Развод почти всегда бьет не только по эмоциям, но и по имуществу. Когда в браке успели приобрести квартиру или другую недвижимость, к чувствам добавляется вопрос: нужно ли согласие супруга на продажу и что будет, если его не получить. Ошибка на этом этапе может стоить дорого: сделку могут оспорить, а договор купли-продажи признать недействительным.
В этой статье разберем, как в законе понимают совместно нажитое имущество, в каких случаях требуется согласие супруга, когда согласие не требуется, как правильно оформить согласие у нотариуса, что делать при отказе бывшего супруга и какие риски несут продавец и покупатель при попытке продать квартиру без разрешения второй стороны. В конце вас ждет чек-лист и короткие выводы, которые помогут не сорвать сделку и спокойно распоряжаться своей недвижимостью.
Что считается совместно нажитым имуществом при разводе
Прежде чем обсуждать согласие супруга, нужно понять, к какой категории относится квартира или иной объект недвижимости.
По нормам Семейного кодекса РФ имущество, приобретенное в браке за общие доходы, как правило относится к нажитому в браке имуществу. Такое имущество признают совместно нажитым имуществом и считают совместной собственностью супругов. Иначе говоря, оно принадлежит не одному человеку, а обоим супругам, даже если в выписке указан только один владелец.
В период брака имущество часто приобретают в ипотеку, вкладывая зарплату обоих партнеров. Если квартира была куплена именно так, она обычно считается совместной. В этом случае распоряжаться имуществом единолично нельзя: отчуждение недвижимости допустимо лишь тогда, когда оба супруга понимают условия и дают свое согласие.
Когда для продажи недвижимости нужно согласие супруга
Если жилье относится к общей массе имущества, возникает вопрос, нужно согласие супруга на продажу или нет.
Когда квартира является общим активом, ею распоряжаются как совместной собственностью. Закон исходит из того, что оба супруга участвуют в принятии решений. Поэтому для того, чтобы совершить сделку купли-продажи, в большинстве случаев необходимо согласие супруга. Чаще всего речь идет о случаях, когда один из супругов указан собственником, но жилье было нажитое в браке имущество.
Если такое согласие проигнорировать, второй супруг имеет право обратиться в суд и требовать признать сделку недействительной. Суд будет выяснять, чье согласие было нужно, знал ли покупатель о браке, пытались ли стороны получать согласие супруга на продажу. Итог зависит от обстоятельств, но риск для всех участников высок.
Когда согласие супруга на продажу недвижимости не требуется
Есть ситуации, когда согласие не требуется, и собственник вправе распоряжаться недвижимостью самостоятельно.
Как правило, речь идет о случаях, когда квартира:
была приобретена до брака;
перешла по наследству мужу или жене;
подарена одному человеку и оформлена как его личная собственность;
закреплена за одним супругом по брачному договору как личное имущество.
В таких случаях квартира не считается совместно нажитым имуществом. Собственник распоряжается ею как своей собственностью и не обязан получать разрешение супруга на сделку.
Еще один вариант - уже проведенный раздел имущества. Если между супругами заключено соглашение или есть решение суда, по которому квартира полностью переходит к одному человеку, и это отражено в Едином государственном реестре недвижимости, для последующей продажи согласие бывшего супруга обычно не требуется. Главное - чтобы документы были оформлены корректно и отражали реальное распределение имущества.
Как оформить согласие супруга на сделку у нотариуса
Когда анализ показал, что нужно согласие супруга на продажу, важно правильно оформить согласие супруга на сделку.
На практике чаще всего используют письменное согласие. Его оформляют у нотариуса: это самый понятный и безопасный вариант как для продавца, так и для покупателя. В заявлении фиксируют:
данные человека, который дает согласие;
сведения о браке и период брака;
описание объекта (адрес, площадь, тип недвижимости);
формулировку о том, что супруг дает согласие на продажу недвижимости;
вид операции - договор купли-продажи или иной вариант;
данные второй стороны.
Такое согласие должно ясно показывать, чье согласие оформлено, к какой квартире оно относится и на какую сделку распространяется. Если нужно, можно отдельно указать цену и основные условия расчетов, чтобы потом не спорить, на что именно человек согласился.
Нотариус и нотариальное согласие супруга: зачем это нужно
Роль нотариуса при отчуждении семейного имущества часто недооценивают. Между тем именно здесь обеспечивается юридическая защита всех сторон.
Когда супруги приходят к нотариусу, специалист проверяет документы, разъясняет нормы Семейного кодекса РФ и отвечает на вопрос, требуется согласие супруга или нет. Если оно необходимо, нотариус помогает оформлять документ так, чтобы он не вызывал сомнений у Росреестра и суда.
Нотариальное согласие супруга - это письменное подтверждение, что человек лично явился, показал паспорт, получил объяснения и осознанно подписал документ. В ряде ситуаций закон прямо говорит, что требуется нотариальное согласие; без него регистрация перехода права в Росреестре может не состояться.
Иногда оформляют отдельное нотариальное согласие и даже нотариально заверенное согласие супруга на конкретную сделку. Это особенно важно, если жилье продают быстро, а в истории объекта или отношений супругов были конфликтные моменты.
Согласие супруга на продажу квартиры и других объектов: какие бывают формулировки
В документах можно встретить разные формулировки: «согласие супруга на продажу квартиры», «супруга на продажу квартиры», «согласие супруга на продажу недвижимости», «супруга на продажу недвижимости», «согласие супруга на продажу». По сути речь идет об одном и том же - подтверждении, что второй супруг не возражает против отчуждения недвижимости.
Важно, чтобы из текста было понятно, чье согласие именно оформлено, какой объект указан и на какой срок документ действует. Если согласие составлено расплывчато, в будущем могут возникнуть споры: распространяется ли оно на новую цену, нового покупателя, другую схему расчетов.
Поэтому, если стороны хотят правильно оформить согласие, лучше заранее обсудить с нотариусом, какие формулировки подойдут в их конкретном случае, особенно если в сделке предусмотрены сложные расчеты или переуступка прав по договору долевого участия в строительстве (ДДУ).
Что делать, если бывшего супруга не устраивает продажа
Бывает, что один человек готов продать квартиру, а второй категорически против. Тогда получить обычное согласие супруга на продажу не получается.
В таких случаях возможны два пути:
Попробовать договориться. Иногда помогают дополнительные условия: компенсация, отсрочка выезда, другой порядок раздела денег. Здесь на первый план выходит не только закон, но и психология отношений между супруга или супруги.
Использовать судебные механизмы. Супруг, который хочет продать жилье, имеет право обратиться в суд с иском о разделе имущества или об определении порядка распоряжения имуществом. Суд исследует, каким имуществом владели стороны, как они жили, кто пользовался квартирой, были ли долги и дети.
Если суд приходит к выводу, что продажа оправдана, он выносит решение суда, которое фактически заменяет разрешение супруга. В нем могут определить доли, порядок расчетов и даже указать, кто именно будет подписывать договор.
Важно понимать: каждая ситуация индивидуальна, и многое зависит от обстоятельств. Где-то суд поддержит продавца, где-то - того, кто против сделки.
Продажа без согласия супруга: риски и возможные последствия
Иногда собственник считает, что устное согласие второй стороны достаточно, и продает жилье без оформления документов. Формально сделка может пройти регистрацию, но это не означает, что вопрос закрыт навсегда.
Если квартира была общей и получения согласия не было, второй супруг может спустя время заявить, что его права нарушены, и потребовать признать сделку недействительной. Суд будет изучать, было ли согласие обязательно, мог ли покупатель догадаться, что у продавца есть семья, пытались ли стороны получать согласие супруга на продажу.
Для покупателя это не менее опасно. Даже если он действовал добросовестно, статус его прав оказывается «подвешенным», а деньги - под угрозой. Поэтому в интересах покупателя заранее убедиться, что нужно согласие супруга на продажу или, наоборот, оно не требуется, и запрашивать доказательства этого.
Закон допускает ситуации, когда при явном отсутствии согласия правомернее защитить интересы того, кто не участвовал в сделке. Тогда договор могут признать недействительный, а стороны вернутся в исходное положение.
Как брачный договор и соглашение о разделе имущества влияют на согласие супруга
Часто споров удаётся избежать, если заранее заключить продуманный брачный договор. В нем можно прописать, какие активы останутся личными, что будет относиться к общей собственности, как супруги смогут распоряжаться этим имуществом и каким образом оно делится при расставании.
Если договором предусмотрено, что конкретная квартира является собственностью одного из супругов и не является общим активом, то при ее продаже согласия мужа или жены уже не требуется. Покупателю достаточно увидеть действующий документ и убедиться, что он не оспаривается.
Похожую роль играет соглашение о разделе имущества. Когда бывшие супруги подписывают такое соглашение и регистрируют переход прав в ЕГРН, каждый получает право распоряжаться своей собственностью. В дальнейшей сделке основное значение имеет именно эта запись в реестре, а не воспоминания сторон о давних договоренностях.
Чек-лист: как не запутаться в согласиях и документах перед сделкой
Перед тем как выводить квартиру на рынок, полезно пройтись по простому чек-листу. Он поможет собственнику и покупателю минимизировать риски при продаже недвижимости:
Определите, относится ли жилье к совместно нажитому имуществу или является личной собственностью.
Сравните дату приобретения недвижимости с датой регистрации брака и разводом: это поможет оценить, к какой группе относится объект.
Проверьте, есть ли брачный договор, соглашение или иные документы, которые меняют режим имущества.
Закажите свежую выписку из Единого государственного реестра недвижимости и убедитесь, что данные о собственниках и обременениях актуальны.
Ответьте на вопрос, нужно согласие супруга на продажу или согласие не требуется в вашей ситуации. Если нужно, подумайте, как оформить согласие.
При необходимости заранее запишитесь к нотариусу, чтобы получить нотариальное согласие и не срывать сделку из-за нехватки времени.
Убедитесь, что в документах корректно отражено, кто именно дает согласие, и что такое согласие относится к вашей квартире и вашим условиям.
Проверьте, нет ли старых обременений, судебных споров или претензий со стороны бывшего супруга или других родственников.
Если нужно быстрее закрыть вопрос с жильем и минимизировать юридические риски, можно рассмотреть формат срочного выкупа. На сайте Sobroker можно быстро закрыть сделку, если важно не растягивать продажу и заранее понимать, на каких условиях вы выходите из объекта.
Что важно помнить о согласии супруга при продаже недвижимости
Квартира, нажитое в браке имущество, как правило считается общей и относится к совместной собственностью супругов.
Для отчуждения такого жилья чаще всего требуется согласие супруга, особенно если права оформлены как общие.
В ряде случаев согласие супруга на продажу недвижимости не нужно: когда это личная собственность, имущество получено по наследству, дарению или четко распределено документами.
Самый безопасный вариант - оформить согласие супруга на сделку у нотариуса и получить официальное нотариальное согласие супруга.
Покупателю важно понимать, чье согласие должно быть, и запрашивать документы, а не полагаться на рассказы продавца о том, что второй супруг «ничего не имеет против».
При спорных ситуациях стороны могут обратиться в суд: судья оценит обстоятельства и при необходимости поможет урегулировать вопрос без нарушения прав кого-то из супругов.
Чем внимательнее участники сделки относятся к согласиям, статусу имущества и документам, тем меньше шанс, что квартирный вопрос вернется к ним спустя годы уже в формате конфликта.
