Дальше будет много букв, т.к. история длилась 3 года. Нормальная скорость для немецкой нерасторопной бюрократии. Кому лень читать, листайте в конец до раздела tldr.
Летом 2021 года после долгих поисков квартиры в Мюнхене был найден очередной компромиссный вариант. К квартире прилагалось парковочное место, и после осмотра квартиры спустились в гараж осмотреть и его. В Германии в многоквартирных домах парковочные места часто двухуровневые, в основном такого плана, где двигаются одновременно и нижняя, и верхняя платформы вверх или вниз:
В моем случае оказался вот такой редкий вариант:
Очевидно, что в данной конфигурации нижнее место намного лучше, и риелтор показал мне как раз нижнее место. В целом квартира меня устраивала, и после не особо удачных попыток поторговаться договорились, что буду ее покупать.
В Германии сделки с недвижимостью заключаются у нотариуса, который должен проверить, что никаких косяков с доками нет, что продавцу принадлежит то, что он продает и т.п. За это покупатель платит нотариусу некоторый процент от стоимости квартиры.
Соответственно, я, думая, что защищен этим, не хотел сам искать нотариуса, договариваться со всеми и т.п., спросил риелтора, есть ли у него на примете, раз он в этой сфере работает. У риелтора был такой, и через некоторое время риелтор прислал черновик договора от нотариуса купли-продажи, в котором было указано в числе прочего, что парковочное место нижнее. Тут стоит отметить, что в объявлении о продаже квартиры была указана цена 325 тыс евро за квартиру плюс 25 тыс за гараж, а в договоре просто стояла цифра 350 тыс за все сразу. Я не посчитал это серьезным недостатком. Так же черновик договора был отправлен и продавцу квартиры.
Через некоторое время была назначена встреча у нотариуса, на которой нотариус зачитал вслух договор в присутствие меня, продавца и риелтора. Вопросов ни у кого не возникло, и договор был подписан. После чего я оплатил и комиссию риелтора: тоже некоторый процент от стоимости квартиры. Это тут в порядке вещей и все эти проценты указываются в объявлениях.
Через пару месяцев нотариус прислал письмо, что с доками все ок, процесс переоформления запущен и можно менять деньги на квартиру. Перевел продавцу свою часть, и банк перевел ей свою. Встретились с ней в квартире, где составили акт передачи ключей и прочего. Квартира эта раньше сдавалась, и у продавца были разные бумаги с собой, в числе которых оказался лист для арендаторов с информацией о количестве ключей и у кого они, номера электросчетчика и т.п. Пока продавец отходила в туалет, я решил эту бумагу сфоткать на всякий случай, и как потом оказалось – не зря, но об этом позже. Дальше мы спустились в гараж, где продавец показала мне верхнее место, на что я сказал, что в договоре нижнее указано. Она такая: «Ну, значит, нижнее. Я давно сдаю, не помню, какое». Ну ок.
Проблемы с парковочным местом
Через некоторое время обнаруживаю мотоцикл, припаркованный на «моем» месте. Оставляю записку, что это место принадлежит такой-то квартире и просьба не парковаться тут больше. Безрезультатно. В следующий раз оставляю записку со своим номером телефона и просьбой связаться. Оказалось, что мотоциклист не живет в этом доме, а неподалеку, и просто снимает это место, как выяснилось, у моего соседа.
Познакомился с соседом – отличный дедуля немец, с которым мы теперь дружим, иногда ужинаем вместе и в целом прекрасно общаемся. Дедуля сам снимает квартиру уже много лет и раньше ездил на машине, парковал ее на нижнем месте, т.к. оно принадлежит той квартире, но теперь ему много лет, на машине не ездит, а место пересдает. Рассказал, что еще с кем-то из прошлых владельцев до моего продавца у хозяина его квартиры были конфликты по поводу использования парковки, но они были решены, показывал фотки договора, где за его квартирой закреплено нижнее место.
В земельной книге нашим квартирам принадлежит по половине всего дуплекса (так тут такие парковочные места называют), т.е. половина каждого места моя и половина - его квартиры. Но так же в земельной книге указано, что право пользования определено дополнительным договором таким-то от такой-то даты.
В общем, стало очевидно, что указанное в моем договоре купли-продажи нижнее место мне не получить, поэтому я связался с продавцом с требованием либо предоставить мне нижнее место, либо вернуть за него 25 тыс, как было указано в объявлении. На что через некоторое время продавец ответила, что это была просто ошибка, которую «случайно» и она, и нотариус «проглядели» и нотариус по ее просьбе уже подготовил изменение к договору, где будет указано, что я покупаю верхнее, а не нижнее.
К тому моменту я уже попытался припарковать мою машину на верхнее место, но безуспешно. Проблема в том, что под потолком над парковочными местами идут трубы коммуникаций и поставить на верхнее место можно только небольшую машину типа опель корсы, шкоды фабии и т.п. Моя старая королла не прошла, результат на фото:
Стык канализационной трубы немного продавил крышу. Причем с места управления подъемным механизмом этого было не видно, заметил это случайно, когда остановил подъемник и залез сбоку с другой платформы, чтобы проверить, не цепляются ли рейлинги за трубу. Но оказалось, что стык даже хуже.
В общем, верхние места практически бесполезные, и все стоят пустые. Естественно, предложение продавца просто переписать договор без всякой компенсации было отвергнуто и подключен адвокат, специализирующийся на проблемах с недвижимостью.
Адвокат послал письмо продавцу с требованием либо предоставить нижнее место, либо вернуть за него деньги плюс проценты. Продавец подключила своего адвоката, который ответил, что я якобы говорил, что мне не важно какое место принадлежит квартире, поэтому фиг вам, а не деньги. На что был получен ответ, что в договоре стоит нижнее место, а что я там якобы говорил (а, точнее, не говорил) к делу не относится. Но противная сторона не хотела идти навстречу, поэтому нам пришлось обращаться в суд. Оплатил пошлину и стал ждать приглашения.
На первом заседании судья был явно настроен в пользу продавца, заслушал только их версию событий. Якобы риелтор при показе сказал, что не знает, какое парковочное место принадлежит квартире, а я сказал, что мне все равно (зачем тогда он прислал черновик договора с указанием, что место нижнее?). Якобы продавец сама была не уверена, какое место принадлежит квартире, но подписала договор с нижним местом, т.к. думала, что если что не так, то нотариус приостановит сделку. А нотариус просто проглядел. В итоге судья такой: «Ну, просто произошла череда случайных ошибок, бывает. Назначу инженера измерить верхнее место и определить, хуже ли оно нижнего и насколько, но я предполагаю, что компенсация будет 5..7 тысяч максимум». И на этом заседание закрыл. В общем, поверил в цирк, что кто-то может купить неизвестно что, и никто ошибок не заметил и т.д.
От противоположной стороны поступает предложение о выплате мне 3 тыс евро и закрытии дела по соглашению сторон. Естественно, такой плевок в лицо был отклонен.
Прислали счет на оплату работы инженера – 5 тыс евро. За что? За максимум один день работы: сделать измерения, фотки и вставить их в шаблон заключения? Ну ок, перевел суду 5 тыс евро.
Через несколько месяцев встретились в гараже с инженером и его помощником, продавцом и ее адвокатом, и я попросил дедулю побыть свидетелем. Инженера вообще не интересовала реальная ситуация, можно ли что-то поставить на верхнее место, он только смотрел на табличку с размерами, какие машины можно парковать (табличка появилась намного позже продажи квартиры) и некоторыми измерениями в полностью опущенной и полностью поднятой платформе.
На мое возражение, что проблема возникает в процессе перемещения, и что это положение только реальной машиной можно поймать, он ответил, что его это не особо интересует, но так и быть он сделает измерение в примерном положении без машины.
В итоге инженер составил отчет, что на верхнее место можно ставить машины, соответствующие размерам в таблице (седаны), и что универсалы не подходят ни на верхнее, ни на нижнее место. Хотя я при нем парковал свой аурис универсал на нижнее место. Ну бывают такие персонажи, которым указанное в доках является большим подтверждением реальности, чем их собственные глаза.
Где-то до или после встречи с инженером из суда пришло письмо странного содержания, на которое адвокат пояснил, что это, скорее всего, по каким-то причинам на мое дело назначен новый судья.
Просматривая старые фотки, случайно наткнулся на фото бумаги для арендаторов от продавца с передачи ключей. И на фото в числе прочего обнаружилось, что там указано верхнее парковочное место. Получается, продавец прекрасно знала, какое место закреплено за квартирой, но понимала, что никто в здравом уме за него 25 тыс не даст. Отправляю это фото с пояснениями адвокату, но он либо не понял, либо проглядел.
Назначают дату нового заседания. В день суда уже лично перед заседанием показываю адвокату распечатанное фото этой бумаги и объясняю ее важность. Тут уже он понял и заинтересовался этим моментом.
На заседании противная сторона снова начинает петь свою историю, что якобы мне было все равно, продавец не знала, какое место точно и т.д. На что новая судья сказала, что вообще-то нельзя продавать то, в чем не уверены, что оно ваше. Пыталась сагитировать нас найти какой-то компромисс. Я говорил, что мне это верхнее место совершенно не нужно и я готов его вернуть назад за 25 тысяч. Адвокат продавца заявила, что 25 тыс за место было в объявлении, а в договоре стоит 350 тыс за все одним «пакетом». На что я ответил, что раз часть этого «пакета» - нижнее место, они не могут предоставить, то тогда весь договор должен быть отменен. На что у продавца проскользнула паника в глазах. Судья сказала, что так можно сделать, но если никто из нас особо этого не хочет, то лучше все же компромисс найти. Например, попытаться продавцу выкупить нижнее место у владельца другой квартиры и предоставить его мне. Ну или в противном случае, вернуть мне деньги за нижнее место, а продавцу вернуть верхнее место. На что я сказал, что такой вариант меня вполне устраивает. Причем я о возврате верхнего места говорил с адвокатом до этого, но он почему-то считал, что его без квартиры нельзя вернуть. Но у судьи оказалось другое мнение по этому вопросу.
Продавец снова стала рассказывать, что она не знала, что это ошибка нотариуса и все таком духе. На что мы предъявили фотку бумаги для арендаторов, где было указано верхнее место. По лицу судьи стало заметно, что она немного разозлилась из-за того, что ей так нагло врут в лицо. Но, т.к. она собиралась в отпуск и будет занята еще какими-то делами, дала нам время найти компромисс, продавцу попытаться нижнее место выкупить и т.д.
Владелец нижнего места, как и ожидалось, не захотел его продавать, а противная сторона снова прислала мне оскорбительное предложение о 3 тыс евро и закрытии дела. В общем, поиск «компромисса» завершился ничем.
В результате судья вынесла решение и прислала его по почте адвокатам, потому что не хотела снова тратить время на третье заседание по такому не очень важному по ее мнению делу. Решение на несколько страниц с отсылками на пункты законов и т.д. и полностью в мою сторону. Как и запрашивали, 25 тыс плюс проценты (по моим прикидкам примерно 20%), плюс судебные расходы, т.к. я выиграл дело, и я возвращаю верхнее место. Ну и кто не согласен, может обжаловать решение в вышестоящий суд.
Неделю назад позвонил адвокат и сказал, что продавец предлагает 20 тыс и верхнее место я оставляю за собой. Ответил, что готов только на 25 тыс. Через некоторое время он перезвонил и сказал, что продавец согласна на 25, плюс компенсацию судебных расходов, естественно. Все это я получил в начале этой недели. Получается, что продавец сэкономила проценты, присужденные судом, т.к. поняла, что продать верхнее место будет тяжело.
Причем до суда я бы согласился на 20 тыс, а теперь продавец перевела мне почти 32, плюс потратила на своего адвоката, предполагаю, что минимум 3..4 тысячи, если у нее не было адвокатской страховки.
Советую самостоятельно и тщательнее проверять земельные книги и самим искать нотариуса для заключения сделки. Тогда будет хоть какой-то шанс, что он будет на вашей стороне, а не «случайно не замечать» косяки. Если все же попали в подобную ситуацию, то как можно быстрее подключайте адвоката, и чтобы он тоже особо не тянул и как можно быстрее обращался в суд. Т.к. если вас обманули, то просто так возмещать не захотят, очевидно.
Купил квартиру с парковочным местом. Оказалось, что этой квартире принадлежит другое место, на которое только маленькую машину можно поставить. Решить дело мирно не получилось. Суд назначил полную компенсацию с процентами, как мы и просили, плюс компенсацию судебных расходов, а я должен был вернуть парковочное место продавцу. Договорились, что место остается за мной, а продавец платит мне полную компенсацию, но без процентов.
