Жду новый пост

Серия «Техническое обследование домов»

Объектом будет дом по проекту "Истра", который представляет собой симпатичный одноэтажник 8х8 метров, под простой двускатной кровлей из металлочерепицы, с холодным чердаком и стоковым утеплением 200 в полу и 150 в стенах.

Сразу покажу планировку, чтобы было понятно о чём идёт речь. Общая площадь 52 м2, жилые помещения 39,8 м2, терраса 6 м2. На мой взгляд, проект подходит для семьи с одним-двумя детьми или для комфортного дачного использования компанией до 6 человек. Хотя, у каждого свой взгляд на удобство и комфорт - недавно видел тут пост, как проектировщик решал задачу размещения 4 детей в 9 м2 комнате. Как сказал мой друг по турклубу, приехав со мной на дачу родителей - тут человек 12 запросто разместятся, если в спальниках и на полу.

Теперь о минусах планировки с моей точки зрения. Кухня и санузел размещены по разным стенам, что усложняет прокладку коммуникаций. Открытая терраса может быть прикольной на летней даче, но при постоянном проживании лучше иметь лишние 6 метров жилой площади внутри тёплого контура, а не сугроб перед дверью. В остальном - всё весьма мило и аккуратно.

Театр начинается с вешалки, а дом - с фундамента. В этом проекте мы используем забивные бетонные сваи. Забиваются они вот таким дроном, он радиоуправляемый и умеет таскать сваи лебёдкой, затягивать в ствол и довольно нежно заколачивать их практически под любым углом.

По сравнению с отечественными сваебоями на базе КРАЗа, звук этого малыша можно слушать как музыку, а через стеклопакет вообще не слышно. И нет таких мощных вибраций по грунту.

После заколачивания на сваи устанавливаются металлические оголовки и фундамент для нового дома готов. Вся процедура занимает от 4 до 8 часов, в зависимости от удобства маневрирования по участку, погоды и плотности грунта.

Кстати, меня часто спрашивают, зачем использовать винтовые металлические сваи, которые через 50 лет могут заржаветь и разложиться, если можно использовать забивные бетонные, которые будут стоять вечно? Вопрос в доступе к месту строительства. Винтовые сваи можно принести на руках и закрутить, имея пространство 1х1 метр. Для сваебоя нужно как минимум 4 м2, чтобы он мог подтянуть бетонную сваю, разлапиться и забить её.

Для понимания темпов строительства, далее я буду указывать даты происходящих событий.
Бригада и домокомплект заехали на участок 17 марта.

Через 5 дней, 22 марта, был готов каркас дома.

Для тех, кто хочет вникнуть - каркас выполнен из строганой доски 150х50 камерной сушки. Синие плёнки - это закладные пароизоляции. То есть, заранее заложенные в конструкцию полосы, которые позволят создать полностью герметичный пароизоляционный контур. В качестве пароизоляции мы используем полиэтилен с плотностью 200 мкм и выше. Для сравнения, любая пароизоляционная плёнка имеет плотность не выше 90 мкм.

Что ещё видно на фото? Чёрные полы выполнены из нестроганой дюймовки и вместе с лагами пола обработаны огнебиозащитой. Высота цоколя у нас 40 см, что исключает воздействие влаги от грунта на перекрытие, но антисептическая обработка лишней не будет. Укосины у нас имеют такую же толщину, как и стойки каркаса, поэтому не врезаются в обвязку, а упираются в её углы. Обвязка выполнена с прокладкой джутовой лентой для предотвращения продувания через шов.

23 марта начата и закончена стропильная система.

На этом фото, кстати, мы можем наблюдать врезанные в обвязку укосины, это сделано по причине, что слева упереться не во что, а справа уж для симметрии. Нарушения СП и технологии здесь нет. Мы даём гарантию 10 лет, поэтому лично заинтересованы в том, чтобы все наши дома были надежными и прочными.

27 марта - дом обшит имитацией бруса заводской окраски.

Как видите, погода не балует - суглинок растял, пришлось соорудить настил из дешёвой вторичной осиновой доски, чтобы наша бригада во-первых не тонула в грязи, во-вторых не перепачкала дом и материал.

1 апреля - закончена кровля и внешняя отделка дома.

Мы видим полностью собранную кровлю, с установленными водостоками и снегорассекателями, подшитые свесы, установленные декоративные элементы дома.

3 апреля - закончен тёплый контур, выполнены утепление и пароизоляция, нашиты чёрновые полы из плит QuickDeck.

Пароизоляция у нас выполняется с проклейкой специализированным скотчем Delta, контур замыкается полностью и мы получаем практически герметичную конструкцию. Но пока это не подтверждено результатами обследования, это просто слова продавца. Лично я не видел ни одного продавца каркасников, который бы сказал - наш каркасник дышит, он весь дырявый и прочее. Поэтому, как я уже говорил - Используй аэродверь и никому не верь! - высокоэффективная проверка воздухопроницаемости дома

Несмотря на то, что я полностью уверен в наших бригадах, мы проводим проверку аэродверью на каждом объекте. Делается это, в том числе, для нашего спокойствия - убедившись, что тёплый контур выполнен верно, мы можем смело зашивать его отделкой. Если обнаружить продувание позже, под отделкой, для его ликвидации придётся всю её разломать.

5 апреля - техническое обследование + проверка аэродверью.

Дом меня встретил уже в таком виде. Полностью завершена внешняя отделка, вставлены окна и входная дверь, установлены вент-окно и вент-дверь чердака. Тёплый контур и черновые полы завершены, частично протянуты коммуникации. Дом подготовлен к проверке аэродверью, для чего все закладные и вентиляционные отверстия заклеены скотчем.

Когда я зашёл внутрь и увидел его при входе, стало ясно - всё будет ровно.
Зелёный уровень - выбор профессионалов!

Ну, а тем временем, мы переходим непосредственно к проверке - приезжает наш подрядчик, как я называю его "технадзор проверяющий технадзора". И начинает подготовку к проверке. Кстати, на фото ниже можно увидеть сразу несколько важных нюансов - на окне установлена ГПЛ (гидропароизоляционная лента), которая должна быть там по ГОСТу, но которой нет на 90% объектов, которые я проверял. Пароизоляция проклеена по стыкам. Полы выполнены из шпунтованных ДСП QuickDeck. Закладные трубы водоснабжения утеплены.

Для проверки дом прогревается до температуры 35-40 градусов газовой тепловой пушкой (а при большой площади - несколькими пушками) , после чего в дверной проём устанавливается аэродверь.

Сама аэродверь представляет собой воздухонепроницаемую ткань на телескопическом каркасе, с отверстием под большой вентилятор, который регулируется сложным блоком управления и может поддерживать в доме заданное давление.

Кстати, записал короткое видео для тех, кто утверждал, что можно влепить любой вентилятор в дверной проём и не париться с аэродверью.

Вот так выглядит конструкция в собранном состоянии.

Сначала вентилятор врубается на полную, у всех участников события немного закладывает уши, пароизоляция на стенах начинает надуваться, как оболочка воздушного шара, а тем временем холодный воздух снаружи пытается проникнуть в прогретое помещение, где создана разреженная атмосфера, через любую щель. Это самый лучший момент для технадзоров, чтобы взяться за тепловизоры. Обходя все углы, технадзор маркирует места продуваний, если они обнаруживаются. Зачастую это могут быть фабричные дефекты полиэтилена, но даже их мы устраним.

Далее наступает волнительный момент - получение показаний герметизации, которые говорят нам о качестве выполнения пароизоляции. В норме он должен быть не выше 4 Pa, обычное значение в пределах от 2 до 4 Pa. Смотрим, что нам покажут приборы в этот раз.

Итак, звучит барабанная дробь - 0,9 Pa. И это при том, что у нас не полностью закрыты закладные для канализации и оттуда немного подтягивало. Я традиционно снимаю показания на видео и поздравляю всех своих коллег, принимавших участие в работе над домом, скидывая его в корпоративный чат. Для всех нас это важный и радостный момент - впереди только отделка, качество которой ясно, в буквальном смысле, с первого взгляда. А значит, энергоэффективному дому для нашего заказчика - быть!

По технологии. Пирог стены у нас выполняется по-разному, в зависимости от назначения дома - для дачного в целях экономии можем сделать 150 между лагами без перекрёстного утепления, но в основном наша классическая схема такова:

- внутренняя отделка (гипсокартон, имитация бруса)
- пароизоляция
- утепление между стойками 150 мм (100+50 мм со смещением слоёв)
- перекрёстное утепление 50 мм (между брусков 50 мм, выполненных перпендикулярно стойкам)
- панель Белтермо (это классная вещь, МДФ-плита, которая работает как гидроветрозащита, дополнительное утепление и шумоизоляция),
- вентиляционный зазор
- отделка фасада (имитация бруса, планкен, кликфальц, фиброцементные панели)

Сопротивление теплопередаче для нашего пирога: 4.56 (м²•˚С)/Вт.
Норма для Подмосковья: 3.2 (м²•˚С)/Вт.

Теперь давайте посчитаем сроки. Забивка свай - 1 день. С 17 марта по 5 апреля - 20 дней, полностью готов конструктив дома с внешней отделкой и тёплым контуром, но без внутренней отделки. На внутреннюю отделку бригада заложила ещё три дня. Итого, за 24 дня мы получили готовый дом без коммуникаций. Развести электрику в таком доме можно за 1 день. Водопровод и канализация - ещё пару дней. У нас ещё отопление. Ок, давайте добавим три недели на всё. И получим готовый к круглосуточному проживанию энергоэффективный дом за полтора месяца.

Преимущество каркасной технологии - скорость возведения и энергоэффективность. Если вы хотите жить или отдыхать в собственном доме через пару месяцев, а не растягивать стройку на годы, то альтернатив, в общем-то, нет. При этом, сами стены каркасника фактически состоят из утеплителя. В то время, как остальные технологии используют более теплопроводные материалы, зачастую нуждающиеся в дополнительном утеплении. Я знаю, что среди моих читателей найдётся несколько желающих доказать, что каркасник это "собачья конура", "сарай", "недодом" и т.п. С радостью готов обсудить сметы на дома по другим технологиям. По брусу уже стены сравнили, но почему-то человеку не понравилось.

Друзья! Близится строительный сезон и многие из вас озадачатся или уже озадачились выбором подрядчика на строительство загородного дома. Специально для таких случаев я написал несколько постов, которые помогут вам, как минимум, не потерять свои деньги.
Как не ошибиться с выбором подрядчика на строительство загородного дома?
Как выявить подрядчика-разводилу? Советы в преддверии домостроительного сезона
Каждый раз одно и то же. И для кого я пишу?

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле. Кто не видит профиль - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой личный контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.

Сейчас сильно загружен, много строек и обследований, поэтому не обижайтесь, если не отвечу сразу и не стесняйтесь напомнить о себе, если не ответил вообще. Скорее всего, сообщение просто потерялось в потоке входящих. Стараюсь ответить всем, если могу.

Однажды приезжаю на объект, а там плотник одну комнату уже наполовину зашил гидроветрозащитой. Изнутри. Причём, спутать их с пароизоляцией в этом случае было нельзя - гидроветрозащита чёрная, пароизоляция - белая. И происходит между нами такой диалог:
- Ты зачем это сделал?
- Так, эцамое, от крыши осталось...
- Ты понимаешь, как работает пароизоляция и как работает гидроветрозащита?
- Так осталось же!
- И что мы будем делать, когда у нас пароизоляция останется?
- ...

Принципы организации пирога ограждающей конструкции (стены, перекрытия) граничащей с внешней средой очень просты - не дать тёплому воздуху, содержащему большое количество влаги, встретиться с холодным воздухом в утеплителе. Потому, что при охлаждении тёплого воздуха, содержащийся в нём пар частично выпадет в осадок в виде воды. В стене возникнет область конденсации - место, где будет активно накапливаться вода. Если это произойдёт в утеплителе, она начнёт подмерзать ближе к внешней поверхности и утеплитель изменит свои свойства, став охладителем. Возникнет цепная реакция: чем холоднее стена - тем больше конденсация, чем больше конденсация - тем выше теплопроводность, чем выше теплопроводность - тем холоднее стена.

Поэтому, основная задача при строительстве домов по большинству технологий (кроме щеледомной, где воздух выходит через основной материал из которого построены стены - щели, перемежаемые брусом или бревном) это герметизация внутреннего контура. Ну, и так как в герметичном помещении невозможно дышать, то и организация вентиляции.

Для этого используется пароизоляция - водонепроницаемая плёнка, которая не пропускает влагу ни в виде воды, ни в виде пара, устанавливается с внутренней стороны стены, пола, потолка, контактирующих с окружающей средой.

Гидроветрозащита - это паропроницаемая, но водонепроницаемая (частично, если нальёте ведро воды, то протечёт) мембрана, задача которой защитить утеплитель от увлажнения снаружи, например, осадками и дать ему возможность просушиваться при отсыревании или незначительном увлажнении через дефекты пароизоляции.

Вот, как должна выглядеть типовая каркасная стена, с перекрёстным утеплением.

Схема пирога стены взята из альбома технических решений Технониколь (ТН-ФАСАД Сайдинг Лайт).

Итак, пароизоляция это плёнка, не пропускающая воду и пар. При этом, никакого волшебства, кроме маркетингового, она не содержит. Например, часто можно услышать "строители нам пароизоляцию установили не той стороной". Конечно, это не добавляет авторитета строителям, которые не удосужились почитать описание материала, которое вложено в рулон. Но ужаса никакого нет - ворсинки на современных пароизоляционных плёнках, по заверению производителей, служат для удержания конденсата и его испарения проветриванием. Между тем основой пароизоляции является обычный полиэтилен. Например, финны (и я в своих проектах) используют полиэтилен с толщиной от 200 мкм в то время как толщина любой пароизоляции с ворсом составляет 90-120 мкм. Полиэтилен 200 мкм невозможно порвать руками, а пароизоляционную плёнку от любого бренда - можно. Ну и насчёт удержания конденсата на поверхности - если на пароизоляции появился конденсат, значит пирог стены просчитан неправильно и нужно менять толщину утеплителя, а не собирать его на ворсинки.

А вот если пароизоляцию перепутали с гидроветрозащитой и установили снаружи, тогда действительно есть о чём переживать. При относительно небольшой толщине утеплителя (которая выполнена согласно нормам и эффективно работает при правильно выполненной конструкции), влага будет конденсироваться на внутренней поверхности пароизоляции, пропитает утеплитель и деревянные элементы конструкции, вызвав их поражение гнилостными бактериями с дальнейшим разрушением и размножением грибка внутри конструкции.

Пример перекрытия пола с пароизоляцией наружу. Жёлтое пятно - это вода, сконденсированная в утеплителе.

Часто можно столкнуться с мнением, что пароизоляция не нужна, её придумали маркетологи, она создаёт нездоровый микроклимат в помещении и вообще, стены и перекрытия должны быть паропроницаемы, чтобы влага могла свободно покинуть дом. Беда в том, что вместе со влагой дом покинет тепло, т.к. если толщина утепления не космическая, влага так или иначе будет конденсироваться в месте встречи холодного уличного и тёплого внутреннего воздуха.

Пример перекрытия пола с отсутствующей пароизоляцией. Иней - это замёрзший пар, который выделялся из перекрытия.

Ок, а как быть с внутренними перегородками и межэтажными перекрытиями - нужна ли им пароизоляция? Однозначно - нет, она просто не имеет смысла. Т.к. внутренние перегородки и перекрытия находятся внутри тёплого контура и движения холодного воздуха вокруг них нет. По этой причине утеплитель, который помещается в них больше с целью шумоизоляции, чем с целью утепления, зашивается гидроветрозащитой, либо крафт-бумагой, либо картоном - просто для предотвращения пыления. Дышать пылью минваты, стекловаты или базальтовых матов не очень здорово, можно заработать силикоз. Если внутренние перегородки герметичны, например, выполняются из оштукатуренного гипсокартона, то пихать в них гидроветрозащиту утеплителя необязательно.

Итак, в стандартном исполнении, конструкция внешней стены/перекрытия изнутри-наружу выглядит так:
- отделка;
- пароизоляция;
- утеплитель;
- гидроветрозащита;
- вентзазор;
- отделка фасадов.

Конечно, из любого правила есть исключения. При нестандартных вариантах утепления можно обойтись без пароизоляции. Например, если стена утепляется напылением пенополиуретана с закрытой ячейкой или герметизируется паронепроницаемой штукатуркой. Либо толщина утеплителя не создаёт предпосылок для конденсации (очень тонкий, либо очень толстый). Но в целом, вышеуказанная схема утепления с использованием пароизоляции, является типовой для каркасных домов.

Помимо стен и перекрытий, гидроветрозащита и пароизоляция используются в кровельных системах дома. И тут тоже есть простое правило. Если наша кровля утеплена - то её скаты по-сути являются ограждающими конструкциями, аналогичными стенам. Соответственно, схема слоёв будет аналогичной вышеуказанной. То есть, пароизоляция внутри, посередине утеплитель, снаружи гидроветрозащита. Если утепления нет, то используется только гидроветрозащита, которая предназначена для защиты от протекания основной кровли и отведении конденсата, возникающего на кровле (что особенно актуально для металлических кровельных покрытий) за пределы дома.

Нашёл рисунок, на котором показана работа утеплённого чердачного перекрытия и неутеплённой кровли по схеме "холодный чердак". Авторство установить не удалось - он кочует по всему интернету. Обратите внимание, где используется пароизоляция, а где гидроветрозащита.

Надеюсь, теперь те, кто путался с размещением и назначением пароизоляции и гидроветрозащиты, получили представление об их использовании и смогут недопустить явных ляпов при строительстве своих домов. Ведь это весьма досадная ошибка - недорогой материал, который установили неправильно, может испортить весь дом.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле. Кто не видит профиль - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой личный контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.

PS. Начал строительство гостевого домика-бани по нашему с женой проекту.

Сегодня постоянный подрядчик, с которым я работаю много лет, закрутил мои любимые винтовые сваи. Начали работы в 8:00 и до 14:00 фундамент был готов. ;) По сути, это будет комфортабельный гостевой домик 4х6, с кухней-гостиной 11,5 м2 и такого же размера парной. Изюминка проекта в утеплённой кровле и полатях, которые расположены на перекрытии парной с помывочной и которые можно использовать для сна. Таким образом, в небольшом помещении смогут разместиться две пары.

В связи с этими событиями и завалом на основной работе, я немного перегружен, поэтому могу отвечать на ваши запросы с задержкой. Но постараюсь ответить всем.

Дом затерялся в лесу и выглядит довольно мило, но взгляд опытного разведчика сразу цепляется за несколько деталей - сложная форма здания с двумя эркерами и следующая из этого сложная конструкция крыши, изобилующая ендовами, коньками и прочими кукушками, да ещё с пристроенной односкаткой над крыльцом, всё это собирает снег, но самый тревожный признак - сосульки на свесах крыши при минусовой температуре воздуха. Это явный признак недостаточного утепления чердачного перекрытия и стен. Я уже рассказывал об этом тут Сосульки против физики. О чём говорят сосульки на вашем загородном доме и почему они могут быть с любой стороны крыши

Спереди картинка не лучше - односкатка расположена под двумя скатами, которые сбрасывают на неё снег и по ендове льют воду, которая превращается в лёд, замерзая в водостоке, т.к. односкатка на улице, а значит - холодная. Водичка с крыши льётся на отмостку, ни гидроизоляции, ни дренирования периметра здания нет.

Это приводит к растрескиванию отмостки и повреждению отделки цоколя, а в перспективе может привести к повреждению ленточного фундамента, на котором стоит это красивый щеледом.

Дом выполнен из профилированного бруса. Это самый худший вариант для щеледома, потому что расщеливания профилированного бруса невозможно устранить. В отличии от бревна или простого бруса, которые можно проконопатить, забив в паз джутовое или льняное волокно, профилированный брус имеет шпунтованную поверхность на нижней стороне и ответные пазы на верхней. Идея создателей этого чуда инженерной мысли заключалась в том, что шпунтованная конструкция будет служить препятствием для холода. И оно так бы и было, но вот беда - брус имеет обыкновение неравномерно усаживаться, а ещё его может вести. В итоге, шпунтованный брус расщеливается не хуже остального, но при этом шпунты не оставляю шансов хоть как-то законопатить щели. Ладно, заглянем в стены.

Пирог стены устроен забавно. Как выяснилось позже, всё остальное внутри дома тоже было весёлым. Изнутри брус 200 мм, а на улице - пенополиэтилен 10 мм, который поверх был обшит вагонкой.

Сопротивление теплопередаче было 1.27 (м²•˚С)/Вт, а при таком утеплении увеличилось на
0.28 (м²•˚С)/Вт - до 1.55 (м²•˚С)/Вт. Зачем? При норме теплосопротивления для Подмосковья в 3.2 (м²•˚С)/Вт это увеличение вряд ли можно назвать весомым. А вот затраты на материалы и главное, смещение зоны конденсации в стену, это ощутимые потери как в деньгах, так и в сроке эксплуатации дома.

Ок, включаем тепловизор и заходим в дом.

Как мы видим, на входе нам это утепление всё равно не помогло - продувание углов -10˚С, при температуре в помещении не ниже +20˚С. Смотрим дальше.

Внутри видим, что вся конструкция дома поплыла - плинтус под потолком изогнуло красивой волной. А почему? Детали отделки зафиксированы жёстко и не дали усадки, в отличие от бруса. Поэтому упёрлись в потолок.

Эркеры - каркасные, внутренняя и внешняя отделка из иммитации бруса, утепление - 100 мм минваты и идите нафиг. На фото выше видно, как брусовая стена, к которой жёстко прикреплена каркасная, утащила за собой последнюю при усадке. Все доски каркасной стены идут под углом.

Не всем стенам досталась такая честь - быть наполненными минватой. Например, внутренние перегородки просто выполнены полыми. Звукоизоляция? Не, не слышал.

Впрочем, о пароизоляции тоже особо не слыхивали - потолок чердачного перекрытия укрыт полиэтиленом, но не до конца - немного отверстий оставили для вентиляции подкровельного пространства. Благо, щели в вагонке не дают воздуху в доме застоятся. Как деды жили! Дышащий дом! Кстати, послушать как дом "дышит" можно было у входа - его дыхание озвучивалось постоянным треском газового счётчика, который не успевал наматывать кубометры.

В доме есть вентиляция. И не только та, которую запланировали строители. Все углы и стыки перекрытия с кровлей продуваются. Мы видим, что на фоне трубы отопления, с температурой +47, из стены дует холодный воздух, с температурой -1. Оказалось, это места протечек в кровлю, там, где они завалены снегом.

По всей стене первого этажа следы протечки. Риелтер призналась, что это следы протечки трубы, которая лопнула год назад, после чего на первом этаже воды стояло по щиколотку.

Местами и сейчас подкапывает. Как, например, конденсат с этой вытяжки. Течёт себе спокойно по стене. Но хозяев это не волнует. Дом же всё равно продавать.

После такого на обычные трещины и перекосы стен бруса смотришь даже с любовью. Оно хотя бы сухое. Хоть и кривое.

Очередная стена пошла волной и зигзагами. Ничего, как говорят щеледомостроители - газ чуть посильнее выкрути и жить можно!

Ванная комната тоже не разочаровала. Лить воду из душа на брусовую стену, что может быть лучше? И естественно, на стене был грибок. А большое белое пятно - следы от обработке стены хлоросодержащими отбеливателями.

Угол кровли, уютно уменьшающий пространство ванной, "дышит" вовсю. Работает вместо вентиляции. А может он просто протекает?

Судя по углу на нижнем этаже - так и есть.

В общем, щеледом как обычно, повёл себя ожидаемо. Хозяева, которые его построили, устали "газ посильнее выкручивать" и пытаются избавиться от неликвидного актива. Который построен без какого-либо намёка на строительную логику. Кровля и конфигурация дома усложнены в угоду оригинальному дизайну. В ответ мы получили неоригинальные протечки повсюду. Утепление делалось людьми, которые вообще не имеют представления о строительных технологиях. В довершение, цоколь был полностью заштукатурен, пока автора сей работы не заставили пробить хотя бы несколько продухов. В итоге, прикинув, что дому требуется замена кровли и перекрытия первого этажа, которое перекосило после протечки, а также капитальный ремонт систем водоснабжения и канализации, которые выполнены примерно так:

я поспешил покинуть этот милый снаружи, но ограниченно-работоспособный внутри, домик. Да, в нём можно жить. Но жить в нём будет дорого и дискомфортно. А ремонт предполагает затраты больше, чем на строительство нового дома. Так и остался этот домик в лесу, один-одинёшенек, как памятник своим недальновидным хозяевам.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле. Кто не видит профиль - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.

Почему ты показываешь только плохие дома, когда покажешь идеальный дом?
Потому, что мне платят за дефектовку (обнаружение недостатков) дома. И на большинство объектов меня вызывают для того, чтобы понять количество конструктивных недостатков, а не для того, чтобы я порадовался идеальному дому вместе с заказчиком. Если заказчик не сомневается в качестве дома, он ко мне не обращается. Качественные дома попадаются примерно в 25% случаев. Обзоры на них будут малоинтересны, можно просто опубликовать фото и написать - всё выполнено по СП. В серии Техническое обследование домов есть отчёты по обследованию качественных домов. Они набрали 100-300 плюсов, потому, что не интересуют широкую аудиторию.

Бывают у тебя договорняки с продавцами/риелтерами?
Отходя от морально-этической стороны вопроса, когда специалист даёт ложное заключение за то, чтобы получить откат и от рисков такой процедуры при моём уровне публичности, не могу представить, как осуществить этот процесс со своей стороны. Подмигнуть риелтеру и отведя его в сторону показать фото на тепловизоре или видео из подпола, с предложением: "Я ничего не говорю заказчику, а ты даёшь мне 50 000 рублей"? Рано или поздно заказчик всё равно столкнётся с дефектом и помянет меня нехорошими словами. Учитывая, что большинство заказчиков обращаются ко мне исходя из моей репутации, любой обоснованный негативный отзыв может перечеркнуть годы работы. Поэтому, я материально заинтересован оставаться на стороне заказчика. Предложений взятки от продавцов/риелтеров я ни разу не получал, а найти хозяев дома для требования отката с продажи зачастую невозможно. Точный адрес я зачастую узнаю только в день выезда или даже в районе выезда, пересекаясь с заказчиком у приметного ориентира (шлагбаума, центральной улицы и т.п.). Да, иногда мне присылают объявления о продаже объектов для оценки ехать/не ехать, но ни времени, ни желания звонить неизвестным людям с целью их шантажировать у меня нет.

В чём смысл обследования дома? Приехал, покрутил головой и забрал деньги?
Большинство обследуемых домов не имеют проектов, история и технологии их строительства могут быть неизвестны, а могут быть намеренно искажены продавцом. Основная задача понять конструкцию дома, найти имеющиеся дефекты и определить возможности их устранения. Для этого используется широкий спектр разнообразных по сложности инструментов. От знаменитого зелёного уровня, до эндоскопа, тепловизора, а иногда и квадрокоптера. Обследование затруднено тем, что оно не может быть деструктивным для здания, хотя СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» рекомендует не мелочиться и смело выламывать/выпиливать куски конструкций, чтобы провести их последующую экспертизу. Но пока ни один продавец мне не сказал - ломайте что хотите, как правило, наоборот, многие заранее просят, чтобы никаких следов обследования на/в здании не осталось.
Иногда конструкцию здания можно понять с первого взгляда, но зачастую надо поработать, чтобы выяснить как устроены перекрытия, куда ведёт вентиляция и чем утеплены стены. Приходится изощряться, например, снимать розетки или искать выпавшие сучки в отделке, чтобы ввести эндоскоп, засовывать ревизионную камеру в продухи необслуживаемого цоколя, чтобы увидеть состояние перекрытия и грунта, и т.п.

Сколько времени занимает обследование?
Зависит от удобства доступа ко всем элементам конструкции. В среднем, я укладываюсь за час. Иногда приходится повозиться, переодеться и залезть в цоколь высотой 30 см, долго искать куда ввести эндоскоп в стене/перекрытии, откручивать/закручивать вентиляционные решётки и т.п. Иногда сам объект может быть разноуровневым. Поэтому, бывает и 3 часа. В некоторых случаях приходится проводить повторное обследование. Вчера заказчик купил дом, который мы смотрели полгода назад, после того как продавец скинул цену и я детально рассмотрел цоколь дома изнутри - мне было важно убедиться, что процессы разрушения отмостки и цоколя не связаны между собой. Учитывая отсутствие динамики повреждения и сохранение целостности фундамента за прошедший период, было принято решение о покупке.

Бывает так, что ты приехал на объект и сразу ясно, что это хлам? Ты берёшь за это деньги?
Бывало, что через 15-20 минут я говорил заказчику, что дальше можно не смотреть. Да, я беру за это деньги, т.к. мне платят не за время работы на объекте, а за определение качества конструкции и рентабельности её ремонта. Благодаря моему отчёту заказчик не вложит миллионы в рухлядь, а значит убережётся от серьёзных финансовых потерь. И если я нахожу нарушения конструкции, ремонт которых будет дороже, чем построить новый дом, то не трачу время на обследование оставшейся части дома.

Может ли покупатель сам обследовать дом?
Может. Но обнаружение дефекта без понимания причин его возникновения и перспектив развития проблемы, не всегда позволяет сделать однозначные выводы. Тем не менее, я всегда стараюсь мотивировать заказчиков подходить к выбору дома рационально, а не эмоционально. И в первую очередь оценивать конструктив, ликвидность участка, наличие коммуникаций, а не виды из окна и размеры помещений. Чтобы избежать ситуаций из предыдущего вопроса, я советую всем своим заказчикам сначала съездить на объект самостоятельно и посмотреть его, используя мой чек-лист Как не потерять всё при покупке загородного дома. Чек-лист для начинающего домовладельца. Это предварительный фильтр, отсекающий дома расположение и интерьер которых не нравится заказчикам, а также дома, имеющие явные технические проблемы. Заказчик экономит свои деньги, я не трачу своё время на его разочарование.

Бывало ли такое, что ты рекомендовал купить дом сразу после обследования?
Вообще, это не моя работа - делать выводы за заказчика. Я лишь пишу отчёт с обнаруженными дефектами и примерной стоимостью их устранения, если это технически возможно. Заказчик сам оценивает выгоду покупки, исходя из затрат. Я могу дать предварительную оценку после обследования, типа - в целом всё в порядке, глобальных проблем нет. Или же - нужно время на изучение обнаруженных дефектов. Или же - у дома серьёзные проблемы, лучше искать другой объект. Если не обнаружено серьёзных дефектов, то на вопрос "можно ли сейчас внести залог" я отвечаю утвердительно. Но в любом случае, заказчик получит отчёт, где будут задокументированы обнаруженные дефекты, указаны нарушенные строительные нормы и предложены варианты их решения.

Есть ли скидка, если заказчик смотрит несколько домов? И какой рекорд по осмотрам домов для одного заказчика?
Первые два дома идут по стандартной цене. Далее, в зависимости от количества осмотров, заказчик получает скидку от 25 до 50% стоимости услуги. Рекорд по количеству осмотров - 9 осмотров для одного заказчика. Молодой человек искал недорогой, качественный и расположенный недалеко от Москвы дом, чтобы перевести туда родителей и другого региона. Учитывая, что поиски велись в нижнем ценовом сегменте, пришлось перелопатить немало домов, прежде, чем мы нашли подходящий. Но мы смогли.

С какого раза реально найти нормальный дом под Москвой?
Тут слишком много неизвестных. Чем выше ценовой сегмент, тем больше вероятность, что строительство будет выполнено с более-менее нормальным качеством. Опять же, если нет жёстких ограничений по расстоянию от Москвы и направлению, вероятность сразу купить "дом мечты" за приемлемые деньги возрастает. В основном, мои заказчики покупают дома среднеценового сегмента (от 6 до 12 млн. рублей) на удалённости не более 60 км от МКАД.

Ты занимаешься ремонтом или устранением дефектов обнаруженных при осмотре?
Не занимаюсь по двум причинам. Первая - переделывать сделанное неправильно гораздо сложнее, чем строить с нуля. При этом зачастую нельзя дать какие-либо гарантии, т.к. твоя переделка может быть зависима от остальных частей проблемной конструкции. Вторая - изначальная заинтересованность в ремонте вызывает подозрение, что технадзорщик будет находить несуществующие или раздувать несущественные, чтобы потом их решать. У меня своя зона ответственности и я стараюсь брать ношу по себе, чтоб не падать при ходьбе (с). Раньше советовал знакомые ремонтные бригады, но последнее время и этого не делаю, т.к. они то заломят цены, то просрочат сдачу работ и таким образом, косвенно, делают меня соучастником в их косяках.

Необходимо ли заказчику присутствовать на осмотре?
Если заказчик уже видел дом и его всё устроило внешне, то мне лично его присутствие не нужно. С ним или без него я всё равно обследую дом по стандартной процедуре, зафиксирую дефекты и пришлю отчёт с фото. Главное, чтобы владелец или риелтер, обеспечили мне доступ. Если заказчика не объекте не было, я наговариваю краткое резюме осмотра в мессенджер, а затем шлю отчёт и отдельно не вошедшие в него материалы (например, видеофайлы и термофото).

Летом обследование невозможно, ведь тепловизором ничего не посмотришь?
Наоборот, летом наиболее нагруженный период обследований, люди активно покупают дома. Тепловизор хорошая штука, которая визуализирует утечки тепла и позволяет показать их заказчику, но сделать выводы о качестве и теплосопротивлении ограждающих конструкций можно без него. Обследуя перекрытия и стены эндоскопом, визуально осматривая конструкцию дома и считая теплосопротивление. Ну и строительный опыт помогает в работе. Если у заказчика большой бюджет, то можно арендовать аэродверь и проверить дом на продувание в любой сезон. Я об этом писал тут Используй аэродверь и никому не верь! - высокоэффективная проверка воздухопроницаемости дома

Кто вообще заказывает обследования домов и зачем?
Лично у меня три основных типа заказчиков. Те, кто хочет купить дом и не потратить деньги на хлам. Те, кто уже имеет дом и хочет понять, как быть с ним дальше - например, проявился дефект или проявился сам дом (подарили, достался в наследство). И те, кто только что купил или построил дом и захотел узнать, что с ним не так. Например, часто приглашают на приёмку только что построенного дома. Ещё периодически заказывают строительный контроль, наблюдение за соблюдением технологий на строящемся объекте. За последнее берусь только если есть свободное время и если видел договор, проект и смету до начала строительства. Иначе, может оказаться, что я езжу на объект, чтобы расстраивать заказчика отчётами как подрядчик строит по подписанному им же договору, а не по СП. Помимо того, что он будет расстроен и отдаст мне деньги, это ничего не даст. Т.к. выйти из стройки, если предоплата внесена и договор подписан, он уже не сможет. Бывает экзотика, типа поиска протечки труб, лопнувших внутри стены, обнаружения проводки, составления плана коммуникаций. Это не совсем мой профиль, но если просят - помогаю.

Почему не занимаешься обследованием квартир в многоэтажках?
Приходит много запросов по этому направлению, но это профиль в котором у меня нет практики. Кроме того, как человек живущий за городом, я лишний раз не люблю соваться в город. Поэтому, у меня нет желания погружаться в квартирный технадзор даже за деньги. В Москве и Подмосковье у меня есть коллеги, которые отлично разбираются в этих вопросах и если они свободны, то всегда рады помочь моим заказчикам. Мне нравится ездить по новым местам, каждый раз сталкиваться с новыми задачами. Им нравится ездить на метро и решать типовые задачи. Каждому своё.

Как реагируют владельцы/риелтеры на результаты обследования?
Я работаю на заказчика, поэтому информацию о проблемах сообщаю только ему. Заказчик оплачивает мою работу и только он получает от меня отчёт. Я не вступаю в конфронтацию с продающей стороной, киваю головой и улыбаюсь в ответ на все их рассказы, особенно в случае, если могу документально подтвердить их несоответствие действительности. Если продавец сам показывает дефект, рассказывает когда и как он возник, и интересуется как его победить, я могу дать ему краткий совет, если на это есть время и желание.

Откуда ты всё знаешь - электрику, сантехнику, фундаменты, кровли и т.п.?
Разбираться во всём невозможно. Но можно, как я, быть руководителем строительной компании и иметь возможность консультироваться со своими сотрудниками и подрядчиками по любому направлению строительных работ. Если я сталкиваюсь с техническим решением или проблемой, на понимание которых мне не хватает мозгов, я не стесняюсь использовать своё положение и привлекать специалистов более высокой квалификации, для того, чтобы они дали мне своё заключение. Ну и, конечно, не забываю погружаться строительные нормы, которые у нас очень хорошо прописаны, но очень плохо соблюдаются.

Как выучиться на спеца по техническому обследованию?
Иметь строительную специальность или выучиться на неё. Например, у меня их две - чертёжник-конструктор (здорово помогает разбираться в проектах и узлах домов) и плотник 4 разряда (выучился, когда начал строить дома для друзей). Затем закончить курсы повышения квалификации, на которых вы изучите ГОСТ 31937-2011 "Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния" и СП 13-102-2003 "Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений", а также категории технического состояния зданий, методики работы и инструменты для технического обследования. Ну и поработать немного в строительной отрасли, ведь как известно - теория без практики мертва, практика без теории - слепа.

Наверно, собрал все наиболее распространённые вопросы по своей работе. Если они у вас ещё остались, то как обычно - на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле. Кто не видит профиль - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.