Жду новый пост

Серия «Техническое обследование домов»

Привет, дорогие подписчики и те, кто уже спешит подписаться. После моей суперсессии технадзоров в Питере, где благодаря настойчивости питерских подписчиков был установлен мировой рекорд - 4 технадзора за один день, я вернулся в свою деревню богатым и привёз отличный питерский грипп. Неделю переваривал его сам, а после дал попробовать жене. В итоге, выпал из процесса на две недели и накопил отчётов для моих заказчиков. Осталось дописать 3 отчёта, но чтобы не сойти с ума надо переключаться, поэтому разбавлю их постом об очередном осмотре дома, на этот раз из кирпича.

Всё как обычно - ко мне в телеграм постучался косматый геолог и рассказал мне, что с домом происходит что-то не то. А значит нам туда дорога. Проверяем зелёный уровень и в путь.

Проблема была описана заказчиком как "на стенах выступает влага". Но на деле всё выглядело несколько серьёзнее. Облицовочный кирпич местами разрушился из-за циклов увлажнения-замерзания. И его чешуйки частично осыпались вниз. Вот так это смотрелось на стене.

Как мы видим, налицо увлажнение. Но почему оно локально? Если бы пирог стены был паропроницаем целиком, то у нас отшелушилась бы вся внешняя сторона стены. Однако, она пропарилась и отшелушилась местами. Давайте посмотрим на устройство пирога стены. Для этого глянем на стену возле радиатора отопления.

Что мы видим? Сразу несколько важных нюансов. Стена вывернута наоборот - масса кирпича находится на улице, затем 50 мм утепления и внутренняя отделка вагонкой. Пароизоляции нет, точнее есть рубероид, который смонтирован без фанатизма и влажный тёплый воздух от радиатора отопления уходит в простенок без каких-либо проблем.

После чего он поднимается наверх и встречается с холодной кровлей. Которая, кстати, сделана без контробрешётки, но это не самое печальное в конструктиве этого дома.

Печально то, что помимо отсутствия пароизоляции и некачественного утепления чердачного перекрытия, горе-домостроитель сделал выносы кровли в виде пустых коробов, зашив их наглухо сайдингом. Именно под ними стали образовываться следы влаги, которые со временем перешли в разрушение кирпича в результате многочисленных циклов заморозки.

Данные короба стали отличными конденсаторами влаги, т.к. мауэрлат пришёлся точно на стык верхней части короба и плохо утепленного перекрытия, в которое из простенка выдувало тёплый воздух. Ввиду отсутствия вентиляции коробов в них образовался частный случай чердака без вентиляции. Влага конденсировалась на холодной части кровли, а затем стекала в стену, инфильтруясь в кирпич.

Показательно состояние углов дома, которое можно наблюдать на тепловизоре. Нижний этаж красиво светится, показывая утечки тепла в простенке.

А вот верхний, который находится прямо напротив кровельного "короба", ведёт себя прямо противоположным образом и синеет холодом от накопленной в стене влаги. Причём, напомню, что мы видим это через вагонку и слой утеплителя. То есть, воды там немало. На нижнем этаже слышно, как она капает внутри простенка. Видимо, там также имеются неутеплённые пустоты.

Конечно, правильно было бы делать замкнутый контур пароизоляции, не допуская попадания пара в стену, логичнее было утеплять кирпич снаружи, используя огромную массу стены для теплоаккумуляции. Можно было бы почитать СП или хотя бы посмотреть руководства в интернете. Но строили для себя. А потом решили продать.

В результате - под всеми зашитыми скатами конденсация влаги в стене, с процессами её разрушения. Но самое интересное в этой истории то, что дом стоял без критических повреждений в течение почти 10 лет. Пока новые владельцы не изменили модель отопления, подняв мощность на котле. И в этот момент все просчёты конструкции дали о себе знать.

Часть проблем излечима и дальнейшее разрушение стен мы можем предотвратить просто сделав свесы открытыми. Но общая конструкция дома и подход к строительству в целом вызывает только грусть.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют от меня глубокого погружения и выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле. Платно - аудит проекта, проверка договора на строительство, сметы, обследование дома перед покупкой, приёмка дома, надзор за строительными работами, проверка юридической чистоты участка/дома и решение других проблем загородных домов.

P.S. Спасибо @KseniaSturn, которая задонатила мне денёг за пост Гидроизоляция фундамента и отмостки. Влияние утепления цоколя и отмостки на надёжность фундамента. Дренаж. Я думал, что делать с этими донатами и решил, что буду тратить их на благотворительность. У меня есть два фонда, которые я стараюсь поддерживать по мере возможностей - Фонд Ройзмана и Центр лечебной педагогики. Оба делают хорошие дела, с их основателями и организаторами я знаком лично. Так что будем помогать и дальше.

Привет, дорогие подписчики и те, кто уже спешит к ним присоединиться! Продолжаем (я писать, а вы читать) цикл публикаций про технологические обследования загородных домов.

Я возвращался с очередного обследования, когда мне в телегу прилетело сообщение с вопросом: "Нет ли возможности провести осмотр дома перед покупкой в Брянске?" Посмотрев на карту я ответил: "Брянск далеко. Но это город нашенский! Вылетаю первым экспрессом!"

Но, конечно, опыт это был для меня новый. Сначала была идея доехать туда на машине, но прикинув как я буду себя чувствовать после 650 км за рулём, решил поехать на экспрессе. Конечно, впервые оторваться от машины, где есть все необходимые инструменты, было сложновато, поэтому пришлось хорошо подумать, что брать, а что не брать с собой. Вот тут-то я понял, что не зря сделал ставку на компактность оборудования - мой чемодан влез в небольшой рюкзак вместе с комбинезоном для принятия грязевых ванн в цоколе, запасными штанами (на случай, если объект вызовет неудержимый ужас) и банкой варенья для заказчика.

В 4 утра я вышел из дома и уже через полтора часа сидел в уютном откидывающемся кресле экспресса Москва-Брянск.

Поезд называется "Иван Паристый", но в салоне не было ни одного вейпера. Поэтому, доехал я без приключений, вежливые проводницы то и дело пытались продать мне "чай и сэндвич", а начальник поезда так вообще напугал. Дело в том, что его речь "Уважаемые пассажиры, наш поезд летит на высоте 10 000 км, температура за бортом минус 50 градусов..." только отзвучала по вагону и тут же он как живой появился из-за спинки моего кресла, с вопросом - всем ли моя милость довольна. Я ответил, что изволю почивать и попросил разбудить в Брянске, чтобы я не проснулся снова в Москве. Такое шоу, под названием "Это город Ленинград" уже было со мной однажды, когда я после двух суток работы пытался приехать домой на метро и каждый раз, как в песне Цоя, меня будил человек в красной шапке, но только на противоположной конечной. Он ответил: "Нам всё равно на конечной в вагоне убираться и всякий мусор мы всенепременнейше выбросим на улицу!" и я, успокоившись этой речью, заснул.

В вагоне было жарко. Снился мне идеальный дом из пеноблока. Тёплый. На утеплённой шведской плите с тёплыми полами, утеплённой вальмовой крышей из клик-фальца, с отделкой испанским мрамором и венецианским стеклом. В общем, такой, каким мне его здесь неоднократно описывали, говоря, что пеноблок - это лучшая технология для строительства загородного дома. "Уважаемые пассажиры, возвращаемся в реальность!" - проговорила проводница. Тёплый пеноблок подмигнул мне тройным теплопакетами с электроподогревом и растаял как мираж. Я открыл глаза и оказался в Брянске. На часах было 10:56.

Мои заказчики - молодая семейная пара (привет, ребята!), встречали меня прямо на платформе, как почётного гостя. После усадили в машину и повезли за город. По дороге мы созвонились с риэлтором, который должен был показать нам дом. Он опаздывал. Я из Москвы успел вовремя. А он из Брянска в область опоздал. Ну да ладно, посмотрим через забор. Дом на 9,5 сотках с общей площадью 255 м2.

Так, на первый взгляд - неплохо. Двускатная кровля, стоит рассекатель напротив кирпичной вентиляционной трубы, которая торчит из крыши - снег не будет скапливаться за ней. Водостоки на месте, козырёк над крыльцом. Снег на крыше, что косвенно говорит о неплохой теплоизоляции подкровельного пространства. Но издалека много не наобследуешь, поэтому я обрадовался подъехавшему риэлтеру, как родному. Он оказался человеком с чувством юмора и презентовал дом в стиле - да, здесь одна половина недоделана, а вторая разрушена, но всё легко привести в порядок, приложив руки. Забегая вперёд скажу, что он был неправ только частично. Во второй части своего утверждения.

Унитаз - лицо хозяйки! А крыльцо - лицо дома. Судя по лицу, дом чувствовал себя похуже, чем я, поспавший менее 7 часов за двое суток. Декоративная отделка осыпалась, обнажив нам его истинную натуру - суровый серый бетон. Лестничная площадка обрела уклон в два градуса в сторону дома и омывала коробку металлической двери студёной талой водой. От этой процедуры дверь не помолодела, как мне рассказывала бабушка, а покрылась ржавчиной и подклинивала.

С другой стороны крыльцо уже не скрывало своих проблем и прямо заявляло, что его дни сочтены. Всё это намекает на то, что дренирования участка не было. Но может быть, проблемы только в крыльце?

Нет. Цоколь также ободрало пучением. Под ним лежит тротуарная плитка, которая в отсутствие хозяев решила гулять самостоятельно. Гидроизоляции нет ни у цоколя, ни у плитки.

С другой стороны штукатурка полностью слетела и на нас смотрит старый знакомый - силикатный кирпич. Из которого вопреки всем нормам и сделан цоколь дома, находящийся выше уровня грунта.

СП 15.13330.2020 «Каменные и армокаменные конструкции» учит нас, что:

1.3. Применение силикатных кирпича, камней и блоков; камней и блоков из ячеистых бетонов; пустотелых керамических кирпича и камней, бетонных блоков с пустотами; керамического кирпича полусухого прессования допускается для наружных стен помещений с влажным режимом при условии нанесения на их внутренние поверхности пароизоляционного покрытия. Применение указанных материалов для стен помещений с мокрым режимом, а также для наружных стен подвалов и цоколей не допускается.

С другой стороны дома цоколь уже полностью ободран, что разумно. Ибо редкие плазлы плитняка, сумевшие уцепиться за цоколь в борьбе со стихией, хоть и служат символом несгибаемой воли и упорства, но навевают тоску на потенциальных покупателей.

Ок. С отмосткой и цоколем всё понятно, это классический случай. Дренирования нет, водоотведение не обеспечено, гидроизоляции нет. Так давайте же продолжим осмотр, так сказать, с другой стороны цокля - в подвале! Подвал в этом доме большой, с высокими потолками и лестницей из того же силикатного кирпича.

Лестница, кстати, одна из лучших виденных мной. Соответствует всем нормам эргономики, с хорошим шагом, но почему-то с забежными ступенями вместо лестничной площадки. Поэтому спускаешься в подвал как по винтовой лестнице. Романтика... Кто же нас ждёт в этой темноте? Страшные чудовища? Узник, прикованный цепями к стене?

Увы, всё ожидаемо. Протечка цоколя.Причём настолько серьёзная, что после неё пришлось делать ремонт. Причём, судя по разным цветам раствора, дважды. И это в здании, которое само находилось в процессе строительства и ремонта. Выходит, это был ремонт ремонта ремонта. Рекурсия, однако.

Ладно, пойдём на уровень выше и проверим, что у нас там. Для начала посмотрим на стяжку. Она положена на слой пенополиэтилена и вся потрескалась, аки степная почва без дождя. Что же с ней произошло?

На склерометре 20 единиц, а это значит, стяжка примерно соответствует марке бетона М100, классу В7,5 и не соответствует требованиям СП 29.13330.2011 «Полы», согласно которому:

8.5 Стяжки, укладываемые по упругому тепло- и звукоизолирующему слою, должны предусматриваться из бетона класса не ниже В15 или из цементно-песчаных растворов из смесей сухих строительных напольных на цементном вяжущем с прочностью на сжатие не ниже 20 МПа.

Ввиду того, что прочность стяжки в два раза ниже рекомендованных норм, произошли её множественные растрескивания по всей площади заливки. Пожалуй, судя по ситуации с цоколем, стоит завести тепловизор и посмотреть, нет ли протечек в перекрытии пола.

Нет, тут всё идеально! Установлена система рандомных тёплых полов, магистрали радиаторов отопления хаотично разбросаны и приятно греют ноги. Правда не везде. Это очень элегантное решение, которое не раз порадует владельца, особенно в случае необходимости ремонта при протечке.

Если у тех, кто это делал, был проект коммуникаций, я бы хотел на него глянуть. Думаю, схема прокладки труб была бы похожа на карту инопланетян. Какие-то пересекающиеся линии и векторы без всякой логики.

При этом в углах и на стыке перекрытий со стенами наблюдаются утечки тепла с градиентом в 5-8 градусов к температуре помещения.

Окна и входная дверь первого этажа открываются и закрываются с усилием, наблюдается перекос дверной коробки и зажатие окон в рамах.

Уникальная дышащая дверь, которая бы приглянулась сторонникам щеледомостроения. Работает по тому же принципу, что и стена из бруса - ограждающая конструкция есть, а теплоизоляции нету. Свежо! Как деды жили.

Отправимся на верх, нас ждёт тёплая кровля.

Утеплённая крыша, которая является потолком второго этажа, продолжает тему дышащих конструкции и бесстыдно показывает нам своё минерально-ватное естество, через непроклеенную пароизоляцию Folder minima H98 (сделанную в Польше, кстати). Что так про это говорит СП? Да не про Польшу, про пароизоляцию!

В СП 17.13330.2017 «Кровли» мы имеем следующее определение пароизоляции:

Пароизоляционный слой: слой из рулонных или мастичных материалов, расположенный в ограждающей конструкции для предохранения ее от воздействия водяных паров, содержащихся в воздухе ограждаемого помещения.

Согласно СП 64.13330.2011 «Деревянные конструкции»:

8.79 Пароизоляцию ограждающих конструкций следует предусматривать из рулонных и пленочных материалов, окрасочную или обмазочную.
Рулонная и пленочная пароизоляции должны применяться в ограждающих конструкциях, у которых обшивки соединены с каркасом на податливых соединениях (гвозди, шурупы, скобки). При этом пароизоляционный слой должен быть сплошным и непрерывным (рулонные полотнища склеивают, пленки сваривают или склеивают) и укладываться между каркасом и обшивкой.

Понятно, что за дырявой пароизоляцией следуют продувания и конденсация влаги в утеплителе кровли. Но у нас есть комната, где уже сделана отделка, скаты скрыты гипсокартоном и установлены классные мансардные окна.

Но, как сказал риэлтер, с ними есть небольшие проблемы. Их нужно полностью заменить. Потому, что они нетеплоэффективны. И водопроводны. И однопакетны. Кстати, заодно придётся заменить отделку потолка, стен и пола. Потому, что окна два и работают они одинаково. Ну, немножко руки приложить. Никто же не говорит, что дом идеальный.

Вообще, возможно мы просто не поняли систему увлажнения воздуха на мансарде. Вода набирается в стеклопакет и оттуда потихоньку прокапывает в дом, увлажняя пересушенный воздух.

На этом сюрпризы не кончились. Внимательно обследуя стены я порадовался - они идеально вертикальны! Отклонение в пределах 0,05 градуса. Но внезапно что-то насторожило опытного разведчика.

Маленькая трещинка, которая робко протянулась через оконный проём на улицу. Давайте же посмотрим на дом снаружи, какие сюрпризы он нам приготовил?

Все оконные проёмы пошли трещинами в разные стороны. Отчего же это может быть, друзья? Конечно же от отсутствия армопояса и перемычек над проёмами. Как я это узнал? Всё просто - тепловизор всегда показывает армопояс, т.к. его теплосопротивление ниже. В стене из пеноблока он наблюдается так:

Перемычки над окнами наблюдаются точно так же. А в этом замечательном доме перемычки наблюдаются вот так:

В общем, на этой весёлой ноте мы поспешили попрощаться с риэлтером, который предлагал моим заказчикам проехаться в офис и внести залог, чтобы дом не ушёл более расторопным покупателям. Но мы переглянулись и быстро сели в машину. Стало ясно, что:

Со страшной скоростью мы помчались прочь, в сторону единственного в Брянске крупного торгового центра, где уселись на фудкорте и снимали стресс пиццей и другими вкусностями. После ребята отвезли меня на вокзал, по дороге устроив экскурсию по городу.

Жаль только, что после этого технадзора я поседел и постарел лет на десять. :)))

Гастроли в Брянск завершились обратным экспрессом в котором я опять отрубился и проснулся уже в Москве, около часу ночи.

Кто первым в каментах угадает стоимость осмотренного дома, получит от меня приз - 200 рублей на баланс телефона (по РФ).
UPD. Конкурс завершён, победил аккаунт @furtik, владелец аккаунта, напишите в каменте любой контакт, через который можно связаться с Вами для уточнения номера телефона. Можно временный e-mail, например.

Следующее путешествие состоится в эти выходные, 11-12 фераля и это будет Санкт-Петербург. И тут у меня вопрос, дорогие Пикабушники из славного города на Неве. Нет ли у вас желания пересечься и поспрашивать меня про загородное домостроение? За два дня мне предстоит 4 технадзора, но я могу выделить пару часов в воскресенье вечером (пока точно не знаю времени). Завалимся в какой-нибудь кабак на окраине и устроим там адский движ с чаем, расчётами теплопроводности и спорами что лучше - каркас или пеноблок. Короче, если что - я и зелёный уровень ждут от вас активности и встречных предложений. И да, если кто-то хочет зацепиться на обследование своего (или чужого, но только не через форточку, а при хозяине) дома в дни моих Питерских гастролей, сигнализируйте, у меня пока свободен понедельник. А если вдруг вас таких много, так вообще перееду! :)

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют от меня глубокого погружения и выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле. Платно - аудит проекта, проверка договора на строительство, сметы, обследование дома перед покупкой, приёмка дома, надзор за строительными работами, проверка юридической чистоты участка/дома и решение других проблем загородных домов.

Привет, дорогие подписчики и те, кто ещё не подписался! Продолжим полюбившийся вам цикл публикаций про технические обследования домов. И сегодня, чтобы окончательно запутать хейтеров, которые и так не могут понять, кто я - продавец каркасников, ругающий пеноблоки или технадзорщик пеноблоков, ругающий каркасники, будет пост про обследование очередного каркасного дома. Ну как, каркасного... Он как бы полукаркасный. Это жидкий лёд! То есть, твёрдый газ! Он аварийный, но ещё рабочий! В общем, увидите сами.

В этот раз судьба занесла нас с заказчиком на окраину Москвы, где на трёх сотках стоял "жилой дом 76 м2 по цене двухкомнатной квартиры, с тремя спальнями". Который он уже посмотрел без меня согласно инструкциям моего чек-листа Как не потерять всё при покупке загородного дома. Чек-лист для начинающего домовладельца И в целом, он ему понравился. По заверениям продавца, дом был установлен на свайном фундаменте, конструкция была названа - утеплённый брус. Давайте же посмотрим, как выглядит: "Готовый к проживанию дом. Прекрасное место для ПМЖ, прописка - Московская."

Над фото в объявлении явно поработал профи, риэлтору мой почтение. Не каждый сможет запечатлеть дом в столь выгодном ракурсе, засветив его косяки контр-светом.

В жизни он выглядит не так радостно. Первым делом обходим дом по периметру и осматриваем его целиком. И сразу бросается в глаза замятый лист металла, которым отделан цоколь. Из под него торчит какой-то бетонный блок. А также мы видим, что отмостка, выполненная из плитки, выпучена и покрыта льдом. Что означает отсутствие гидроизоляции и утепления цоколя с отмосткой, а также отсутствие дренажа.

Водосточные лотки, расположенные вдоль цоколя, выпучило под углом. Ок, это бывает. У нас же сваи, нам бояться нечего! Заглянем в подпол, посмотрим, как должен выглядеть жилой дом с тремя спальнями в городе Москве.

Так. Что-то я ничего не понял... Что это за остатки пирамид, на которые опираются лаги пола? У нас же свайный фундамент! Неужели нас обманули и подсунули [о]порно-столбчатый? И что это за белая фигня с надписью Tepl (далее неразборчиво)? Ладно, посмотрим с другой стороны...

Ой... Да в этом доме была пенная вечеринка! Посмотрите, сколько пены свисает со всех щелей в перекрытии! Некоторые запенивания жёлтенькие - старые, а некоторые ещё не успели окислиться. Немало баллонов ушло для того, чтобы можно было смело сказать - "дом по цене двухкомнатной квартиры!", вместо "дырявый сарай с обвалившимися перекрытиями". А что случилось с этим матрасом из минваты? Решил, как и я, перебраться поближе к земле?

Здесь мы видим уникальное явление - конструкция дома утепляет сама себя, высыпая минвату на грунт цоколя. Если вовремя подкладывать утеплитель сверху, то со временем всё подполье забьётся минватой и снизу будет тепло! Ладно, давайте посмотрим, что это за загадочный Tepl...

А... Я этого Tepla в Химках видал, деревянными... в смысле, знаю я, что это за утеплитель. Это стеновая сэндвич-панель Teplant, одноимённого Самарского завода. Как мы видим, стеновая панель отказалась вступать в половой контакт и пытается убежать из дома. Ладно, отправляемся в дом и посмотрим, что же там с полами.

Даже не знаю, за что хвататься. Пошёл налево, пошёл направо. Куда ни приложи зелёный уровень, он показывает 250 Полуляхов из 250.

На полах знатная разуклонка во все стороны. Что и не удивительно, дом стоит на бетонных блоках, брошенных на землю. Дренирования и гидроизоляции периметра нет. Морозное пучение - это вам не это!

Изнутри готовый к проживанию дом выглядел так, будто его уже начали разбирать для вывоза на свалку, но притормозили. Чтобы в каменты не набежали очередные правдорубы, которые скажут, что "технадзорщик не привёл ни одной нормы", замечу, что настольная книга любого электрика - ПУЭ (Правила устройства электроустановок) учит нас, что:

Часть 3. Пункт 2.1.20. Конструктивные элементы зданий и сооружений, замкнутые каналы и пустоты которых используются для прокладки проводов и кабелей, должны быть несгораемыми.
Часть 3. Пункт 2.1.58. В местах прохода проводов и кабелей через стены, междуэтажные перекрытия или выхода их наружу необходимо обеспечивать возможность смены электропроводки. Для этого проход должен быть выполнен в трубе, коробе, проеме и т. п.

Тут никто этим не парился. Просто пучок проводов идёт через стены. Ну, отрезали уголок от OSB. Плохо, что ль?

Все окна перекорёжены, открываются с трудом, как и часть дверей. Если присмотреться, то можно увидеть нарушение геометрии рамы. Левый стеклопакет готовится на выход, но пока держится.

А из нашего окошка, тянет минусом немножко! Тут видны попытки что-то заклеить пенофолом, но они не увенчались особым успехом. Между тем, ГОСТ 30971-2002 Швы монтажные узлов примыканий оконных блоков к стеновым проемам, говорит нам:
5.4.3 Конструкция и материалы внутреннего слоя должны обеспечивать надежную изоляцию материалов центрального слоя от воздействия водяных паров со стороны помещения.

Качество утепления видно на термофото ската мансарды. Хотя, градиент температур не так велик, как внизу, где сквозит из каждого угла и плинтуса.

Система водоподготовки представлена просто набором фильтров. Качество монтажа достойно отдельного описания. Матом. Но я не буду.

Судя по состоянию фильтров, либо в доме используется замкнутая система водопотребления (как на космическом корабле, где космонавты перерабатывают стоки в питьевую воду), либо источник воды содержит железо и система очистки воды должна включать фильтровальную колонну и систему минерализации. В противном случае, высокожелезистая вода пригодна только для технических целей.

На прощание проверим примыкание кровли козырька.

Понятно. Расходимся. В общем: "И так у них всё!" Натуральный сарай за миллионы. Помещение аварийно, перекрытия рискуют продолжить своё разрушение в любой момент. Одно радует - падать невысоко и мягко, весь подпол засыпан минватой, выпавшей в осадок от того, как смонтированы SIP-панели. Можно ли назвать этот дом каркасником? Не уверен, т.к. те, кто его строили, даже не задумывались о какой-либо технологии. Вопрос стоит гораздо шире - можно ли вообще называть такое домом?

Конструктивно это утеплённый сарай со всеми удобствами, который стоит на дорогой земле. Покупать его можно только под снос, с целью построить на этом месте что-то годное. С московской пропиской. И метро рядом.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют от меня глубокого погружения и выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле. Платно - аудит проекта, проверка договора на строительство, сметы, обследование дома перед покупкой, приёмка дома, надзор за строительными работами и решение других проблем загородных домов.

Привет, дорогие подписчики и случайно заглянувшие! Последнее время публиковал развесёлые посты про адские каркасники, но пришло время рассказать про что-то потяжелее. Сегодня поведу сказ про обследование двухэтажного дома из пеноблоков, которое заказала у меня милая девушка из Москвы. Вначале будет немного математики и геометрии, так что соберитесь с силами, кое-чему научитесь заодно.

Как обычно бывает, кто-то посоветовал меня или она наткнулась на мои посты в соцсетях, в общем - слово за слово и договорились, что я заберу её из Москвы и поедем на объект вместе, ибо живёт она в центре и за рулём не ездит. По дороге разговорились, оказалось, что она маркетолог и хорошо знает компанию, которую я возглавлял в течение 16 лет. Удивились, как тесен мир. Поржали, что сегодня быть строителем круче, чем директором рекламного холдинга. Приехали.

Дом с четырёхскатной крышей и пристроем, в глаза сразу бросается нарушение монтажа трубы твердотопливного котла - сэндвич-труба прижата к пластиковому водостоку (часть которого уже оторвало), да к тому же находится на краю ската без снегозадержателей или отбойника. Судя по тому, что верхняя часть новенькая, при сильном снеге она может спуститься вниз и попросить заменить её на другую.
Место для трубы не очень хорошее, как понять, установлена ли она по нормам, которые диктует нам СП 7.13130.2013 (правила которого честно стырены из СП 7.13130.2009, который введён впервые, но на деле содержит нормы из СНиП 41-01-2003):

5.10 Высоту дымовых труб от колосниковой решетки до устья следует принимать не менее 5 м.
Высоту дымовых труб, размещаемых на расстоянии, равном или большем высоты сплошной конструкции, выступающей над кровлей, следует принимать:
не менее 500 мм — над плоской кровлей;
не менее 500 мм — над коньком кровли или парапетом при расположении трубы на расстоянии до 1,5 м от конька или парапета;
не ниже конька кровли или парапета — при расположении дымовой трубы на расстоянии от 1,5 до 3 м от конька или парапета;
не ниже линии, проведенной от конька вниз под углом 10° к горизонту, — при расположении дымовой трубы от конька на расстоянии более 3 м.
Дымовые трубы следует выводить выше кровли более высоких зданий, пристроенных к зданию с печным отоплением.

Ок, вычисляем длину трубы, если известно расстояние от дымохода до конька:

Здание у нас 8х8 метров, половина от конька до стены равна 4 метрам. Высота конька 2 метра. Посчитаем длину ската. Вспоминаем теорему Пифагора - сумма квадратов катетов равна квадрату гипотенузы (a2+b2=c2), откуда можно вывести, что интересующая нас гипотенуза равна квадратному корню от суммы квадратов катетов. Итак, Половина здания от конька до стены - первый катет и он равен 4 метрам. Конёк на 2 метрах.
Узнаем сумму квадратов катетов 4•4 + 2•2 = 16+4 = 20.
Узнаем гипотенузу (длину ската) √20 = 4,47 метра.
Добавим вынос 30 см и примерно округлим - 4,8 метра. Это больше трёх, значит труба должна быть не ниже линии, проведенной от конька вниз под углом 10° к горизонту.
Ок, теперь считаем эту линию. В этом случае всё просто:
высота трубы = высота конька – расстояние от конька до оси дымохода • 0,17 (где 0,17 это тангенс угла 10°)
Итак, момент истины: 2 - 4,3 • 0,17 = 1,269 или 1,27 метра, при максимальной длине секции трубы в 1 метр.

Штош, теперь вы знаете, что труба твердотопливного котла установлена не совсем по нормам. Но так-то котёл работает и вполне сполняется со своей миссией. И кстати, скорее всего будет справляться, если она не ниже 50 см от ската и удачно расположена по розе ветров. Поэтому, давайте возрадуемся, что научились считать, забьём и пойдём дальше.

Подпол встречает нас сыростью и красивой белой плесенью. Это хорошо. Это устранимо и в целом даже приятно.

Красивая как снег! Её легко удалить, это не чёрный грибок. Причина ясна - продухи заткнуты, цоколь не гидроизолирован, перекрытие утеплено слабо и греет влажный подпол. Давайте глянем, не разрушился ли фундамент от всех этих красивых штук?

Достаём склерометр (название у него говорящее, всё время забываю его в машине, т.к. он в отдельной коробке). Это девайс, который стучит носом в бетон и по отскоку определяет его плотность. Средняя арифметическая величина измерений составила 30 единиц, это равно 16 мПа, что соответствует марке бетона М150, классу В12,5. На мой взгляд, для фундамента это маловато, но ГОСТ 13580-85 говорит, что ленточные фундаменты шириной до 600 мм должны возводиться из тяжелого бетона класса В10, а ленточные фундаменты шириной до 800 мм из тяжелого бетона класса В12,5. Так что мы вписались.

Что у нас с продухами? Два на весь подпол? И стоит грустный вентилятор? Посчитаем...

Согласно СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные»:
1.47 В наружных стенах подвалов и технических подполий, не имеющих вытяжной вентиляции, следует предусмотреть продухи общей площадью не менее 1/400 площади пола технического подполья, подвала, равномерно расположенные по периметру наружных стен. Площадь одного продуха должна быть не менее 0,05 м2.

При площади пола 60 м2 (грубо) площадь продухов должна быть 60/400 = 0,150 м2, при минимальной площади одного продуха 0,05 м2 их должно быть не менее 0, 150/0,05 = 3 штук. А так как продухи должны устанавливаться напротив, то их количество требуется увеличить до 4 и расположить их в 50 см от углов, чтобы обеспечить сквозное проветривание.

Заходим внутрь и смотрим на стены. В целом всё норм, но на втором этаже какие-то пятна. Что же это просвечивает через обои? Давайте посмотрим в другой комнате...

Аспергилльчик, ты мой хороший! Ты откуда к нам пришёл? С чердака небось? Ну, пойдём на тебя посмотрим (надевая респиратор).

Чёрный грибок Aspergillus, он же Аспергилл, забавен тем, что отлично прорастает в лёгких человека. Если ваш иммунитет ослаблен, то подышав его спорами можно заработать аспергиллёз. Так что старайтесь не жить в домах, где чёрные точки в большом количестве распространяются по стенам. Вылечить его в доме достаточно легко, а вот в лёгких не так уж просто. Ладно, лезем на крышу. А, нет, стоп. Давайте тепловизором глянем на грибок.

Видим, что у нас все углы холодные. А дома натоплено шо пипец. Ну и правильно, чем выше температура внутри дома, тем лучше тепловизионное обследование! В принципе уже сейчас можно сказать, что с крыши в стены течёт вода. Но всё же залезем.

Вся гидроветрозащита в инее. Крыша четырёхскатная, перекрытие утеплено слабо. Подшитые софитами свесы не справляются с вентиляцией, т.к. тёплый воздух уходит под конёк и постепенно осаживается конденсатом на гидроветрозащите, стекая и замерзая. Становится теплее - он льётся водой в стены.

На краю перекрытия, под скатами - аспергилл прячется в утеплитель, торчащий наружу из-под досок. Красивое. (поправил респиратор)

Общая картина - чёрные точки по всей гидроветрозащите. Плесень и грибок, несмотря на холодок. Вот такой вот пеноблок.

Рядом с люком какая-то эволюция происходит, даже не идентифицировать, какие гибриды живут в утеплителе. Возможно, они разумны и пытаются мне что-то сказать? И правда! Если прислушаться, то можно услышать: "Скорей вали отсюда, нефиг плесенью дышать!"

Вкупе с отсутствующим дренажом, грибковыми стенами (под обоями) и отсутствующей системой вентиляции кровли, дом оставляет двоякое впечатление. С одной стороны, разобрать крышу, снять обои и почистить дом от грибка не так уж сложно. Досверлить продухи и поставить вентвыводы в кровлю. А с другой, имеет ли смысл платить лишний миллион за ремонт в купленном доме, если за сумму сделки + миллион можно купить участок и построить подобное?
Не знаю. Я никогда не принимаю решения о покупке за заказчиков. И не отговариваю их. Поэтому, отвозя заказчицу домой, рассказал лишь о плюсах и минусах такой сделки. А решение, нужно ли её это и потянет ли она дополнительные расходы, осталось за ней.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют от меня глубокого погружения и выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле. Платно - аудит проекта, проверка договора на строительство, сметы, обследование дома перед покупкой, приёмка дома, надзор за строительными работами и решение других проблем загородных домов.

Привет, дорогие подписчики и те, кто имеет все перспективы ими стать! В эфире снова человек с зелёным уровнем. Сегодня, по вашим заявкам, поговорим про передовой инструмент проверки герметичности ограждающих конструкций дома - аэродверь. И о том, как я использую её в работе при строительстве и дефектовке домов.

Аэродверь — специализированный манометрический течеискатель, предназначенный для проведения натурных испытаний воздухопроницаемости ограждающих конструкций здания, измерения кратности воздухообмена здания, а также для оценки герметичности отдельных помещений или секций здания.

Говоря простым языком, это недешёвая гермодверь с вентилятором регулируемой мощности и приборами контроля его нагрузки. Если мы имеем замкнутый контур и начинаем выкачивать из него воздух, то в скором времени столкнёмся с ситуацией, когда внутри возникнет разреженное давление и вентилятору станет тяжко качать. В зависимости от кубатуры помещения и нагрузки на вентилятор можно определить, есть ли значительный приток с улицы или его нет. А если прогреть помещение перед откачкой воздуха, то в тепловизоре можно очень чётко увидеть все щели и даже заводской брак на пароизоляции.

Если вы строите дом и хотите убедиться в его качестве, это очень удобный, хотя и недешёвый способ проверки (комплект оборудования с верхнего фото тянет примерно на миллион рублей). Для нас он важен потому, что во-первых, позволяет убедиться, что тёплый контур дома выполнен без дефектов (это важно, когда ты даёшь 10-летнюю гарантию), а во-вторых наглядно показывает заказчику качество выполненных работ. Но давайте покажу наглядно, как это у нас происходит, выложив несколько видео с такого обследования. Сразу извиняюсь за качество - ролики снимаются для использования внутри компании, поэтому никаких постанов и подсветок - прямое включение с объекта.

Проверка ведётся на этапе готовности тёплого контура, пока помещение не имеет внутренней отделки. Делается это потому, что продувания в готовой отделке означают для нас её переделку, т.к. её придётся снять и сделать заново после устранения проблем. А так - можно проверить любой дом, без проблем.

Перед проверкой герметизируются все отверстия, которые могут стать притоком, например, закладные под канализацию, вентвыводы. Помещение прогревается до температуры на 15-20 градусов выше уличной. Аэродверь устанавливается в дверной проём и поехали. Ожидаем результатов.

В комплекте оборудования сложная систем замера давления, которая показывает величину притока. На видео понятно, как открытое окно влияет на показания.

Пока аэродверь выкачивает воздух, технадзор расчехляет тепловизор и проводит съёмку обнаруженных продуваний. Бригадир отмечает их маркером для того, чтобы устранить недостатки по окончанию обследования.

На видео сторонний технадзорщик (да, есть технадзорщики, которых нанимают технадзорщики) Максим обследует мой объект тепловизором, а бригадир переживает, хотя имеет более чем 15-летний опыт строительства. Он человек ответственный, но волновался напрасно, пароизоляция выше всяких похвал.

Когда мне говорят говорят, что в России невозможно построить качественный каркасник, я спрашиваю - что является для вас мерилом качества? И чаще всего отвечают - чтобы дом был тёплым и стены не продувало. Эти параметры вполне измеримы аэродверью. Открою секрет, большинство качественных характеристик дома - измеримы и более того, имеют стандарты, которым должны соответствовать. Читайте СП, изучайте ГОСТы. Не надо верить строителям на слово. Проверяйте!

Кстати говоря, если ваш подрядчик изначально не умеет строить по каркасной технологии, то предупреждение о том, что тёплый контур вы будете принимать с аэродверью может резко отбить его желание взяться за проект. Потому, что дом из этого поста Каркасник к успеху шёл... Но не хватило рулона скотча такой подрядчик сдаст примерно никогда. Поэтому, после просьбы внести в договор приёмку теплого контура через аэродверь, у него внезапно появится большая загрузка и он отправится на поиски другого лоха более сговорчивого заказчика.

Как видите, аэродверь это действенный инструмент проверки качества тёплого контура дома в процессе строительства. Можно ли применять аэродверь для проверки собственного дома или дома перед покупкой? Можно, если владельцы согласятся заклеивать скотчем все вытяжки и приточки.

А теперь обращение к подписчикам.

Друзья, я написал немало постов о том, что делать, чтобы вас не обманули при покупке или строительстве дома. И я благодарен тем, кто поднимал меня плюсами, вступался за меня перед хейтерами и писал слова благодарности. Но то, что произошло позавчера не лезет ни в какие ворота! Из-за вас я попал под Пикабу-эффект и уже два дня мой телеграм взрывается тремя видами сообщений: "Спасибо тебе за посты, ты крутой!", "Как пригласить тебя на осмотр дома на полуострове Кильдин?" и "Подскажи, нормально ли, если пол и потолок в доме поменялись местами?" Количество каментов два дня держалось в виде циферки 99+, а под конец всей этой фейерии в каменты пришёл сам @pikabu и дал мне звание автора Пикабу. Спасибо вам всем за поддержку, вы восхитительны! Стараюсь ответить всем и продолжаю публикации уже как официальный автор.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют от меня глубокого погружения и выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле. Платно - аудит проекта, проверка договора на строительство, сметы, обследование дома перед покупкой, приёмка дома, надзор за строительными работами и решение других проблем загородных домов.

Если Вы вдруг не достучались через каменты или хотите узнать моё мнение в другом посте, упоминайте @Agrocult, если не можете найти контакты в профиле (мне вчера сказали, что пользователи приложения Пикабу не видят описания профиля) - пишите в телеграм @karkasovo

Все добра и тёплых домов!