Не в порядке важности, а в - как в голову придёт, не всегда факты, иногда просто наблюдения-размышления. Планирую пополнять ежедневно или около-того. Очень субъективно полезно и основано на *моём* опыте.

Предыдущий пост про вещи о коорых я не знал до переезда в США 110 фактов которые я был бы рад знать до переезда в США (011 - красная звезда - primitive star)

Если всякие дюймы и мили довольно просто гуглятся и привыкаешь даже мыслить ими довольно быстро, то вот, поднятый в ходе разведки рынка нежвижимости вопрос - а сколько это пол акра земли ввёл в ступор. Участки земли в 0.4 акра стоят около миллиона на побережье, а что на них можно уместить? Хотя тот же гугл пишет что средняя цена акра с\х земли под ферму около 3 тысяч долларов в 2019 году?

Согласно википедии 1 акр равен:

4046,8564224 квадратных метра м²

≈ 1/247 ≈ 0,004 квадратного километра (км²)

4840 квадратных ярдов

и тд.

что вообще ни разу не проясняет, и добивает этим вот: "Акр первоначально, в средние века, обозначал площадь земли, обрабатываемую в день одним крестьянином с одним волом. Затем традиционно 1 акр стал равным площади прямоугольного поля со сторонами 1 чейн на 1 фурлонг (66 футов на 660 футов соответственно), что в точности равно десяти квадратным чейнам..." Когда последний раз запрягали своего вола? :)

Получался замкнутый круг, да - просто нагуглить сопоставления с футами и стадионами Американского футбола, но если вы, как и я не привыкли ориентироваться на них, то акр продолжит быть загадкой. А на всех популярных сайтах поиска нежвижимости и земли, размеры участков будут только в акрах...

Для меня спасительными ориентирами стали следующие факты про акр:

- это не квадрат и даже не всегда прямоугольник, может быть и гексагоном, то есть попытки представить средний дом в центре квадратного участка и так понять масштаб - обречены на провал.

- представляя 1 акр можно визуализировать 60% футбольного (soccer) поля (целое поле будет 1.6 - 1.9 акра), 75% поля для американского футбола (целое поле будет 1.32 акра) или 16 теннисных кортов расположенных 4 на 4.

- или квадратную парковку в которую вместится 150 автомобилей. Опять таки - это вполне может быть очень узкая и длинная полоска земли.

- квадрат земли со сторонами 50 метров будет иметь площадь 0.62 акра или 0.25 гектара, 26,909.78 квадратных футов (очень полезная цифра, да...), 0.0010 квадратной мили - а его периметр (забор там рассчитать, да) будет длиной в 0.12 мили или 656.17 футов.

- другой пример, квадрат земли 32 на 32 метра будет 0.25 акра, а если мы увеличим сторону этого квадрата в 2 раза (64 на 64 метра) то получится 1.01 акр.

- в одной квадратной миле 640 акров. То есть чтобы выяснить сколько акров в участке земли надо умножить его известное значение квадратных миль на 640.

- ещё где-то видел что с 1 акра пщеничного поля можно собрать урожай для изготовления муки которой хватит на 3000 булок хлеба (ну представим, что всё выпекается удачно)

Задачка на усвоение, если у вас есть участок в 0.986 акра, сколько вам надо докупить земли в футах чтобы стать владельцем 1 акра? (Подсказка - никто не говорил что длина участка равна ширине)

И да, я ещё не упомянул про штатовский "коммерческий" акр, который для простоты (да-да!) чуть другой...

Всем привет. Сделав вывод из постов один и два, и переоценив формат Пикабу, буду писать длиннопост, раскладывая все по полочкам, потому что краткость сестра таланта – это не про Пикабу, людям реально интересны истории в деталях.

Поехали. Кто читает впервые – я пишу про побег из мегаполиса, с самого начала всю эту историю можно прочесть у меня в телеграмме, а сегодня я расскажу о том, как мы решили купить в Черногории квартиру, и каким трэшэм это все обернулось.

Я самостоятельно прошерстил все сайты по недвижимости в Черногории, посмотрел кучу вариантов, но так никому и не написал. Во-первых, для меня всегда имели значения личные отношения с людьми, нежели рабочие. Я придерживаюсь правила, что если свои тебя и кинут, то не так сильно как чужие, поэтому я озвучил свои мысли жене, а она пошла на работу, и рассказала начальнице о том, что мы ищем квартиру в Черногории, но нет доверия незнакомым людям.

И о ЧУДО! Сын начальницы учился в школе с пацаном из Черногории – его семья переехала оттуда во время югославской войны, а сейчас этот парень вернулся и живет в Черногории. И работает он кем? Правильно – он риэлтор в Будве, в нужном нам городе. На радостях прошу связать меня с ним, следующим же утром мы созваниваемся по Ватсапу, я описываю свои финансовые возможности, примерно рисую, что хочу и он пропадает. Да, он просто пропал дня на 3. Я даже думал сам ему написать, но неожиданно на почту мне прилетело штук 10 разных вариантов с описанием, примерным местоположением на Гугл-картах и детальными фото. Так как в Будве я особо не ориентировался тогда, то для определения локаций пришлось действовать следующим образом: понравившуюся квартиру я искал на Гугл-панорамах. Например, одну из квартир я нашел по рисунку на перилах балкона: я знал, что квартира расположена возле новой школы, а в Будве школ две. Далее я смотрел, что еще видно из окна, сопоставлял с пейзажем на картах, и находил нужный объект. Я, таким образом, нашел все квартиры, «погулял» по местности и, в общем-то, неплохо ориентировался к моменту своего приезда.

Фото 2: нашел дом на панорамах Гугла, качество так себе, но было видно

Выбрав 1 вариант, мы еще разок изучили его, прикинули, что и как, уточнили арендную стоимость объекта. Сразу оговорюсь – квартира покупалась год назад, а переезд только в этом или новом году, сами понимаете – корона все дела, поэтому был план немножко отбить денег на сдаче и перекрыть кое какие кредиты. С объектом я определился: нам хватало денег на квартиру с 1 спальней за 80.000 евро, я набрал риэлтора, дал свое согласие на покупку и стал собираться в дорогу. Наличными я взял 8.0000, еще 25 лежало на картах, и я полетел.

В аэропорту Тиват меня встретил риэлтор, и мы выдвинулись в Будву. И как вы думаете, куда мы пошли по прибытию? В банк? Квартиру смотреть? Конечно же, нет – мы пошли пить кофе. Черногорцы вообще никуда не спешат и при любой возможности пьют кофе. Выпив кофе, мы все-таки поехали в банк открывать счет, на который я положил 14,5 тысяч евро, а остальные деньги мы решили оставить на следующий день у нотариуса. Черногорские нотариусы за небольшую комиссию хранят у себя под расписку деньги клиентов, удобная процедура. Почему мы не оставили деньги в тот же день? Потому что мы банально опоздали – нотариус работает до 3 часов.

Выйдя из банка, я попросил пацанов отвезти меня в хостел: я устал с дороги, а вечером они предлагали мне немного посидеть в кафешке. Надо сказать, что хостелы в несезон стоят просто копейки: я снял в старом городе у моря, комнату в хостеле за 1000 рублей, по тому курсу 14 евро, по-моему. Хостел конечно был не идеальный, но зато атмосферный: на ресепшене работал вечно пьяный турок, с которым мне пришлось пить пиво всю ночь, потому что вечером начался проливной дождь, а пивной магазин был напротив нашего входа. Часа в 3 ночи я попросил господина турка разбудить меня в 8 часов, однако он убедил меня в том, что это не требуется: утром на местной церкви будет такой перезвон колоколов, что я сам проснусь. Впрочем, турок меня не обманул.

В 9 часов меня на машине подобрал риэлтор, и мы помчали к нотариусу писать расписку и оставлять кэш. На все ушло минут 30, и как только я поставил последнюю подпись, парни сказали что нам нужно спешить и мы быстро прыгнули в машину и куда-то поехали. А поехали мы к ним в офис с прекрасным видом на море и живописнейшей дорогой – Ядрански пут – эта трасса идет вдоль всего побережья Черногории. В офисе мы сначала выпили бутыль местно красного вина. Кстати: в Черногории красное вино называют черным. Допив бутылочку, мы подписали документы, так называемую капору - что-то вроде расписки о том, что я оставил залог за такой-то объект. Остаток дня мы провели в дегустации местной водки - раки. Пьют ее очень интересно: делают маленький глоток и запивают водой. В России водой водку запивают дворовые маргиналы, а на Балканах это обычное дело. Рано утром на следующий день я собрался в обратный путь: мой начальник на работе знал, что я полетел домой на родину в Ростовскую область, поэтому пора было возвратиться в Москву. Пацаны доставили меня до аэропорта, естественно заехав по пути в шикарное место – порто Монтенегро на завтрак.

За завтраком мы еще раз расставили все точки над И: хозяйка квартиры прилетает из Киева на сделку через 2 недели, я беру билет на эту же дату, прилетаю за день до ее приезда, и на следующее утро мы оформляем сделку. Я улетел в Москву, через день купил билеты и уведомил об этом пацанов, а еще через 5 дней мне позвонил второй риэлтор и сказал, что хозяйка квартиры «переобулась» и отменила сделку…Сказать, что я офигел – ничего не сказать. Во-первых, билеты «туда-обратно» были куплены на Победу и они, естественно, сгорели. Во-вторых, деньги у нотариуса мы положили на месяц за 100 евро, и пришлось бы продлевать. Я сидел и офигевал, но быстро пришел в себя и позвонил пацанам. Простите великодушно, но на сегодня все – вторую часть напишу завтра, сейчас начинается совещание) Для желающих читать всю историю переезда с самого начала – велком ту май телеграмм

По просьбе некоторых заинтересованных читателей расскажу о покупке недвижимости на Филиппинах. Эта тема входила в мои планы когда-нибудь позже, но сдвину ее вперед. Вообще впредь решил, что буду прежде всего писать о том, что больше интересует читателей, о чем чаще спрашивают. Так что задавайте вопросы, попробуем разобраться.

Видимо, вопрос покупки жилья встанет не сразу даже у тех, кто собирается поселиться на Филиппинах всерьез и надолго. Скорее всего, прежде чем решать вопрос о покупке, стоит приехать, возможно, поездить по стране, определиться с местом, где вы хотели бы жить, и т. д. Большинство иностранцев сначало жилье снимает, присматривается, привыкает к обстановке и местным порядкам, а потом уже делает серьезные шаги и вкладывает деньги. Разумеется, нужно еще разобраться с местным законодательством, порядками, обычаями. Многие покупатели рассматривают жилье как место отдыха, куда можно приехать в отпуск или вывезти детей на летние каникулы. При этом большинство из них хотело бы в остальное время это жилье сдавать, чтобы оно приносило доход или хотя бы покрывало расходы на его содержание. Это вполне реально, но и делать это нужно грамотно и прибегать к помощи надежных профессионалов. Наконец, есть категория покупателей, которые рассматривают покупку недвижимости на Филиппинах как инвестицию. Это отдельный разговор и критерии выбора недвижимости для инвестиций могут в корне отличаться.

Для начала нужно понять несколько моментов, которые могут определить ваши представления, намерения и тактику действий.

Во-первых, по филиппинским законам землю иностранцы купить не могут. Из этого есть множество выходов, которые широко практикуются, но каждый, разумеется, имеет свои риски. Проще всего не связываться с землей и домом и купить квартиру в кондоминимуме, тогда квартира принадлежит вам, а земля девелоперу. Мне такой вариант показался самым приемлемым, абсолютно законным и надежным, потому что никаких махинаций и привлечения местных людей для сделки не требуется. Однако, не все хотят жить в квартирах, многие предпочитают жить в домах и на земле, да и кондо комплексы есть не везде, а только в крупных городах. Чаще всего в этом случае просто оформляют покупку земли на гражданина Филиппин и параллельно заключают с ним договор аренды этой земли на 49 лет. Такой договор сможет cоставить любой местный юрист, он же, скорее всего, найдет и правильного человека, который за небольшую мзду станет покупателем и арендодателем. А уже на этой земле вы можете по хозяйски располагаться, строить дом и все, что вам захочется. И дом этот будет принадлежать вам — ровно на срок договора аренды. Некоторые покупатели просто оформляют покупку на местных друзей, подругу и т. д. Это самый рисковый вариант, потому что отношения могут испортится и плакали ваши денюжки. Подобных историй я слышал уже много, и чаще всего они заканчиваются в суде.

Во-вторых, нужно делать скидку на компетенцию местных агентов, которые, надо отдать им должное, высокой квалификацией чаще всего не страдают, так же как и выдающимся интеллектом, а иногда и порядочностью. Я на первом этапе пообщался с десятком агентов, но энтузиазма они не вызвали и мало кто вообще понимал, что такое недвижимость, как она покупается, оформляется и т. д. В результате я решил все сделать сам. В конце концов, и денег сэкономил, и опыт приобрел. Вообще при покупке кондо вам и делать-то ничего не надо, все делает менеджмент кондоминимума. С участком и домом сложнее, без юриста не обойтись.

На сегодняшний день помимо квартиры, в которой живу, купил еще парочку студий на сдачу, а еще совратил нескольких друзей, которые купили квартиры в моем же комплексе, приезжают раз-два в году как на дачу, кто на пару недель, кто на несколько месяцев, а в остальное время я помогаю им сдавать эти квартиры посуточно на airbnb и booking.com. Здесь вполне хорошо и удобно: огороженная териритория и охрана, бассейн, спортзал, детская площадка, магазин на территории, до пляжей, магазинов, медицины и т. д. рукой подать. До недавнего времени это после расходов и моих комиссионных приносило процентов 7-9 годовых, но теперь, конечно, с ковидом все пропало, страну для туристов закрыли и все квартиры стоят пустые и вместо доходов приносят убыток. К счастью, убыток небольшой, хоть и набегает. Облуживание однокомнатной квартиры в месяц обходится в 1000 песо, около 1500 рублей. Ну и налог на недвижимость, платится раз в год. За мою трехкомнатную получается долларов сто с лишним за год.

Все квартиры кроме одной мы покупали новые от застройщика. Свою квартиру я купил на этапе строительства, за несколько месяцев до завершения. Трехкомнатная квартира в многоэтажном доме с лифтом, охраной внизу, площадью шестьдесят с чем-то метров, с лоджией, с отделкой так себе, и прочими радостями обошлась примерно в 50 тысяч долларов. Я подписал договор в ноябре, оплатил в декабре, а с 1 января цены повысились на 10 процентов. Обычная практика, на этапе строительства дешевле. Только советую рассматривать последний этап строительства. Вероятность попасть на жуликов и потерять деньги намного меньше, да и срок окончания строительства уже более-менее понятен. Филиппинцы вообще со сроками и временем не дружат. Если вам что-то обещали сделать завтра, то вовсе не значит, что это завтра не наступит через месяц. Или вообще никогда не наступит.

Процесс покупки нового жилья вполне надежен и прост. Все документы оформляет продавец, он же застройщик, мое дело только подписать договор и заплатить деньги. Можно наличными в кассу, но я платил переводом из банка в банк. При наличии договора купли-продажи российские банки переводят легко и без проблем. По крайней мере, три года назад было именно так. И очень советую никогда и ни под каким видом не переводить деньги агенту или какой-либо организации по его рекомендации. Шанс остаться у разбитого корыта и без жилья резко возрастает. Только застройщику или юристу, который на вас работает и оказывает вам услуги по соответствующему договору.

Отдельный вопрос — покупка вторичного жилья. Мы покупали такую квартиру только однажды в моем же комплексе, и все документы оформляли через менеджмент и их юриста, через них же и деньги платили. Я помогал своему другу, но практически все заботы и решения пали на мою голову, он был далеко и только деньги платил. Договор оформляется сразу, потом документы идут в мэрию и через несколько месяцев или год получите свидетельство о собственности — Title. Никто никуда здесь не спешит.

А про квартиру и ее покупку стоит рассказать отдельно. Квартира была на рынке около года, что странно. Обычно такие квартиры не застаиваются, если цена не завышена и нет какого-нибудь подвоха типа стенка разрушена или пол проваливается к соседям. Хотя качество строительства таких домов вполне приличное, монолитная железобетонная конструкция. С отделкой похуже, многое сделано вкривь и вкось. Когда мой друг захотел вложить деньги, я пообщался с хозяйкой и многое узнал, благо в соседнем доме и далеко ходить не надо. Они выставили квартиру через агента за 1.8 миллиона вместе с мебелью и всем содержимым. Вполне нормальная проходная цена для этой квартиры. Но агент оказался жуликоватый и добавил к цене еще свой миллион, так что получилось 2.8 миллиона. Для такой квартиры слишком дорого и продать мало реально. Ему бы, агенту, получить бы свои процентов 5 и дальше идти, но хочется же лимон срубить. Хозяйка узнала об этом слишком поздно, ей пора была скоро уезжать. Тут и я подвернулся со своим другом. Поговорил с хозяйкой про 1.8, но мой друг сказал 1.4 и без всякой мебели, пусть все забирают и вывозят. Пошел торг, она дошла до 1.6 и остановилась. Но мой друг решил, что 1.4 и ни копейкой больше, не захочет, так еще что-то найдем, торопиться не будем. Через месяц она позвонила и предложила 1.5, друг стоял насмерть. А еще через неделю она согласилась на 1.4, потому что реальных покупателей за кэш в тот момент не было, были только местные, которые должны были кредит в банке брать, что канительно и долго. У нее просто не было на это времени. В результате мы купили квартиру за 1.4 и доплатили тысяч 40 за кондиционеры, остальное она вывезла, мы сделали ремонт, купили новую мебель и сдали. Еще заплатили 200 с лишним тысяч за оформление и налоги. Налог при продаже вторичной недвижимости довольно высокий, процентов 9 набегает. Причем не от суммы сделки, а от оценочной стоимости, которая может быть намного выше. Ну и за оформление юрист взял тысяч 20-30, точно не помню. Все операции с деньгами тоже провел менеджмент.

Еще один важный вопрос — ликвидность. Когда вы покупаете жилье, хорошо бы заодно понять, насколько легко его продать. Ведь ситуация может измениться: планы поменялись, деньги срочно понадобились, да мало ли что... До недавнего времени жилье в моем кондоминимуме было очень даже ликвидно. И по утверждениям агентов, цена здешнего жилья с каждым годом повышается процентов на 5, хотя я лично в этом не убежден. Сейчас, конечно, с ликвидностью по случаю ковида полный швах. В наш комплекс даже прийти посмотреть квартиру нельзя, посторонним вход строго запрещен. Не говоря уже о том, что покупателей почти нет, иностранцев в страну не пускают, много людей потеряло работу. Кроме того, на рынок вот-вот выльется жилье от тех, кто купил его для заработка и не готов доплачивать за месяцами простаивающее имущество. Ведь многие купили в кредит и должны ежемесячно его погашать, а доходов от покупки — одни неприятности. Думаю, начинается время покупателя. Умного и терпеливого покупателя, который готов дешево покупать сейчас и ждать год или больше до тех пор, пока все вернется в привычное русло и инвестиции снова начнут приносить доход. Уверен, что как только откроются границы, туристический бизнес начнет потихоньку восстанавливаться и, возможно, даже выиграет в конечном счете, т. к. на дешевые Филиппины приедут и те, кто привык отдыхать в более дорогих местах, но после потерь в период ковида вынужден экономить.

На сегодняшний день я управляю десятком квартир. Часть мои, часть моих друзей, которых я совратил на такую покупку под мою личную ответственность (конечно, ковид в рамки моей ответственности не входит - форс-мажор), а часть от тех, которые просто доверили мне поддерживать и сдавать их собственность за определенный процент. Естественно, уже образовался небольшой штат помощников. Кто то же должен убирать, следить за состоянием и т. д. Я только общаюсь с гостями и вмешиваюсь в процес уборки и ремонтов лишь в случае возникновения нестандартной ситуации. И по большому счету, заниматься одной квартирой или десятком разница в объеме работы небольшая. Зато прибавка к пенсии за мой труд позволяет очень прилично здесь жить и не отказывать себе в необходимом.