«Эффект блокировки»: арендная плата в Берлине выросла на 74 процента — инвесторы радуются, арендаторы в отчаянии
Сегодня любой, кто ищет квартиру в Берлине, оказался прижатым к стенке, в то время как инвесторы охвачены настоящей золотой лихорадкой.
Отчаявшиеся арендаторы: для все большего числа берлинцев рынок жилья становится финансовым испытанием. Несмотря на контроль за арендной платой, цены продолжают стремительно расти — замкнутый круг.
автор Йоко Рёдель
На пресс-конференции Catella Investment Management и Dahler Invest, посвящённой рынку жилья Берлина, прозвучало то, о чём многие давно догадывались и ощущают ежедневно: ситуация драматическая. За последние десять лет арендная плата за квартиры в новостройках выросла на 74 % по сравнению с 62 % для существующих квартир. Таким образом, Берлин стал единственным лидером по росту цен, достигнув уровня, который иначе можно было бы увидеть только в таких городах, как Париж или Лондон.
Контроль над арендной платой подпитывает жилищный кризис
Но что или кто на самом деле так сильно повышает цены? Это сочетание застоя в процедурах утверждения нового строительства, продолжающегося быстрого роста спроса на жилье и ошибочных попыток политического регулирования. Те, кого это затрагивает, знают: речь идет о контроле за арендной платой (Mietpreisbremse). Вместо того чтобы снижать арендную плату, происходит прямо противоположное. Потому что это не распространяется на новые здания и существенно модернизированные жилые объекты. Кроме того, этот тормоз можно легко и совершенно законно обойти с помощью бизнес-модели предоставления временного, меблированного жилья.
Все это приводит к растущему расхождению между существующей и новой контрактной арендной платой. Сейчас разрыв составляет почти 92 процента. Многие берлинцы, вынужденные покинуть свою квартиру - например, после развода, в связи с созданием семьи или потому, что хозяин расторг договор аренды по личным причинам, - в буквальном смысле прижаты спиной к стене.
«Эффект блокировки» — порочный круг
Эксперты называют это так называемым эффектом блокировки. Этот термин описывает вечный двигатель, который продолжает повышать цены на аренду на рынке — «порочный круг», как называет это Ларс Вандрей, руководитель отдела исследований в Catella Investment Management. Проблема: чем больше разница между ценами на аренду новых квартир и ценами на уже существующие квартиры, тем меньше людей решаются переехать. В результате тысячи берлинцев остаются в своих старых квартирах, несмотря на изменившиеся жилищные условия, - ведь сменить место жительства практически невозможно. Это, в свою очередь, приводит к инкрустации рынка жилья: большие квартиры остаются недостаточно заполненными, а семьи из нескольких человек порой живут в очень маленьких помещениях.
Этот дисбаланс — настоящая находка для инвесторов. Чем больше так называемый спред между фактической и целевой арендной платой, тем больше перспективы доходности. «Сегодня любой, кто покупает многоквартирный дом в Берлине, интересуется не зданием, а его потенциалом сдачи в аренду», — говорит Филип К. Хетцер, управляющий партнер Dahler Invest. И да, это остается выгодным даже в условиях стремительного роста ставок: в 2024 году объем сделок вырос на целых 44% по сравнению с предыдущим годом. При этом количество объектов в продаже немного сократилось — буквально идеальная возможность для инвесторов.
По словам Хетцера, рынок особенно привлекателен для частных и полупрофессиональных инвесторов, приобретающих недвижимость либо для диверсификации портфеля, либо в качестве межпоколенческого капиталовложения. Кроме того, всё чаще сами берлинцы инвестируют в недвижимость столицы — в ожидании экспоненциального роста арендных ставок.
Политика строится на надежде
А политика? Она строится на надежде – и запускает одну жилищную инициативу за другой. По крайней мере, на словах. Ведь многие из новых квартир остаются недоступными для большинства. Особенно в восточном Берлине, где жилые высотки растут как грибы после дождя – но доступны лишь для узкого круга избранных.
Учитывая сохраняющуюся напряжённость на рынке жилья, эти новостройки — капля в море, о чём единогласно заявили участники конференции. Берлин давно превратился в игрушку в руках инвесторов. И пока капиталовкладчики пополняют свои кошельки, для многих жителей города рушится мечта о доступном жилье. Результат: социальное разнообразие стремительно исчезает, что уже сейчас имеет драматические последствия для общества.
