Более 10 лет назад на российском рынке появился новый вид недвижимости – апартаменты. Способствовал развитию строительства таких объектов кризис 2008–2009 годов, из-за которого девелоперы начали перепрофилировать не пользовавшиеся спросом офисы в апартаменты. Формат прижился: строить такую недвижимость выгодно, поскольку юридически она не считается жилой, а значит, на неё не распространяются ограничения и требования, применяемые к жилищному фонду. Но стоит ли покупать апартаменты и почему власти хотели вовсе запретить их строить?
Что стоит за красивым словом «апартаменты»
«Из трёх лифтов не работают два, в том числе грузовой. Без предупреждения отключают горячую воду и электричество. Вынос мусора не производится»; «Ужасный дом, хамоватая охрана, перебои с водой, электричеством, слышимость соседей как у себя дома, мусоропровода нет, вентиляция странная, постоянно неприятные запахи, парковка пять с половиной мест, которые давно куплены» – вот пара отзывов на форуме, где обсуждаются апартаменты в клубном доме бизнес-класса «Вивальди» в Москве.
Разочарованные покупатели зачастую уже через пару месяцев после заселения решают продать апартаменты. Предложений на вторичном рынке в избытке.
– Сейчас я рассматриваю возможность приобретения жилья в столице. Некоторое время назад решила обратить внимание на апартаменты, – рассказала «Октагону» Анастасия.
«Понравилось, что предлагаются бизнес-класс, готовая отделка, удачное расположение. Но насторожило то, что навскидку 30 процентов из вторичного фонда выставлено на продажу. К тому же мониторинг цен показал, что они снижаются вопреки рыночному тренду. Видимо, люди готовы уже даже на дисконт, лишь бы продать», - говорит Анастасия, покупатель апартаментов.
В итоге, по её словам, при принятии окончательного решения не в пользу апартаментов сыграли отзывы на сайте сервиса аренды жилья Airbnb. В комментариях арендаторы, прожившие в апартаментах даже одни сутки, жаловались на шумных соседей, отсутствие вентиляции и другие проблемы.
Спрос, цены и основные плюсы
Между тем статистика свидетельствует о том, что популярность апартаментов среди россиян довольно высока. По данным центра «ЦИАН.Аналитика», за 11 месяцев 2021 года в Москве было продано апартаментов на 41 процент больше, чем за аналогичный период 2020 года. В первом полугодии спрос на них рос даже быстрее, чем на квартиры в новостройках: число сделок с апартаментами на рынке «старой» Москвы на 92 процента превысило показатель за тот же период 2020 года, в то время как продажи квартир в новостройках увеличились на 60 процентов.
И всё же эксперт «ЦИАН.Аналитика» Виктория Кирюхина подчёркивает, что пока на долю апартаментов приходится менее 10 процентов всех сделок в Москве.
– Всплеск активности спроса пришёлся на осень 2020-го, когда стало известно о возможной легализации формата (Предполагалось, что в апартаментах можно будет прописаться. – τ.), – рассказала она «Октагону».
Одним из главных плюсов апартаментов считается их цена – квадратный метр такой недвижимости обойдётся примерно на 15 процентов ниже стоимости квадрата в новостройке. Что же касается ценовой динамики, то апартаменты и квартиры на первичном рынке росли в этом году примерно одинаковыми темпами: первые подорожали за год на 29 процентов, вторые – на 32 процента.
Помимо цены среди ключевых плюсов апартаментов эксперты выделяют следующие.
– Апарт-комплексы могут находиться в более привлекательных локациях по сравнению с жилыми комплексами, так как в большинстве своём представляют точечную застройку. Кроме того, их владельцы могут иметь доступ к различным сервисам, недоступным жителям квартир, – отметил в беседе с изданием директор по девелопменту Insolver и клубного дома «Пречистенка, 8» Никита Евдокимов.
Руководитель отдела продаж новостроек Penny Lane Realty Юрий Щербаков добавил, что преимущество апартаментов заключается и в том, что «можно перемещать мокрые точки в объекте куда угодно, хоть по всей квартире их разместить». В свете запрета на перепланировки в квартирах эта особенность может быть для кого-то важной.
Риски при покупке для проживания
Минусов и рисков у апартаментов для обывателя оказывается больше. Помимо неудобств, связанных, например, с отсутствием звукоизоляции и перебоями в обслуживании, главным недостатком апартаментов до сегодняшнего дня являлась невозможность получения постоянной регистрации со всеми вытекающими последствиями, ведь такая недвижимость считается коммерческой. Ещё два весомых минуса – высокая квартплата (в среднем коммунальные платежи выходят на 15–20 процентов дороже, чем в аналогичных по метражу квартирах) и высокий имущественный налог.
Как правило, последний составляет 0,5 процента, но может доходить и до 2 процентов (квартиры облагаются по ставке 0,1 процента от кадастровой стоимости).
– В отношении апартаментов применяется повышенная налоговая ставка, то есть собственник несёт большие расходы по владению квадратными метрами, – подтвердила Кирюхина.
Ещё одна проблема – дефицит социальной инфраструктуры: застройщик не обязан её создавать, так как формально это не жильё.
– Ты никогда не знаешь, кто твои соседи. Так как это нежилое помещение, по соседству может быть что угодно – и бар, и салон красоты, – пояснил Щербаков.
По его словам, чтобы нивелировать этот риск, стоит обратить внимание на застройщика, пообщаться с ним, узнать, что планируют разместить в комплексе. Впрочем, как показывает практика, обещания и реальность часто не совпадают.
А если инвестировать
Эксперты сходятся в том, что апартаменты имеет смысл рассматривать в качестве инвестиции, но только после тщательного изучения локации и всех технических характеристик.
– Апартаменты пользуются высоким спросом у инвесторов для сдачи в аренду. За счёт более доступного бюджета (из-за статуса или количества квадратных метров) вложения в такие объекты вернутся быстрее. А арендатору, по сути, не так важен статус помещения, поскольку регистрация ему не требуется, – отметила эксперт ЦИАН.
По словам Кирюхиной, средняя стоимость квадратного метра апартаментов на вторичном рынке выше, чем у квартир, из-за расположения апарт-комплексов в более престижных районах.
Если же локация сомнительна, как это бывает у проектов класса комфорт, со временем такие апартаменты закономерно теряют в цене, предупреждает Никита Евдокимов. Снижается стоимость и в комплексах, переполненных коммерческими помещениями или страдающих одновременно дефицитом парковочных мест и удалённостью от остановок общественного транспорта.
https://octagon.media/ekonomika/somnitelnaya_investiciya_kor...