Лига налоговых консультантов

Клиенты часто задают вопрос, о том, можно ли не платить налог со сдачи квартиры, если не платить, чем они рискуют?

Не буду описывать, вариант того, что налоги платить необходимо и это обязанность каждого гражданина. Наоборот, я всегда за то, чтобы не сливать деньги в бюджет если есть такая возможность. Буду исходить из своей практики работы в органах, которые непосредственно контролируют налоги и работы налоговым консультантом, а также из жизненной практики.

Для начала необходимо определиться по каким критериям и какими методами Вас, как «злостного» неплательщика могут подвести к начислению налогов. Все зависит конечно же от индивидуальной ситуации. Постараюсь описать все простым языком, не вдаваясь в подробности, чтобы Вас не путать.

И так какими же методами могут воспользоваться инспекторы при выявлении неуплаты налогов (3 примера):

1й вариант. Более сложный именно для налоговой. Но идеальный для Вас, как «злостного» уклониста от уплаты налогов. Договор не заключаем, деньги получаем наличными без расписок и прочего. Жильцы проживают постоянно и не меняются каждую неделю, платежи банковскими переводами не производят. С соседями дружба и любовь. При этом варианте установление фактов сдачи квартиры за деньги приближено к нулю. Думаю, пока что на сегодняшний день это самый распространенный способ. В данном случае, налоговая может попробовать установить факт получения дохода следующими способами: допрос соседей, привлечение участкового, установление размера платежей за коммунальные платежи и пр., но повторюсь с большей вероятностью это не принесет результата.

2й вариант. Вы сдаете квартиру лицу, которому затраты на аренду данной квартиры компенсирует его работодатель. В первую очередь, при такой ситуации, обычно заключатся официальный договор, который в дальнейшем передается работодателю. Также оплата производится либо со счета работодателя, либо с карты жильца на карту арендодателя. Работодатель при выплате денежных средств за аренду квартиры может данные расходы заявить в налоговую. Налоговая при проведении проверки (камеральной или выездной) может установить факт неуплаты налогов с Вашей стороны на основании того же договора и сумм платежей (произведенных через банк) и пр., произведенных работодателем. В дальнейшем налоговая может провести допросы: работодателя, жильца, и Вас. Не думаю, что работодатель будет в данном случае прикрывать Вас, потому что ему выгодно получить «скидку» по налогам за счет понесенных расходов.

3й вариант. Современный способ сдачи квартиры, через агрегаторы («Booking», «airbnb» и пр.). При данном способе сдаче квартиры Вы как арендодатель полностью открыты для налоговой. Во-первых, агрегаторы подают сведения о проведенных сделках в налоговую (какая квартира и за сколько сдавалась в определенном периоде) + все платежи производятся через банковские счета. А банковские счета для налоговой на сегодняшний день видны в прямом «эфире», как счета организаций, так и счета физических лиц, для этого налоговой не требуется отдельно делать запрос в банки о предоставлении выписок. Проведение мероприятий (для установления факта получения дохода Вами, как арендодателя) со стороны налоговой минимально. При вышеописанном случае, лучший вариант – это платить налоги).

Вам как арендодателю необходимо взвесить все риски (получение доначисления налога, штрафа, пени)  в зависимости от ситуации, возможно оно того не стоит) На сегодняшний день существует много способов платить минимум налогов, а не скрываться от их уплаты. Выше, я описал 3 примера сдачи квартиры и взаимодействия с государственными органами. Описал кратко и это не исчерпывающие ситуации в данном виде бизнеса.

Знающие пикабушники, помогите разобраться в ситуации. Так уж получилось, что это первое столкновение с налогообложением, понимания ноль. В инете ответы есть, но многие формулировки вводят в ступор... А налоговая тычет в сайт и говорит "там все написано". Написано, только непонятно.

Собственно ситуация:

В ноябре 2020 года я приобрела квартиру в ипотеку. При выборе, что называется, "лоханулась", поэтому есть острая необходимость сменить жилье, не дожидаясь срока в 3 года. Жилье единственное. Налоговые вычеты пока никакие не получала, декларацию за данную квартиру должна буду подавать в феврале 2022. (да, с декларацией тоже ничерта не понимаю, еще пока пытаюсь разобраться) Работаю официально.

Квартиру покупала еще по старой цене, которая сейчас, как стоимость всего жилья, естественно, взлетела. Повтыкав в статьи, посчитала сумму налога: получилось около 170 тысяч необходимо уплатить единоразово. Считала по формуле (продажа - покупка - %ипотеки)*13%.

Однако после продажи квартиры сразу же будет приобретаться другая, опять же в ипотеку, стоимостью меньше текущей. Прочитала, что на приобретение жилья полагается налоговый вычет на сумму 2 млн - 260 тысяч, а также есть вычет на ипотеку. И вот тут возникает загвоздка и ступор. Ибо непонятно, вычеты используются одновременно или нет; как их получают, единовременно или нет и пр.

Подскажите ответы на вопросы и правильно ли я понимаю ситуацию:

1) Я должна уплатить налог с продажи, но при этом я имею право на вычет за покупку жилья. В итоговой подаче декларации эти суммы как-то нивелируют друг друга?

2) Вычет на ипотеку и вычет на приобретение - как они взаимодействуют между собой? Я должна выбрать что-то одно/использовать оба/это на усмотрение налоговой?

3) Если я не успеваю продать квартиру до февраля 2022 года, что мне отражать в декларации? Как я поняла из изученного, если получу вычет за квартиру в которой сейчас живу, то в будущем на него могу не рассчитывать, так?

Пожалуйста, расскажите кто-нибудь понятным языком, что делать и на что рассчитывать, и не кидайте тапками за налоговую безграмотность, пожалуйста.

Добрый день, товарищи консультанты.

Прошу помощи вот с какой проблемой: В июле 2020 года, по семейным обстоятельствам, я решил переехать в другой город. До переезда, мы с женой продали свою квартиру и переехали временно к моей матери, в ее квартиру. В новом городе уже проживала моя сестра и на семейном совете решили, что переезжать будем вместе с моей мамой. Так получилось, что перед выставлением квартиры на продажу, я плохо проверил дату передачи данной квартиру в собственность маме, путем ее приватизации. Я почему то думал, что в собственность квартира перешла в 2016 году, тогда как в 2016 году, мама только подала документы на приватизацию, и завершился сей процесс в феврале 2019 года. В июле 2020 года мы нашли покупателя на квартиру в 3,5 млн. р., заключили договор купли - продажи, получили наличные и отбыли к сестре в другой город.

По приезду, более-менее приемлемый вариант для мамы стоил существенно дороже средств, имевшихся в нашем распоряжении ~ 3,6 млн. р. и было принято решение брать ипотеку и покупать квартиру. Оформление ипотеки прошла сестра и ею же была куплена квартира за 3,9 млн. р. соотвественно оформлена сия квартира была на сестру. Она прописала в квартире маму и брата, обустроила ее и уехала жить к себе. Мы с женой также отбыли в другой район на другую жилплощадь. Позавчера маме пришло заказное от налоговой с требованием оплатить налог в размере 325 000 за доход от продажи квартиры. Здесь то я и увидел, где ступил и проглядел дату оформления бывшей квартиры в собственность....

Собственно, вопрос - как уменьшить налог, а в идеале вообще нивелировать его? Насколько я знаю, для пенсионеров возрастом более 65 лет (она также инвалид 2 группы) и не работающим, есть льготы. Также читал, что если продается единственное жилье и в том же году покупается новое, но за сумму большую чем продажа старой, то налог либо сильно уменьшается, либо даже не платится вовсе, но здесь проблема в том, что новая квартира была куплена сестрой в ипотеку и соотвественно пока еще оформлена на нее...

Я знаю, что сам виноват и проглядел то, что никак проглядеть нельзя, и если других вариантов не будет, то буду брать кредит или занимать и платить и запомню урок, но в текущий период отдавать 325к ...ох как нехочется, так как хз, что вообще дальше будет...