Взгляд с дивана на ипотеку и рефинансирование [Продолжение]
Пришло время написать продолжение по моим изысканиям с рефинансированием.
Сразу хочу сказать спасибо за комментарии и советы.
Итак, в прошлом посте я остановился в выборе на двух кандидатах. Напомню:
- Абсолют. (через программу Тинькофф банка со скидкой) 9.49%. Смущает только "неТОПовость" банка, эмоционально не уверен в его надежности.
- АИЖК. 9.25%
В комментариях мне предложили посмотреть еще в сторону Райффайзен банка (спасибо @LordMarlin), странно что сам я не встретился с их предложением в интернетах при поиске. Включаем его тоже в наш хит-парад:
- Райффайзен. Предложенная ставка - 9.5%. Сразу были поданы доки на рассмотрение заявки. Манипуляции все были не через сайт, а в переписке с менеджером и одобрение немного затянулось и заняло 2 недели, но не критично.
В комментариях мне справедливо указали на несколько нюансов при рефинансирование в АИЖК (спасибо @yur1221, @eg2005, @Deusexmachina66)
- АИЖК. В первом же письме менеджер прислала список дополнительных расходов:
- Оценка недвижимости - 5000 рублей. Не очень понял что они будут оценивать в строящемся доме. Ну да ладно, процедура у них эта есть, ничего не поделаешь.
- Оплата гос пошлины. Символическая сумма, можно пренебречь
- Страхование. Нужно во всех банках, так что эта величина не переменная - ее не учитываем.
- Первые 2 платежных периода ставка +2% к вашему основному проценту по ипотеке. На время, пока не перекинут обременение. Не критично и в других банках подобные же условия.
Как уже писал (вроде) АИЖК позволяет рефинансировать ипотеку из самого же АИЖК, что удобно, если ставка еще упадет. В этом случае они возьмут комиссию в размере 30000р.
Но, как говорится, дьявол в деталях. Встречайте дьявола: подпункт 4 пункта 1 статьи 220 Налогового Кодекса:
4) имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, а также на погашение процентов по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.
Обратите внимание на слово "банков". Так как АИЖК не является банком, то получить налоговый вычет на проценты, уплаченные им по ипотеке, вы не сможете.
То есть, если в другом банке, при ставке 9.5%, мы получим налоговый вычет на проценты, то, фактически мы получаем кредит в 8,25% (немного округлили и пренебрегли). На этом мне придется исключить АИЖК из своего списка. Жаль, парень подавал надежды)
В финал вышли банки Абсолют и Райффайзен.
Обе заявки уже одобрены. По условиям (например, досрочное погашение через онлайн-банк) все подходит у обоих банков. И при практически одинаковой ставке (9.49% и 9.5%), больше доверия и эмоционального спокойствия мне все-таки внушает Райффайзен. Из плюсов Абсолюта - то, что Тинькофф берет все расходы на сопровождение сделки на себя (Кстати, если кто-то решит подавать заявку в Тинькофф, в комментах кину ссылочку-рекомендацию, за это плюшки обещают обеим сторонам =) )
Перед окончательным принятием решения беру пару дней на подумать. Возможно вы в комментариях расскажите еще о каких-то нюансах или возможностях.
В качестве заключения расскажу еще немного о налоговом вычете.
Согласно пункту 1 статьи 220 Налогового Кодекса. Вы можете претендовать на налоговый вычет (13%) с расходов на покупку жилья на территории РФ (с суммы не более 2 млн. руб., то есть не более 260т.р.) и с уплаченных банку процентов по кредиту на приобретение недвижимости (с суммы не более 3 млн. руб., то есть не более 390т.р.). Я не вдаюсь во все подробности и нюансы, о них можно прочитать в интернете, но напишу, что вычеты могут получить оба супруга, и таким образов вернуть в 2 раза больше денег.
При рассмотрении рефинансирования также встает вопрос вычетов. Если при перекредитовании кредит остается целевым (на покупку жилья) то с вычетами проблем не будет. Но есть и второй момент, повторное рефинансирование. Не буду переписывать, а просто процитирую комментарии @Deusexmachina66
Ставки потихоньку падают и рано или поздно возникнет желание рефинансироваться повторно. И тут уже другие проблемы. Первое - банков, которые повторно рефинансируют, не так много. Второе - налоговый вычет по процентам. Чтобы после повторного рефинансирования получить вычет за проценты по кредиту, нужно, чтобы это был банк (АИЖК пока не подходит, хотя они собираются), второе - чтобы в кредитном договоре была прописана вся цепочка рефинансирования с номерами договоров и указанием, на что был взят самый первый кредит.
но если вычет и так не положен, то можно спокойно рефиться
Я предположил, что в договоре можно указать всю цепочку предыдущих договоров.
С цепочкой договоров проблема в банках. Подавляющее большинство не хочет менять типовой договор, где прописано "кредит выдан на погашение кредита #такой". Всё. Многие обращались в налоговые за разъяснениями, говорят, этого недостаточно.
То есть в идеале рефинансироваться нужно 1 раз. Эта мысль тоже вносила беспокойство, так как ключевая ставка продолжала падать и была вероятность появления более интересных предложений через некоторое время.
Но наше правительство нас опять "не подвело" - рубль падает.
Значит, видимо, пора.
P.S. Для меня пока не актуальна тема материнского капитала, поэтому этот вопрос я не изучал и не рассматривал. Но вы о нем не забывайте. Насколько мне известно, использование мат.капитала может привести к сложностям при рефинансировании.