Для искоренения безграмотности в этом направлении хотелось бы написать ряд постов об управлении многоквартирным домом.

В идеале хотелось бы Лигу жкх.

Итак, с чего все началось.

Мы переехали в "новую" квартиру. Ну как новую, дом хрущевка пять этажей, квартира после арендаторов, зато трешка и недорого, трешка лучше двушки за те же деньги.

Я беременна первой дочерью (спойлер, будет вторая), муж влез по-глупости в кредиты еще до того как взяли ипотеку, обживаемся, дочь не очень здорова, во дворе периодически шумят какие-то сборища, но мне не до них.

Дочери полтора, мы съездили пролечились, я начинаю приходить в себя и вот очередное собрание. Народу мало (как всегда), в основном женщины, даже в основном бабули, выбирают совет дома и председателя, и тут меня дернуло "А давайте я", как они в меня вцепились "Ты делай, а мы поддержим" (ага-ага).

На что я рассчитывала и какие были мотивы?

Как человек по жизни стеснительный я рассчитывала стать свободнее в общении.

Плюс шкурный интерес - детская площадка.

Как проходило первое собрание? Не скажу что по правилам, точнее вообще не по правилам.

Проводила администрация района вместе с управляющей компанией, то есть конечно были инициатор и секретарь, протокол, но листы голосования были общие, причем администрация нам их заранее распечатала прямо с фамилиями собственников (с этих листов я сделала копию и потом использовала при составлении реестра жильцов).

Почему так нельзя? Общие листы можно использовать, когда голосование очное, то есть предполагается, что эти жители реально были на собрании и проголосовали на месте.

У нас же собрание было очно-заочное, то есть часть жителей голосуют на месте, часть голосуют заочно, то есть получают отдельные решения, причем прийти забрать их должны сами, проголосовать, принести и при этом еще и документы показать, что они действительно собственники.

Собрать 50% собственников очно утопия (не забываем про документы), чтобы 50% собственников пришли к тебе сами с документами и проголосовали тоже утопия.

Поэтому будущий совет дома берет списки и идет голосовать, по общим спискам да-да, и делаем вид, что все-все эти собственники были на собрании. И по документам верим на слово, потому что никто нам их не даст.

Отдельно о совете дома. По законодательству количество членов совета дома не ограничено. То есть каждый собственник может участвовать. Сейчас нет такого понятия Староста подъезда, хотя некоторые (не собственники даже, а жильцы муниципальных квартир) пытались возникать на предмет "Я тут всегда была старостой", послали лесом. В итоге в совет дома набралось 8 человек, по количеству подъездов, в каком-то двое, в каком-то ни одного, один из членов совета дома становится председателем.

Когда набираете совет дома помните, что чем больше в нем человек, тем сложнее собрать потом с них подписи.

Убедитесь, что в протокол внесена фраза

11. Наделить Совет дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества. Установить, что решение о проведении текущего ремонта, о размере, порядке и источнике финансирования, о принятии выполненных работ должны приниматься большинством членов Совета дома.

Обход квартир отдельная песня, у меня было два подъезда, в одном вообще никого не выбрали в совет, а в другом женщина работала до поздна. Так получилось.

Идешь, они тебя не знают: какой подъезд восьмой, а что в нашем доме такой есть? Тут не собственники, тут муж не живет, а он собственник, тут вообще пусто, всегда, хозяин сидит. И так ходишь вечер за вечером собираешь, вычеркиваешь на листике, где был где не был, караулишь, чтобы попасть в подъезд (только в этом году узнала, что можно попросить домофонную компанию поставить спецкод).

Набрали порядка 50%, высчитываешь хватит/не хватит, если проголосуют муниципальные квартиры (у нас 11 штук, порядка 10%). Считается это по площади, то есть у каждого (каждого!) собственника доля считается по площади его квартиры, если в квартире несколько собственников голосуют все. Квартира в долях и проголосовал один, делим площадь пропорционально долям.

Теперь о голосовании муниципальных квартир. Кто у них собственник? Правильно муниципалитет. Так как в этом конкретном случае администрация все организовала, протокол после сбора подписей я отнесла в администрацию. Там уполномоченное лицо должно было расписаться и приложить копию доверенности, что они имеют право расписываться, и сами все посчитать окончательно уже с учетом муниципальных квартир, но вот тут возникла загвоздка. Проходит месяц, я прихожу в УК, нет протокола: "Администрация не прислала". Я иду в администрацию: "УК не забрали". Я опять иду в УК: "Администрация не прислала".

И так три раза.

В итоге мне это надоело, я села и написала на сайт администрации, и видимо там кому-то выдали киздюля, потому что меня позвали, отдали протокол, чтоб лично отнесла и намекнули, что если буду жаловаться, не будут голосовать положительно.

Я промолчала, а про себя подумала, что жаловаться могу бесконечно.

Для качественного управления домом, его содержания и ремонта, необходима не только хорошая управляющая компания, но и эффективный Совет дома. Я хочу дать рекомендации по созданию Совета дома.

1. В силу ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ в доме с пятью и более квартирами, если в нем не создано иное объединение собственников (ТСЖ, ТСН, жилищный или потребительский кооператив), собственники обязаны сформировать Совет дома. Арендаторы, наниматели не могут быть участниками Совета. Основная задача Совета – контролировать работу управляющей компании и определять план работ, представлять интересы жителей дома в спорах с управляющей компанией, ресурсноснабжающей компанией относительно качества работ (ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ). Предполагается, что Совет должен быть партнером управляющей компании, в связке решать поставленные задачи и достигать качественного управления. К сожалению, многие текущие Советы существуют только для видимости, на бумаге, либо находятся в конфликте с управляющей компанией, не ставя задачу выстраивания партнерских доверительных отношений с ней. Эти обстоятельства существенно снижают качество жизни и создают явные помехи в нормальной эксплуатации и управлении домом.

2. Возникают ошибки при избрании членов Совета и в его работе. Эти ошибки во многом определяют причину неэффективности работы Совета. Вот некоторые из них.

Формализм к избранию состава Совета. В состав Совета включат людей «для галочки», либо тех, кто в реальности не хочет или не готов заниматься работой Совета. В таком случае Совет будет существовать формально, на бумаге. Часто в состав Совета входят активные люди пожилого возраста, но лишенные знаний в области жилищного законодательства и управления. В таких случаях для такого Совета оценка работы управляющей компании «что-то делают и уже хорошо» является типичной. Бывает, что Совет дома формируется из лиц, заведомо ставящей своей целью конфронтацию с управляющей компанией. Впоследствии такие люди настраивают соседей против управляющей компании, создавая негатив и чувство обреченности в качестве любой работы компании. Создаются срывы общих собраний на фоне эмоций и негатива. Это существенно снижает качество управления домом.

Создание Совета дома по количественному подходу – чем больше, тем лучше. Закон не ограничивает численный состав Совета, однако, чем больше состав Совета, тем меньше его эффективность. Мои наблюдения говорят о том, что если в составе Совета более 6-8 человек, то Совет перестает быть эффективным.

Лобби собственных интересов членов Совета и отсутствие диалога с соседями. Например, в состав Совета вошли собственники сдаваемых в аренду квартир под магазины, или одни автовладельцы, цель которых создание идеальных условий для автомобилей, а не для жителей дома. Подобное порождает конфликты среди жителей дома, например, Совет лоббирует создание парковки, в то время как жители хотят детские площадки и озеленение. Совет дома не слышит жителей, не интересуется их мнением, не участвует в обсуждении потребностей собственников дома.

Председатель Совета как единственный работающий его участник. Достаточно частая история, когда все вопросы в доме решает Председатель Совета, в то время, как остальные ее члены в работе Совета не участвуют. Он один принимает решения, общается с управляющей компанией, составляет план текущего ремонта, доводит информацию до собственников, оценивает акты выполненных работ и услуг, организует собрания и т.п. Впоследствии человек «перегорает» и начинает терять свою эффективность, работая, по сути, за весь Совет в одиночку. Либо прекращает работать вовсе, в особенности в тех домах, где деятельность Председателя Совета не монетизирована со стороны собственников дома в виде гонорара за его работу, утвержденную Общим собранием.

3. Необходимость ограничения численного состава Совета. Для эффективной работы, как было написано выше, нужно подойти к созданию Совета не формально, а качественно. Мои рекомендации в том, что нужно создать Совет с численностью 3-7 человек. Такой Совет всегда легко собрать для обсуждения вопросов и повестки дня. Совет будет мобильным и способным выполнять свои задачи. Состав Совета лучше формировать нечетным числом с целью устранения коллизий в голосованиях Совета, когда голоса распределяется поровну «за» и «против» одного вопроса – всегда необходим последний, финальный голос, в случае спорных вопросов. В таком Совете активны 1-2 человека, которые задают энергией остальных членов Совета, и это всегда продуктивно.

4. Имеется необходимость привлечь в состав Совета людей разного возраста с разным образованием. Качественный состав Совета – залог его эффективности. Совет не должен состоять только из пенсионеров, хотя они тоже должны быть членами Совета. Совет не должен состоять из автовладельцев, хотя они тоже желательны. Неравнодушие пенсионеров к своему дому и их общительность с соседями должны дополнить люди с юридическим образованием, разбирающихся в жилищном праве, сметном деле и технических аспектах (инженерные системы дома, кровельные работы и т.п.). Рассматриваемый вариант является идеальным, к нему необходимо стремиться. Если состав Совета качественно уступает идеальному, то нужно заручиться поддержкой соседей с необходимым образованием, чтобы в любое время иметь возможность получить у них профессиональную консультацию в работе Совета.

5. Нужно знакомиться с финансовой и хозяйственной деятельностью выбранной управляющей компании. После избрания Совета членам Совета нужно собраться, познакомиться, обменяться контактами и выработать общую стратегию. Скорее всего, большая часть членов Совета плохо понимает цель его создания и деятельности, с этим непониманием нужно работать, а именно разъяснить задачи, распределить поручения между членами Совета. Например, один человек отвезет запросы в управляющую компанию, другой соберет мнение жителей относительно предлагаемого плана текущего ремонта и т.п. Особое внимание Совета – изучение договора управления с управляющей компанией, финансовых аспектов управления. Совет дома должен обладать информацией о собираемости средств на доме, сумме остатка на счете дома, калькуляцией тарифов на работу управляющей компании, аспекты платы за капитальный ремонт дома в Фонд. Следует изучить перечень работ и услуг, оказывающих жителям управляющей компанией, их стоимость и сметы. Это сложная работа, но необходимая в эффективном управлении дома. Также следует выстроить диалог с управляющей компанией, обсудить с ней план текущего ремонта, прочие мероприятия по дому.

6. Необходимо провести инвентаризацию (общий осмотр дома) совместно Советом дома и управляющей компанией. По результату инвентаризации нужно составить акт осмотра или иной письменный документ, в котором отражается текущее состояние кровли, стен, подъездов, инженерных коммуникаций и систем и т.п. с целью понимания этапов работ и их стоимости, объема необходимых средств. Данная информация необходима для формирования повестки Общего собрания собственников дома, например, для утверждения перечня работ по текущему ремонту. Может получиться так, что при инвентаризации дома выявится потребность в проведении капитального ремонта. Это понимание пригодится собственникам для оценки ситуации с Фондом, особенно, если принимается решение об открытии специального счета для аккумулирования взносов на капремонт или изменения сроков его проведения, утвержденных Фондом.

7. Общайтесь друг с другом. Вам не нужно организовывать круглые столы с чаепитиями, или создавать какие-то особенные для этого условия. Достаточно простого общения с соседями, участие в судьбе дома. Для эффективной коммуникации будет отличным решением создать в Интернете, например, группу жителей дома, форум и т.п. Для этих целей подойдет любая социальная сеть. После создания группы доведите до соседей информацию о ее создании со ссылкой на нее. В группе можно делиться новостями, собирать мнения, без лишних трудностей обсуждать текущую повестку.

Как-то так ...

В нашем доме (многоквартирный старый хороший дом) скоро будет капремонт.

Я немного погрузился в это дело и в процессе понатыкался на пару станиц, на которых можно узнать много интересного про конкретный московский многоквартирный дом.

Идем на http://dom.mos.ru и вводим там адрес дома.

Для начала можно посмотреть на протоколы собраний собственников, можно найти много интересного. У нас вот оказалось, что выбран, есть и прямо типа работает официальный совет дома, про который, правда, никто не знает. У соседей - проведенное собрание, на котором утвержден состав работ в ближайшем капремонте. Про собрание и про работы, опять же, никто не в курсе.

Второе - в разделе "Информация об услугах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и отчет об исполнении договора управления/смет расходов и доходов" - отчеты управляющей компании по работам в счет платы за обслуживание жилья. У нас - прямо подробный список с периодичностью и объемом уборки.

Тарифы все есть с обоснованиями, опять же.

Идем на https://repair.mos.ru/ и тоже вводим адрес дома. Там плановый график - когда и какой капремонт по вашему дому. Вообще, на https://fond.mos.ru/ просто миллион всего, там именно про капремонт есть, наверно, все. Я наверно процентов 5 только накопал.

Все работы (закупки, заключенные договоры, поставки и т.д.) можно найти на http://zakupki.gov.ru. Но там - ад. Без навыка поиска там - просто абзац. Я за три часа нашел то, что мне надо - заключенный договор проектирования капремонта по нашему дому, но это только потому что я знал, что он там точно есть. Он был замаскирован - не было конкретного адреса, включен скопом в работы по нескольким домам, информации по-минимуму и тд. http://zakupki.gov.ru/epz/order/quicksearch/search.html?morp... - вот например просто скопом все закупки фонда капстроительства Москвы. Может что интересное найдете. Я в процессе увидел, за какие деньги нам перед домом поставили детские площадки. Просто абзац.

https://pkk5.rosreestr.ru/ - здесь посмотрите статус земли под домом и ее кадастровый номер. Очень важный вопрос на самом деле, про который 98% собственников квартир вообще не в курсе и очень зря.

Ну и лайфхак - чтобы узнать полный состав собственников дома, надо пойти в свою управляющую компанию и подать официальную просьбу предоставить реестр собственников с причиной - проведение внеочередного собрания собственников по вашей инициативе. В зависимости от отмороженности УК могут спокойно дать, особенно если вы реально начали суетиться насчет организации настоящего совета дома (правда аккуратнее, пожалуйста. Если управляющая компания - частная, например от застройщика, то я подозреваю, что активистов от жильцов они не сильно любят).

И да, если вы вообще не в курсе, кто входит в ваш совет дома и у вас УК типа ГБУ Жилищник вашего района - возможно у вас он чисто формальный и вам стоит самому его организовать. Это гораздо легче, чем кажется. Но это отдельная тема.

Добрый день, вчера в сообществе нашего дома в группе вк увидел пост следующего содержания

На фото видно, что часть газона очищена от снега чуть ли не до травы, но зачем же? Открываем комментарии

Т.е совет дома не проводя голосование решился на «экспиремент» и сам в обход голосования определил, что теперь вместо газона там будет паркова. Ещё хотелось отметить, что уборка снега с территории газона так же проводилась за счёт жильцов(трактор оплачивается за час работы), но, естественно, жильцам никто об этом не сказал.

Есть ли способы как-то наказать паркующихся и совет дома за этот поступок ?