Для ЛЛ: как оспорить регистрационные действия в Росреестре (постановка на учет недвижимости (деревянной металлический гараж).
Добрый вечер.
я снова с вопросом, потому, что этот год, видимо, для меня пройдет под эгидой Фемиды! Прям не знаю радоваться или огорчаться. Но в любом случае надо шевелиться и не прозевать очень важные нюансы.
Итак, суть очередной истории из жизни:
В 2019 году моя компания по договору подряда строит физ лицу деревянно металлический гараж. Проект Заказчик делать не захотел и в итоге, обсудив детали, было составлено ТЗ. Что именно делаем, и из каких материалов.
Построили, сдали в срок, подписали акт выполненных работ. По договору действовала гарантия 1 год.
В качестве бонуса прораб накидал плюшек (например отдельная дверь, а не калитка в воротах, цсп на внешнем контуре, а не тонкий профлист, ОСП местами не 9мм, а 12 или 16 и тд.). Потом этот же Заказчик , уже без договора, договорился с прорабом напрямую сделать кое какую работу: подлить кое где бетоном, не заглубляясь по периметру в двух местах. Типа дует и заезжать неудобно. Они сами договаривались, договор не заключался, в кассу не оплачивалось.
в 22г в августе (на минуточку, через два с половиной года) Заказчик предъявляет мне претензию (устно), выражающуюся а том, что в гараже появляется конденсат на стенах и все мокнет и портится. Типа сделайте мне вентиляцию.
Предлагаю ему заказать проект вентиляции данного гаража и за определенную плату произвести работы. Но только в летнее время года. Живем в районе Крайнего Севера, в конце сентября запросто снег может пойти. Какие работы в зиму то. Сначала сказал подумает.
А потом решил, что мы ему вентиляцию должны сделать бесплатно! Ведь в гараже же она обязательно должна быть по нормам и правилам (копаюсь уже неделю в СНиПах и СП - не нашла такой нормы!), а вы мне ее должны были сделать в рамках договора на постройку и типа это ваша вина, что вы ее мне не предложили и не сделали.
По этому поводу мой основной довод в суде, что в ТЗ ее не было и делать не обязаны. А еще я заявила о пропуске срока предъявления претензий.
Иск подан по ЗоПП, основная ст 29. Иск подан через 2 года 11 месяцев 6 дней (калькулятор сроков Консультанта мне в помощь).В недостатках кроме вентиляции заказчик прикрутил туда еще липовые недостатки в виде: ОСП не 9, а 6 мм, автоматов в щитке не 2, а 1, розеток не 6, а 4 и тд. Что мы сразу в предварительном заседании отбили фотографиями при сдаче объекта. То есть по факту это надуманные недостатки, которых нет.
Цена иска: убытки 500 тыщ (это, если что, вся стоимость гаража вместе с материалами), и 300 тыщ неустойки, штрафы, суд издержки, моральный вред. В исковом заявлении ни одного расчета! Не указано в чем проявляются убытки.
Но это была присказка, сказка только начинается.
Итак, по все тому же ЗоПП, сроки предъявления требований об устранении недостатков работ составляют или гарантийный срок, или (если он меньше двух лет) то два года. А вот если он не указан в договоре, то тогда два года, а для недвижимости пять лет!
Ну вот мы и подошли, к самому интересному: у заказчика, этот деревянно- металлический гараж поставлен на кадастровый учет как недвижка.
Описание этой недвижки:
Он построен из металлического каркаса, обшитого снаружи листами цсп, внутри ОСП, с прокладкой минваты. Имеет ворота металлические и входную дверь. Подведено электричество. Металлоконструкция стоит на двух бетонных плитах (5000*600*200), которые просто лежат на земле (не заглублялись). Металло каркас гаража прихвачен к плитам. Все можно разобрать и собрать заново и запросто перевезти на другое место.
И вот наконец то самое интересное, правовая сторона вопроса: гараж поставлен на кадастровый учет по справке от гаражного кооператива и техническому паспорту, составленному в 2021 г кадастровым инженером. Заказчик тех паспорта сам Истец (то есть технический план составлялся для моего заказчика гаража, не для гаражного кооператива).
Судя по документам из Росреестра, а именно справки из гаражного кооператива, данный гараж передан моему заказчику на праве личной собственности в ноябре 2021 года гаражным кооперативом (ГК). Паи за гараж все выплачены полностью. В декабре 21 го составлен технический план, в начале 2022го гараж поставлен на кадастровый учет через мфц.
Еще нюансик: наш город ЗАТО, следовательно вся земля может быть только в долгосрочной аренде! В собственность не оформляется. Гаражный кооператив ее естественно арендует для уставных целей у муниципалитета.
Судя по представленным документам, моя личная логика видит картину так получается по документам:
Заказчик заказывает работы по постройке гаража и оплачивает их полностью собственными денежными средствами. (Данных за то, что это были деньги гаражного кооператива не имеется, в договоре это не указано, там только две стороны я как ИП и он как физ лицо).
Заказчик получается приобрел имущество. Потом как то это имущество оказывается в собственности гаражного кооператива. Как? Хз. Ни сведений ни документов не представлено. На суде представитель Истца (заказчика) данный факт не подтверждает, говорит, что гараж находился только в собственности заказчика, никому не передавался и никто доступа туда не имел. Но потом он снова выкупает у ГК этот же гараж за паи! Здорово, правда? Построил за свои, потом продал или подарил, затем снова выкупил, зарегал и в суд! Справочка то из ГК о том, что заказчик получил данный гараж на праве личной собственности за паи в деле имеется. И именно по этой справке (да просто по другому не зарегать недвижку Росреестре) гараж ставится на кадастровый учет и выдается выписка о праве собственности на недвижимое имущество.
А так как срок предъявления требований по ЗоПП и ГК напрямую зависит от вида собственности, я хочу доказать, что регистрация была неправомерна и данное строение недвижимым имуществом не является, а даже если его и признают таковым в рамках экспертизы, то все равно поставлено на учет по "левым" документам!
Мое ходатайство об истребовании у Гаражного кооператива документов, подтверждающих факт владения гаражом, отклонено судьей. Из слов судьи я поняла, что это предмет отдельного судебного разбирательства. И к рассматриваемому делу отношения не имеет.Мой юрист говорит, что тягаться с Росреестром еще та пустая затея(( я в принципе это понимаю. Но в какую сторону тогда бежать? 800 тыщ на дороге не валяются. В нашем суде все могет случиться, запросто прикрутят и то, чего не было. Я считаю, что и требование заказчика необоснованно ( СНиПы и СП пролопатила, никаких норм по вентиляции не нашла, и вообще нашла инфу, что они носят рекомендательный характер, кроме тех, что в определенном законе для обязательного исполнения). И что если в договоре нет ссылки на обязательность выполнения СНИП или СП, то так и будет, только рекомендательный характер.
В общем то вопрос больше в сторону доказать, что сделка по регистрации прошла по левым документам. Есть ли шанс и с чего начать?
Заранее спасибо за помощь советом.
