Ниже описана схема, как проводят рейдерские захваты многоквартирных домов в Санкт-Петербурге.
(Внимание! Не является инструкцией к действию. Не повторять! Все персонажи вымышленные, совпадения случайны).

Некая барышня (назовём её условно Лиза) покупает квартиру, становится полноправным собственником и сразу начинает активно жаловаться на управляющую компанию.
Признаем, в сфере ЖКХ всегда и везде есть к чему придраться, особенно если ты принципиально не желаешь идти на контакт с УК. То тебе вода недостаточно горячая, то полы моют не тем шампунем, то мусоропровод пахнет не Шанелем.
На этой почве Лиза обретает контакты с другими недовольными соседями. Единомышленникам она предлагает интересную идею:
- Давайте организуем собрание собственников и сменим управляющую компанию. Есть у меня знакомые в одной подходящей УК (назовём её условно УК СЭС). Надёжные ребята, с удовольствием возьмут под управление наш дом.
Проводится собрание с множеством нарушений Жилищного Кодекса, то есть вывешивают в подъездах объявления лишь накануне собрания, бюллетени не раздают. К чему эти формальности, если можно купить устаревшую базу реестра собственников и по ней самостоятельно заполнить бумажные бюллетени. Ведь самое важное не бюллетени, а протокол собрания, где отмечается беспрецедентная явка 73,57% и фантастически единодушные 92,27% голосов ЗА по всем вопросам повестки.
Протокол отправляется в Государственная жилищная инспекция СПб (ГЖИ), которая не находит оснований не верить подлинности протокола.
Как выясняется, в полномочия ГЖИ не входит проверка содержания бюллетеней. Схема надёжная и рабочая, в бюллетенях голосуют все - люди-кони, умершие-съехавшие, можно даже одной ручкой и одной подписью!
Условная УК СЭС разводит руками: люди нас выбрали! триумф прямой демократии! значит, идём управлять домом.
Для того, чтобы оспорить проведенное с нарушениями собрание, другие собственники подают в суд на собственника-инициатора собрания. Суды длятся месяцами. За это время ГЖИ успевает выдать лицензию УК СЭС с вступлением в силу через 2 недели. Распоряжение ГЖИ о лицензировании тоже может быть оспорено в суде, но за 2 недели не успеют даже назначить первое заседание. Можно пожаловаться на решение ГЖИ в прокуратуру, в администрацию района, региона, в администрацию президента, но в течение 30 дней ваше обращение всё равно перенаправят в ГЖИ. А ГЖИ снова ответит, что они только вносят сведения в реестр. Решение возможно только через суд.
Зато новая УК не несёт вообще никакой ответственности. Её просто «выбрали собственники».
Всё готово к захвату! В назначенный день начала действия лицензии приходит группа накаченных ребят, болгарками вскрывают все замки в доме: в офисе УК, в подвалах и чердаках, в колясочных.
Вы скажете - беспредел? Конечно, беспредел, рейд, взлом, девяностые, бандитизм! Ведь старая УК должна передать здание новой по акту приёма-передачи здания (форма ОС-1а). Однако с этого момента на новую УК работает юридический казус: она является полноправной УК по факту нахождения в доме даже без акта ОС-1а и договора управления домом.
Далее новая УК рассылает квитанции, собирает и успешно выводит немалые суммы денег, в поддержание и благоустройство дома не вкладывает. Это приятный и простой бизнес на десятки-сотни миллионов выручки в год (в зависимости от размера дома).
Даже если собственники выиграют в судах, признают собрание ничтожным и решение ГЖИ о лицензировании недействительным, компания УК СЭС не понесёт никакой ответственности, не испортит свою арбитражную историю и продолжит свою "честную" деятельность в других домах. Инспектор ГЖИ получит выговор.
А госпожа Лиза, проиграв в суде, останется в полном праве снова инициировать, проводить и фальсифицировать собрания. В скольких домах у неё будут квартиры, столько домов она будет пытаться отдать под рейдерский захват. Фальсификация решений собрания удивительным образом не наказуема ни уголовно, ни административно.

Друзья! Жилищный Кодекс РФ содержит 19 глав и 202 статьи. Этот томик осилят немногие. Тем не менее, он дыряв словно дуршлаг и не предусматривает защиты собственников от рейдерских захватов путем фальсификации собраний.

Управляющей компанией может стать любая фирма-однодневка, за несколько месяцев получив все необходимые лицензии. Такие фокусы никак не отражаются на репутации компании. Не существует реестров недобросовестных УК.

Любой собственник, изобразив из себя разгневанного оппозиционера, может провести собрание с фальсификацией, а проиграв в суде, сделать это снова и снова.

Именно по такой схеме произошел рейдерский захват нашего дома по адресу Санкт-Петербург, Ириновский пр., д. 31/48. Несколько лет назад тут заводится своя Лиза. В собственности - несколько квартир в разных домах, и (удивительно!) везде собрания с попытками притащить фирмы сомнительной репутации в управление домом.
4 года подряд госпожа Лиза Б. пытается затащить в наш дом УК ООО "Альтернатива", которых ранее привела управлять соседним домом. Жильцы видят, что в благоустройство соседнего дома не вложено ни копейки. Поэтому все собрания терпят фиаско, но собственникам приходится постоянно судиться с Лизой и её миньонами.
А в прошлом году появляется компания УК СЭС и новые более проворные соратники Лизы.
И вот с 01.08.2025 управляющей организацией в нашем доме назначена УК СЭС под руководством Игоря Я. из Красноярска. Эта компания и ряд аффилированых фирм уже заходили в дома, где многие жители даже и не слышали о проведении собраний (например, ЖК Солнечный Город).

Самая мякотка в том, что 11.09 у вице-губернатора, ответственного в том числе и за ЖКХ, Разумишкина Е.Н был прямой эфир и у него на странице Вконтакте сотни людей написали творящемся беспределе, а также писали и во время прямого эфира. И что сделал чиновник? Ладно бы развел руками, мол, а я что сделаю, законодательство кривое... Но он предпочел сделать вид, что данной проблемы просто не существует и два часа рассказывал про ворон, урны и испанских слизней в парках. Так и живем...

Цель этого поста в том, чтобы рассказать людям, к какому беспределу в сфере ЖКХ следует быть готовым. Не игнорируйте информационные стенды в подъездах и содержимое почтовых ящиков. Консолидируйтесь с соседями, знакомьтесь и не позволяйте себя одурачить. Если какие-то собственники предлагают вам сменить УК, потрудитесь проверить репутацию этих собственников и эту УК. Если вас обманули и проголосовали за вас, не поленитесь сообщить через ГИС ЖКХ о фальсификации и нарушении регламента проведения собрания. Все жалобы в ГЖИ сразу дублируйте в прокуратуру.