Про бедных переселяшек и процедуру переселения из аварийного жилья
Итак, начнём с определения. «Ветхое состояние здания» – это состояние жилого помещения, когда конструкция здания составляет износ свыше 70% (для каменного сооружения), свыше 65% (для деревянного со стеной из местного материала и мансард). Аварийное состояние - когда уже происходит обрушение основных конструкций.
Решение о признании жилья аварийным или ветхим (да по факту в одном ведре оба этих определения) принимает межведомственная комиссия после экспертизы. Тут внимательно: с заявлением о проведении экспертизы и передачи результатов экспертизы обращаются СОБСТВЕННИКИ помещений. Или собственник. Оплачивает эту экспертизу также собственник!
Администрации гоняться за признанием жилья ветхим и аварийным абсолютно не выгодно. Дальше будет описано почему.
Провели по решению собственников (или одного из) экспертизу, экспертиза показала, что правда всё в говне и уже должно как лет десять назад рухнуть. Собственники идут с этим заключением в администрацию. На очередном заседании межведомственной комиссии дом признаётся официально аварийным и подлежащим сносу.
Дальше ещё интересней. Согласно жилищному кодексу, собственники САМИ и за СВОЙ СЧЁТ должны снести это сооружение. Они же собственники, вот пусть и бегают. Об этом официально администрация и уведомляет собственников заказным письмом.
Могу сказать, что лично я в наших пенатах самостоятельно снесённых многоквартирных домов я не видел. говорят, на всю Россию за двадцать лет таких случаев единицы.
Теоретически можно здание снести, оформить земельный участок и даже попытаться его продать. Так бы и сделали, будь хоть какой-нибудь в этом экономический смысл. Но дело не только в наживе, но и в обычных человеческих отношениях - попробуйте договориться с 16 и более собственниками-соседями. Ок, собственники не снесли и не переехали. Дальше вступает в дело администрация, которая ЧЕРЕЗ ГОД после уведомления заносит многоквартирный аварийный дом в программу переселения их ветхого и аварийного жилья ЗА ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СЧЁТ.
В этой очереди люди ждут и по пять, и по десять лет, иногда ещё дольше. Но вот очередь подошла, администрация активно форсирует события, ибо сроки горят, а за невыполнения ФЕДЕРАЛЬНОЙ программы денег не дадут на следующий год, премий лишат и прокуратура будет интересоваться, почему задуманное не исполнено.
Самый простой для администрации вариант - выдать по согласию собственника компенсацию, в размере стоимости кв.м., которые за ним числятся. Стоимость определяется согласно региональной программе. У нас она составляет 35 т.р. за квадрат. Если собственники проигнорировали предложение, администрация предлагает жильё.
Согласно программе и жилищному кодексу, переселенцам положена жилплощадь в квадратах и количестве комнат НЕ МЕНЬШЕ, чем была, в границах текущего муниципального образования. При этом помещение полностью оборудовано для жилья со всем необходимым - чистовой ремонт с ванной, туалетом, плиткой, обоями, полом, дверьми, электрикой, сантехникой... Короче, мебель только занести и можно жить. Бедненько, конечно, но уж точно лучше того, как оно было. Дальше начинается работа с застройщиками. А вот застройщики - самый тонкий момент, ибо продавать квартиры в полтора раза дешевле никому не хочется. Да ещё и с ремонтом. Здесь работает принцип "в добровольно-принудительном порядке", а также "кнутом и пряником". Работают как и плюшки в виде "быстрее введём дом", так и угрозы "экспертизу ты пройдёшь только через суд, если сможешь". Со скрипом, но застройщики соглашаются. Как правило, это точно не центральные районы, но в черте города.
Жильё построено. С собственниками подписывается соглашение, согласно которому муниципалитет меняет их аварийной жильё на новое. Собственники соглашаются, переезжают и начинают жить в новостройках.
Теперь некоторые моменты. Если один из собственников на этапе включения дома в программу переселения этого НЕ ЗАХОЧЕТ, напишет соответствующее заявление, то все выдохнут и возьмут другой дом на переселение. С этим нехочухой пусть разбираются соседи. Меньше головняка.
Оформить и продать участок под домом - нереально. Стандартная деревяшка у нас - это 300 квадратов вместе с придомовой территорией. Нужно сначала очень сильно напрячься и поставить такой участок на кадастр, а потом кому-то ещё и впарить по привлекательной цене. Застройщику одиночные дома не интересны, ибо на 300 квадратах он сможет только ларёк поставить с шавермой, а ведь ещё продаваться всё это будет по цене 16 квартир! Нахер такой головняк? Даже в центре.Куда уходят участки? Тут два варианта. Первый - выделение из ближайшего ещё землицы и объединение для нужд администрации. По большей части - это соцобъекты. Второй вариант - передача под застройку третьему лицу (разыграть на торгах) - тут вариант только если площадь подходящая под большую застройку и непригодна для соцобъектов.
Кстати, аварийный жилой фонд в основном находится в старых городах радиального типа. Как правило, в таких городах есть очень большой дефицит земли под собственные нужды. Это очень большая проблема, поверьте. По факту весь аварийный фонд и расположен в подобных городах, где рядом с элитными новостройками соседствуют деревяшки.
Интерес застройщика может появиться, если расселяется как минимум квартал аварийных домов. Даже название для этого есть - РЗТ (развитие застроенных территорий). Процедура звучит просто, а по факту застройщики очень редко проходят этот ад. Суть состоит в том, что застройщик берёт на себя обязанности по переселению граждан (куда и за сколько - договаривается сам), а взамен ему отдают эту землю под застройку.
Тут просто песня. договориться с сотней людей, которые хотят за свои сараи элитную недвижимость - дело непростое. Даже сжигать эти дома бесполезно - вступив на скользкую дорожку РТЗ, даже если от дома останется один пепел - нужно переселить по ранее отмеченным параметрам, словно дом ещё стоит, но в случае уничтожения имущества - поторопиться с этим. Короче, среди застройщиков энтузиастов на деревяшки мало. Зато аварийные дома любят риэлторы! При определённом везении за халупу можно получить квартиру в новостройке. Этих хитрожопых тварей хер проведёшь, они считать умеют.
На моей памяти недовольных переселением единицы. Здесь просто нужно понять, что аварийное жильё - это полнейший ад, где плесень соседствует с сосулями из окна, а когда забиваешь гвоздь в стену - у соседа отваливается кусок стены. Как вы думаете, где лучше жить - в новостройке на окраине или среди плесени и холода в центре?
Ко всему этому, по факту получаемая площадь больше. Есть в практике случай, когда переселяли четырёхкомнатную квартиру площадью 28 кв.м. Да-да, и такие бывают. Так вот, собственник получили взамен 84 квадрата в новостройке. До сих пор отмечают.
Многие собственники аварийного жилья давно купили себе другое, ибо жить в таких условиях реально очень экстремально, а новостройка для них просто приятный бонус. По примерным прикидкам, половина нового жилья для переселенцев сдаётся. Кстати, про контингент. Я живу в новостройке, где половина квартир - это переселенцы из ветхого и аварийного жилья. На моём этаже есть бабулька переселенка. Очень тактичная, приличная, посещает раз в неделю поэтический кружок в библиотеке. Просто одуванчик!
А есть другая бабулька этажом ниже, которая ссыт в лифте и бухает похлеще ЕБН. Плохого контингента гораздо больше, чем адекватного. За четыре года новостройка превратилась в свинарник, который мы разгребаем потихоньку. Долг подъезда по кварплате - ДВА МИЛЛИОНА.
Ну а теперь про "силовое выселение". Такой вариант возможен только при случае, если собственники забили и начали быковать в самом конце процедуры. Они официально НЕ ОТКАЗЫВАЛИСЬ от внесения дома в программу переселения. Они ОТКАЗАЛИСЬ от получения квартиры в новостройке. Скорее всего суд был инициирован ими с целью получить квартиру больше, лучше и ещё денег немного. В этом случае судья, руководствуясь жилищным кодексом и программой переселения, принял единственно верное решение - послать собственников найух, ибо иначе невозможно. В ответ администрация подала ответный иск о принудительном выселении и варианты компенсации - квартира или деньги. Собственники проигнорировали и администрация поступила по своему усмотрению (ну и что греха скрывать, дешевле вариант выбрали) - перечислили им денежную компенсацию.
Кстати, никто не задумывался, а где соседи? Со стопроцентной вероятностью думаю, что они сидят в новых квартирах и пьют чай с пряниками, при этом без риска получить по голове перекрытием и захлебнуться нечистотами. В другом районе квартира - да, не в центре. Хотели бы в центре - снесли бы свой сарай вместе с соседями, оформили землю и построили бы новый. Нет денег и не реально? Ну тогда всё решит администрация, но уж как получится.
Всё!..