Строительство и ремонт

Доброго дня. Получил одобрение на ИТ ипотеку. В моей ипотеке есть требование, чтобы застройщик был аккредитован в банке, где я беру ипотеку. Начал обзванивать разных застройщиков и агенства недвижимости, столкнулся с проблемами:
1) Не дают детальную смету, только одну цифру и всё, цена явно завышена. Прошу расписать сумму, говорят, плати деньги, распишем. Но ведь тогда ж, когда я увижу обман в смете, то уже предоплата тю-тю.
2) Нагло говорят что налог буду платить я, а это около 540т, хотя по закону налог его и ему его платить.
3) Вечно влезающие в сделку агенства. Там, как я понял, рука руку моет, у агентств с застройщиками. И эти агенства требуют 3% от сделки, ещё 270т. при этом ничего не делают.

Подхожу к прорабу, спрашиваю, за сколько дом построили с работой, он говорит 3 миллиона, думаю класс, построй и мне, он говорит, у нас есть застройщик, через него всё. Иду к застройщику, он называет цену 6 миллионов. При попытке разобраться за что эта "прослойка" в виде застройщика берет столько, начинается литьё воды в уши и фразы по типу "мой интерес тоже должен же быть".
Я бы с радостью строился с прорабом, не связываясь с застройщиками, но из-за ипотеки не могу. Подскажите, как быть в данной ситуации? Как найти порядочную подрядную организацию? Как проверить смету? Что застройщик по факту купил кирпич за ту сумму, что написал, а не по скидке, а с меня дерет полную сумму. Нужны ли вообще агенства для проведения сделки, или там всё легко и это очередная "прослойка" полумошенников?

Для понимания, живу в маленьком городе, у нас тут не Москва далеко.

Вопрос у меня надоел. Надо в комнате с 10м2 с выровненными стенами 15 лет назад (делался ремонт) сделать (освежить) косметический ремонт. Вот такое ТЗ я набросал в приложении по поиску мастеров.

1. Снять батарею (краны, американка), снять наличники на двери.

2. Снять старые обои, плинтус, розетки и выключатель

3. Выровнять стену в районе плинтусов (выше не надо, делалось в прошлый ремонт)

4. Установить (если надо) новые подрозетники.

5. Поклеить обои, покрасить потолок.

6. Установить плинтус, батарею, дверные наличники и розетки.

Я установил цену в 20 тыс. Московская область. И никто не откликается. Неужели это мало для работы на 2-3 дня.

Я сама-1