В продолжении поста Купили участок под ИЖС, а строить нельзя. Что я проверяю до задатка :

Бумаги — это половина дела

В первой части я разбирал документы на землю: категорию, ВРИ, зоны с особыми условиями использования, приаэродромные территории, ГПЗУ. В комментариях мне написали: «давай второй про перемерку сразу и про если росреестр зарегистрировал — это ещё ничего не значит». Замечание по делу. Вторая часть получается ровно про это.

Я риэлтор в Красноярске, в недвижимости с 2007 года. Покупатели приходят с папкой бумаг и уверенностью, что главное уже проверили. А самое интересное начинается на участке, когда смотришь, где реально стоит забор.

Штамп в ЕГРН вопрос не закрывает

Пункт 6 статьи 8.1 ГК РФ: «Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином».

Разберу по-человечески. Запись в реестре работает как презумпция: собственник тот, кто записан, пока суд не скажет обратное. Презумпция эта опровержимая. Часть 5 статьи 1 закона № 218-ФЗ называет регистрацию единственным доказательством существования права, но бессрочной гарантией она от этого не становится.

Дальше в том же пункте 6 есть фраза, которую в обсуждениях почти не цитируют. Лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных реестра, не вправе ссылаться на эти данные.

Вот это и есть главный практический вывод. Стояла в выписке отметка о споре, а покупатель её пролистнул — потом «я не знал» не сработает. Реестр предупредил, дальше его проблемы уже нет. Выписку читают целиком, а не до строчки «Собственник».

Что искать в выписке, кроме собственника

Первый пункт — координаты границ. Если в ЕГРН их нет, участок числится без установленных границ. Купить можно, только межевание оплачиваете вы, и до него проверить, где проходит граница, физически невозможно.

Второй — обременения. Залог и сервитут смотрят почти все, а долгосрочную аренду забывают, хотя новый собственник входит в договор на тех же условиях.

Третий — отметка о возражении лица, чьё право зарегистрировано ранее. Пункт 7 статьи 8.1 ГК: если в течение трёх месяцев со дня внесения отметки право не оспорили в суде, она аннулируется. Сигнал о конфликте, а не вечная блокировка. Но сигнал громкий.

Четвёртый — отметка о наличии судебного спора. Её вносят по требованию того, кто право оспаривает. Увидели такую — сделка встаёт на паузу до выяснения.

Перемерка: перенести координаты на землю

Вынос границ в натуру устроен просто. Берут координаты поворотных точек из ЕГРН, переносят их на местность геодезическим прибором, закрепляют межевыми знаками и оформляют акт выноса. Акт подписывают заказчик и исполнитель.

Тонкость, на которой путаются: это геодезические, разбивочные работы, а не кадастровые. Исполнителю нужен допуск СРО на инженерно-геодезические работы. Кадастровый инженер и геодезист — не всегда одно и то же лицо, и про членство в СРО спрашивают до оплаты, а не после.

Что видно только на земле

1. Забор стоит внутрь от границ ЕГРН?

   Платите за площадь, которой не пользуетесь, а по документам она у соседа.

2. Забор стоит наружу?

   Самовольное занятие, ст. 7.1 КоАП.

3. Границы наложились на соседние?

   Реестровая ошибка либо спор о границах.

По статье 7.1 КоАП гражданину грозит 1–1,5 % кадастровой стоимости, но не менее 5 000 ₽. Кадастровая стоимость не определена — 5 000–10 000 ₽. Занята часть участка — штраф считают пропорционально этой части. Состав применяет Росреестр в рамках земельного надзора, и отвечает тот, кто владеет участком на момент проверки. Договор купли-продажи от штрафа не спасает: на дату проверки владелец вы.

Отдельный случай: границы вообще не установлены. Привлечь владельца по 7.1 тогда проблематично, доказывать нечего. Легче покупателю не становится, он получает участок без границ и сам платит за межевание.

Реестровая ошибка и спор о границах

Статья 61 закона № 218-ФЗ описывает реестровую ошибку как воспроизведённую в ЕГРН ошибку из межевого или технического плана, карты-плана территории, акта обследования. Исправляет её госрегистратор в течение пяти рабочих дней со дня поступления документов либо на основании вступившего в силу решения суда. И только если исправление не влечёт прекращения, возникновения или перехода зарегистрированного права.

Есть основания полагать, что исправление причинит вред или нарушит интересы тех, кто полагался на записи ЕГРН, — дорога одна, суд (ч. 4 ст. 61). Споры об исправлении реестровой ошибки суд и рассматривает (ч. 9).

Теперь важное для практики. Верховный Суд разграничивает: если спор о фактическом местоположении забора и о том, чей это кусок земли, это спор о границах, а не реестровая ошибка. Через иск об исправлении реестровой ошибки такое не решается. Ошибка в цифрах и дележ земли — разные иски.

Мне часто возражают: «да ладно, сходи в МФЦ, там всё исправят». Сходить можно. Но если исправление задевает соседа, регистратор приостановит и отправит в суд, потому что так написано в части 4 статьи 61. Не из вредности.

Сколько стоит и когда заказывать

Открытые прайсы Москвы и области дают 500–2 400 ₽ за точку и 5 000–12 000 ₽ за участок. Питер с областью — 6 000–12 000 ₽. По Красноярску сумму уточняйте у местных исполнителей, разброс по регионам заметный, наугад цифру называть не буду.

Заказывать до задатка. После передачи денег торг с продавцом уже не работает, вы купили то, что есть.

Чек-лист до задатка

• Координаты границ в ЕГРН есть

• Вынос границ заказан

• Забор сверен с поворотными точками

• В выписке нет отметки о возражении и отметки о споре

• Обременения проверены, включая долгосрочную аренду

• При наложении границ выяснено, реестровая ошибка это или спор о границах

Гарантии проверка не даёт. Она даёт понимание рисков до того, как деньги ушли. Разница между «вроде всё нормально» и «я знаю, где забор, и знаю, что в реестре нет спора» считается в несколько тысяч рублей.

Кто-нибудь уже натыкался на расхождение забора и кадастровых границ? В комментариях такие истории обычно интереснее самого текста.

Меня зовут Роман Ямских, я риэлтор в Красноярске, в недвижимости с 2007 года. Расскажу историю, которую за эти годы видел не один раз. Фамилий не будет: она не про одного человека, таких случаев я знаю несколько, детали в них разные, поэтому собираю в одну общую.

Приезжают смотреть участок в пригороде. В назначении «для индивидуального жилищного строительства». Продавец достаёт выписку ЕГРН: собственник один, обременений нет, границы установлены. Цена выше, чем у соседнего садового надела, и это понятно, за право строить доплачивают охотно. Потом задаток, проект дома, подрядчик с договором на коммуникации. А через полгода выясняется, что участок лежит в зоне, где жилые дома не размещают. Дома нет. Регистрации нет. Выписка при этом подлинная.

Обиднее всего, что проверка занимает не полгода, а недели. Просто делают её не в том порядке.

Что выписка ЕГРН показывает, а что нет

Обычный совет перед сделкой: закажи выписку, там всё написано. Совет хороший и неполный.

Выписка об основных характеристиках отвечает на четыре вопроса. Кто собственник и один он или их несколько (при нескольких нужно согласие каждого, иначе сделку не зарегистрируют). Какие обременения уже в реестре. Есть ли границы, и если нет, то сначала межевание. Какая категория земли и вид разрешённого использования.

А сведений о зонах с особыми условиями использования территорий, тех самых ЗОУИТ, в ней может не оказаться. Не потому что реестр врёт. Многие зоны просто не внесены в реестр границ. Для них заказывают отдельную выписку о ЗОУИТ, форма утверждена приказом Росреестра П/0329. Человек с чистой выпиской уверен, что проверил всё. По факту четверть.

Шаг первый: назначение земли, где важна каждая буква

Строить жилой дом можно при ИЖС. Приусадебный ЛПХ подойдёт, но только в границах населённого пункта. И «ведение гражданами садоводства для собственных нужд», такой участок встречается и на землях сельхозназначения.

В 2017 году 217-ФЗ заменил формулировку «ведение садоводства» на длинную, про собственные нужды. Классификатор видов разрешённого использования к закону так и не привели. Поэтому в записях ЕГРН гуляют оба варианта. Для стройки разницы почти нет. Для маткапитала есть, и там всё серьёзно.

Шаг второй: ЗОУИТ, где и живёт главный сюрприз

ЗОУИТ это территория с дополнительными ограничениями. Участок может попасть туда целиком или одним углом, и разница огромная.

Смотрим на НСПД: nspd.gov.ru, раздел «Карты», слой «Зоны с особыми условиями использования территорий». Публичную кадастровую карту перенесли туда 23.12.2024, старый адрес не открывайте, данные там не обновляются. Там же есть «Градостроительная проработка онлайн»: через Госуслуги по кадастровому номеру показывает ограничения и нормативные документы, из которых они выросли. Полезная штука, многие про неё не знают.

Ищем конкретно. Зону затопления и подтопления. Санитарно-защитную зону, где жильё запрещено, и это не рекомендация. Охранные зоны ЛЭП и газопроводов. Водоохранную зону. Приаэродромную территорию, где подзон семь: в первой, второй и седьмой жильё не размещают, в третьей–шестой строить можно. Кто смотрит только назначение земли, про подзоны не знает вообще.

Шаг третий: ГПЗУ, и тут я поспорю с коллегами

Градостроительный план земельного участка заказывают в администрации. Многие считают, что это документ для стройки: пришло время строиться, тогда и возьму. По-моему, это документ для покупки.

ГПЗУ собирает в одном месте зоны, ограничения, параметры застройки и красные линии. Не надо сводить слои карты в голове, берёте готовый документ и читаете. Да, это время, администрация отвечает не мгновенно. Месяц ожидания дешевле дома, который нельзя поставить на кадастр.

Шаг четвёртый: ПЗЗ, обременения и планы развития

Правила землепользования и застройки принимает администрация муниципалитета. Вся территория разбита на зоны, для каждой прописано, что можно строить. Главный вопрос к документу: разрешён ли здесь жилой дом до трёх этажей. Если нет, назначение земли уже не спасёт.

Дальше обременения. Залог, если участок в ипотеке у продавца. Сервитут, когда по земле проходит коммуникация или дорога и собственник обязан это терпеть. Снимается, но не всегда быстро и не всегда силами продавца.

И планы развития. Бывает, через участок в перспективе идёт дорога. Тогда землю с постройками выкупают для муниципальных нужд. Формально законно. Дом вы построили зря. Смотрите генплан поселения и те же ПЗЗ.

Маткапитал: новости этой недели

Если дом строится с маткапиталом, участок должен подойти Соцфонду. Одобряют ИЖС, приусадебный ЛПХ и «ведение гражданами садоводства для собственных нужд». Если в документах просто «ведение садоводства», будет отказ. Хотя земля своя, а дом иногда уже стоит и оформлен как положено.

26 октября Соцфонд разъяснил ситуацию. Ограничение не снимается ни пояснением СФР, ни Росреестром. Таких случаев меньше 0,01% от общего числа обращений. Порядок направления средств не менялся. Вопрос прорабатывают с Росреестром и Минтрудом.

26–27 октября в Госдуму внесли законопроект: разрешить маткапитал на участках с «садоводством» без пометки про собственные нужды. Авторы из КПРФ, во главе с Юрием Афониным, поправки в статью 10 закона о дополнительных мерах господдержки семей.

Ключевое слово здесь «внесли». Не приняли. Строить расчёт на том, что примут, я бы не стал.

Чек-лист перед задатком

1. Выписка ЕГРН: собственник, обременения, границы, категория и ВРИ.

2. Формулировка ВРИ дословно, со всеми уточнениями.

3. Слой ЗОУИТ на НСПД или отдельная выписка о ЗОУИТ.

4. ГПЗУ из администрации.

5. ПЗЗ: разрешён ли жилой дом до трёх этажей.

6. Залог и сервитут.

7. Генплан: не идёт ли через участок дорога.

8. Требования Соцфонда, если планируете маткапитал.

И честный финал

Проверка не гарантирует, что дом получится. Она даёт понимание рисков до того, как деньги ушли. Это разные вещи, и я говорю об этом каждой семье, даже когда очень хочется продать.

Конкретный совет. Не оставляйте задаток, пока не видели ГПЗУ. Если продавец держит участок только под задаток, пропишите в соглашении возврат на случай, если ГПЗУ или выписка о ЗОУИТ покажут ограничения. Продавцы на такое соглашаются, им тоже не нужна сделка, которая развалится в Росреестре через два месяца.

И последнее, как человек, который в этом с 2007 года. «ИЖС» в документах это не разрешение строить. Это право попробовать. Разрешение появляется после ГПЗУ и ПЗЗ.

Прямо сейчас на небольшом объекте ( ИЖС) мне нужна бригада по устройству кровли из металлочерепицы. Кровля холодная двускатная 230- 240 м2, в составе работ стропильная система( дерево) , огнебиозащита, обрешетка, контробрешетка, г/ пароизоляция , покрытие металлочерепица. Без софитов, водостока, снегозащиты и прочего добора. Кровля простейшая , без всяких перепадов, ендов, поворотов, просто двускатная. Перекрытие чердака выполнено плитами пустотными, т.е. стропила собирать удобно , работа вся на плитах перекрытия. Разговариваю с разными кровельщиками, некоторые из них гордо именуют себя " подрядчиками" , но работают только за нал , про заключение договора когда говоришь, недовольно кривятся, но не суть. Удивляюсь разбросу цен на рынке кровельных работ. В принципе, проходная цена 1400- 1500 р/ м2 , нал. Есть вменяемые местные кровельщики за эту цену. Большинство же хочет 2000- 2500 р/ м2 , один заявил даже 4300 р/м2 , почему именно 300 ,а не 500 , хз. Многие интересуются , кто я - подрядчик/ застройщик/ хозяин. Одному сказал , что подрядчик , тот сразу отморозился -" мы с вами по цене не сойдёмся ". Почему даже не попытался , непонятно. Хрен с ним , с такими интересующимися, стал называть себя " хозяин", цены ниже у них не стали ,но хоть не соскакивают сразу. Торговался только с одним- у него тоже сначала началось -" мы строители с 25летним стажем строим всё, наша цена от 2000 только начинается ", но потратив 15 мин , убедил его , что 1500 р/м2 - отличная цена даже для "строителей с 25летним стажем". "2500тысячников" я повидал на своём веку на всяких строительных работах, не только на кровле, прекрасно понимаю, что это голимые посредники, что 1300 ,край 1500 такой бригаде заплатит, я его увижу 2 раза на объекте,когда первый аванс отдавать буду и когда расчет надо будет вести окончательный. Исключение - позвонили тут одни пацаны молодые, ремонтом в основном кровель занимаются сами, не посредники, два дня пыхтели, думали ,сколько мне назвать, и всё-таки 2500 выкатили , я даже несколько расстроился, молодёжь не с того свой профессиональный путь начинает, написал им, что непроходная цена и больше на их звонки не отвечал.

Да, и второй момент, это основном к "2500тысячникам" относится, расстраиваются, когда заявляю, что материал - мой. Ну это понятно, процентов 25 - 30 накрутить на материал, это норма для них.

Резюме- несколько удивлён такому расбросу цены на достаточно простые по номенклатуре работы .

Народ, может кто сталкивался с подобной ситуацией. Сил больше нет. Честно я уже просто не могу...
Надо как-то бороться с Домклик.
Эти твари отклоняют рососмотр по несколько раз, я трачу своё время, нервы и деньги.
Может юристы найдутся которые юридически смогут заставить Домклик нормально работать?
Проблема в том, что Домклик обязал Заказчиков строительства подтверждать каждый этап строительства ИЖС по ЭСКРОУ-СЧЁТ через программу Рососмотр. Я строю частные дома в ипотеку, заказчики как говорится "Не в зуб ногой" ничего самостоятельно сделать не могут, делаем всё вместе. Каждый шаг, мы всё делаем вместе.
Так как мы находимся в Новороссийске из-за того у нас на каждом углу ПВО и РЭП мобильный интернет и GPS у нас вообще не работает, от слова совсем, геолокация наглухо блокируется и не определяется, тебя тупо не видят спутники, при загрузке осмотра в домклик, система его отклоняет с формулировкой геолокация не подтверждаена. Далее отписка:
Для подтверждения завершения строительства необходимо повторно выехать на объект для повторного осмотра и тд. На повторном видео мы специально идём по улице и снимаем адресные таблички соседей, показываем дома которые уже стоят на кадастровом учёте. В итоге после нескольких попыток осмотр принимают, а историю с повторными выездами "подтирают" осмотры которые были отправлены на доработку исчезают, ты элементарно не можешь доказать сколько раз ты был на объекте. На горячай линии Домклик отвечает сраный Робот: оставьте заявку менеджер Вам перезвонит и естественно никто не перезванивает. Прямых номеров и адресов нет, написать комментарий нельзя, служба поддержки робот..
Единственный файл который можно при отказе скачать это файл который можно вытащить из программы Рососмотр там видно что геолокация привязывается там где появился интернет, например стабильный сиглал по Wi-Fi или вышка связи, и получается, что пакет медиофайлов отправляется им на сервис Домклик с другой точки типа с другого адреса.
Друзья, скажите что можно с ними сделать?
Нарушаются права ли потребителя?
Халатность это?
Мошенничество?
Может их вообще на 90 дней нужно закрыть до исправления технических ошибок?
Всем крепких нервов!