Принадлежность радиаторов отопления к общедомовому имуществу чаще всего определяют по наличию или отсутствию запорной арматуры. Ранее я уже писал о том, считается ли сам кран на трубе частью общего имущества. Теперь разберем, в каких случаях батарея переходит в зону ответственности собственника жилья.
Прежде чем начать, приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.
1. Батареи находятся внутри квартиры и обслуживают только одну квартиру
Согласно подп. «д» п. 2 Правил содержания общего имущества N 491, к общедомовому имуществу относится механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого или нежилого помещения.
В состав общего имущества входит система отопления — стояки, обогревающие элементы, регулирующая и запорная арматура, коллективные приборы учета и иное оборудование (п. 6).
Поэтому логично, что внутриквартирные батареи, которые обслуживают только одно помещение, могут не относиться к общедомовому имуществу. Но это лишь одно из условий.
2. Батареи имеют отключающие устройства
Это второе важное условие. Запорные устройства должны позволять перекрыть подачу теплоносителя, а также проводить ремонт, обслуживание или демонтаж радиатора.
При этом рядом с батареей должны быть установлены два крана — до и после радиатора. Один кран не решает проблему: при демонтаже теплоноситель все равно будет вытекать.
Только наличие двух кранов позволяет однозначно признать радиатор индивидуальным элементом, а не частью общей системы отопления (Постановления АС Северо-Западного округа по делу N А21-13971/2022, АС Московского округа по делу N А41-15243/2022, Второго Арбитражного апелляционного суда по делу N А82-2843/2023).
3. Отключение или демонтаж батареи не повлечет прекращение циркуляции теплоносителя
Даже наличие двух кранов не всегда достаточно. На стояке должен быть предусмотрен «обход» (байпас), по которому теплоноситель будет циркулировать дальше при отключении или демонтаже батареи.
Если байпаса нет, радиатор, несмотря на наличие кранов, остается в зоне ответственности управляющей компании (Решение Кировского районного суда г. Саратова по делу N 2-4901/2019). Если байпас установлен, то наличие двух кранов до и после радиатора достаточно, чтобы исключить его из состава общего имущества.
В каком случае отвечать все равно придется собственнику?
Такое случается, если собственник самовольно вмешался в систему отопления. Мы уже рассматривали такой случай: собственник самовольно заменил радиатор и установил кран, который впоследствии прорвало. Соседи подали в суд на УК, требуя возместить ущерб, но суд установил, что авария произошла из-за незаконного вмешательства в систему. Документов о согласовании замены собственник не представил, поэтому ущерб взыскали именно с него (Определение Красноярского краевого суда по делу N 33-3010/2022).
По аналогии, до самовольной замены радиатор относился к общедомовому имуществу, но после вмешательства ответственность за последствия полностью перешла на собственника.
Приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.
