Что такое точка росы? #приемкаквартир #ремонт #недвижимость
Еще больше контента с приемок и экспертных видео в нашем телеграм канале и ютуб
Телеграм канал: https://t.me/priemka_newlife
Ютуб канал: www.youtube.com/@priemka_newlife
Каркасный псевдодом, построенный "я строителем" на продажу "для себя". Очередной технадзор дома перед покупкой
Привет, дорогие подписчики и все те, кто уже спешит подписаться на занимательные рассказы о технологиях загородного домостроения и современных методиках домовпаривания. Написал мне человек, мол, надо дом перед покупкой осмотреть, каркасный. Назначили дату и всё шло хорошо, но я уехал в Питер, а оттуда привёз грипп и свалился на две недели. Хотел попросить коллегу меня подменить, да он уехал на юга. Потом хозяин дома никак не возвращался из командировки. В общем, как-то сразу не пошло. А потом звонит мне заказчик и говорит: "Всё получается, собирайся, покажешь своё колдунство!" Ну, мне-то что собираться - точку на карте давайте, я телепортируюсь. Трусы надену только, да уровень зелёный возьму.
В общем, путь наш лежал в дебри Солнечногорского района, где посреди лесов и полей затерялось подключённое к электричеству СНТ, на краю которого стоял объект моего обследования, внешне очень понравившийся заказчику. Обходим дом по периметру и видим, что архитектура дома абсолютно не соответствует окружающей реальности.
Множество ендов и коньков, нагромождены на небольшом по площади доме с единой целью - понтануться собрать больше снега и воды друг на друга. Дополняют это хозяйство две открытые веранды.
Естественно, дом с утепленной кровлей. Естественно, кровля утеплена плохо. Скаты подогреваются. Снег превращается в лёд, который запирает воду и новые порции снега на крыше. На момент осмотра там собрался немаленький айсберг.
Сосульки висят и на северной, и на южной стороне. Почему сосульки в минусовую температуру являются признаком плохого утепления я писал тут Сосульки против физики. О чём говорят сосульки на вашем загородном доме и почему они могут быть с любой стороны крыши
Продолжаем обход дома. Сзади подшивка свеса снята, на стропилах видны следы потёков воды - это тёк конденсат. Распакована часть фасадной отделки. Хозяин сказал, что хотел пристроить небольшое помещение (но почему-то не сделал никакого фундамента), Скорее всего, фасад сняли когда сушили дом после сильной протечки конденсата. Ну и тут тоже всё в сосульках.
Оригинально решён вопрос с печной трубой. Обычно есть два варианта - пустить трубу прямотоком через перекрытие второго этажа, чердак и крышу, либо выпустить трубу через стену и поднять снаружи, обойдя крышу. Тут выбрали третий вариант - продырявить стену и продырявить крышу. Элегантно. ППУ, естественно, нет - просто дырка и в неё пущена труба.
Идём дальше. Морозное пучение приподняло листы отделки цоколя. И погнало волны по отделке фасада.
Аналогичный случай произошёл с крыльцом - волею проектировщиков и дизайнеров оно стоит под открытым небом, кровля не нависает над ним. А водичка - активно собирается. В результате, морозное пучение крыльцо задрало в сторону дома.
И сломало лист отделки цоколя. Бывает.
Заглянем под дом. Продухов нет, но дыр под декоративным фасадом полно. Узнаем, что там со сваями и перекрытием. Ну и вообще, как там дела? Первое, что мы видим - трубы стояка канализации собранные на ремонтную гильзу. То есть тем, кто притворялся сантехниками, было лень отрезать трубу в размер или не хватило длины трубы и они собрали её из кусочков. А ведь это основной стояк всего здания. Вокруг трубы торчит минвата, герметизировать перекрытие тоже желания не было.
Ну, хотя бы сваи стоят ровно и ок. Правда, под домом всё раскопано-перекопано, видимо работы по подведению коммуникаций проводили осенью и не успели завершить до холодов. Ну и нащельник оторвался в одном месте. А ведь дом свежепостроенный.
После такого осмотра в дом заходить уже и не хочется, но нам надо дать заказчику полный отчёт, поэтому отправляемся внутрь.
Оригинальное решение по проходке трубы через стену. ППУ отсутствует, сендвич обмотан листом базальтового волокна или другого изолятора, из дыры сифонит ледяной воздух.
Запускаем тепловизор. Благо, погода благоприятствует - на улице ниже -10.
Хозяин сказал, что он строитель, сам строит дома в Карелии, и делал всё по уму. В стенах перекрёстное утепление 150+50 мм минваты и это видно - они действительно не имеют следов холода. А вот полы по периметру продуваются. Чему нас учит этот урок? Не все строители одинаково полезны. И строить нужно не по уму, а по технологии, герметично замыкая пароизоляцию пола и потолка с пароизоляцией стен.
Удивительно, что продувания по периметру перекрытия есть и на первом, и на втором этаже. Такого я ещё не встречал. Обычно, второй этаж всегда тёплее и дуть из половых щелей там нечему.
На первом этаже, правда, несколько похолодней и из углов дуют конкретные минуса.
Уличная дверь, по какой-то дизайнерской блажи, пластиковая балконная. Установлена вопреки всем ГОСТам. Результат - дополнительная вентиляция. На стене +23, под дверью -7 градусов.
Ну и по-мелочи. Брус на лесенке раскололся. Не просто треснул, а лопнул наискось. Бывает.
Ещё раз любуемся на вскрытую часть свесов и торчащую из них минвату. И понимаем, что ни перфорированных софитов, ни пластиковой перфоленты для вентиляции кровли установлено не было. Наледь на крыше большая, сосульки уверенные.
Итого:
- у дома местами гуляют сваи (крыльцо), отсутствует утепление цоколя, нет отмостки, нет дренирования периметра;
- кровля имеет серьёзные конструктивные недочёты, которые ведут к конденсации, снеготаянию и накоплению льда на скатах, в дальнейшем это приведёт (или уже приводит, судя по вскрытию подшивки сзади) к протечкам;
- пароизоляция и, вероятно, гидроветрозащита дома выполнены халатно. Результаты видны на тепловизоре и ощутимы ногами (босыми особенно);
- печная труба выведена пожароопасно;
- окна-двери установлены с нарушением ГОСТ;
- имеются мелкие дефекты канализации, водопровода, отделки.
Кровля имеет ограниченную работоспособность и факты перехода её состояния в недопустимое, в результате конденсации влаги в утеплении/протечек. Её ремонт - процедура дорогостоящая, т.к. потребует снятия кровельного покрытия. Пароизоляционный контур незамкнут, его выполнение по нормам потребует снятия внутренней отделки, что лишает смысла покупку готового дома. Внешняя отделка частично разобрана. Печь подключена пожароопасно. На момент осмотра конструкция скорее похожа на недострой, от которого решили избавиться, чем на полноценный дом. Хотя, казалось бы, продаётся он строителем. Или, может быть сторителем?
Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле. Кто не видит профиль - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.
Поиграем в бизнесменов?
Одна вакансия, два кандидата. Сможете выбрать лучшего? И так пять раз.
Щелетерем из клееного бруса - конструктив потерян. Очередной отчёт об осмотре брусового дома перед покупкой
Привет, дорогие подписчики и все, кого интересует тема загородной недвижимости и домостроения. Сегодня расскажу вам о том, как мы осматривали очередной щеледом из профилированного бруса, с целью понять рентабельность его покупки и дальнейшего ремонта.
Дом затерялся в лесу и выглядит довольно мило, но взгляд опытного разведчика сразу цепляется за несколько деталей - сложная форма здания с двумя эркерами и следующая из этого сложная конструкция крыши, изобилующая ендовами, коньками и прочими кукушками, да ещё с пристроенной односкаткой над крыльцом, всё это собирает снег, но самый тревожный признак - сосульки на свесах крыши при минусовой температуре воздуха. Это явный признак недостаточного утепления чердачного перекрытия и стен. Я уже рассказывал об этом тут Сосульки против физики. О чём говорят сосульки на вашем загородном доме и почему они могут быть с любой стороны крыши
Спереди картинка не лучше - односкатка расположена под двумя скатами, которые сбрасывают на неё снег и по ендове льют воду, которая превращается в лёд, замерзая в водостоке, т.к. односкатка на улице, а значит - холодная. Водичка с крыши льётся на отмостку, ни гидроизоляции, ни дренирования периметра здания нет.
Это приводит к растрескиванию отмостки и повреждению отделки цоколя, а в перспективе может привести к повреждению ленточного фундамента, на котором стоит это красивый щеледом.
Дом выполнен из профилированного бруса. Это самый худший вариант для щеледома, потому что расщеливания профилированного бруса невозможно устранить. В отличии от бревна или простого бруса, которые можно проконопатить, забив в паз джутовое или льняное волокно, профилированный брус имеет шпунтованную поверхность на нижней стороне и ответные пазы на верхней. Идея создателей этого чуда инженерной мысли заключалась в том, что шпунтованная конструкция будет служить препятствием для холода. И оно так бы и было, но вот беда - брус имеет обыкновение неравномерно усаживаться, а ещё его может вести. В итоге, шпунтованный брус расщеливается не хуже остального, но при этом шпунты не оставляю шансов хоть как-то законопатить щели. Ладно, заглянем в стены.
Пирог стены устроен забавно. Как выяснилось позже, всё остальное внутри дома тоже было весёлым. Изнутри брус 200 мм, а на улице - пенополиэтилен 10 мм, который поверх был обшит вагонкой.
Сопротивление теплопередаче было 1.27 (м²•˚С)/Вт, а при таком утеплении увеличилось на
0.28 (м²•˚С)/Вт - до 1.55 (м²•˚С)/Вт. Зачем? При норме теплосопротивления для Подмосковья в 3.2 (м²•˚С)/Вт это увеличение вряд ли можно назвать весомым. А вот затраты на материалы и главное, смещение зоны конденсации в стену, это ощутимые потери как в деньгах, так и в сроке эксплуатации дома.
Ок, включаем тепловизор и заходим в дом.
Как мы видим, на входе нам это утепление всё равно не помогло - продувание углов -10˚С, при температуре в помещении не ниже +20˚С. Смотрим дальше.
Внутри видим, что вся конструкция дома поплыла - плинтус под потолком изогнуло красивой волной. А почему? Детали отделки зафиксированы жёстко и не дали усадки, в отличие от бруса. Поэтому упёрлись в потолок.
Эркеры - каркасные, внутренняя и внешняя отделка из иммитации бруса, утепление - 100 мм минваты и идите нафиг. На фото выше видно, как брусовая стена, к которой жёстко прикреплена каркасная, утащила за собой последнюю при усадке. Все доски каркасной стены идут под углом.
Не всем стенам досталась такая честь - быть наполненными минватой. Например, внутренние перегородки просто выполнены полыми. Звукоизоляция? Не, не слышал.
Впрочем, о пароизоляции тоже особо не слыхивали - потолок чердачного перекрытия укрыт полиэтиленом, но не до конца - немного отверстий оставили для вентиляции подкровельного пространства. Благо, щели в вагонке не дают воздуху в доме застоятся. Как деды жили! Дышащий дом! Кстати, послушать как дом "дышит" можно было у входа - его дыхание озвучивалось постоянным треском газового счётчика, который не успевал наматывать кубометры.
В доме есть вентиляция. И не только та, которую запланировали строители. Все углы и стыки перекрытия с кровлей продуваются. Мы видим, что на фоне трубы отопления, с температурой +47, из стены дует холодный воздух, с температурой -1. Оказалось, это места протечек в кровлю, там, где они завалены снегом.
По всей стене первого этажа следы протечки. Риелтер призналась, что это следы протечки трубы, которая лопнула год назад, после чего на первом этаже воды стояло по щиколотку.
Местами и сейчас подкапывает. Как, например, конденсат с этой вытяжки. Течёт себе спокойно по стене. Но хозяев это не волнует. Дом же всё равно продавать.
После такого на обычные трещины и перекосы стен бруса смотришь даже с любовью. Оно хотя бы сухое. Хоть и кривое.
Очередная стена пошла волной и зигзагами. Ничего, как говорят щеледомостроители - газ чуть посильнее выкрути и жить можно!
Ванная комната тоже не разочаровала. Лить воду из душа на брусовую стену, что может быть лучше? И естественно, на стене был грибок. А большое белое пятно - следы от обработке стены хлоросодержащими отбеливателями.
Угол кровли, уютно уменьшающий пространство ванной, "дышит" вовсю. Работает вместо вентиляции. А может он просто протекает?
Судя по углу на нижнем этаже - так и есть.
В общем, щеледом как обычно, повёл себя ожидаемо. Хозяева, которые его построили, устали "газ посильнее выкручивать" и пытаются избавиться от неликвидного актива. Который построен без какого-либо намёка на строительную логику. Кровля и конфигурация дома усложнены в угоду оригинальному дизайну. В ответ мы получили неоригинальные протечки повсюду. Утепление делалось людьми, которые вообще не имеют представления о строительных технологиях. В довершение, цоколь был полностью заштукатурен, пока автора сей работы не заставили пробить хотя бы несколько продухов. В итоге, прикинув, что дому требуется замена кровли и перекрытия первого этажа, которое перекосило после протечки, а также капитальный ремонт систем водоснабжения и канализации, которые выполнены примерно так:
я поспешил покинуть этот милый снаружи, но ограниченно-работоспособный внутри, домик. Да, в нём можно жить. Но жить в нём будет дорого и дискомфортно. А ремонт предполагает затраты больше, чем на строительство нового дома. Так и остался этот домик в лесу, один-одинёшенек, как памятник своим недальновидным хозяевам.
Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле. Кто не видит профиль - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.