одном интернет-магазине, диван из Икеи - Вимле, кажется. Но такие вообще везде взять можно. ПВХ Плитка (нежно мной презираемая) - Tarkett.
Для самых внимательных - из дивана торчит плинтус :D
Ну что уж поделать, рендер делался ну очень быстрыми темпами))
Панель над диваном - тот же лдсп что в кухне, только 32 мм. Ну и накладные треки. Можно и встроенные для тех, кто любит заморочиться.
Зона тв максимально простая, те же лдсп панели.
Прихожая - шкаф на заказ. Я не любитель всех этих сборок из Икеи. Лучше найдите гаражного мастера, если уж совсем денег нет. Зато сделаете все под свои нужды и не будете материться каждый раз.
А, ну и ванная. На сантехнике советую не экономить, если, конечно, вы не делаете квартиру на сдачу в аренду.
Больше интересного можно почитать в моей инсте. Ник тот же. Ну и постараюсь по мере накопления сюда тоже подкидывать. А пока вот вам напоследок атмосферная картиночки.
Разъяснения даны в письме от 03.03.2020 №6370-ОГ/04.
В переводе на лаконичный русский язык, Минстрой РФ пояснил, что:
✔️ демонтаж части стены является реконструкцией, влекущей уменьшение общедомового имущества, что означает необходимость
➡️ соблюдения мучительной процедуры, предусмотренной градостроительным законодательством о реконструкции (ст. 51-55 ГрК РФ): начинается всё с разрешения на работы и заканчивается разрешением на ввод в эксплуатацию.
➡️ проведения еще более мучительного общего собрания собственников для получения согласия каждого (!) собственника в доме,
✔️ Утепление балкона подпадает под требования ст. 25 Жилищного кодекса (переустройство и перепланировка), а значит требует согласования работ с органом местного самоуправления.
Оно начинается с согласования работ (см. ст. 26 Жилищного кодекса) и заканчивается актом приемочной комиссии (ст. 28).
Само письмо:
Решил остановиться на данном варианте. Всем спасибо за советы.
Сила Пикабу, я призываю тебя!
Уважаемые пикабушники, помогите решить задачу, сломал себе всю голову! К сожалению, на дизайнера средств нет, а как известно здесь есть спецы практически всех специальностей, поэтому прошу помочь советом. Дом монолит-кирпич, газа нет, несущих стен внутри квартиры нет.
Имеем от застройщика:
Реальные размеры:
Задача: придумать вариант перепланировки, которую можно узаконить, с учетом двоих разнополых детей. Была переработана масса различных вариантов, остановился на основных двух (на мебель можете не смотреть, это все будет еще 100 раз переставляться):
1) Самый оптимальный на мой взгляд, но кухня маловата, да и не уверен, что узаконят, т.к. нет окна в кухне (хоть и предусмотрел матовое окно в стене над столом и над проемом правой комнаты)..
2) Менее предпочтительный вариант, хотелось бы детей все-таки разделить..
Очень надеюсь, что найдется спец и поможет!
Этой статьей мы открываем новую рубрику «Ошибки ремонта», в которой будем публиковать основные моменты ремонта, о которых сожалеют впоследствии. Для начала разберемся с планировкой. Очень часто новоселы перед вселением в квартиру желают ее изменить, а точнее, «передвинуть стены». Иногда удачно, иногда не очень. Здесь мы разберем основные ошибки перепланировки, а также что делать, чтобы их избежать.
Самая популярная заявка в рамках перепланировки – увеличить площадь ванной комнаты или санузла за счет прихожей.
Плюс такого решения – дополнительное пространство в ванной комнате. Очевидный минус: прихожая – это буферная зона, которая объединяет выходы в кухню, комнату, санузел, гардероб и прочие помещения.
Убрав ее, вы переносите все домашние дела сразу в комнаты: донести мусорный пакет до входной двери или кастрюлю с испорченным супом до унитаза вы теперь можете только через жилые комнаты, покупки из супермаркета тоже придется бросить прямо в зале. То же самое касается грязной осенней обуви.
Оптимальное решение. Чтобы увеличить в ванной комнате свободное пространство, не обязательно «отрезать» в ее пользу кусок прихожей. Иногда бывает достаточно пересмотреть организацию хранения вещей и расположение сантехники.
Вторая ошибка перепланировки очень похожа на первую, но создает другие трудности. Некоторые пытаются увеличить площадь комнат за счет урезания коридоров.
Конечно, изначально кажется, что коридоры слишком широкие – зачем нам такие. А вы попробуйте ночью дойти до туалета по узкому коридору. Хорошо еще если у вас нет кота или тумбочки в этом проходе.
Коридоры отвечают за трафик между помещениями. Подумайте, если к вам придут гости, например, на день рождения ребенка, где в первую очередь образуется пробка?
Решение этой проблемы такое же как в первом случае: можно просто пересмотреть расположение мебели и зон в жилых комнатах.
Очень часто счастливые владельцы новенькой отремонтированной квартиры сетуют, что не предусмотрели системы хранения.
И речь сейчас не идет о комодах или шкафах. Даже в самой большой квартире со временем начинает накапливаться куча ненужных, но очень важных вещей. И их начинают переносить на балкон или распихивать по антресолям. Это хорошо еще, если антресоли предусмотрели.
Решение. Пока еще в вашей квартире есть только стены и окна, осмотрите ее всю и продумайте назначение для каждого уголка. Лучше заранее запланировать те же антресоли или выдвижные шкафы в нишах.
Маленькая гардеробная комната. Конечно, если в вашей будущей квартире уже заранее выделены квадраты под гардеробную, здесь ничего не изменишь, кроме грамотного распределения шкафов. Однако, в том случае, когда вы сами запланировали обустроить гардеробную, подумайте лет на 10 вперед.
Это сейчас вас двое и много места, вроде как, не надо. А потом? Лучше заранее немного увеличить гардеробную комнату. В крайнем случае, если она действительно будет вам пока не нужна, вы можете перенести туда, например, домашний кабинет.
Объединение кухни с гостиной – еще один спорный момент перепланировки, хотя сейчас все больше и больше квартир планируют именно так.
Предположим, с запахами из кухни поможет справиться очень мощная вытяжка, хотя, в любом случае, шторы и текстиль со временем все впитают.
А что делать с шумом? Например, в основной комнате спит ребенок, а вам надо включить миксер. Или вы гремите посудой и кастрюлями, а кто-то пытается разговаривать по телефону «в соседней» комнате.
Решение. Если уж очень хочется убрать стену между кухней и залом, подумайте об установке раздвижной прозрачной перегородки. Она оградит жилую комнату от запахов и шума кухни.
Противоположная ошибка: не присоединили балкон. Часто эту жалобу на самих себя можно услышать от жильцов с новым ремонтом.
Здесь выход только один – думать наперед. Заранее определите нужен ли вам балкон в первозданном виде или вы планируете его как-то видоизменить.
Если будете менять, то оставите стену и дверь или практичнее будет присоединить балкон к комнате или кухне.
И наконец, ошибка, которую несложно исправить, но можно и не допускать: чрезмерное зонирование.
Иногда, получив в собственное пользование несколько десятков квадратных метров со свободной планировкой, счастливчики сразу же планируют многокомнатную квартиру, с тремя детскими, двумя раздельными санузлами, гостиной, кабинетом, кухней и кладовыми. А потом жалуются, что все комнаты маленькие, да и квартира какая-то неуютная.
Решение: не делать изначально большого количества зон – их можно добавить и позже. Или же вы сможете осуществить разделение при помощи интерьерных решений, а не стен. Если не уверенны и сомневаетесь будет ли вам уютно в новой квартире, обратитесь к дизайнеру и попросите составить для вас 3D модель будущих помещений.
Какой главный вывод можно сделать? Чтобы при перепланировке квартиры не допустить ошибок, о которых потом будете жалеть, не спешите: продумывайте каждый свой шаг, оцените все последствия и взвесьте все «за» и «против». Вам потом здесь жить.
______________________________________________________________________________________________________
Статью подготовила Надежда Калашникова, контент-менеджер Управляющей Компании Наквартире
