Почему застройщики регулярно повышают цены и редко дают скидки ?
Потому что так устроен рынок эскроу-счетов, рассказываю как всегда простым языком, чтобы было понятно даже ребенку.
🔴 КАК БЫЛО РАНЬШЕ:
До 01.07.2019 застройщик собирал деньги с дольщиков напрямую.
На котловане мог продавать очень дешево, потому что деньги очень нужны. Ближе к сдаче цена росла до обычных значений.
Застройщик вертел деньгами как хотел, мог перекидывать ваши деньги на другие объекты, мог даже выводить "на карман".
Поэтому было много обманутых дольщиков. Иногда из-за ошибок застройщика (как раз я дольщиком попадал в такой случай), а иногда изначально планировалось собрать куш и всех кинуть.
✅ КАК СЕЙЧАС.
Сейчас застройщик не может взять у вас денег напрямую, они должны попасть в доверенный банк на специальный эскроу-счет, где будут лежать пока дом не достоится до конца и не сдастся. То есть застройщик получит их только в конце.
А если стройка заморозится – то банк вернет вам ваши деньги. Конечно на эти деньги вы уже такую квартиру не купите, но это всеравно гораздо спокойнее, чем было раньше.
💸 И вот застройщик приходит в банк и говорит - смотрите, вот мой бизнес-план - вот проект, вот планировки, вот столько будет необходимо затрат, вот необходимый график финансирования от вас, вот план-график цен на квартиры и план-график объемов продаж, вот столько мы планируем денег заработать на этом объекте.
Банк смотрит на все это и либо одобряет проектное финансирование, либо нет. То есть откровенно фуфлыжный проект банк просто не пропустит и не даст денег. Вот и все.
🏢 И вот банк дает проектное финансирование. Не все деньги сразу, а поэтапно, по мере необходимости.
❗️ И застройщик не может эти деньги потратить налево - банк просто не пропустит платеж, это целевые деньги.
И ВОТ ТУТ НАЧИНАЕТСЯ САМОЕ ИНТЕРЕСНОЕ.
С одной стороны, чем дороже застройщик продаст квартиры, тем больше он заработает. И продавать на котловане дешево нет смысла - деньги то заморожены на эскроу-счете до конца стройки.
Но с другой стороны - у застройщика есть согласованный с банком график наполнения эскроу-счета. И если продажи идут по графику и деньги на эскроу-счет поступают по графику, то банк берет с застройщика маленький процент за выданные на стройку деньги.
А вот если график поступлений на эскроу-счет не выполняется, то банк включает конский процент.
Вот из баланса этих 2 противоположных интересов и складывается план повышения цен, который и застройщик и банк заранее согласовали и четко его знают. Это не супер-секретная информация, но и на всеобщее обозрение ее не выставляют.
Но застройщик нам напрямую говорит - уважаемые партнеры, сегодня эта квартира стоит 5 млн по закрытой пред.продаже. Через 2 недели мы открываем продажи для всех и она будет стоить 6 млн. После этой даты 6,4 млн, после этой 7,2 млн. Ну и так далее.
🔝 И при такой системе, застройщик не может, да и не хочет делать скидку, когда цена уже выросла. И вписать левую сумму в договор тоже не выйдет.
💬 Ну как - получилось у меня доступно объяснить ? Дайте обратную связь в комментариях ...
