Дом в Японии за $1000? Как в Японии раздают пустующие дома за копейки
Вау! В Японии раздают дома бесплатно! Коттедж прямо у океана можно купить всего за 10 000 долларов? Вилла в горах за копейки? Можно почти бесплатно намутить себе японскую дачу и жить в Японии! Уверен, что вы видели такие посты и ролики. Звучит, конечно, здорово и, в какой-то степени это даже правда, но, думаю, что вы и сами знаете, бесплатный сыр бывает только в мышеловке, чем, собственно, такие дома и являются.
Подробное видео с примерами. Ниже вы можете прочитать полную текстовую версию. Позже добавлю в комментариях ссылку на Дзен, если не можете просмотреть на YouTube.
Сегодня мы с вами подробно поговорим про, так называемые, Акия - пустующие дома в Японии, которые продают ну очень дешево, а порой отдают и бесплатно.
В последнее время я все чаще натыкаюсь на посты о дешевых домах в Японии, причем, даже в группах и на каналах, которые никак не связаны со Страной восходящего солнца. Желающих урвать домик у моря или в горах за копейки - много, так как выглядит, и правда, заманчиво. Подписчики тоже часто меня о них спрашивают.
Пример такого поста
Да, такие дома и правда есть. Акия с японского языка переводится, как «пустующий дом». Состоит из иероглифов 空き家, где 空き (aki) - пустой, а 家 (ya) - дом, жилище. По статистике в Японии сейчас около 10 миллионов таких домов. Но откуда они берутся?
Если вы не видели мой предыдущий пост про иммиграцию и иностранцев, то советую начать с него, так как это все серия роликов (постов), связанная одной темой. В Японии уже несколько десятилетий жесткий демографический кризис. Молодые японцы просто не заводят семьи, не растят детей, а население постоянно стареет. Более 36% населения Японии старше 65 лет. Количество рожденных детей падает уже 40 лет подряд.
Видно динамику отрицательного роста..
Молодежь уезжает в крупные города, от чего села и деревни приходят в запустение. Пожилые умирают и дома оказываются просто никому не нужны. Либо семья не хочет с этим возиться, либо родственников нет вовсе. Дома постепенно отходят городу, а потом выставляются на продажу, либо кто-то из семьи сам передает жилье или землю на продажу за бесценок. Как бы там ни было, дома пустуют и правительство пытается что-то с этим сделать. Так появились банки Акия (空き家バンク) - специальные сайты с брошенной недвижимостью.
Дом в префектуре Нагано за 2 000 000 йен (1 065 620 рублей)
Если говорить в общем, то Акия бывают двух типов: совершенно бесплатные, т.е. дарение и платные. Да, вы не ослышались. Мэрия различных городов и префектур могут дать вам дом или землю бесплатно.
Вот такой домик на Хоккайдо отдают бесплатно. 20 лет уже простаивает, достался по наследству. Построен в 1980 году. 82.62㎡（1 этаж）,86.91㎡（2 этаж）,71.82㎡（3 этаж）
Предложений за 0 йен хватает. Есть банк Акия, к примеру, Zero Estate, где можно просмотреть предлагаемые лоты. Начать стоит с того, что заплатить все равно придется, хоть и не много. За оформление перехода права собственности нотариус возьмет, в среднем, около 100 000 йен (53 000 рублей). Хоть дом и отдается бесплатно, но у него все равно есть какая-то кадастровая стоимость, налоговая оценка имущества. Необходимо будет заплатить разово 3% от этой суммы, а если дом находится в черте города, то 4%. В Японии это обычно 50-70% от рыночной цены. Также необходимо оплатить налог на регистрацию, а это 0.3% от кадастровой цены для земли и 2% для строений. Еще в Японии есть такая штука, под названием «Гербовый сбор» (印紙税) - это специальный налог, который берется при оформлении официальных документов, может быть около 10 000 йен (5 300 рублей). Стоит обратить внимание, что вашу сделку почти наверняка будет проводить риэлтор, так как в Японии все делается через них и напрямую почти никто не работает. Он тоже попросит свой гонорар, даже если дом был бесплатным. Это может быть около 100 000 йен (53 000 рублей). Как вы видите, уже не бесплатно, верно? Отдать можно и 500 000 йен (265 000 рублей), и больше.
Это если говорить о разовых взносах при оформлении документов. Давайте теперь поговорим о платных Акия, а потом перейдем к реальным подводным камням после приобретения.
Домик в префектуре Тотиги за 4 800 000 йен (2 557 185 рублей) для примера.
Предположим, вы просмотрели различные сайты и присмотрели себе какой-то домик в префектуре Нагано за 5 000 000 йен (2 650 000 рублей). Можно найти и дешевле в разы, но мы смотрим прям такой средний вариант. Дом в Японии все-таки, согласитесь? Как вы понимаете, тут тоже сразу 3-4% процента налога от кадастровой стоимости сразу же при заключении договора. Еще нотариус, гербовый сбор и налог на регистрацию. А еще не забудьте про гонорар риэлтору. Тут-то дом уже не бесплатный, поэтому он возьмет фиксированную ставку в 3% и фиксированную надбавку в 60 000 йен (32 800 рублей) за дешевую сделку, и вот с 5 миллионов это уже дополнительно 210 000 йен агенту (111 300 рублей). Там плюс минус еще что-то насчитают и сумма уже будет ближе к 6 миллионам йен (3 180 000 рублей). Но все равно. Целый дом в Японии за 3 с небольшим миллионов рублей. Сказка же! Но, к сожалению, очень вряд ли.
Во-первых, и платные, и бесплатные Акия очень часто продают с условиями. Не просто купил себе дачу в Японии и радуешься, нет. Проблема в том, что, обычно, эти дома, как мы уже выяснили, находятся в деревнях и селах, откуда уезжают люди. Чтобы местность совсем не загнулась, часто есть условие, что вы обязуетесь жить в этом доме, а не приезжать отдохнуть. Если в документах указано, что это земля сельхоз назначения, то вам еще и хозяйство там надо будет вести. Выращивать рис, кукурузу или коровку пасти. А поменять назначение земли не так просто, еще и льготы потеряете, но об этом чуть позже.
Надо внимательно читать условия.
Другой момент в том, что вас могут обязать сделать капитальный ремонт, а даже если нет такого условия, вы просто физически там жить не сможете. На Акия, чаще всего, выставляют дома в очень плачевном состоянии, даже если по фото изначально это не так видно. У вас, просто напросто, может не быть газа, водопровода, а вместо туалета дырка в полу. Нужно будет менять крышу, стены ремонтировать, пол перестилать и так далее. А в Японии вы не можете нанять незаменимых специалистов, которые вам все сделают за два рубля. Ремонт в Японии, даже какой-то мелочи, стоит уж совсем каких-то нереальных денег. Скорее всего отдадите столько же, сколько стоил ваш дом, если не больше. Это связано с тем, что в Японии считают, что любой труд должен быть хорошо оплачен и большинство японцев, не важно менеджер вы или строитель, относятся к среднему классу.
Но предположим, вы все выдержали, дом отремонтировали и даже хозяйство завели. Красота, живем, радуемся. Все, вроде, хорошо. Однако, за сам дом-то тоже надо платить. Есть установленная плата в 1.4 процента от кадастровой стоимости ежегодно и еще плюс 0.3 процента, если находитесь в черте города. Это платить обязательно. Но дело в том, что 1.4% - это льготный тариф. Не выполнили одно из условий - вас лишат льготы и тогда платить будете уже 6%, или даже больше, смотря как решат. А лишить могут не только из-за того, что вы ремонт не доделали или кукурузу не посадили, а даже если за участком плохо ухаживали, и плохо косили траву. Так как цель Акия - это привнести новую жизнь в умирающие области, то к вам будут приезжать проверки из муниципалитетов.
Тем не менее, вы великолепны и со всем справились, даже траву покосили. Молодцы, конечно, но дом-то у вас какого года? Ой, а он, оказывается построен до 1981 года, когда еще не ввели "новые стандарты сейсмостойкости". В Японии много землетрясений, реально много. При сильных землетрясениях все дома не рушатся только по той причине, что их строят особым образом, чтобы выдерживать такие катаклизмы.
Возможно, вы помните землетрясение 2011 года в Японии? Одно из самых крупных в истории. Я как раз в этом году приехал в Японию.
Тут, неожиданно, к вам приходят письмо от местной администрации, что ваш дом признан небезопасным и его необходимо снести. И нет, это не реновация, новый дом вам не дадут. Вы должны сами за свои деньги снести дом, а стоит это в среднем около 3 000 000 йен (1 590 000 рублей). Отказаться нельзя, только потянуть время. Но льготы вас лишат, а еще штрафов начислят. Ну а потом уже можете на вашей пустой земле построить новый домик, за свои кровные, конечно, но не забывайте, что земля-то все равно была куплена, как Акия, поэтому опять продолжайте там жить и вести хозяйство, если было такое условие.
Как-то все не очень, согласны? Да ну нафиг этот дом, продам еще кому-нибудь, пусть он парится со всем этим. Ой, а там в контракте, случайно, не было написано, что вы обязуетесь жить в своем прекрасном доме 5-10-15-20 лет и перепродать нельзя? Наверное, написано.
Вот примерно так работают Акия. И это только то, что на поверхности. На деле вы можете найти даже неплохой вариант, но окажется, что для покупки необходимо будет найти всех родственников бывшего владельца и получить от них отказ на наследство. Мэрия просто этим не занимается. Умер старик в деревне, возможно, в этом самом доме, и никто не приехал получать документы, поэтому жилье выставили, как Акия. Но при покупке родственников нужно будет искать вам, а не администрации. Иногда в доме нельзя что-то переделать, так как кто-то мог посчитать это культурным наследием, особенно если жилье совсем старое. В целом, может произойти все, что угодно.
Главное понимать, что. Акия - это настоящая лотерея. Хороший дом в нормальном состоянии найти реально, но таких лишь малая часть из всех 10 миллионов заброшенных домов. И часто их не выставляют в банки, а придерживают у себя. Лучше всего сходить в мэрию области, где вы ищите Акия, объяснить вашу цель, и тогда вам помогут найти вариант получше. Тема с такими домами популярна заграницей, но люди лишь видят милый японский дом, как в аниме, и очень низкий ценник, но на деле не все так просто.
Акия подойдет людям, которые понимают зачем им это. К примеру, если вы хотите возродить красивую деревню и сделать ее курортной, зарабатывая на туристах. Иногда можно купить целые пустующие многоэтажные отели. Или вам нравится сельское хозяйство и вы всю жизнь мечтали выращивать помидоры в глубинке. А может вы очень везучий и нашли тот единственный идеальный домик из миллионов, в котором нет никаких супер условий. Все бывает.
Тоже бесплатный домик на Хоккайдо
Ах, да, есть еще два маленьких но. Чтобы купить Акия, нужно уже жить в Японии, иметь тут юридический адрес, банковский счет и желательно гаранта японца. Туристу это сделать сложно, но даже если найти посредника, то вам стоит знать, что владение землей или домом в Японии не дает вам совершенно никакого вида на жительство. Вы не получите визу, а жить без нее в Стране восходящего солнца не получится, такие дела.
В общем, подумайте, нужны ли вам эти дома Акия.
Кстати, возвращаясь к теме нашего прошлого поста. Некоторые иммигранты, когда истекает их виза, селятся в пустующих домах Акия в глубинках Японии, где живут годами. Недавно вот поймали китайца, который так жил в пустом доме более двух лет. И блогер Креосан с друзьями, которых поймали за проникновение в закрытую зону Фукусимы, также вели свои стримы, по сути, из Акия, хоть эти дома и оставили из-за радиации. В Японии Акия - это реальная проблема по разным причинам. Но если вы все-таки решитесь купить себе домик, желаю вам найти отличный вариант. Это реально сделать, но сложно.
Спасибо за внимание. Надеюсь, что было интересно. Впереди вас ждет еще два ролика (поста) из этой серии.
Шамов Дмитрий
